二手房的土地类型有哪些,使用年限怎么计算.doc

二手房的土地类型有哪些,使用年限怎么计算 二手房的交易流程指的是二手房的购买流程，大体上有八个步骤：买方咨询、签合同、办理过户、立契、缴纳税费、办理产权转移过户手续、银行贷款、打余款完成交易。1、看房选房2、签合同，达成交易意向后买卖双方签订正式合同。3、申请贷款4、买卖双方缴纳税费银行把贷款审批下来后，就可以去缴税。5、过户、交房。 二手房买卖中，需要的手续和流程也是相当繁琐。如果有一个环节不仔细，就会导致相应的纠纷产生。本文就二手房的土地类型有哪些,使用年限怎么计算的事项作详细介绍。一、土地使用权年限的界定：根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。二、土地使用权的出让与划拨分类。土地使用权最主要的两种获得途径为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。(1)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。(2)划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体使用年限如何计算：1、已购公房、央产房的使用年限计算。已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。(1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的国有土地使用权出让合同或转让合同，以及下发的国有土地使用证核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的国有土地使用证下发时间为2000年，而该房屋所下发的国有土地使用证上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。2、二手商品房、经济适用房的使用年限计算。经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后