下半安徽省房地产估价师《理论与方法》估价假设考试试卷.pdf

2016年下半年安徽省房地产估价师理论与方法：估价假设考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A超额利润B投资回报C内部收益D风险报酬2、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产3、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。A相等B不相等C可能会相等D不能确定4、业主大会议事规则由制定并修改。A：业主大会B：业主委员会C：政府物业管理部门D：业主和物业管理企业共同E：执行层的组织协调5、_是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。A标定地价B政府调节价C政府定价D政府指导价6、商品房预售合同登记备案的申请人是。A：商品房销售代理机构B：商品房预售人C：商品房购买人D：商品房购买人和商品房预售人E：执行层的组织协调7、季节比率是_。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重8、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。A25%B20%C15%D10%9、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。A40%B50%C60%D70%10、缴存住房公积金的工资基数是。A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成E：执行层的组织协调11、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处_罚款，并记入信用档案。A5万元以上10万元以下B5万元以上20万元以下C3万元以上10万元以下D1万元以上3万元以下12、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。A：需要适时的更新改造投资B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同13、的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：出租物业E：借款合同14、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。A：房屋总登记B：房屋所有权初始登记C：房屋所有权转移登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调15、下列不属于债券特征的是。A：偿还性B：收益性C：安全性D：非流动性E：执行层的组织协调16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76800B79104C77952D8156217、印花税的税率采用。A：比例税率与固定税率B：比例税率与定额税率C：累进税率与比例税率D：累进税率与定额税率E：执行层的组织协调18、房屋征收实施过程中，违法建筑应由_认定。A征收人B征收主管部门C房地产登记机构D规划行政主管部门19、土地增值税以_为计税依据。A纳税人继承房地产所取得的土地增值额B纳税人出租房地产所取得的土地增值额C纳税人赠与房地产所取得的土地增值额D纳税人转让房地产所取得的土地增值额20、估价报告有效期应从起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格21、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：anD：E：工业用地的监测点评估价格22、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同23、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法B：成本法C：假设开发法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格24、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由收执。A：抵押人B：抵押权人C：房屋权属登记机关D：公证机关E：执行层的组织协调25、一套建筑面积100、单价3000元、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：2928万元B：30万元C：2857万元D：285万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。A买卖和转让的方式不同B投资性质和各自包含的权利不同C收益和风险责任不同D投资风险程度不等E流通程度不同2、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔_以上，并不得越级升级。A1年B2年C3年D4年3、_是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A权益原B收益递增递减原理C均衡原D适合原理4、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。A：减少B：增加C：不变D：同步递减E：借款合同5、中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金6、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B取得待开发房地产的价值C开发成本和管理费用D开发成本、管理费用和销售费用E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费7、房地产估价原则可分为三个层次，即_。A基本原则B客观原则C特殊性原则D普适性原则E适宜性原则8、影响房地产价格的区位因素有_等。A建筑规模B临路状况C楼层D建筑容积率E繁华程度9、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A：使用土地B：土地使用权出让合同生效C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用证取得E：执行层的组织协调10、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。A：质量B：安全C：成本D：资源E：时间11、不属于房地产估价程序作用的是。A：提高估价利润B：保证估价权益C：保障估价质量D：提高估价效率E：规范估价行为12、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。A：投机需求的膨胀B：金融机构过度放贷C：土地的稀缺性D：开发商之间的博弈E：借款合同13、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有_。A风险产生的原因分析B风险发生的概率大小分析C风险因素检验D风险变量间的相关性分析E风险概率分布情况分析14、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除E：没收实物15、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。A：市场需求容量B：消费者行为C：市场营销因素D：竞争情况E：借款合同16、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划17、_包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A国内金融市场B国际金融市场C广义的金融市场D狭义的金融市场18、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段19、房地产长期贷款利率上调，导致_。A新开发量增加，租金下降B新开发量减少，租金增加C租金下降，新开发量减少D新开发量增加，租金增加20、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是_。A名义利率大于实际利率B实际利率大于名义利率C名义利率等于实际利率D实际利率小于名义利率21、采取随行就市定价法确定价格的情形有。A：开发商处于市场领导者地位B：开发商难以估算成本C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处E：开发商具有向市场领导者挑战的实力22、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A成本导向定价B销售导向定价C购买者导向定价D竞争导向定价23、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。A：环比发展速度=计