拆迁安置房成本控制的若干思考.pdf

与 建 材装 饰2014 年 4 月 拆迁安置房成本控制的若干思考 唐金星 （福建省 泉州市362000） 摘要： 随着经济的发展和社会的进步， 人们对拆迁安置房的需求量不断提升， 这就给拆迁安置房建设带来了很大的挑战。 如何在保证质量的同时降低成本成为企业必须要考虑的问题。 通常情况下， 拆迁安置房的建设周期都比较短， 其管理模式已经无 法适应当今时代的发展， 必须寻求新的管理模式， 只有这样， 企业才能够在激烈的竞争中取得胜利。本文首先分析了拆迁安置房 成本控制的特点， 继而重点阐述了拆迁安置房成本控制的措施， 希望本文能够给相关工作人员提供借鉴。 关键词： 拆迁安置房； 成本控制； 措施 中图分类号： F293.33文献标识码： B 文章编号： 1673-0038 （2014） 16-0239-02 引 言 拆迁安置房质量和成本问题直接关系到社会的和谐和稳 定， 必须引起政府部门和其他相关单位的重视。政府通过这项工 作改善老百姓的居住环境， 同时， 保证城市建设顺利进行， 这项 工作至关重要。随着时代的发展， 拆迁安置房的成本控制问题日 益复杂， 涉及到的方面逐渐增多， 因此， 成本管理难度加大。 1 拆迁安置房成本分析 拆迁安置房项目成本是指建筑施工企业以拆迁安置房项目 作为成本核算对象的施工过程中，所耗费的生产资料转移价值 和劳动者的必要劳动所创造的价值的货币形式。拆迁安置房项 目成本管理是拆迁安置房项目管理的核心，拆迁安置房项目建 设完成后政府按合同价收购， 分配给被拆迁户。开发商如果想获 得较高的经济效益，必须要在提高管理水平和确保质量的前提 下， 在自身管理水平上下工夫， 进行管理创新。从拆迁安置房项 目成本的构成看， 影响成本因素有： 淤政府因素。政府对拆迁安 置房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是 土地出让金。于开发商自身的原因。拆迁安置房的核算不准确。 2 拆迁安置房项目开发成本控制的特点 2.1 综合性 拆迁安置房项目开发成本控制具有明显的综合性，具体来 说， 主要是指： 成本目标不是孤立的， 它只有与质量目标、 进度目 标、 效率、 工作量要求、 资源消耗等相结合， 综合考虑才具有价 值。项目管理者不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实 现。在项目实施的过程中， 成本控制必须与质量管理、 进度管理、 安全管理同步进行。 2.2 全面性 拆迁安置房全面性比较明显，其含义是指成本控制贯穿于 安置房建设项目的整个开发过程，成本控制是要对项目费用组 成进行控制； 要对项目内的所有开发阶段实施控制， 防止只重视 施工阶段成本， 而忽视其他阶段的成本控制； 要对所有合同的付 款进行控制； 要对成本数量进行控制， 对费用发生的时间进行控 制， 以满足资金使用计划的要求。 2.3 微观性 成本控制是一项复杂的工程， 其具有明显的微观性。为了控 制好整个项目的成本支出， 应从每个成本支出的时间段开始， 从 项目工程的每个分部分项工程开始， 一步一步地进行控制。但应 注意成本控制周期不可太长。 3 拆迁安置房全过程成本控制措施 拆迁安置房成本控制工作复杂， 因此， 需要从全过程进行成 本控制。 从开发商角度看， 拆迁安置房成本控制包括三个步骤： 即 确定目标标准、 检查实施状态、 纠正偏差。控制的状态是动态控 制。首先确定各种目标值， 然后将实际数据与计划值比较， 如图 1 所示。 3.1 动迁前的管理与核算 动迁前需要对拆迁所在区域的房屋所属权和其他相关事宜 进行了解， 拆迁的房屋中有公房， 也有私房。 动迁前的调查摸底工 作是搞好拆迁安置的关键。多安置面积就意味着要增加安置费 用。 这就要求工作人员有高度的责任感和较强的业务素质。 本着 对国家、 集体、 住户负责的态度， 事先对改造区危旧房及住户情况 进行深入细致的调查研究。具体要做好以下工作： 淤做好宣传动 员工作， 加大工作透明度。 对拆迁户要公布拆迁安置政策法规、 安 置补偿原则、 标准、 安置方式、 安置地址、 收费和结算规定、 违约责 任等， 以赢得拆迁户配合调查、 协商、 签订协议工作， 缩短动员拆 迁工作时间。于动员拆迁工作人员按拆迁管理的有关规定， 逐户 登记。登记工作完成后将有关资料整理汇总， 再作进一步的核实 确认。根据安置形式， 对照相关政策客观公正地逐户拟出安置补 偿方案， 报有关负责人审批后执行。 如果是先过渡再回迁的， 则要 与各拆迁户签订 “拆迁安置补偿协议书” ， 明确安置用房地点和户 图 1 拆迁安置房开发主要成本分解结构 建设经济 239 与 建 材装 饰2014 年 4 月 型、 补偿的形式和金额、 搬迁 （过渡） 期限、 新安置面积及超原面 积的结算， 等等。完成了这些前期工作应将上述有关资料编号造 册， 一套归档， 一套作拆迁安置具体工作的备查资料， 一套 （含 “拆迁安置补偿协议书” ） 送交财务部门作拆迁安置核算依据。财 务部门根据安置部门移交的资料支付拆迁补偿费和结算新安置 面积超过原面积的价款， 收取租赁保证金。 3.2 项目决策阶段的成本控制 此阶段主要内容是规划设计， 该阶段必须注意与可能发生的 成本结合起来， 对可能发生的项目成本起到总控制作用。项目成 本控制要以设计阶段为重点，这是有效控制拆迁安置房项目成 本的根本所在。要有效地控制成本， 就要把工作重点放在项目前 期阶段上来， 尤其是要抓住设计这个阶段。淤优化设计。在设计 阶段， 应采用科学地理论方法加强经济论证， 对设计方案进行优 化选择。在方案的比选时， 可以采用成本效益分析方法。更改选 用部分低价材料、 工艺到工程中去， 既不影响使用功能和工程质 量， 又达到了降低成本的目标。 于实行限额设计。 要求设计单位， 在设计中凡是能进行定量分析的设计内容， 均要通过计算， 充分 考虑施工的可能性和经济性。 盂加强对设计变更的严格控制。 设 计变更仅包含由于设计工作本身的漏项、错误或其他原因而修 改、 补充原设计的技术资料。加强设计变更的管理， 对规范项目 各参与者的行为， 确保工程质量和工期。设计变更应尽量提前， 变更发生得越早则造成的损失越小， 反之就越大。要加强设计变 更管理， 严格控制设计变更。榆设计方案应体现拆迁安置房的特 点。有以下几点值得注意： 规划设计要依据小区的基本功能和要 求， 因地制宜， 避免大填大挖。 3.3 实施阶段的成本控制 设施阶段成本控制对于拆迁安置房建设成本控制来说至关 重要， 开发商编制成本计划和工作流程图， 落实管理人员的职能 和任务； 详细进行工程计量， 复核工程付款账单， 严格经费签证； 定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方 案和措施。淤招标过程中的成本控制。通过合理分标， 将部分专 项工程纳入总包合同， 节约现场管理成本， 降低成本。于材料采 购、 使用中的成本控制。 盂施工过程中的成本控制。 a.严格控制现 场签证。 b.现场设置跟踪审计人员， 严格根据 施工合同 及 招标 文件 进行工程签证审查。 c.合理安排施工顺序。 d.调整结算工作 思路。结算时， 负责结算工作的人员要采用耐心、 细致的工作方 法， 认真核算工程量， 不能怕麻烦， 必须多下现场核对。竣工结算 时严格控制不合理造价， 做到以 施工合同 及 招标文件 为依 据。 3.4 安置房的管理与核算 安置房管理应实行实物、 安置、 核算责权分离。 房管部门负责 管理实物， 安置部门负责安置分配， 财务部门负责核算安置房的 入库、 出库。 三个部门密切联系互相监督。 有的单位房管、 安置于 一个部门的，验收的安置房不办理入库，分配安置时不办理出 库。拆迁安置房改造增值的房产， 要规范核算和管理， 以免造成 房源不清、 房产漏管丢失、 甚至以房谋私的情况发生。安置房或 异地购建后， 由房管部门验收入库、 喷印栋号、 单元、 房号。安置 部门按经研究审批的安置补偿方案， 把每户落实到具体房号。签 发 “安置通知单” 和填制 “安置补偿结算单” 一式四份： 安置部门、 房管部门、 财务部门、 住房各执一份。财务部门凭通知单、 结算单 及签订的 “拆迁协议书” 办理补偿和扩大面积结算， 收取租赁保 证金， 代收各种费用， 并在 “安置通知单” 、“安置补偿结算单” 住 户联上签章。住房持签章的凭单及相关的交费依据到房管部门 办理入住手续。房管部门办理安置房出库。同时建档立卡起租， 纳入经租房产管理。财务部门根据工程结算、 购房发票、 及 “房屋 入库单” 等资料将回建或异地购建的安置房作入库核算； 根据房 管部门填制的安置房出库单作安置房屋出库核算。主要增设使 用下列二、 三级科目： 在 “建筑产品” 科目下设 “拆迁安置房” 二级 科目， 按栋设三级明细科目。借方反映回建或异地购建的安置房 屋入库金额； 贷方反映安置房出库金额， 余额在借方， 反映剩余 安置房的金额。三级明细账目应详细反映每栋的自然套数、 面 积。并定期与管实物的房管部门核对库存房的数量金额。 4 结束语 综上所述， 拆迁安置房项目成本控制需要采取动态管理的措 施， 综合考虑各种因素， 采取全过程管理， 只有这样才能够保证 成本管理效果， 提高开发商经济效益。鉴于拆迁安置房成本控制 对于我国房地产行业发展的重要性， 因此， 本文研究这个课题具 有非常重要的现实意义。 参考文献 1李慧慧， 瞿富强.集体土地征收中的房屋拆迁补偿研究J.农村经济， 2010 （09） ： 172173. 2叶晓松， 陈迪兵