2009年上海北岸长风写字楼项目营销推广报告.ppt

北岸长风营销推广报告目录市场篇产品分析篇销售计划篇表现推广篇市场篇07.01-08.03办公供求示意图0.0010.0020.0030.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交(万M2)14.97.4412.612.414.512.115.616.616.914.014.415.312.94.698.21供应(万M2)10.91.676.714.301.233.270.5010.64.1812.30.8625.62.668.073.13供求比1.364.441.892.8911.83.7030.91.564.061.1316.80.604.880.582.6207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年需求旺盛，新政之下，成交基本趋稳上海办公市场供求走势结论：2007年办公市场整体表现为供不应求，市场成交活跃，全年供求比为1.99，供应缺口达91.8万。办公市场自去年2月份开始启动，成交量节节攀升，至7月份供求比值为30.98，10月份房贷新政之后成交基本持稳，年末供应开始放量，短期内供求比骤降至0.6其中位于宝山的上海国际钢铁服务中心新增供应10.8万方上海市办公楼成交均价走势07.01-08.032000600010000140001800022000成交均价13981480136512971435149713801524160617541687155714072014171607.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.3全年价格稳中有升，新政之后略有回落结论：2007年1-10月成交均价呈现震荡上扬局面，10月份受房贷新政影响，成交均价开始回落；08年2月份证大五道口集中放量迅速拉升整体成交均价至20147元/，环比上涨43%；2007年全年涨幅仅为7.52%，在供需矛盾突出的情况下，预计08年尚有较大的上涨空间。证大五道口35000元/平方米的集中成交放量影响上海国际钢铁服务业中心1.4万方均价8314元/平方米继续拉低成交价上海办公市场价格走势07.01-08.03普陀办公供求走势0.002.004.006.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00成交面积1.910.540.661.151.840.941.630.650.921.182.361.104.530.170.75供应面积2.291.931.112.740.694.610.153.02供求比0.830.600.830.433.400.2431.110.2507.107.207.307.407.507.607.707.807.907.107.107.108.108.208.38月禁捂令出台后，办公市场供求放量明显区域办公市场供求走势07.01-08.03普陀区共成交6944，供应24768，供求比为1.30，2007年2-8月仅4月新增1.9万，其余长达6个月时间无新增供应。8月受上海禁捂令政策的影响，办公市场供应放量明显，至年末达到最高峰，导致次年1月成交量大幅上升。汇华大厦、绿洲中环中心、旭辉商务广场等项目的集中放量单位:万M207.01-08.03普陀区成交均价示意图1000011000120001300014000150001600017000180001900020000成交均价13196.968815386.2511209.513461.218816137.906313741.031316732.687514425.656317103.12517343.562519027.062519261.562513404.406319214.751746207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3价格自9月上涨明显，个案成交影响整体价格区域办公市场价格走势1-8月期间，区域成交均价在14000元/左右，9月在尚诚国际带动下，区域成交价格迅速走高，年末达到19262元/，平均月增幅为3.8%.08年1月在富丽大厦及金阳大厦等低价楼盘成交放量情况下，区域均价再次下挫，次月价格重返07年末高位富丽大厦、金阳大厦等低价项目的集中成交虹桥天山板块办公供应不足，给本案制造机会项目名称上市时间主力面积成交均价虹桥银都2006.1285-23523595首信银都2006.560-9625918威宁综合楼2006.958-15618471同达创业大厦2004.4130-14217616市场特征：1、竞争板块内商务氛围浓厚，办公项目入住率高达90%以上；2、甲级写字楼新增供应不足，酒店式公寓供应量偏大；3、办公主力供应面积在100-150m2之间；4、由于项目品质的差异，导致成交价格落差较大，在17616-25918元/m2之间。干扰性竞争项目长风板块：新兴商务生态商务区天山板块：地铁2号线延伸段，市场热点区域虹桥商务圈：完善的商务配套,市场成熟区域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售结论：根据网上房地产显示，目前虹桥天山板块尚有6.6万m2办公可售，其中80%以上的在售量是开发商自行持有，实际可售量仅为1.2万m2，供求矛盾突出，需求有外移趋势本案位于新兴的长风生态商务区板块，逐步成型的办公氛围将对天山虹桥客源进行地域性的导入，市场机会大市场需求以商务氛围成熟的高品质产品为主区域竞品成交分析区域主要竞品为汇华大厦、旭辉商务广场、绿洲中环中心、汇银铭尊，成交均价在21000-30000元/；平均月去化套数为20套左右；绿洲中环中心依托便捷的交通和成熟的商务氛围，东靠创业园区，并以高品质产品规划深受市场追捧，因此去化较快；汇华大厦虽靠中山北路，但交通动线和产品品质不够理想，去化较慢。绿洲中环中心汇华大厦旭辉商务广场本案新兴商务区，缺乏交通生活配套，商务氛围不成熟交通便捷，东靠创业园区商务氛围成熟项目名称近期推盘成交套数推案套数成交均价主力面积月去化量销售率汇华大厦07.12.19514