二手房屋买卖协议书关于户口迁移是否要担责.doc

二手房屋买卖协议书关于户口迁移是否要担责 因买卖二手房而在户口迁移的这个问题上引起了较大的争执这现在并不是个别现象，因为当事人当初之所以要购买此套二手房也是主要符合当地规定的落户政策，其实，二手房屋买卖协议书关于户口迁移卖方是否要承担责任的根据实际情况，如果卖方自己也不清楚一般是不要担责的。 因买卖二手房而在户口迁移的这个问题上引起了较大的争执这现在并不是个别现象，因为当事人当初之所以要购买此套二手房也是主要符合当地规定的落户政策，其实，二手房屋买卖协议书关于户口迁移卖方是否要承担责任的根据实际情况，如果卖方自己也不清楚一般是不要担责的。一、二手房屋买卖协议书关于户口迁移是否要担责?1、房屋出卖人怠于根据合同的约定履行在一定期限内迁出户口的合同义务，从而导致房屋买受人未能将其户口迁入，形成损失;2、 房屋出卖人对涉案房屋的户口情况不了解不清楚，在签订具有户口迁出迁入义务约定的房屋买卖合同之后才发现由于涉案房屋存在种种问题(如上一个房屋出卖人未将户口迁走)，导致房屋买受人无法在购买房屋之后将其户口迁入涉案房屋，从而需要承担违约和赔偿责任;3、 在房屋买卖合同成立并生效之后，由于其他原因导致房屋内的户口无法迁出(如办理过程遭遇困难，行政机关不作为等情况)，从而导致房屋出卖人未能履行迁出户口的合同义务，需要承担违约责任。二、相关规定1、 房屋出卖人辩称的户口未能迁出是由于我国户口管理制度不完善所致，但所谓的户口管理制度不完善并不是合同法上规定的免责事由，双方亦未约定管理制度不完善可以作为不履行合同义务而无需承担违约责任的免责条款，故法院对于被告的辩解不予认可;2、 法院可以按照双方在合同中的约定要求违约方支付一定金额的违约金(法院会做合理调整)，但是法院却不可直接判决由公安机关强制进行户口的迁出迁入，因为户口的迁出迁入属于公安机关户籍管理的范畴，并非法院可以强制要求办理的民事案件判裁范围。三、在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)_日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。3、必须标明付款、过户时间很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。4、必须注明二手房相关费用的交接时间这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。如果双方当初在合同当中都有约定的关于户口