2012年05月沈阳中粮·大悦城调整汇报.ppt

沈阳大悦城调整汇报2012年05月目录1、现状分析2、项目定位3、楼层规划4、调整节奏日期截止至2012年5月15日。区域计划总铺位已签约铺位数签约占比已开业铺位数开业占比A区736386%6285%B区1056865%6663%C区14610773%9665%D区292069%1862%总计35325873%24268%租赁现状分析ABCD区签约率为73%,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。铺位统计明细租赁现状分析业态占比个数占比17%1.98%50.14%5.38%25.50%零售餐饮生活娱乐空铺面积占比6.05%52.89%17%11.40%12.50%零售餐饮生活娱乐空铺CD区业态占比CD区零售餐饮生活娱乐小计数量12631144175铺位占比72%18%8%2%100%面积（）41619.19932.23087.61060465242.9面积占比64%15%5%16%100%AB区业态占比AB区零售餐饮生活娱乐小计数量11638213178铺位占比65%21%12%2%100%面积（）22664.1711062.515250.441440.840417.92面积占比56%27%13%4%100%偏好大悦城年龄段：26-30岁18-25岁31-35岁大悦城客群价值观特点：追求新潮表达个性品味独特乐于挑战品牌选择动机：体现档次、身份性价比高建议增加经营品类：增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打造国际快时尚第一前沿阵地；引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛围；增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生活方式。数据来源：航院项目中街消费者调研报告现状分析消费者与客流分布特征调研结果：1、主力店租赁面积占比C区49%。2、计划5月15日确定初步调整方案楼层总面积开业面积(预估）占比总品牌数量开业数量占比调整方向/时间B1379100%000%名品折扣区/6月1L4993328065.6%422866%鞋区化妆品/9月2L5581441079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商务休闲男装/8月4L24502450100%11100%创意家居/100%小计225911449764%1397053%53%备注：开业面积含公共区域面积ZEN主力百货147%34%122%183%65%9%57%124%47%86%87%0%50%100%150%200%CBC1C2C3C4C5DBD1D2D3/4CD平均CD区租售比现状分析小结A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。高于平均租售比的楼层为A4B2。整体空铺期较长导致。26%24%33%38%17%26%25%53%31%17%30%29%0%10%20%30%40%50%60%A1A2A3A4A5B7B1B2B3B4B5AB平均AB区租售比一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；（采用2012年4月销售数据）CD区整体现状销不抵租。C1、C5、D2处于较正常培养状态。二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。二、项目定位现有定位调整定位项目定位现有定位如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。从商业建筑分布来看，大