二手房合同违约应该怎么办.doc

二手房合同违约应该怎么办 委托备案：首先，中介公司会核对房源的真实性，同时也会校验房产证和委托人身份证，当然还会查询委托的物业是否存在限制交易信息，如司法查封、单方预告登记等都将无法通过。之后，中介公司会直接在网上的操作系统上拟定二手房经纪委托合同条款，同时完成网上委托合同的备案。 在签订了二手房合同之后，也是有可能出现违约的情况，而此时不管是卖方违约还是买方违约，都需要对另一方实际承担相应的违约责任。但在这种情况下，对于守约方而言，遇到二手房合同违约的话应该怎么办才好呢，才能维护自身合法权益？小编马上为你做详细解答。一、二手房合同违约应该怎么办按照约定全面履行房产买卖合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。签订房屋买卖合同，双方当事人就应当遵守合同的约定，如果购房合同一方当事人拒不履行合同，守约方就可以运用法律武器维护自己的权益，当然守约方也可以找律师协助。想要挽回损失，首先要确定损失。守约方损失的认定应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。守约方要综合考虑各个因素，避免损失无法挽回。二、怎么签订二手房买卖合同(一)出卖人应注意事项1、出卖人大多通过房屋中介机构寻求房屋交易的机会，建议在居间合同中约定，由居间方负责审查买受人的购房资质，如果因买受人不符合购买资质导致合同无法继续履行，由居间方来赔偿出卖人的损失。2、出卖人应了解买受人的资金、信用状况，避免因买受人不具备购买能力、信贷资质而产生损失。3、出卖人要关注买受人的付款方式，有贷款方式的，贷款利率调高了或买受人贷不下来款怎么办要约定清楚。4、双方都应当约定清楚房屋价格发生大的浮动的情况下怎么办，房屋逾期交付、逾期付款、逾期办理房产证等具体的违约定金如何约定。(二)买房人应注意事项1、购买前查看房屋所有权证书原件，并了解欲购买的房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。2、如存在抵押，应审查抵押到期或撤销抵押权的时间。3、如存在租赁，应了解是否已经征得了承租人的书面同意、承租人是否书面放弃了优先购买权。此时需要先看对方违约是否存在免责事由，若存在的话，则就是可以不用承担违约责任的。但如果没有免责事由的话