关于房地产开发中存在问题的调研报告.doc

关于房地产开发中存在问题的调研报告 导读：关于房地产开发中存在问题 的调研报告几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会 和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽 合理、房价增长过快中国房地产行业发展前景调查及投融资战略咨询报告关于房地产开发中存在问题 的调研报告几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会 和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽 合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。23（一）、 商品住宅销售价格偏高，增幅过快统计资料显示，20*年至 20*年间，我市商品房销售价格一 直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为 750 元平方 米、885 元平方米、1020 元平方米、1120 元平方米和 1350 元平方米，今年 6 月末达到 1468 元平方米，价格增长幅度每 年平均以 15.8的速度上涨，今年 6 月末又比上年末上涨 8.7%。 海勃湾城区房价比海南乌达两地高出 20%以上。据调查，在海勃湾 城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过 1400 元。（二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高 我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋 拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁 区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高， 开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从 20*年实施拆 迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁， 使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁， 使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因 素之一。（三）、商品房开发结构性矛盾显露 目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性 失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。 二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多， 中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求 状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房 屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房 者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。 （四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为 5-6 倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区， 房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。 目前海勃湾城区新建房价升至平均 1500 元以上，买一套 100 平方 米的住宅加简单装修大约需要 18-20 万元，在市中心或环境较好 的小区购房，房价还要高一些。20*年我市城市人均可支配收入为 10008 元，以此测算收入房价比为 1：6.2，这是平均水平，而目前 我市城镇居民家庭中有 60%多没有达到全市平均收入水平。年人均 收入不足 7800 元和 5100 元的家庭各占 20%，这些居民家庭收入与 楼价比分别达 1：7.7 和 1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段 大部分居民的支付能力。（五）、重先期开发轻后期服务 由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不 强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总 体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由 此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长 远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远 规划的现象。 （六）商业营业用房空置现象已显现 20*-20*年，我市商业营业用房累计竣工面积 34.5 万平方 米，实际销售面积为 30.8 万平方米，商业营业用房空置现象已显 现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳 市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋 出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发 商积压和占用的资金，