池州项目最新提报181p.pptx

,发展历程,三固三方（上海）不动产机构 自2002年建立以来， 现已成为拥有多家分支机构的 专业化、跨区域的房地产服务企业。 本着专业高效的精神， 三固三方 始终致力于 解决客户根本性问题， 提供增值服务， 建立全程战略合作的伙伴关系。,依据客户需求及市场发展趋势，目前已建立了包括： 房地产项目开发前期策划 前期设计定位及顾问 营销推广策划 物业销售代理 等专业化服务体系。,服务范畴,企业架构,服务客户,海恒集团,海恒集团作为国家级合肥经济技术开发区国有资产授权运营管理机构，截至目前总资产达130亿元。旗下拥有海恒股份、丹霞地产、项目管理公司、索菲特明珠国际大酒店、迎宾馆、国际会展中心、徽园、等近三十家全资、控股及参股公司，主要经营业务涉及房地产开发、基础设施建设、社区建设、酒店业、会展服务、物业管理、金融产业、旅游产业、环保产业、能源供应等多个领域。 三固三方进入合肥市场操作的第一个项目为海恒集团的乡村花园，自此奠定了战略合作关系，海恒集团旗下所有项目均为三固三方操作，目前进入合作第十个年头。,操作案例(前期),项目名称：国际村项目 项目位置：习友路、金寨路交汇处 经济指标： 总用地面积：96.21公顷 其中：建设用地：71.51公顷 道路用地：24.7公顷 建筑面积：125.02万 容积率：1.95 绿化率：52% 核心定位：涉外国际型综合社区,6,项目名称：国际会展中心3期 项目位置：繁华大道与松谷路交口 经济指标： 总用地面积： 64.22公顷 其中：建设用地： 58.35公顷 道路用地： 5.86公顷 建筑面积： 146.2万 容积率： 2.54 绿化率： 43 % 核心定位：时尚商务、会展主题中心区,7,操作案例(前期),项目名称：中央商务区 项目位置：翡翠路以西 经济指标： 总用地面积： 16.47公顷 建筑面积： 87.87万 超甲级办公：86850 甲级办公：140850 服务式办公：101420 商业： 132100 酒店：68250 soho：93240 容积率： 3.78 绿化率： 34 % 核心定位：高档商务中心区,操作案例(前期),项目名称：南艳湖风景度假区东部地块 项目位置：石门路与习友路交汇处 经济指标： 总用地面积： 144公顷公顷 规划物业： 教育基地总部岛 高档酒店 18栋高尔夫 公共服务组团、科研组团、居住组团 核心定位：高尔夫度假村&教育机构总部,操作案例(前期),操作案例,淮矿地产是全国500强企业淮南矿业（集团）的全资子公司，成立于1999年7月，2011年5月，淮矿地产公司资本金增至50亿元，是从事资源枯竭矿区生态环境修复与开发利用、房地产开发、物业管理及中介服务的综合型房地产开发企业。至2013年企业将实现年销售收入100亿元以上。预计“十二五”期间，将累计开工、竣工1000万平方米以上，至2015年实现年销售收入200亿元以上。 目前三固三方操作淮矿地产位于淮南的百万方大盘生态新城项目。,淮矿地产,服务客户,操作案例,钱塘房产集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务（拥有国家一级开发资质），并集矿业和金融投资等产业为一体的大型民营集团企业。集团创立于1993年，经过十余年的快速发展，目前旗下已拥有20余家控股公司。业务区域拓展至杭州、天津、重庆、合肥、南京、宁波等各大中型城市。 三固三方目前操作钱塘集团进驻合肥的第三个项目金色梧桐。,钱塘地产,服务客户,操作案例,名流置业是一家全国性的房地产业上市公司（000667.sz），1996年经证监会批准，在深圳证券交易所上市交易。目前公司已成功进入北京、昆明、武汉、西安、深圳、惠州、芜湖、合肥、重庆、沈阳等城市的房地产市场，完成了阶段性的战略布局。公司旗下三大产品系：名流印象系列、名流公馆系列、名流庄园系列。 目前三固三方操作名流置业位于芜湖的城市综合体项目名流印象。,名流置业,服务客户,操作案例,安徽商之都隶属于中国500强、安徽省徽商集团。是跨业态大型商业连锁企业，经过16年的发展，形成了以商业综合体为主体，以“商业零售休闲服务”为两翼的“一体两翼”发展格局，并以“安徽第一商业品牌”享誉业界。经营面积超过50万平方米，2011年实现销售规模105亿元，位居全国商业连锁企业前20强。2009年进入房地产开发领域，以高端商场为主力店，在城市中心打造打造城市综合体为主要发展方向。 三固三方的战略合作伙伴，旗下池州、蚌埠两项目均由我司操作中。,商之都,服务客户,大九华宾馆产品发布会,10月7日国庆烟火晚会,铺王、铺皇拍卖会,其他服务项目,团队合作经典案例,现场照片,颍上县新城城市广场歌舞烟火晚会,结语,致力于成为专业地产服务企业标杆的 三固三方(上海)不动产机构 通过在各项专业地产服务领域中提供突破性的解决方案 与贵司结成长期战略合作伙伴 帮助贵司最大程度控制风险、实现价值最大化 从而提升自我价值、创造品牌感召思维 由此与贵司共同攀登顶峰的顶峰！,经济实力整体偏弱，人口有限的城市,城市gdp,连续5年城市gdp产值屈居安徽省之末！,经济整体实力偏弱，连续多年gdp产值排名安徽省末位。,近5年经济增长率呈现出下滑趋势，其中出口和固定资产投资增长势头迅猛，内需的乏力是制约城市经济发展的主要原因； 池州近5年社会消费品零售总额年均增长率为18.75%，低于安徽省近5年的平均增长水平（19.6%），主要是在于当地保守的消费观和内向型城市属性所致。,固定资产、社会消费品零售,现有的经济水平和城市级别导致池州辐射度和吸纳能力偏弱，人口始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑,城市经济水平偏低，就业机会狭小，本市劳动力自给自足、对外来人口吸纳能力较弱； 地处安徽西南部，分别与安庆、黄山、芜湖、铜陵、宣城等省内城市和江西省九江市接壤，市区偏北的地理环境和较低的城市级别导致市区对下级县镇辐射力度较弱。,城市人口,小结,经济整体实力偏弱，连续5年城市gdp产值屈居安徽省之末 尽管固定资产投资增长势头迅猛，但是内需乏力，制约城市经济发展 人口始终处于低迷的增长状态，房地产发展缺乏人口基础支撑,调控政策不放松的政策环境,中央政策导向,坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。支持自主性需求，促进市场活跃,2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。,政策走向预测,“稳增长”背景下货币政策结构性放松，房地产调控政策稳中趋紧,宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增长的重要手段。15月基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。 货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地产是利好。5月底以来的降存准和降息，对市场观望情绪缓解有明显的促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以肯定的是，针对房地产行业的差别化信贷政策仍会严格执行。 调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求方向不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资性需求，适时监督各地落实限购等政策。,竞争激烈的楼市,站前区,老城区,南区,西区,北区,东区,市场格局划分,截止到2013年1月8日，总计可售项目195个，可售面积为129万平方米。其中住宅可售4523套，面积56万平方米。 项目众多，竞争十分激烈。,东区西侧,东区东侧,市场格局特点,源自地中海的公馆生活,巅峰之上 国际先锋豪宅,主城区代表楼盘华邦阳光城,项目地址：秀山南路与烟柳路交口南侧 技术指标：占地128亩 总建筑面积 15万平米 容积率1.8 绿化率35% 建筑类别：多层、小高层、高层 在售情况：顶层复式房源 销售均价：多层均价5600元/ 建筑风格：地中海 园林特色：欧式风格园林 突出亮点：特有的地中海风格； 内部景观精致，与周边环境形成强烈对比； 小区自建幼儿园，凸显教育优势,池州首个new asian style新亚洲风格的传世山水尊邸,会呼吸的房子,东区代表楼盘广联翠屿,项目地址：经开区，秀山南路清溪大道北侧 技术指标：占地8.34万 总建筑面积 10.94万；容积率1. 2 绿化率31.49% 建筑类别：多层、别墅 多层面积：110130平米 销售均价：多层4000元/平米 建筑风格：新亚洲风格 园林特色：欧式园林 突出亮点：new asian style新亚洲风格概念； 容积率低、独享上晓湖湖景； 15000平米商业街； 高配的智能化系统； 独有的游艇会所,畅享两湖之间的优居生活,幸福自己 为下一代珍藏,东区代表楼盘徽商四季花城,项目地址：池州市经济开发区清溪大道平天湖度假山庄斜对面 技术指标：占地80亩 总建筑面积 8.9万平米 建筑类别：多层、小高层 主力户型： 88.19平米 销售均价：多层均价39004000元/平米 突出亮点： 小区紧邻上小湖与平天湖，湖景资源丰富； 小区配套有2500平米农贸市场，自身配套丰富。,西区代表楼盘万成香格里拉,独具特色的低密度现代高端生活综合体,左右一个城市的理想,项目地址：贵池区杏花村大道 总建面积：100万（多层，高层、小高层） 总占地面积：55万m 主力面积：80 、112 销售情况：小高层均价4300元/平米 建筑特色：外形采用浪漫优雅的法式建筑，同时围绕法式风格的理念进行精心设计的和谐理念，展现出法式建筑的多重魅力，凸显出居者的尊贵典范,南区代表楼盘清溪凯旋门,40万平米新古典主义现代法式高尚住宅,俯瞰世界的中央御邸,项目地址：长江南路与石城大道交汇处 总建面积：40万 用地面积：10.8万 主力面积：高层80240 销售均价：5700元/平米 建筑特色：新古典主义建筑风格，40万平米新古典主义现代法式高尚住宅，32层百米住宅群,独特的错层设计 园林景观：法式皇家园林景观,北区代表楼盘龙登凤凰城,城中央品质榜样,望族府邸 新贵生活,开发商：池州市龙登房地产开发有限公司。 项目地址：百牙西路 总建面积：约33万（多层，高层、小高层） 总占地面积：251亩 均价：小高层4900元/平米、多层5500元/平米 主力面积：87、109 面积范围：87130平米 景观特色：以构造花园般的生活为宗旨，浓缩世界各地度假旅游胜地景点。把山、林、湖、海、滩、地融入到生活的点点滴滴，建筑依山临水，随形就势，规划有橡树园、棕榈滩、紫荆山、香樟林、红杉湖、百花庭等主题景观，营造“家在园林中，人在图画里”之美。,18万平米纯英伦风情 情境花园洋房社区,无需炫耀 已令世界心动 源自英格兰的深度情怀,站前区代表楼盘农房英伦城邦,项目地址：山大道与平天湖大道交叉口 技术指标：总建筑面积18万 建筑类别：花园洋房、小高层 在售均价：多层4000元/平米 建筑风格：英伦风格 园林特色：欧式园林 突出亮点 1、精致风情样板区 2、层层退台设计 3、独立商业街区,产品品质逐步升级的年代,建筑风格,建筑风格各具特色，欧式风格厚重、典雅成为市场主导，,维多利亚花园、农房英伦城邦英伦风情,碧桂园地中海风情,天湖丽景湾海派风情,铜冠三江明珠新徽派风格,清溪凯旋门新古典主义,园林景观,清溪凯旋门法兰西景观,万成香格里拉法式组团景观,维多利亚英伦花园景观,华邦阳光城地中海景观,园林景观一欧式化为主，内外水景的利用也是园林景观的突出亮点,智能化建材,天湖丽景湾：采用先进的节能环保设备、卓越的管道分质供水系统。门禁系统、监控系统、防盗系统、一键紧急按键以及楼宇可视对讲系统。,清溪凯旋门：在建筑质量上，断桥隔热铝合金、浙江特拉页岩烧结砖、智能化安防系统、马钢钢材,营销水平快速更新的年代,营销推广不断升级,根据项目定位不同项目诉求点不同，但都更加注重品牌诉求和生活理念的诠释,广告是对项目品质的一种宣传和强调，抓住了消费者对于楼盘品质的关注以及对理想生活方式的向往，由此达到吸引客户的营销目的。这些词汇起到了心理暗示的作用。 房地产是一种重要资产，也是重要的身份标签，已经不仅是满足于居住、生活的概念，而是戴上了阶层符号的标签。,营销活动多样,天湖丽景湾作文、书法、演讲大赛,绿洲桂花城品质监理会,高速秋浦天地品质解析会,维多利亚花园高品质人居地产论坛,样板展示和体验营销力度提升,天湖丽景湾售楼处,万成香格里拉售楼处,铜冠三江明珠样板房,清溪凯旋门样板段,小结,池州市房地产市场的处于快速发展期，在售项目众多，竞争十分激烈 房地产市场的分布呈现出由主城区向四周扩散态势，站前区与南区是目前房地产的热点区域 东部板块的工业园区发展滞后，房地产市场目前仍处于初级起步阶段 房地产市场的产品品质无论是建筑风格、园林景观、还是智能化都在逐步升级中，各项目在宣传上更加重视立面风格和安防系统 房地产的营销水平快速更新，营销渠道多样化，营销活动各具特色，各项目更加注重样板展示和体验式营销,市场客源分析,市场客源分析,从客源上分析，购房主力人群为私营企业主、公务员、高级白领、工厂的中高层管理人员；客户区域以城区客户为主，乡镇居民的客户总体并不多；贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池置业的脚步。,将这些人群再次细化分析,城市高端人群,行为及生活特征,私营业主、高级公务员、大型企事业高层管理人员 拥有多套住宅，大部分具有多次置业经验 具有很高的社会地位 经济实力雄厚，总价承受能力在80万以上 所在比例：约占市场20% 代表楼盘：清溪凯旋门、华邦阳光城,置业需求,置业要素排序：居住形式和生活方式升级、增值/保值潜力、产品品质及社区环境 产品形式：城市豪宅或者别墅，户型面积150平米以上,城市中产阶级,行为及生活特征,置业需求,中年、3540岁左右、池州市区的私营业主、中级公务员、大型企事业单位的中层管理人员 至少拥有一套或两套以上的住房，比较看重子女教育问题 再次置业看中区域未来发展前景和住房的升值潜力，承受能力在4060万之间，作为个人改善居住、养老或投资 所在比例：约占市场45% 代表楼盘：绿洲桂花城、维多利亚花园,置业要素排序：居住形式升级、社区环境与产品品质、增值/保值潜力、舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利 产品形式：110平米以上舒适三居室,城市中青年刚需客户,行为及生活特征,置业需求,中青年、2535岁，单身或者即将结婚，参加工作不久，一般在政府、学校、大型企业工作 城市区内租房或者和父母居住 依赖城市配套设施及公共交通 首次置业，总价承受能力为3040万，价格敏感 所在比例：约占市场35% 代表楼盘：徽商四季花城,置业要素排序：舒适性、良好的居住环境、交通便利、生活配套 产品形式： 7090平米左右的两居室为主,本案属性研究,大环境分析,项目位于经济开发区核心， 道路系统发达，但生活配套不完善。 作为区域首个商品房开发项目，在目前区域尚不成熟的形势下面临配套缺失及居住氛围缺乏的现实困境。,基地分析,物业形态丰富，常规产品 商业满足社区配套需求 容积率、绿地率指标较一般,项目指标,产品描述,标准artdeco建筑风格，高端项目普遍采用,高品质会所，提升社区整体品质,本案是按照较高的标准打造artdeco+法式景观的精品社区,区域情况： 远离城市，边缘化明显 整体居住氛围较差 工业区，在建企业较多 区域人口较少，客户短缺 区域生活配套不足 无直达公交车,边缘区域的中小规模高品质型商住项目,产品属性： 物业类型丰富，常规产品 商业满足社区配套需求 容积率、绿地率指标较一般 精品高端品质项目,心理距离大于实际距离？ 人口导入存在难度较大？,操作此类项目遇到的主要问题：,对区域的不认可，导致了对项目的不关注和不了解，再结合整体市场人口有限，项目竞争激烈，因此，如何让客户忽略地段、忽略区域，是成功运作最重要的问题！,第一轮动脑会方案,项目主要策略：吸纳在本区的职工。针对区域职工、乡镇客户，提出轻松置业的购房概念，用低总价吸引客户。 项目形象定位：乐活概念（轻松置业、快乐生活） 项目案名：乐活前城,存在问题： 1、利用低总价策略，导致把项目操作低端项目，客户理所当然的认为项目应该低价 2、项目将始终走低价路线不能翻身，项目难有溢价空间 3、人口有限本案走此路线，去化速度将逐渐放缓,营销的精髓是：客户不是要便宜，是要感觉占了便宜。,占便宜营销策略：提升项目性价比，让实际价格低于客户心理预期值,如何操作？ 1、利用体验式营销，打造售楼处和景观样板段，提升项目档次和品质感 2、商业样板打造，规避项目周边无配套劣势 3、在功能齐全的情况下，压缩户型面议，以控制总价 3、形象上高举高打，塑造精品楼盘形象，打造中高端楼盘的知名度 4、营销先平价区内制造口碑，后溢价区外提升利润，利润速度兼顾,本案客户及演变,区域内本地的企业中青年员工,核心客户群,重要客户群,拓展客户,在池州工作的外地青年,周边乡镇进城客户,市区首次置业的刚需客户,核心客户群,重要客户群,偶得客户,部分看中区域发展的投资客户,周边乡镇客户,近期客户定位,中远期客户定位,立足区域 迎合需求,主动获取 扩大客源层面 占领市场,客户策略,为了实现项目的高形象、标杆特性，重点在开发前期打造样板段 1、按照高规格打造售楼处和样板房 2、提升项目附加值 3、户型示意 4、景观节点建议,来访客户参观方向,重点将商业街和售楼处打造成为项目的样板区： 展示项目的档次和品质， 弱化区域的商业配套匮乏的劣势。 将商业街和售楼处有机结合,售楼处功能建议,前期在市区设置临时接待点，现场售楼处重点打造。 根据我司经验，对售楼处功能提出要求，日后可提供内部功能划分建议。,根据售楼需求，将划分为接待区和主控区、中心展示区、多媒体以及形象展示区、洽谈区、贵宾洽谈区、儿童活动区、建材展示区、物料仓储区、水吧区、办公区以及卫生间。,功能空间组合,a.接待区和主控区-塑造完善的服务体系以及对品牌的竖立,b.中心展示区-体验未来社区的生活方式,c.多媒体以及形象展示区 -实现功能扩张，拓展楼盘的多元化展示途径,d.洽谈区-提供平等、自由、舒适的交流空间,e.贵宾洽谈区 -提升客户的尊贵及提供购房优惠、解决纠纷商榷平台,f.儿童活动区-人性化的家庭服务,g.建材展示区 -高品质建材增强客户购买信心,h.水吧区-体现项目的高品味与高格调,i.办公区-内外部信息的整合以及对案场销售运作资源的整合,j.卫生间-以严谨的态度把控细节从而提升产品价值,k.物料仓储区-保证案场宣传资料以及办公物品的及时发放和补充,赠送院子 乡镇客户对院子的情节较深，因此增加底层院子可增强项目竞争力，加快底层去化和提升价格。 同时可针对底层打造一套样板房，用院子营造本案景观氛围。,附加值提升建议,增加一项记得住的科技智能化配置 增加一项成本不高，老百姓能熟记的智能化配置，后期在销售中可以将其放大，成为其他楼盘所不具备的卖点。 如：新风系统或南卧室外遮阳帘系统,爱迪士malin中央新风换气机组 3500元/套,400元/平方米,在成本控制的情况下打造法式景观，重要节点体现法式元素即可,户型示意,89,87,87,89,在可能的情况下，再次压缩高层户型面积，为了提高性价比，适当赠送部分面积，制造项目附加值。,我们来回顾下项目目前展现的情况 1、离市区较远，周边房地产开发尚未启动，无法形成规模效应。 2、地处新兴的工业区内，环境、人文等暂时皆不理想。 3、周边商业、医疗、学校等生活配套奇缺。 4、道路基础尚可，但公交系统欠发达。 5、周边人群较少，消费能力不强 6、项目与安置房紧邻，板块层次受到一定的影响 7、项目拥有法式园林和靓丽经典的立面。 9、开发区未来的发展前景,通过以上分析我们可以看到，我们需要在一个 远离市区的区域的认可度低下的工业开发区内，区域教育、生活配套奇缺及环境有一定污染的，紧邻安置房等人文环境抗性非短时间可扭转的一个不易居的区域环境下开发的住宅为主体的项目。 种种不利因素条件下，作为区域第一个房地产开发项目,如何确保项目成功?如何与池州市内项目竞争？如何让消费者有充分的理由到本项目购置产业？,如何能将 客群吸引到本项目来,目前现实的理由，也是大家都能产生共识的。就是： 只有具备极高的性价比和看得见的未来前景，方才有可能打动消费者前来置业。 所以，我们要做,池州最具性价比项目,但性价比是未来前景又是普通的不能再普通的措辞了，每个项目都在谈。都标榜自身有极高的性价比，我们又该如何去体现真正的性价比和展现未来前景呢？,我们该如何去做？,性价比价格低廉,性价比并非仅仅指价格便宜，而是性能、价值需远高于其价格为前提的，也就是物超所值。没有性能价值作为前提，也会出现再便宜也没人买的情况。 那我们如何展现自身性价比从而可吸引客群呢？,单纯以价格杠杆平衡抵消以上抗性就目前情况来看，力度远远不够。我们必须赋予项目深刻的精神内涵及文化底蕴，增加项目附加值，拔高项目形象，完善项目产品，再加上精彩的展示体验，结合吸引眼球的营销举措，方可达到完善之性价比。,拓荒者需要大战略、大眼光,作为具有引领性的拓荒项目操作一定要树立领导地位、抢夺话语权、在市场上发出自己的声音，并且要在形象、产品、生活方式的引导上建立独特的竞争优势，而这一切是建立在构建完整的规划、思路体系之上的。,需要足够高的出发点,需要最佳的发展方向,需要准确的市场定位,需要纵贯全局的眼光,需要独特的核心竞争力,需要最合理的策略,需要有质感的包装,项目需要塑造一种高度，只有潜移默化使得消费者认可此高度和调性，同时也建立起心理价值。当销售时价格低于其心理预期，这样才能形成高性价比的轰动效应。 而且本项目体量区域内及周边需求不足以完全消化，销售中后期必定需要吸引池州市内的外溢客群和投资客群。高端的形象对于吸引这部分潜在客群将起到决定性的作用。,如何塑造项目高度，落脚点在哪里？,根据前文分析，可以看出，本项目除了产品自身特点、高性价比及未来发展前景以外，其他在市场竞争中并无优势甚至处于劣势。而未来发展是暂不可见的，高性价比是需要大量的工作后才能显现的。由此，我们目前赋予精神内涵的最佳落墨点便是项目产品。,思考一： 定义概念之前，我们还必须考虑以下四点： 产品、环境、客群、以及甲方的要求 如果只能用一句来形容这四点，那么，我们的表述是： 产品：法式园林和经典的立面，精致而优雅； 环境：拓荒者，周边无竞争对手，也无生活配套； 客群：追求实用但憧憬浪漫，人生的上升期； 甲方要求：树立甲方品牌的同时2年内基本去化,思考二： 本项目拥有法式园林和“art deco”风格，皆起源法国。意味着与法式生活最为贴切。 法兰西，有着悠久的历史和浓郁的文化，充满着浪漫气息与艺术色彩的迷人国度，埃菲尔铁塔、凡尔赛宫、枫丹白露、卢浮宫、蒙娜丽莎。等等，都使无数人叹为观止！法国人几乎成了浪漫与艺术的化身，当人们一提到法国时，最常使用的两个词便是“浪漫”和“艺术”。同时法兰西得名于法兰克人，在日耳曼语中意即“勇敢的、自由的”。,思考三： 法国特征：时尚、艺术、唯美、热情、罗曼蒂克； 法国人文：时尚之都、艺术天堂、自由之地、文学故乡、革命圣地； 法国特产：葡萄酒、电影、香水、时装、美容与化妆品、文学、革命； 法式生活：自由、浪漫、激情、精致、优雅、品质、悠闲； 行为特点：拥抱、亲吻、诗意、勇于表达爱、骑士风度、注重礼仪；,思考四： 你随便走进一家咖啡馆，也许一不留神就会坐在海明威坐过的椅子上、萨特写作过的灯下、毕加索发过呆的窗口。 对于一杯咖啡，所倾注的不只是二百五十公克的黑色液体，而是一份数百年来对人文思想的尊敬。 可见，当产品承载了文化的精华，才能实现超越产品本身的意境 人们会从这“品尝”中找回真正的精神慰藉。,再反观本案，我们希望当产品达到一定标准的时候，我们必须赋予她文化的精华 浪漫的、自由的、优雅的、精致的、激情的、人文的、快乐的、勇于追求的生活本意,思考五： 我们希望，本案的出现 对池州意味着 一个新的建筑高度和生活精髓的唤醒 对房产市场意味着 研究如何通过产品改良，生活模式的改良，把市民的生活带入到全新的领域 对开发商意味着 以对产品的执着追求，来实现品牌知名度的提升，项目的快速去化 对池州人意味着 一种全新的生活观，一个更精致的生活理念,主线 产品特性： 法式标签下的精致、浪漫、激情与优雅 其实是对人性的尊重，对品质生活的仰慕,辅线 文化概念： 阳光生活 从墨守成规到激情四射 从冷漠到勇于传播爱 从平淡无奇到浪漫精致 从追逐名利到回归勇敢生活本意 圈子概念： 激情而不失优雅、实用而不失浪漫的青年向上阶层,我们的案名必须做到： 能够强烈地反映出项目本身的法式元素、情怀及特征。 能够有不言而喻的浪漫舒适感，一种让人想拥抱的生活 能够有较强的项目识别性，朗朗上口，同时也符合年轻人喜好 能够体现勇于生活积极向上人生态度 开发企业立志引领池州居住变革和倡导精致生活的立意,案名建议,我们再来回顾下项目特征的提炼,工业园区内，勇敢的拓荒者 高端的形象，亲民的价格 法式的风格，年轻群体的品味 打造精致的、浪漫的、时尚的、自由的，舒适的、快乐的生活,说到法国，首先想到的就是法兰西的代表“巴黎”。 法国的政治、经济、文化中心，同时又是四大世界级城市之一。海陆空交通枢纽。世界时尚之都、浪漫之都、艺术之都、文化之都。多少闪耀的光环笼罩着这座神奇的城市，奢侈品珍奇斗艳，是世界所有年轻人的向往，是无法轻易企及的高高在上。,他高贵、绚丽、令人仰止！但永远与奢华紧密相连，不够亲民 于是，我们依然需要寻找一个跟项目特征提炼的代表，经过一番寻找之后，我们发现了“里昂”,里昂： 法国东南部大城市，法国第三大城市。历史上曾为西方丝织业中心，现为水陆交通枢纽，工业重镇。同时又是蜚声全球的“文化之城”“壁画之都”“美食天堂”，浪漫优雅的“内衣之城”，当然，最令里昂人骄傲的标签还是“世界人文遗产之城”这个尊贵称号，以及世界著名的“里昂足球俱乐部”和遍布全市的21个文化博物馆。 世界上第一个热气球、世界第一条使用发动机的机动船、世界第一台缝纫机、世界第一部电影。等等，太多的第一在这个浪漫创意的城市诞生，太多太多的名人在这里改变世界。,里昂的亲民、热情、文化、精致、浪漫、创意、艺术、优雅等等完全契合 本项目所要表达的特质，真正巧合的是，里昂可以说是一个大工业区，工业园区也可以如此美丽。,阳光下的里昂，是最美的天堂,前城,里昂阳光,lyons sunshine,案名建议,从喻意上看： 首先以“里昂”指代整个项目的法式风情。 其次以“里昂”的浪漫、精致、优雅、激情、舒适、文化、品质的生活象征项目能给于的高段生活。 再者以“里昂”人的勇敢、自由、创意、快乐指代项目的客群圈层特质 最后以“里昂”的亲民表现项目的高性价比 另外营销层面还可以用“里昂”的美食、文化、红酒、悠闲、风土人情说故事 以上多者结合。本案定将在池州楼市出类拔萃，成为瞩目的焦点,有了“里昂阳光”，我们就想让众人对它充满期待，我们需要有让人一目了然的项目形象定位和slogan 我们一定是：,一座高端但亲民、稳重但不失激情、浪漫却勇敢、精致且自由、身处工业园区依然风光无限的居住社区,法式阳光原乡筑,浪漫原乡筑，优雅阳光郡,浪漫已经渗透于法国人生活中的一点一滴。它是一种优雅，一种从容。在法国人的眼中，浪漫已不是为了达到某种情调的可以追求，而是融于生活的每一时刻，每个方面，是一种的现实的生活方式。 在浪漫的情怀中，阳光除了温暖，也是可以优雅的。 一种令人心驰神往、怦然心动的梦幻生活。,slogan,后期延展提示： 1、里昂阳光微电影：以电影的手法和质感制作宣传片，让客户先了解项目的创作历程，了解项目倡导的阳光生活，了解项目的精致所在，了解项目的时尚优雅和浪漫情怀，这样才能让客户因了解而购买，也才能实现圈子内的共识 2、阳光生活运动：在全市范围内，唤起人们对生活的再度思考。生活是为了追逐名与利，还是拥抱浪漫的激情，寻找心的宁静。,夺,势,momentum,营销思路,项目难点,工业区目前总体属于起步阶段，项目周边目前无任何生活配套，并且短期内这一现状无法得到改善。,项目目标,项目销售周期暂定24个月，住宅总户数1176户，月均去化户数为49户。,本项目为池州工业区首个住宅项目，项目总建筑面积176200m2，其中高层住宅78000m2，多层住宅62500m2.住宅共计1176户,根据目前项目周边的现状和项目针对的目标客户群，常规销售手段无法实现上述月均49户的销售， 建议将预热期拉长，充分炒作产品的精神概念，并通过体验营销唤起目标客群的认同和市场的关注。 在整个销售过程中选用脉冲式销售理念，充分制造市场饥渴度，实现项目的强销势头。,本项目营销方法的重点,我们的消费群决定了他们需要市场的热情！ 市场的热情是需要鞭挞的！,将销售放在开盘前！,我们的方法：不间断的积蓄热情！,考虑到池州地区的人口，项目推广费用等因素，在宣传推广上切忌打细水长流式的持久战，而应采用“压力提前、借力打力、集中力量、点面结合”的策略。 压力提前：将宣传力度主要集中在开盘前的预热期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。 借力打力：借助前城地产的品牌，尤其是前城在各地多项目的形象树立的市场口碑，高效、快速、准确地切入市场。,集中力量：将推广力度集中于主要的宣传主题即项目的主要核心亮点，不面面俱道，只按不同销售阶段的不同情况而有所侧重，避免宣传力度分散。 点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选取主要的媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效的渠道作为补充（“点”式针对宣传，如开发区企业拜访）,7.20,5.1,公开发售,公开认筹发卡,11.15,媒体推广积累客户,拜访各企业工会，推荐团购事项,11.8,意向企业团购,10.31,企业团购截止,一期销售安排,项目尽快动工，通过会所及会所前的样板空间， 推广在2013年5月进入项目公开阶段，同时结合团购开展点对点的推销， 在2013年7月开始进行首批预定， 通过40天左右的认筹，进入开盘销售（具体房源投放量以认筹量为基准）， 后期推出的房源都应以认筹量为基准来制定， 例如：认筹100户，放出房源不超过75户，充分制造市场供不应求的饥渴现象。,现场工程进度要求 建议在项目对外开放时现场的工程进度应达到如下要求： 项目外部环境要求 完成牧之路及凤凰大道道路的引导旗或其它导示系统的设置； 完成牧之路项目现场相关路面的铺设和绿化的整饰； 项目内部环境要求 以布幔的形式对先期开工的楼体进行楼体外包装； 为避免一些不必要的纠纷和出于安全考虑，建议工地现场禁止客户参观； 考虑到部分客户会在项目现场周边观望工程进展，建议对先期开发楼栋底层架空层及相关区域的绿化进行整饰，同时对牧之路停车区域进行必要的规划,销售准备,以团购的方式面向开发区企业职工以满足其自持物业需求： 针对开发企业的团购方案以企业为单位，不针对个人，由企业统一申报，认购资格如下： 注册纳税的工业企业的职工（投资规模、2012年产值） xxxx万元以上或2012年纳税 xx万元以上）； 为本人首次置业； 购买用途是用于自住且交付后三个月内需入住； 在开发区企业工作； 所在企业提供相关资格证明或担保。,销售组织,青年城1号面向经开区企业发售新闻发布会,价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠 2013年10月31日前企业客户 一次性付款9折 商业贷款9.2折 公积金9.4折 2013年10月31日以后企业内部认购停止,团购结束针对全城实行公开发售： 价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠，从2013年11月至2013年12月 一次性付款9.6折 商业贷款9.8折 公积金无折扣。,216套,312套,648套,蓝色地块 高层，共计648套，占总套数的55% 红色地块 多层，共计216套，占总套数的18% 黄色地块 多层，共计312套，占总套数的27% 高层产品在池州城区价格较多层产品偏低，属于快速走量的产品。 而多层产品在池州当地有个较高的接受度，属于价值略高的产品。,三期 312套,一期 324套,二期 540套,在推售顺序上，一期高层和少量多层推出，以调节价格和产品接受度 二期多层、高层间隔推出，持续保持市场