12月深圳世贸中心、君盛百货市调报告（39页） .ppt

1,世贸中心、君盛百货市调报告,招商管理部:毕博 2011年12月,2,市调目标,3,目录,4,世贸百货是深圳市华来利投资控股（集团）有限公司旗下一家专业经营百货的零售企业。 公司自2002年创立以来，一直秉承“诚实、团结、高效、创新”的企业精神，紧跟市场，不断拓展，逐步完善。 世贸百货倡导“新生活，新主张”，通过创建一流的商业环境，凭借科学的管理、专业的运营、高效的团队，为顾客提供贴心服务，致力于打造“引领时尚潮流，尽享精致生活”的新时尚百货。 世贸百货是龙岗现代商业的开拓者，更要做行业的佼佼者。多年来，世贸百货根据快速变化的市场状况，不断调整、更新、品牌组合不断完善，项目 配套日趋合理，营业面积也从最初的一万六千平方米扩充到目前近四万平方米的规模，并发展成为龙岗目前单体面积最大的中高档百货商场。,公司简介,5,相关内容,6,所在商圈,近年来，深圳市将建设重点由西向东转移，龙岗区成为未来深圳重点发展打造区域。 随着龙岗caz概念的引进，世贸商圈孕育而生。,7,毗邻龙翔大道，背靠深惠路（地铁线），坐拥龙岗区两大主干道。 龙翔大道上的世贸公交站，共有16条公交线路和机场三号线在此设立站点；世贸背后，地铁龙岗线，吉祥站、龙城广场站前后围绕。 无论是乘坐地铁、公交车，还是自驾前来世贸，都非常便利。,交通路段,深惠路,8,世贸一公里范围内有多个龙岗政要机关设施。 龙岗中心，政治文化中心，孕育了世贸商圈，提升了商圈的层次感；世贸中心以其自身优势，也带动了整个区域的发展。,9,外部剖析图,10,世贸后侧，紧邻住宅，与住宅区一墙之隔。但在这世贸与墙之间，宽度约为15米的通道中，形成了一个能停放近百辆汽车的停车场。除此之外，世贸中心（华润万家）的卸货区设立在这条通道中，卸货区的一侧就是设置简陋的垃圾回收站。 卸货车来往装卸货物将制造高强度的噪音污染，简陋的垃圾站、停车场将制造大量的空气污染，这些都是世贸区域分配方面的不足之处。,背面问题,11,内部剖析图,12,世贸百货内部主要的导示设施。每个楼层的出入口、扶梯口、观光梯口，都有显示整体百货业态布局的导示牌。 一层c、d两区连接处，c区与华润万家连接处，也都设有明显的导视标牌。 世贸内部的导示系统设置醒目、全面、规范。,导示系统,13,一层布局与动线,14,二层业态布局,15,世贸百货二层各业态包含的品 牌，共14种业态，涵盖百余品牌。 其中女装包括有only、vero moda等 知名品牌。,16,三层业态布局,17,世贸三层，共有五家餐饮店，其中四家餐饮店处于三层的东北角，形成一个餐饮区。但是，仅由一条普通的通道相隔，通道一侧为品牌服装店，另一侧就是仙踪林，衔接不当。 高锅涮涮锅、爱斯奇武西餐厅、仙踪林，都经营正餐主食，走在通道中可闻到较刺鼻的油烟味，得出结论：世贸百货的排烟系统设置不当。,18,四层影城,百誉世贸国际影城总建筑面积3860平方米，总投资超过2000万元。共拥有8个视听效果一流、温馨舒适的观映厅，能满足1000人同时观影。其中的六个数字3d影厅更好的为龙岗人民提供了3d大片视听盛宴！从视觉技术、听觉技术、软件建设到硬件设施属目前国内最顶级的配置，声画还原逼近完美，力求为观众提供最健康、最舒适、最专业的观影条件，保证观众享受到完美无暇而又极其震撼的视听效果,19,20,普通休息区仅为一排座椅，对比vip休息区，显得十分简单。 世贸唯一的升降梯，其四层位置为影城内部，出电梯即可到达购票区。 但，该升降梯并非单独为影城服务，一至四层均停，站在影城的角度，达不到直通的效果，站在世贸的角度，因营运时间的差异世贸营业时间为早9点至晚10点，影院营业时间为中午11点至午夜2点，会导致管理不便。,百誉影院票价为黄金时段80元，黄金时段3d电影100元，其他时段均为40元，与其他大型影院票价持平。,21,世贸中心的大型超市，也是主力店的华润万家，约占据了世贸中心一半的体量。 一层、二层为传统的食品区与日用百货区，其三层为服装区，四层为电器区。服装与电器两大业态与世贸百货重复。 服装方面，世贸百货主打以马克华菲、only等为主的中高档服饰，主要消费群体以年轻人为主；而华润万家主要经营以纯以及类似的中档服装，主要以中老年消费群体为主。档次的差异可以达到互相竞争也互相弥补的效果。 电器方面，苏宁电器主打小家电，辅以中大型家电，华润万家电器区则相反，主打大型家电。但电器不同于服装，虽然主要经营的方向不同，但冲突面仍很大，这个是世贸中心较难调整的范围。,22,共四条免费线路，三个终点，由地图可见，免费车范围仅辐射龙岗区西北方向，且不超过世贸中心5公里范围。,华润万家免费巴士,以世贸现有的经营状况与档次，以及华润万家超市的体量，四条免费车线路明显较少，且辐射范围也应更广。,23,周边远瞻,龙岗区的规划目标是要打造龙岗中心caz，迎合这一目标，众多资深开发商均选址龙岗打造大型综合体。 图中虚线位置为，与世贸中心仅一路之隔的万科广场综合体和5公里范围内星河集团打造的星河时代花园综合体。,万科广场占地21万平方米，建筑面积近100万平方米，除万科广场外，还包括10万平方米的写字楼万科大厦、70万平方米的住宅万科天誉。 星河时代花园总占地16万平方米，总建面47万平方米。,24,小结,世贸中心，属于成熟商圈的成熟且成功的商业体，以适应龙岗地区消费群体为目 的引进众多中档品牌为主，从效果上看，确实达到了预期效果。其品牌档次定位值得借鉴。 主力商家引进得当，华润万家、苏宁、百誉影城三大主力商家的进驻，大大带动了世贸中心的人流量，尤其是华润万家与苏宁电器，在同行业属于较高端的品牌，更加能带动周边地区的消费群体前来消费。 不足之处，外部的卸货区域、停车场设置，内部的排烟设置，以及世贸百货与华润万家在业态范围内存在冲突。但，世贸中心全体结构已经成型，不论是卸货区、停车场区域设置，还是业态布局更换，都很难再去更改。 未来的威胁，复制了星河cocopark的，体量达到46万平米的星河时代花园，将于2012年9月投入运营；距离更近的万科广场，体量超过100万平米的超大型综合体已经动工，其中的商业部分将于2012年底开业。深圳规划重点迁移到龙岗，引入了了龙岗caz的概念，龙岗也确实具备成为中央活动区的实力，所以有实力的投资商发展商相继进入龙岗，打造的也都是大型深圳超大型的综合体，反观世贸中心，已经成型的、无法轻易改变的、单一的百货形式届时将无法与各个综合体竞争，现有的消费群体必将被大型综合体分流，所以得出结论，2013年以后，世贸中心的经营情况对比现在将大打折扣。,25,目录,26,公司简介,深圳市君盛百货有限公司（下简称君盛百货）是建信集团旗下全资子公司，是世纪新城的主力百货。 君盛百货作为沃尔玛在中国的长期战略合作伙伴，是龙岗第一家引进沃尔玛超市的大型购物中心。君盛百货地处深圳龙岗最繁华的老街商业街，距龙岗区交通主动脉深惠路与地铁三号线仅数步之遥。君盛百货主营黄金珠宝、流行女装、男装、化妆品、皮鞋皮具、运动休闲、童装童用、内衣精品、床上用品等精品时尚百货。由国际商业顾问“戴德梁行”鼎力策划设计，采取“一站式购物商场”（shopping mall）全新流行概念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，吸引了众多国内外一线品牌进驻。 在公司领导的正确引领下，全面扩展经营规模，优化业种品牌，规范经营管理，以厂商为起点、以顾客为终端，本着用心服务、尽善尽美的服务理念，始终聚焦和关注顾客的需求，不断创造和满足顾客的物质和精神需求，为顾客提供真正满意的商品和真正优质的服务。,27,相关数据,28,所在商圈,君盛百货紧邻老街商业街，是龙岗最早期的商圈，距离现在龙岗的政治文化中心的世贸商圈约3km路程。,29,路段交通,君盛百货紧邻龙平东路，侧对面即为平冈中学公交站，南行约六百米后与龙岗主干道深惠路交汇，且交汇处即为地铁双龙站。 宏观评价，紧邻公交站，与地铁站距离仅为600米，其交通属于非常便利。但实际情况，龙平东路仅为双向双车道的非主干路，且路中间有长距离栅栏，车辆调头需前行200米距离至下一路口，对于车流、人流都造成极大的不便。,30,外部正面,外部可见，君盛百货为地上四层，沃尔玛、国美等主力店大型广告牌。 也有大型的临时条幅广告，表明了国美、珠宝店的开业时间，以及折扣力度。 明显可见图片中虚线区域内的脚手架，表明君盛百货的外立面仍在施工，极大程度的影响了其视觉效果。,31,外部侧面,君盛百货侧面，高档公寓正下方裙楼一楼，共8个临街铺位，其出租率暂时为零。 上部大型广告牌，采用传统的长条形，几乎全部覆盖玻璃窗，影响美观度。,市调过程中了解到，该铺位500/，可租5年，第二年开始租金即递增，使用率68%，层高5米。物业管理费30元/。 零出租率的现状对君盛百货的商业氛围造成影响，不利于挖掘潜在消费群体。,32,一层动线,君盛百货一层的灯光明亮，装修风格大气，档次较高。 由正门进入，一条长近百米的走廊直通对面的南门，百货区分居走廊的两侧。 一层仅有一部手扶梯通往二层（国美、沃尔玛）。 动线方面，过于明显的区域划分，导致动线的不可逆性，有利于目的性消费，不利于挖掘潜在消费。,33,一层业态,34,35,二层业态,36,君盛百货的两大主力店，沃尔玛超市、国美电器，位于君盛百货的二、三层。 营业时间对比，沃尔玛开业时间为早8点，君盛百货为早9点30。 预计，8点至9点30时间内，君盛正门不开放，侧门开放，直接连接唯一的手扶梯。 虽然这样的设计可以满足沃尔玛的开业时间需求，但必然会对君盛百货的营业造成影响，需要耗费一定的人力物力去维护特殊时段的秩序。,37,小结,君盛百货紧邻老街商圈，商业氛围浓，市场培养期相对会较短，商圈优势明显；路段交通的不足显而易见，面前的龙平东路不便于车流人流前往，而龙平东路并非龙岗主干道，扩路或改建的可能性几乎为零，此处为君盛百货不可逆转的硬伤。 龙岗中心唯一一家引进沃尔玛的百货，可见沃尔玛也对该地段商圈、人流、以及消费能力的认可；沃尔玛相对大超行业的其他品牌，其档次相对较高，口碑较好，进驻到君盛百货后必将大幅度提高君盛百货档次以及人流量。 一层百货内的品牌档次较低，相对老街商业街的品牌档次，君盛百货内一层的服装、珠宝的知名品牌数量少，虽然距离市中心较远，但以龙岗现有的发展状况以及周边已有的品牌，君盛百货的品牌档次无法满足周边消费的需求，如不提高，不利于君盛百货日后的发展。,38,市调收获,商圈的重要性：一个商业体，不论是传统百货还是新型综合体，所处的区域位置将影响其培养期的长短，周边消费群体的数量，进而缩短其成本回收期，增大利润。 业态落位：如君盛百货将主力店沃尔玛、国美设置在二、三层而不是一层或者地下，目的明确，以主力店的固定人流带动一层并不成熟的百货；再如世贸，将高档次的苏宁电器和影院设置在顶层，也是期望造成由上而下的人流动线，进而带活整个百货。所以，不同的业态因不同项目的差异，有选择性的坐落不同的楼层，但目的均相同，以高人流量的业态品牌，带动较低人流量的业态品牌。 动线设置：此次市调的两个对象，其楼层设置均没有较明显的强制动线，都是有利于目的性消费的动线安排，当然，过多的强制动线会带来消费者的反感态度，但强制动线带来的利益是不可小觑的。 细节