松青苑项目策划案产品篇

大雁企划（烟台）松青苑项目策划案产 品 篇目 录一、项目周边环境二、龙口经济发展状况三、龙口居住概况四、地块环境分析五、项目概况六、产品策划建议七、竞争楼盘分析一、项目周边环境龙口市(原黄县)地处胶东半岛西北部，渤海湾南岸，是一座新兴的沿海开放港口城市，东临烟台，南接青岛，西与潍坊毗邻，东北与天津、大连、秦皇岛、北戴河等名城以及朝鲜半岛隔海相望，是中国环渤海经济区中最具发展活力的地区之一。全市总面积893平方公里，辖14个镇（区、街），海岸线长68.4公里，62万人口。龙口市地势南高北低，东南部为低山丘陵，西北部为滨海平原，依山傍水，环境优美。境内年平均气温11.7，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，犹如镶嵌在渤海之滨的一颗明珠。 二、龙口经济发展状况良好的经济发展状况为龙口房地产市场的繁荣奠定坚实的基础。城市功能日臻完善。当年城镇建设总投入30.8亿元；其中重点基础设施投入18亿元；预计完成建安总产值15.8亿元，新增城镇绿化面积138万平方米，新增住宅使用面积81万平方米，人均公共绿地面积和城镇居民居住面积分别达到7.62平方米和16平方米。改建县乡公路55公里，全市公路通车总里程635公里，通车公路密度71公里/百平方公里，提前一年完成村村通油路目标；公交车辆达到183辆，日发车760班次。全市程控交换机总容量达到22万门，固定电话用户19.4万户，电话普及率达到31部/百人；移动电话户数达到27.3万户，增长40%。万吨级以上泊位发展到9个，其中，5万吨级泊位4个；港口年货物吞吐量达到1167万吨。 经济发展迅速。龙口市经济发展迅速。2003年，在全国综合经济实力百强县评比中居第25位。2004年，全市完成国内生产总值244.5亿元，比上年增长27.3%；实现地方财政总收入13.7亿元，其中地方财政收入8亿元，分别增长23.1%和32.3%；完成社会固定资产投资135亿元，增长53.3%。2004年，全市社会消费品零售总额达到49.5亿元，集市贸易成交额46.3亿元，分别增长17和9.8。农业以产业化经营及标准化绿色农业著称。2004年,实现农村经济总收入518亿元，增长15.6%；工业基础雄厚，发展速度进一步加快。2004年，全市工业企业实现销售收入601亿元，利润45亿元，分别增长38.5和33.3；全市销售收入过亿元的企业88家，利税过千万元的企业78家；省级以上名牌产品达到11个，其中，中国名牌产品3个；山东省著名商标13个，中国驰名商标1个。以南山风景区、屺姆岛旅游区、徐福故里旅游区和之莱山省级自然保护区为代表的旅游业，成为我市新兴产业中的亮点。博商广场、振华商厦、九鼎大厦、龙鼎广场一期、中华历史博览园、国际会议中心等一批重点商贸旅游设施的陆续建成和投入使用，进一步提高了第三产业的发展层次。南山风景区是国家AAAA级旅游区，每年接待国内外游客近百万人次；果蔬家具装饰材料批发市场等大型专业批发市场，被中国商业联合会和国家统计局评为全国百强工业批发市场。现代物流业方兴未艾，拥有胜通物流、兴隆道恩、海达物流三大骨干物流企业，其中胜通物流是我省县级唯一具备二级资质的物流企业。经济国际化进程加快。近几年来，全市已同世界上30多个国家和地区建立了经贸关系。2004年，共举办外资项目81个，累计达到704个，其中总投资过1000万美元或合同外资过500万美元的大项目32个，累计达到124个；完成合同外资4.55亿美元，实际利用外资1.8亿美元，分别增长93.2、247.5，累计分别达到20.95亿美元和11.2亿美元；出口创汇4.14亿美元，增长73.5。科教事业全面发展。1994年，我市被山东省科委确定为全省唯一成县（市）建制的高新技术产业密集区；1996年，在全国科技实力百强县评比中列第12位；1997年，被原国家科委确定为全国两个全国科技进步示范区之一；1998年，被确定为山东省唯一的全国持续高效农业技术研究与示范项目示范区，1999年两个示范区均已顺利通过了国家科技部验收；2003年被国家科技部授予全国科技进步先进市称号；2004年被国家科技部授予全国科技进步示范市称号；2004年被山东省科技厅确定为全省制造业信息化示范市；1999年和2002年，先后从国家科技部、中科院、清华大学等部委、院所聘请高层次专家、学者，分别组建了两届科技顾问团；相继设立了省级生产力促进中心和高新技术创业服务中心，开通了科技经济信息网。到2004年底，全市已累计实施省级以上火炬计划110项，申报专利2255件，培育高新技术企业51家，创国家级新产品124种。龙口市在国内率先普及九年制义务教育和高中教育，中小学和职业学校达到192所，拥有国家批准设立的民办大学和中加合作的东海外国语学校，形成了幼教、普教、高教、职教、成教全面协调发展的教育体系；在校学生10.2万多人，2004年向全国高等院校输送学员2100多人。人民生活水平逐年提高。2004年，城市居民人均可支配收入达到10470元，农民人均纯收入5419元，分别增长12.6和14；人均公共绿地面积和住宅居住面积分别达到7.62平方米和16平方米；年末城乡居民储蓄余额达到121亿元，比年初增加9.5亿元，人均1.9万元。三、龙口居住概况早期消费者对房屋的要求仅仅局限在“有房子住”这个层次上，人们对住宅的要求并不高，我们称之为“居者有其屋”的时代。随着人们生活水平的提高，仅仅有房子住已经不能满足人们的需要，一部分家庭收入比较高的人开始追求生活的享受，他们对户型的要求也越来越高了，住宅设计好坏直接关系到能否使消费者掏钱。人们对户型设计的每一个方面都已经逐渐具备了一定鉴赏能力，如：户型使用是否方便；作为满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能的客厅面积是否足够，厅内是否有良好的光照、通风与视野；厨房是否符合自己的生活习惯，厨房与餐厅是否紧邻，以便端上与撤除餐具；卫生间与卧室要相近，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是当今购房者对住宅最基本的需求。另一方面，随着生活水平的提高，也催生出了大量的二次置业者。由于二次置业者对住宅的功能和使用情况有着更深的体会和理解，因而他们对住宅的挑剔程度也必然远远高于首次购房者，他们是要求“居者优其屋”的一个群体。至此，房地产开发商也逐渐地加大了对户型设计的投入力度，力争使所推出的户型能满足购房者的需求，能够成为市场制胜的秘密武器。四、项目地块环境分析松青苑项目位于松岚花园松风苑组团东侧，北大街以南，实验路以北区域。该区域是目前龙口市的主要居住区之一，2004年松岚花园销售异常火爆，2005年松岚花园又迎来“入住年”，在今年将会有大量的业主入住松岚花园。松青苑所处地块已经成为名符其实的龙口市中央居住区（CLD）。交通情况：松青苑与北大街、实验路和公园路相邻，有1、2路公共汽车经过，交通十分方便。配套情况：周围有富博龙超市、家家悦超市、博渠农贸市场、人民医院、实验小学、松岚小学和实验中学等，松青苑周边的生活配套设施比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。教育设施：与龙口实验小学、龙口五中相邻，实验小学是目前龙口市最好的小学之一。商业氛围：2004年开业的新华超市是目前该区域最大的超市之一，该超市基本能满足居民的日常生活需要。公园路是规划中的一条商业街，目前已经进入实际施工阶段，项目建成后将能够满足小区居民的大部分商业需求。与松青苑相邻的龙口大酒店是目前本是最高档的酒店之一。五、项目概况1、基本情况案名：松岚花园松青苑位置：松青苑位于黄县北大街以南，实验路以北。松青苑南面紧邻实验小学和教育体育局；北面与龙口大酒店相对，东面比邻龙口市电视台和中国农业银行龙口分行。 总用地面积：33665； 总建筑面积：42782；其中，住宅部分共计35551，网点部分共计9498。 建筑形态：5座多层住宅建筑，标准层5层加一层阁楼。底层为连体车库、草棚，西侧为临街商业网点。容积率：1.27；建筑密度：24.3% 绿地率：38.2%； 车库数量：142(?)总户数：160户（一期）配套情况：周围有富博龙超市、家家悦超市、博渠农贸市场、人民医院、实验小学、松岚小学和实验中学等，松青苑周边的生活配套设施比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。交通情况：松青苑与北大街、实验路和公园路相邻，有1、2路公共汽车经过，交通十分方便。2、规划设计思想由于还没有拿到详细的规划设计方案，此处暂略。3、户型设计及特点面积：松青苑一期标准层户型面积有：90.54、100.89、101.78、122.35、134.18、134.57等六种。5号楼共三个单元，户型面积两种：100.89和134.57，其中，100.89的共有10套，134.57的共有20套。6号楼共三个单元，户型面积四种：100.89、134.57、134.18、101.78，其中，100.89的共有5套，134.57的共有15套, 134.18的共有5套, 101.78的共有5套。7号楼共三个单元，户型面积两种：100.89和134.57，其中，100.89的共有10套，134.57的共有20套。8号楼共三个单元，户型面积四种：100.89、134.57、134.18、101.78，其中，100.89的共有5套，134.57的共有15套, 134.18的共有5套, 101.78的共有5套。9号楼共四个单元，户型面积两种：122.35、90.54，其中，122.35的共有20套，90.54的共有20套。图一 标准层户型比例图户型设计特点 户型设计，动静分离，公私分离，分区明显，结构合理； 大开间，短进深，南北通透，采光通风上佳； 主卧朝阳，南向客厅为主，9号楼为北向客厅； 一楼赠送私家花园； 顶楼赠送休闲平台。4、建筑装饰及设备标准 楼体：外墙： 屋顶： 楼梯： 门窗：单元门： 车库门： 分户门： 其他外窗： 对讲门铃： 计量系统： 管理： 视频接入：有线电视接入； 数据传输：高速宽带入户； 安防：闭路电视监控系统，电子自动巡更系统； 煤气：厨房内装有液化气，设有液化气表；供暖：集中供暖；供水系统：自来水入户系统由于本案目前还出于期房销售阶段，购房者对期房都抱有一定的怀疑态度，如果能够在期房销售阶段将有关建筑装饰以及配套标准确定下来，就能够在很大程度上增强客户对本案的购买信心，从而有利于促进销售。因此建议开发商尽快确定以上内容以及其他未列出的建筑装饰配套标准。六、产品策划建议产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上，根据市场的需求来制定的，这是决定产品是否为消费者接受的第一重要环节，本案的规划设计建议主要考虑从以下几个方面入手：a、注重吸收中国传统风水术中的科学精华风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论，越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。从我们所接触的客户来看，越来越多的龙口人在购房时会特别注意楼盘以及房间的风水。本案可以从风水术的精华入手，寻找诉求点，突出本案的优势。如“采光”，紧扣“内外通透”这一诉求点，说明松青苑“屋内荡漾着悠悠的清风，日日有阳光造访，夜夜有月光轻洒”。无论通风还是采光条件极佳，这与风水术中关于吉宅的标准之“清风徐来，阳光暖照”相符。b、遵循中国古代建筑的空间格局从内心深处的观念看，龙口人是传统的，比较注重传统文化，在销售实践中，我们也发现龙口人对中国传统文化以及传统建筑风格等非常感兴趣，因此建议本案在整体规划设计以及景观设计上较多的参考中国古代建筑风格。中国古代建筑在空间环境的整体处理上，在大规模建筑群的布局上以及人文景观与自然景观结合方面都总结了大量的经验，并有实物为证。本案在“空间”中可着力渲染其建筑格局中的“疏密得当”，注意“高层、多层、低层高密度建筑的鳞次栉比”；在“建筑”中，结合江南水乡的建筑风格，推出“楼顶的玻屋顶”这一颇具地方特色的建筑形式；在“房型”中，以大面积的实墙结构（防潮、隔音等）来诉求，构建与外界隔绝的“外实内静”的空间，让现代人仿效古人得以享受生活。c、遵循环境美学，建筑美学的审美观中国古代建筑极其注重审美，这可以从目前众多已开辟为旅游景点的古代建筑群落看出。本案应充分发掘建筑史上的审美主题，在“环境”里，刻画了充满诗情画意的环境，推出空间艺术精品松青苑，实际上，在一个狭长的空间里创造出完美的空间格局更能体现“精致社区”的特点；在“楼型”中，则着力描写疏密得当的空间组合，展示着流动美以及音乐般的韵律美；“建筑”中要把不尚华饰、简洁洗练的朴实淡雅之美尽情体现。以下我们分别从规划设计、园林设计、配套设施以及物业管理等方面提出相关建议：（一）规划设计项目的前期规划工作是项目推广的重要支持，而且，所做出的规划一定要具有独特性和唯一性。了解社区规划中的各部分细节，对于挖掘本案优势卖点，促进营销活动的成功进行有相当重要的作用。分析当前市场中产品规划的引导趋势，使我们掌握本案的优势。以便营销中强化优势，弱化劣势。 是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品规划的根本要求，根据本项目的规模、特殊地理位置以及市场环境，我们将就各项数据各项指标及设计特点进行分析归纳，并提出相关建议。1、容积率容积率是衡量人居环境的一个重要指标，它与人们的生活舒适度有着直接的关系。本案的容积率为1.27，而与本案相邻的松岚花园的容积率只有0.8，另一个知名项目龙族骏景的容积率为1.28。从总的市场看，本案的容积率是消费者可以接受的，但是没有什么优势可言。建议：在不减少目标利益的情况下，尽量降低容积率，能控制在1.1左右最好。2、绿化率本案规划设计的绿化率为38.2%。应该说本案的绿化率是比较高的，在一个很小的土地面积上达到如此高的绿化率是非常难得的，可以作为本案的一个优势出现。但是，我们也要看到一种现状是：很多开发商前期承诺的绿化率并达不到规划设计要求，由此而引发的各类纠纷也很多，龙口市的很多购房者对这一点也有非常清醒地认识，他们对开发商做出的承诺通常都持一种半信半疑的态度。因此，建议开发商能够坚持达到规划设计要求的绿化率，并尽早将园林景观设计方案推出，以增强购房者的信心。3、建筑形态本案一期以多层板式建筑为主，全部为5+1层，底层为车库或小棚。从目前龙口市的市场来看，板式建筑仍然是市场主流，人们对小高层还没有形成认同，所以小高层在短期内的市场销售并不乐观。板式建筑以其南北通透等特点赢得很多人的认可。但是板楼很容易给人一种古板、没有变化的感觉。建议：本案的板楼设计可以从技术角度有所创新，以吸引更多的眼球。建筑布局要保持通透性，在可能的情况下做到最大楼间距。做到小而不密，在保证预期利润的情况下尽量减少容积率。由于松青苑的地块狭长，为了增加小区的生动性，在附属建筑的设计中建议多采用圆形结构，如连体车库的采光通风口等，在景观小品以及绿地形状的处理上也尽量避免矩形，较多运用圆形或曲线。4、外立面设计鉴于松青苑特殊的市场身份，我们建议在总体建筑风格上与松风苑保持一定的延续性，但应有比较明显的差异化特征。这种差异化主要通过建筑外立面以及外观造型产生。建筑外立面的颜色可考虑使用明快的浅色调，能够与小区的绿化融为一体。在不影响容积率的情况下，尽量增加面宽，使建筑整体感觉比较通透，赋予时尚装饰线条，具有一定的现代感，尽量避免千楼一面的外立面设计。5、楼体排列与楼间距安排 楼间距直接关系到房间的采光效果和业主生活的隐私性，很多龙口市民也对此有一定的认识和了解，他们在看房时通常都会比较关心这一问题。目前本案符合政府关于商品房楼间距的要求，各楼座之间的距离完全能够达到国家规定日照要求，视野比较开阔。本案的楼间距约为23米，而松岚花园的楼间距高达35米，虽然本案的楼间距达到了规范要求，但从直观的数字上看，我们并不占据什么优势。我们在后期的推广和销售中将考虑更多的使用“日照间距系数”这一概念，因为从这一概念上看，我们与其他楼盘的系数应该相差无几。建议：在减少建筑面积的前提下，尽量加大楼间距。6、窗户 窗户是一个楼体的眼睛，既与楼座是一个整体，又有跳跃的地方。建议本案中，将窗框的颜色与楼体主色调之一相统一，使之和谐，可以考虑使用白色的边框使之显得非常优雅。坡面屋顶的窗户应采用斜窗，不要使用法式“老虎窗”。客厅的窗户使用全落地窗户，保证客厅的采光效果。玻璃尽量采用双层中空玻璃，以保持屋内的温度并起到一定的隔音效果。7、空调机位 目前北京市场产品设计中，关于空调机位的处理有一些不错的案例。如北京青年城等，设计师将空调机位有效地融合到整个楼体之中，和谐大方，反之一个个地挂在墙上，则会造成社区美感差和排水问题的出现。在本案设计中，建议设计师充分考虑空调机位的位置，使之方便实用、美观大方，也能够保证建筑的整体美观。8、连体车库连体车库要保证一定的采光和通风，而且应尽量避免影响相邻楼层的通风和采光，避免损失标准层的面积。车库上的平台要充分利用，靠近住宅阳台的位置可做成私家花园，连带住宅一起销售或赠送，这样可以提高一楼住宅的售价。9、顶层顶楼每户住宅可设计一个露天平台，用于顶楼住户休闲、健身或娱乐，该平台可以连带住宅一起销售或赠送，也可以提高顶层的销售价格。10、阳台阳台是人们从室内环境过渡到室外环境的一个通道，也是居家与大自然接触的一个通道，呼吸新鲜空气，了望等生活功能都是通过阳台来实现的。 在本案的设计中可以考虑每户做一个南向大阳台，增加南向阳台的面宽与进深，使得阳台更加舒适和使用，避免整个楼体被捂得严严实实，没有“美学”中的透气感。而且大阳台也可以作为一个非常吸引人的卖点。（二）户型设计1、户型设计原则（1）分区原则其实说到分区原则，它仅仅是一个通称。它是由诸多单个分区的原则组成。主要有动静分区、干湿分区、主次分区、污洁分区等。这其中又包括了功能分区等原则，相对而言，面积大的户型，分区原则容易贯彻一些，面积越小，分区原则越难处理。动静分区主要是指家庭活动中心与休息区的有效分隔。本案的户型基本都满足了这一分区原则。干湿分区常规意义上讲就是厨卫部分的有效独立，在这一点上，本案设计的也不错。任何一种户型都基本保证了厨卫的独立。 主次分区这里指两个方面。一是指休息室区与活动区的主次关系；二是指卧室之间的主次关系（二居以上）。市场上曾出现过卧室巨大，而起居室狭小，甚至有的起居室因开门过多，而成为无用区域，在这一点上，主次分区原则尤其重要。本案设计师注意了这一问题,活动区的安排基本满足了活动与就餐的需要。 污洁分区在最近关于“健康住宅”的报道中，这个词的出现频率较高。好的人居环境能有效地将污洁部分进行分区处理，以避免交叉污染。好的户型能有效控制污染通道和污染范围扩大。建议本案在户型设计中，重点考虑一下这个方面。 （2）面积配比 本案各种面积户型搭配比较合理，从90多平方米到130多平方米，其中130平方米为主导户型，占到了49%的比例，100平方米以下的户型很少，总体看来本案面对的市场并不广泛。有效地均衡整个一期产品的配比状况，拓宽了市场范围，使之相互促动，以带来更多的客户源。 （3）层高 层高虽然仅仅是一个数字，但往往能反映一个项目的品质与开发商的实力。层高的增加能缓解居住的心情，低层高使人生活压抑，同时也影响采光，装饰风格等。目前我们还没有本案的层高数字，但是松岚花园的层高有3米，因此建议本案层高也要达到3米，至少要达到2.9米。在未来的销售过程，这将是本案区别于其它项目的一个重要指标，也是一个非常好的优势，可以充分利用这一优势来好好引导给客户。 （4）健康指标 讲到健康或健康住宅，一般我们是通过“内部”和“外部”两个方面来考虑的。“内部”主要指通风状况，采光情况，排污状况等。“外部”主要指空气，人口密度，容积率，日照，气候等。越来越多的开发商已经开始注意这一问题。 “光彩国际公寓”打出了“营造会呼吸房屋”的口号。采用爱迪生双向流热回收式新风系统；“蓝堡”采用了单元模块化全空气变风量中央空调，分户计量，新风交换；“棕榈泉国际公寓”采用美国全新空气净化系统，将0.01-1.0微米的颗粒清除，同时维持40左右的湿度，三元桥附近的“旺座”建立了呼吸幕墙，留有0.5米中间层，通过外层幕墙底部的百叶，过滤网将空气过滤，配合中央空调新风系统，保证源源不断的新风量，可以满足自然通风的需求。 本案由于所处市场环境的影响，虽然不能够达到以上的标准，但我们还是希望本案在设计方面充分考虑这方面的问题。真正做到“小而精致”。（5）开间和进深的关系 开间与进深是普通住宅中消费者比较关心的问题。本案标准开间大多在3.9米，另还存在3.0米、3.1米、3.3米、3.6米、4.2米、4.3米等几种开间。这些指标基本能满足客户的要求。即使3.0米的开间，设计师也刻意增加采光面。本案进深设计均为12.3米，与开间相比，每个房间都基本保证每个房间的采光。（6）室内与室外的关系 一个好的设计，能保证室内外的有效沟通，与大自然的亲近，与风，与阳光，与景观，与绿树的亲近。本案的每一种户型都保证了两面与室外的亲近。两面采光、通风、观景都比较好，使室内室外的沟通成为现实。2、功能分区分析 人们居住的房屋是由一个个小的单元所组成的，有卧室，有厨房等。因功能的不同而被分开，但并不是每一个单元都只是简单分割就可以的。卧室对采光、面积的要求就与起居室不同。每一个单元，他们是相互独立，而又相互联系的，他们之间依靠玄关、通道等联系在一起。（1）起居室 起居室是一个家庭活动的中心，基本的要求为面积要足够大，采光通风要好。到达各个单元房间方便，能满足正常的家庭集中活动需要。一般起居室的开间较大，本案各种户型开间达到了4米以上，最大的有4.5米，起居室大多与餐厅相连，两厅可以相互借用，以便于集中活动。本案起居室的另一个特点是：除了9号楼外，其他户型的客厅全部在南，而南向客厅一直很受龙口市民喜爱。（2）卧室 卧室功能主要是休息，卧室是一个温馨浪漫的空间。二居以上还分主卧和次卧，进出口一般只有一个，主卧要求较高，对面积大小，采光通风都有一定要求，有的为了方便，还设有卫生间，衣帽间。（3）厨房 厨房是一个家庭的重要活动场所。因功能需要，普通住宅的厨房大多一字排开或围合布置案台、灶台、洗菜池等。由于排污需要，一般都设有窗户，烟道等。厨房一般紧挨着起居室、餐厅，以便于食用主食和休闲副餐。有的厨房还带有储藏室和生活阳台，以便于这一空间完成所有工作，以保证干湿分区及污洁分区的需要。（4）卫生间 一般来讲，卫生间的功能主要是洗浴与排泻功能。大面积居室分有主卫和次卫。一些高档物业，它们的卫生间已延伸出洗浴文化，如观景洗浴等。但本案作为一个普通住宅出现，只要满足洗浴和排泄功能也就可以了，关键是要做好排水与排风的处理。（三）园林景观设计近年来，房地产经营理念发生变化，概念地产（主题地产）开始出现，如景观主题地产、环保主题地产、文化主题地产、休闲主题地产、智能主题地产等。房地产从单纯的卖楼盘转向更多地关注环境和文化，倡导社区新的生活方式。纵观楼市的风云变幻，我们发现景观是永恒的主题。景观设计是社区的一个重要组成部分。由于近几年北京房地产市场的快速发展和人们生活水平的提高，人们已不满足于简单的栽点树，种点草，留条路的产品景观设计。人们对景观设计提出了更高的要求。1、道路系统道路系统的设计与房产物业设计一样。好的设计也要注意几个设计原则，如人车分流原则，一级主干道与二级次道关系等。由于松岚花园与龙族骏景都推出了人车分流，尤其是龙族骏景做得更为彻底，因此建议本案也采用人车分流原则，将行车道与人行道有效分离开来。围绕人行主干道设计本案的景观。主干道为引导性设计，移步换景，同时赋予诸多林间小路和水景道，使不同的楼间呈现不同的景观，既可以增强各栋楼的识别性，又可以使业主在行进间享受景观带来的生活乐趣。楼间景观、绿地设计建议赋予更多的生活、休闲意义，绿地中的人行道可采用健康步道，其间配以凉亭、休闲座椅、石凳、石桌等景观辅助设施，这可以让业主充分融入小区环境中。2、绿化系统绿化系统主要由栽植乔木、灌木、藤蔓、草地、花卉组成。（1）品种绿化系统的乔木、灌木应根据龙口本地气候特点，进行选择适当植物，以保证冬季景观需要；局部可使用一些灌木科的植物；移植部分原生大树和植物更能反映社区人文居住理念；草地的需求相对弱点，进口草皮价格高，到一定高度就不再长高，国产草皮价格低，需要不停修剪，维护成本高。（2）布局我们认为绿化组合的设计是一门科学。高低的变化，树形的对比，颜色的变化，与建筑物的关系。这些都是要注意的问题。阔叶低树，绿地叠石，木廊花架都能带来一种生活情趣。3、水景系统在现实的销售过程中我们发现，水景对购房者充满了较强的吸引力，具有显著特点的水景系统，能够全面提升项目的品牌价值，由于本案的规模比较小，难以做出大型的水景，但是我们可以考虑作一些小型水景，如小水溪、小桥等，是整个小区充满灵性和活力。水溪象一根飘带将各建筑物的关系联系起来，使小区成为一个流动的建筑。 在龙口这个缺水的城市，如此的水景设计必然让众多消费者刮目相看，在营销过程中，这同样是本案的又一大优势。4、小品处理景观系统中的小品处理，会对绿化系统，道路系统等进行有益的补充。丰富社区景观系统的内容，增加社区人文内涵，主要的社区小品内容有：小型雕塑、小水景点、小凉亭、叠石花池等。入口景观和中心景观应该突出，并具有鲜明的特点。本案在景观设计方面可以重点考虑这些方面，通过一个个小景观，形成小区独特的景观价值、产品风格。在未来社区中，引导系统与说明系统的设计，同样需要与本案产品风格，人文气息相统一，否则就会显得格格不入。5、地面处理绿化部分的地面处理不再多说，主要说一下道路系统中的地面处理。我们认为车行道与人行道及园林小径之间的地面处理应区别对待。这样做的目的就是建立引导作用，同时与周围景观能相融合。车行道主要采用沥青铺设，使得行车更加舒适；人行道可以考虑采用大块彩色地砖或大块石材铺地，可以组成丰富多彩的各种图案，使得人行道具有一定的观赏性，园林小径采用鹅卵石铺设，使得小径更加富有情趣和动感。总而言之，景观系统的处理与建筑产品、社区文脉是相联系的。由于本案社区是普通住宅社区，因此工业化的景观设计要谨慎使用，一个好的社区景观应该是地势错落，水景罗布，阔叶低树，绿地叠石，木廊花架，卵石凉亭。它们之间有动静变化，高低变化，有急促与平缓的对比，包括营造大自然的音响（如流水声、叠瀑声）。一个非常好的景观系统，能够全面提高本案的产品价值和可售价格，景观系统的优势能够在营销中起到关键性的作用。（四）配套设施建议a、室外配套鉴于松青苑的规模较小，而且是松岚花园的一个组成部分，松风苑的很多配套设施本小区的业主也可以享用，并且根据小区自身的定位以及其特定的目标客户群，我们在配套设施上不需要投入太多成本，可以在小区中建造篮球场、健身广场等少量简易休闲娱乐设施，主要是大众化设施，消费档次不会太高，也符合目标客户的消费习惯。另外，为了满足业主日常生活需要，可以在小区内预留一定商店、小型超市的位置，或者让部分临界商铺可以面向小区内开门，为业主采购日常用品提供方便，同时也能够增加商铺的实用性。b、室内配套由于我们销售的是框架房（毛坯房），所赠送的配套较少，但是我们在交房标准中应尽早明确一些相关设施的配套，如：门、窗、采暖设备、电路安排、宽带入户等，也可以考虑在这些配套中采用一定的名牌产品（不一定很贵），可以作为卖点。由于本案没有采用精装修交房标准，将来的交房标准，室内的配套设施主要有门、窗、采暖设备、燃气设备、电路安排、宽带入户等。因本案配送东西较少。在客户较关心的表面可考虑设备质量好一点。 其它配套设施资料暂不详（五）物业管理建议（1）物业管理前期介入的必要性建议物业的运营管理者在接管物业以前的各个阶段（如项目策划、规划设计、施工建议等阶段）就参与进来，从物业保全体系运营和管理的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等诸多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的保全创造条件，这是避免日后保全体系运营管理混乱的前提和基础。前期介入的必要性主要体现在以下几点：有利于维护保全体系的运营管理者的专业形象。前期介入能够优化设计，减少返工，防止后遗症。前期介入有利于保全体系的运营管理者对所保全运营的物业进行全面了解。前期介入有利于后期运营管理工作的进行。最重要的是：由于松青苑目前尚处于期房销售阶段，物业的前期介入将能够大大增强购房者的购买信心。（2）物业的运营模式：由发展商聘请专业机构全权管理。由发展商通过招标、投标的形式选择并委托一家专业物业管理机构全权负责保全体系的运营。此类模式通常由专业机构做出相关运营管理费用预算的提案，经过发展商同意后，由发展商拨出款项由专业机构全权负责保全体系的运营和管理。对松青苑而言，是委托松岚花园物业公司进行统一物业管理，还是另外成立（或者聘请）专业物业公司进行物业管理，需要在项目运作前期尽量予以明确，这将有利于推动项目的销售进程。（3）物业管理的主要工作内容：安全防范；维护环境卫生；对于绿化的养护和管理；物业的清洁和维护；物业装修管理；消防；停车位清洁服务；路面维护；建筑装饰及设备标准所承诺之内容； （4）建造智能化物业智能化是一个古老而新鲜的话题，有关其技术标准之争从来没有停止过。在大多数时候，智能化是一个概念或者是一个噱头。本案作为松岚花园的一个组团出现，就应该拥有与松岚花园相同标准的智能化物业，甚至要比松岚花园的智能化程度还要高，也只有如此，才能够在品质上突出，与松岚花园相媲美，才能购卖得出与松岚花园接近的市场销售价格。以下是我们对松青苑智能化物业的几个方面建议：a、安全功能安全是每个家庭都必须要考虑并且都十分重视功能，我们能不能给业主提供一个安全的生活环境，这关系到客户对本案的选择倾向程度，关系到我们的房子值不值那么多钱。居家安全涉及多种安全系统，主要如下： 红外线，小区周界防范报警系统，防盗报警 电子眼，小区室外闭路电视临控系统，紧急求助 保安巡更，小区内防范系统，煤气泄漏报警 闭路电视监控，小区内防范系统，消防报警一卡通，感应卡门禁控制系统，远程报警 指纹门禁控制，感应卡门禁控制系统，远程监控 可视对讲，楼宇进出控制系统，模糊报警 b、方便功能方便功能主要指为业主日常生活提供最大的方便，主要包括如下内容：天然气、暖气入户；电话、有线电视、宽带入户；三表出户，远程抄表系统；c、环保功能例如：双向排烟系统、变频空调、水池杀红虫系统、饮用水系统、排污系统等，一些小区开始节能环保功能的探索。智能住宅小区是智能建筑的一种延伸，利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。智能住宅小区一般由安全自动化、信息网络化、管理人性化等三个方面组成。以往，传统的家庭安全防范观念，就是装上坚固而又笨重的门、窗、栏、锁，把自己关在一个“笼”内来防范不安全因素。随着智能化设施的引入，安全自动化的智能网络应运而生，通过那一排排可以调节的按钮及程序，透过一个无形的网络，使“安全”完全掌握到自己的手中。智能化的物业能够大幅度提升本案的品质，同时能大大提高本案的价值以及价格，对推动销售有着非常积极的作用。七、竞争楼盘分析1、 松岚花园位置：西二环路以东，实验路以北，北大街以南区域。开发公司：龙口市商品房经营公司基本情况：松岚花园由龙口市规划建设管理局下属的龙口市商品房经营公司开发兴建，总占地面积214.9公顷（合3223.5亩）；规划总建筑面积127万平方米，其中住宅建筑面积 98.66万平方米，配套公建5.2万平方米，绿化率为 45%。松岚花园共包括松隽、松韵、松涛、松风、松馨、松安、松岚等七个组团。目前业已开发的两个组团是松风苑、松岚苑。交通情况：小区内东西贯通北大街、实小路，南北横穿西一环路、西环路，四通八达，市区的主要公交线路1路、2路公交车都在松岚花园设有站点，交通便利。物业管理：松岚花园成立了专门的物业管理公司负责整个松岚花园的物业管理。销售情况：目前松岚苑的销售已经接近尾声，松风苑也已经销售大半，销售情况良好。小结：松岚花园是目前龙口市具有领导意义的大型住宅小区，在龙口市有着非常高的知名度和美誉度，松青苑作为松岚花园的一个组团，应充分借助松岚花园的优势和先天条件进行市场强势推广。2、中允新村位置：西二环路西侧建筑形态：中允新村一期是砖混结构，二期是框架结构。一期已经售完。外立面一层是蘑菇石，其余是涂料。楼间距：21米左右。绿化率：20%左右。层高：3米。户型：多层户型面积从96-130平方米，分为两室和三室户型，不管是两室还是三室的卧室都是朝阳的。还有少量的连体别墅，面积都是200平方米以上的，两层。窗户为落地窗，但都是单层玻璃。价格：一层1700元/m2，二三层1850元/m2，四五层1750元/m2左右，最畅销的楼层是四层。配套设施：基本配套和松岚花园接近，但是有可视对讲，提供24小时热水。但没有车库。小结：从总体上看，中允新村有不少可圈可点之处，对松青苑的市场推广会构成一定的压力。但是由于其住宅紧靠沿街南北的商业房，所以紧靠商业房的住宅一到三层的采光严重受影响。3、紫荆香辉苑规划为别墅区，主要产品形态是别墅和小高层，一栋物业大楼正在建设中。价格：别墅，3700元/m2左右。多层和小高层不详。4、怡苑南区怡苑南区的户型面积在90160平方米之间，均价定在2100元/m2左右，因为占用耕地的问题仍不能动工。从位置上看，怡苑南区处于黄城传统居住区，对一部分龙口市民还具有一定的吸引力，但是由于迟迟无法动工，目前怡苑南区的处境比较尴尬。就目前情况而言，怡苑南区对松青苑尚不构成较大的威胁，但是我们必须加快工程进度和销售进度，以将竞争对手甩到身后。5、开元新村开元新村目前只建