二手房买卖的一般流程是什么样的.doc

二手房买卖的一般流程是什么样的 第一步签订买卖购房合同当二手房买卖双方达成意见一致，就可以签订买卖购房合同了。第二步房屋解押房屋买卖之前，若卖方名下的房屋贷款尚未还清，则房屋处于抵押状态，需先联系银行或其他抵押权人还清欠款，办理解押手续。第三步卖方进行房屋核验、买方做购房资格审查房屋核验。第四步，签订买房合同。 一、浏览信息,电话咨询。到地区专业房产网站浏览房产出售信息选择合造的房源.然后选择中介公司或房东进行电话咨询。二、签订中介居间合同三、预约看房。联系中介或者房东实地看房。四、产权调查。(一)验证房屋相关产权1、房屋手续是否齐全2、房屋产权是否清晰3、土地情况是否清晰(二)判断房屋是否出售1、市政规划是否影响2、房屋历史是否清白3、房屋质量是否可靠(三)调查房屋是否合法出售1、福利房屋是否合法2、单位房屋是否侵权3、交易房屋是否在租五、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调，促成双方成功交易。六、签定买卖协议。(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证，有效身份证或公证书;(二)买方出具有效身份证。(三)明确房屋面积(四)确认价格、收费、付款条款(五)房屋质量写进条款(六)订立有关物业管理的协议(七)注明履行合同的期限和方法(八)明确产权登记的条款(九)税费依法各自承担(十)违约责任必须明确(十一)补充协议别嫌麻烦七、预付定金八、办理网签九、办理按揭贷款十、办理面签过户手续。(一)办理房产证。1、私人之间：(1)房屋所有权证、国有土地使用证(复印件留存)、契证(复印件留存);(2)双方当事人当场，交验身份证(复印件留存)，经挂牌后的网签买卖合同。2、单位之间、单位与私人之间：(1)房屋所有权证、国有土地使用证(复印件留存);(2)经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存);(3)当事人到场，交验身份证(复印件留存)，如单位法人代表委托，须提交授权委托书，交验代理人身份证(复印件留存);(4)买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产，需报国资部门审批)。3、其他有关文据：(1)继承须提交继承公证书;(2)赠与须提交赠与公证书;(3)已婚夫妻出卖私房，须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留存)及合法婚姻证件;(4)出售共有房，须提交共有权保持证和共有人书面同意出售的证明;(5)转制、兼并而发生的房地产转移，须提交县、区级以上人民政府或上级主管部门同意转制、兼并的文件;(6)合资入股而发生的房地产转移，须提交政府授权部门批准入股的文件;(7)其他相应的有关文据。(二)办理契税证。1、存量房买卖：(1)契税纳税申报表;(2)房产交易鉴证申请书;(3)受让方身份证明复印件(单位提供营业执照复印件);(4)原契证及复印件;(5)房地产转让合同原件及复印件;(6)房产证、土地证复印件;(7)有有效评估报告的提供评估报告原件及复印件;(8)房产取得时计税价格的有效凭证及复印件。(三)办理土地证。1、身份证;2、房产证、原国有土地使用证;3、住宅转让合同、公证书或法院判决书;4、完税凭证;5、缴纳土地收益金凭证(保留划拨)。十一、付清房款。1、如需二手房抵押贷款：(1)该房源必须产权明晰，符合政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件(2)选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。(3)买卖双方须提供的相关资料，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿复印件、身份证复印件、婚姻状况证明复印件、买卖双方签订的房地产买卖居间合同购房协议书及收据、收入证明(单位收入证明)，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，买方一寸近照1张。卖房人(售方)须提供的资料有：身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明。(4)去房产中介代理机构填写二手房按揭申请表，由中介代理机构把所有证明资料交送银行进行贷款审批。(5)银行在规定工作日内完成贷款审批工作。(6)买卖双方到房屋所在地房地产交易所办理产权过户手续。(7)买方(夫妻双方)到房管处办理房屋抵押登记手续。(8)领到抵押登记它项权证后、送交银行，银行划拨款项至卖方账户。