南昌5房市研究.doc

2010年5月南昌楼市研究报告（简化） (2010-6-5 15:57:09)分类：地产 标签：搜房博客|报告说明报告时间节点：2010年5月01日2010年5月31日新 推、续 推：指2010年5月份楼市新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。2010年5月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 相关配套政策措施相继出台，楼市开始变冷4月底以来，青岛、北京、深圳和浙江等多个省市相继出台了地方细则，成都、济南和石家庄等地加大了新政执行力度。国土部也拟出新规，落实最严格土地管理制度，同时下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作;国税总局针对房地产企业所得税、土地增值税出台了更为严格、细致政策措施;国务院也表示逐步推进房产税改革。受政策影响，沿海一线城市成交量明显下降，部分城市房价开始出现松动，楼市逐步变冷。新政后首现流拍，南昌土地市场降温受新政影响，房地产市场发展前景不甚明朗，同时企业融资更加困难，基于对风险的控制，开发商拿地更加小心谨慎。本月土地供应面积相比上月增加130.451亩，成交面积却减少了36.13亩，供求面积也低于上年同期，本月成交率只有76.59%。此前一直火热的朝阳洲板块5月28日公开拍卖3宗土地，最终1宗小幅溢价，1宗以底价成交，另1宗流拍。住宅供应量环比减少两成，销售率创09年以来新低受政策影响，多个楼盘推迟、取消开盘计划或小批量开盘。本月南昌市新推、续推楼盘28个，相比上月减少6个。28个楼盘累计推出房源3556套、40.05万，相比上月分别减少1519套和10.24万，减少了29.93%和20.36%。28个开盘楼盘销售面积18万，销售率为44.95%，环比下降了16.53个百分点，销售率创09年以来新低。别墅物业带动整体均价上涨，促销力度加大本月多个楼盘推出别墅产品，从而拉动了整体均价的上涨。本月整体成交均价达到6332元/，环比上涨1065元/，上涨了20.22%。如果不考虑别墅项目，本月成交均价只有5110.03元/，环比出现了下跌。近三个月打折力度逐渐加大，近三个月折扣系数分别为97.31%、96.38%和93.99%。莲塘板块供应数倍增长，青山湖、京东板块销售喜人依靠恒大绿洲10.81万的供应量，莲塘板块以13.33万的供应面积排名第一，供应面积相比上月增加10.64万，增长了近4倍;板块的市场比例由上月的5.36%上升至本月的33.3%。青山湖和京东板块的万科青山湖、京东国际花园和东城一品以低于预期价格入市而赢得市场，两个板块的销售率双双在80%以上。 二房、三房供应大幅下降，各户型销售率不容乐观与上月相比，除复式和别墅外，其他户型供应面积有不同程度减少，其中二房和三房减少了9.01万和9.88万，下降了37.39%和53.8%。本月各户型销售率均不容乐观，没有一种户型的销售率达到60%，销售率最高的二房也仅有56.59%。 别墅供应创历史新高，公寓销售率最低本月万科青山湖、绿地香颂、恒大绿洲和御湖半山四个楼盘推出413套别墅，供应面积为9.02万，供应面积同比、环比增加6.92万和8.3万，增长了329.58%和1148.92%，供应量创历史新高。多层和高层供应面积在10万以上，市场比例在30%左右。本月各建筑形态销售率均在60%以下，其中公寓的销售率只有32.15%，排在末位。二、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析土地供应略微增加，工业用地占八成从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比本月略微增加。下月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。另外红谷滩中心区的一宗土地值得关注，具体位置为红谷中大道和春晖路交汇西北角。不确定性因素增加，开盘大多在中下旬从预计入市楼盘表中可以看出，下个月将会有27楼盘新推续推房源，其中新盘2个，推盘数量与本月基本持平。但是楼市不确定性因素增加，大多开发商也是视市场变化来制定推盘策略，开盘时间主要集中在中下旬。预计6月份新推续推总量将在30万左右，整体销售率约40%。各种物业全系供应，高层处于主导下月入市的楼盘将推出各种物业，囊括了目前六种建筑形态，客户选择面更宽。高层仍然处于主导位置，预计入市的27个楼盘有10个楼盘将推高层产品，预计供应面积占总量的40%以上。公寓产品增多，预计将有幸福里、永惠漫谷四个楼盘推出公寓产品。u 板块供应趋于均衡，部分区域房价出现松动从板块分布上看，下月各板块供应将更加均衡，市中心、红谷滩、象湖和莲塘四个板块开盘楼盘均在45个。随着政策影响的逐步深入，会有更多楼盘加大促销力度或者低于预期价格入市。红角洲片区很房价很可能率先出现松动，本月绿地香颂已经加大了折扣优惠，下月绿湖豪城将以5200元/左右的价格推出小高层产品。u 儿童节、端午节营销活动繁多儿童节和端午节是两个参与性非常强的节日，很多楼盘会推出一系列的营销活动。目前已