牡丹江青青学邻项目营销策划竞标.ppt

教育之旅由此启航 【青青学邻营销策划推广提案】,2012 牡丹江 桥北 教育地产 就此 划过人生的起点 梦想由此起航,写在前面 感谢开发商为我们提供的本次研究与企划的机会，这使我们可以尽可能地呈现地产行业中另一种生活意境的开发价值。 我们的企划与创意实践是教育地产资源整合，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值并为营销创造先机,s: 1、项目本身定位教育地产准确、契合市场需求盲点。 2、开盘前期销售顺利、口碑较佳。 3、一站式教学服务项目、市场需求面大。 4、优质户型配比合理、去化能力较强。 5、自建学前教育机构完善了教育链条，涵盖了更多享受教育资源的客户。 6、“幼-小-初-高”四级教育阶梯打造校园经济的基础，对周边商业房源的销售有促进作用。,项目理解-项目竞争分析（swot）,w： 1、学府桥北板块的区域限制、缺乏对牡丹江市区其他区域的吸引力。 2、本项目前期销售率达到50%，后续可售房源面积比较偏大，在当前的销售形势下有诸多难点需要克服。 3、前期推广效果没有显现，影响力不大。,o： 1、市场竞争环境和国家政策影响项目销售进度。 2、桥北世茂项目8-8.5折促销，将区域楼价拉低，形成价格洼地。 3、项目没有实施开盘活动，对项目持续期的销售无拉动作用。 4、售楼处包装没有与项目定位有差距。,t: 1、城市化进程中教育资源是外来人口首要考虑的因素。 2、银行对首套置业实行基准利率8。5折优惠，将集中释放刚性客户需求入市。 3、伴随周边项目的业主入住，就学生源源源不断，为项目带来永续的客户资源。 4、人们对校园经济认识是保证本项目商业价值提升的基础,应对策略： 宣传与活动、联动与互动持续升温- 5.1开盘活动-美丽家园大家建建议周 6.1儿童书法大赛-我爱我家共绘明天 。持续到年底入住。 具体实施注重教育人文社区形象，突出项目品牌; 学区与社区结合，突出教育社区； 做到节日、事件节点有活动，推广促销有主题。,开始 青青学邻策划之旅,我们理解，这是华禹集团品牌在牡丹江的立腕之作。 我们理解，这一项目必须承担华禹集团的品牌名誉以及项目市场名誉的双效目标。 从这一意义上讲，参与其中的保利顾问团队，亦为荣誉而来。,提案内容,1 -定位篇 2 -核心价值观 3 -价值系统营建 4 -推广篇 5 -策略篇 -营销建议 -总结回顾,part 1 区域篇,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 园,宏观 国家利用宏观政策频频调控房地产，加之9070政策出台，城市中心房价的不断上涨，个性化置业逐渐成为热点，备受追捧。体育、公园、教育地产是近期购房置业的热点。,part 1,中观 桥北板块”牡丹江整体规划中被提到一定的高度，将打造休闲娱乐、的品质生活核心版块，桥北板块的市场前景势必将全线飘红。,part 1,微观 项目所处区位是牡丹江市场“桥北版块”的重要组成部分，随着市政对桥北的规划，项目增值点在拉高，价位也在攀升。项目在学府核心内，拥有得天独厚的环境优势，周边小、初、高、高校簇拥，文化气息浓厚，这是一笔不可限量的精神财富。,part 1,part 1,总结： 随着城市化进程，特色地产时代即将来临； 桥北正在崛起 “新城市主义”即将诞生,part 2 核心价值观,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 青青学邻,城市化与房地产开发，就是为了达成人类对两个根本需求的满足：方向感与归宿感。 us.约翰.奈斯比特,part 2 核心价值观,part 2 核心价值观,城市学里 书香门第 16年基础教育一站式学籍社区,part 2 核心价值观,方向感 城市的发展已经决定了项目所处地理位置给人们带来的方向性 桥北板块崛起“新城市主义”即将诞生,part 2 核心价值观,归宿感16年基础教育入住无忧,part 2 核心价值观,归宿感,价 值,生 活,教 育 价 值,发 展 潜 力,隐 性 价 值,文 化,环 境,part 2 核心价值观,选择教育配套的住宅项目，不但能为子女创造一个良好便利的学习环境，也有利于房子的保值增值。不需要楼市投资的常规手段，单靠租赁收益一样可观。,part 2 核心价值观,“桥北板块”核心区域的崛起，将带动未来品质生活区。,part 2 核心价值观,项目的稀缺性和不可复制性将会带来社区独有的教育理念和人文环境。,part 2 核心价值观,是文明的、人文气息极浓的。 具有品位的、时尚包容性的。,part 2 核心价值观,正在崛起的桥北板块，一站式教育聚集地。书香浓郁，小资情调。,综上所述，我们从价值和生活取向上重新塑造出一个概念 “知者居境” 生活情景至真，生活文明至善。,part 2 核心价值观,part 3 项目价值系统营建,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 青青学邻,part 3 项目价值系统营建,挖掘土地个性，在众多项目中寻求个性价值的彰显；解决理念、知名度、文化格调的价值系统营建，使华禹地产青青学邻彰显品牌实力及个性价值，创造稀缺产品，以达到市场的认知、认同、认可直至追捧。,part 3 项目价值系统营建,知者（客户群） 结合 居境（产品特性）,为了家庭、孩子 投资未来发展 追求生活品位 满足居住需求向舒适化晋级 ,教育价值 发展潜力 文化（感性诉求） 环境 ,我 们 策 划 运 营,市场价值,part 3 项目价值系统营建,part 3 项目价值系统营建,建文化恒久之居，只待修养生息之知者 有“位”人士,part 4 推广篇,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 青青学邻,part 4 推广篇,综合项目的优势，必须拿出非常有震撼力的主题入市，不仅要对竞争者造成压力，更使人们对园产生巨大的好感与关注度。 在项目定位清晰明了的情况下，我们在推广策略和方向上重点打文化牌和环境牌。将文化和环境共同融合，强强互动，借力打力，最终达到品牌的揉合、最大化。,part 4 推广篇,环境牌 16年基础教育一站式社区 “新城市主义”崛起 利用我们的闪光点，以达到借势造市之目的，迎合市场。,part 4 推广篇,环境概念 新城市主义教育资源集散地 大环境发展小环境优雅,part 4 推广篇,文化牌 小资生活 知者居境 利用我们强势的文化氛围，将人文、知性植入每一个传播受众的心中，勾起他们的精神渴望，从而达到这一阶层的高度认可。,part 4 推广篇,文化概念 小资生活 知者居境16年基础教育社区,part 4 推广篇,环境概念文化概念 品质、价值、口碑,part 5 策略篇,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 青青学邻,part 5 策略篇,媒介（报广、单页、折页、小众传播） 公关活动（现场包装看房团网络聚集） 报广软硬兼施，以软性做铺垫，硬广告宣传项目实效信息，强效传播。 广告配合公关活动，以项目各阶段完工活动促销为基点，中间穿插大规模看房，增加现场人气，形成口碑传播。让消费者更切实的感受到区域浓烈的文化氛围和环境氛围。,part 5 策略篇,整合资源树立品牌 第一阶段：形象勾勒与价值移植 渠道及形式 报纸硬广告、网络、报纸软文、户外等 第二阶段：利益诉求与开盘推动 渠道及形式 报纸硬广告、报纸软文、dm杂志、网络、公关、电台、电视报道等 第三阶段：“16年基础教育一站式社区”的品牌建立 渠道及形式 报纸硬广告系列、报纸软文、dm杂志、看房团购等,part 6 营销建议,走吧 我们没有失去记忆 我们去寻找生命的源 青青学邻,营销建议,推案时机的准确、市场前期蓄水的运作是本案关键点。 战略动作：抢推案时机、夺区域客源、占市场空隙、定差异定位战略立足点 稳定，一举推案。 利用营销引导期完成前期市场蓄水。,part 6 营销建议,part 6 营销建议,引导期,告知本案存在，同时在消费者心中树立产品文化形象，预告销售时间、地点。,营销全程分解,预约期,引导路线、售楼处完工，散布耳语，使客户聚集，形成客户网，以助销售。,活动期,利用活动与潜在客群进行详细市场调研，确定其销售方式及销售价格。,调整期,利用以上各分期总结调整营销策略和计划。,公开期,预约客户迅速转签客户的执行，形成现场销售热况，强力营造销售现场气氛和销控工作，打开所有房源，广告强势介入。,持续期,媒体持续出现，广告结合活动，针对前期的销售情况，实效性宣传。,清尾期,加强现场销控，促销稳定户型，主动出击追踪客户。,营销策略建议,项目营销应高举高打、低调蓄水、高调开盘的总体策略，在安全性保障的前提下，利用产品极高的附加值突破市场重围。,总策略,将“青青学邻”定位在教育地产 通过“知者居境”这个超级发射架用“16年基础教育一站式社区”做点燃器对外发射，一旦冲出市场竞争激烈的大气层，进入无引力的太空轨道