长春市写字楼市场及物业调研分析报告(新).ppt

长春市写字楼市场及物业调研分析报告,2014年8月,目录,第一部分、长春市写字楼市场供求分析,第二部分、长春市写字楼未来上市量分析,第三部分、长春市写字楼物业调研分析,PART 1 长春市写字楼市场供求分析,2009年前由于长春市第三产业发展相对落后，大多数企业处于发展起步阶段，因此造成办公楼市场供需两不旺的局面； 自2010年“限购令”颁布后，更多的开发企业将目光由住宅市场转向写字楼市场，进而导致2010-2013年写字楼新开工面积出现了爆发性的增长，而成交量平均涨幅不足30%； 长春市写字楼市场的整体呈现供大于求，库存压力明显。,长春市写字楼整体市场供求分析,长春市近年来写字楼市场的供应量骤增，供需失衡，库存压力明显,PART 2 长春市写字楼未来上市量分析,长春未来14年-17年累计办公物业上市量达487.9万平方米,注：CRIC的统计数据依据土地未来供应计划、已取得土地项目、已立项项目、政府招商引资项目等数据资料；其中已取得招拍挂土地总量为338.68万平方米，政府招商引资项目149.22万平方米。,长春市写字楼市场未来上市量分析,根据CRIC中国房地产决策咨询系统和实际调研得出，未来办公项目分布，如图,益田拉德芳斯,长春市写字楼市场未来上市量分析,仅以2008年到目前为止写字楼的库存量来看，长春市写字楼市场至少还有56万平写字楼可售，加之未来四年写字楼市场超过487.9万的高位供应量，长春未来整体市场将有550万的供应量。 从长春现有写字楼市场上，年去化量仅有8万平，每年仅有1-2个写字楼项目上市或投入使用，而且去化速度较慢，可见长春市写字楼市场表现一般,而且写字楼投入使用之后，也需要三-五年的招商预热，方可实现较好的出租率。 从供应量与需求量对比分析可以看出，即使长春写字楼需求量大幅提升，550万平的供应量也需要长春几十年的时间去化，可见未来竞争格局非常激烈。长春写字楼开发企业多以本土为主，缺少对写字楼的运营能力，在如此激励的竞争中很难存活，对开发企业具有严峻的挑战。,PART 3 长春市写字楼物业调研分析,调研说明,结合易居克而瑞现有资源，由专业调研团队对写字楼物业服务、物业收费、租金出租率等方面数据调研，共计30个典型写字楼项目作为调研依据。,选取标准： 1.定位较高端 2.整体面貌较新 3.内部装修整洁 4.以近几年落成已入住项目为主,写字楼物业调研分析,2019/11/17,11,可编辑,写字楼物业费收取方式分析,长春市写字楼项目的物业费收取分两种方式：租金包含物业费和物业费单独收取。 经实际调研得出，目前长春市写字楼项目多以租金包含物业费内为主，这类写字楼大部分是长春市早期投入使用的办公项目，而目前长春市在售的写字楼项目多以单独收取物业费为主。,物业费包含在租金内,写字楼物业费收取方式分析,根据调研的长春市30个典型写字楼项目，其中有18个项目的物业费包含在租金内。,大部分写字楼均为早期投入使用，多数项目的物业服务标准相对较差； 同区域项目租金越低，出租率较高； 从租金内包含物业费的整体出租率来看，客户对该种收取方式的接受度较高。,特点分析：,注：物业服务标准评级以五星为满分,写字楼物业费收取方式分析,物业费单独收取,特点分析：,大部分写字楼项目为近两年入住，定位高端，且外聘物业团队，物业服务未达到项目定位的物业服务标准； 同区域地段越好的项目物业费较高，出租率较低； 从物业费单独收取的整体出租率来看，客户对该种收取方式的接受度偏弱。,根据调研的长春市30个典型写字楼项目，其中有12个项目的物业费单收。,注：物业服务标准评级以五星为满分,长春市典型写字楼项目物业费 TOP10,典型写字楼项目物业费TOP10,注：物业服务标准评级以五星为满分,我们CRIC针对长春市写字楼项目的物业收费标准和其相对应服务内容的228个调研字段得出右图：,5A写字楼中的5A是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、 CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。目前长春写字楼市场情况来讲，已入住的写字楼项目均尚未达到5A级水准。,写字楼物业费与服务内容匹配度分析,小结,通过对长春市写字楼市场和未来写字楼上市量的分析，可得出长春市未来写字楼市场供应量将如“井喷“般突显，未来写字楼市场竞争压力巨大；加之目前长春市写字楼市场的整体出租率较低，且物业服务与其项目最初定位的高标准服务相差甚远等各方面不利因素，我们