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前期物业管理工作方案【前言】物业管理是房屋、楼宇建成设的延续和完善,是一个复杂的系统工程,它不仅能够延长物业及附属机设备的使用寿命,也能够确保其功效的发挥。在物业管理过程中,规范的物业管理能够提高物业的价值和附加值,也能为开发商、业主和使用人提供一个安全、舒适、和谐、文明的工作与生活环境提供保障。为此,我公司为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行,在不同时期为“风华水岸”项目的开发商、业主、使用人提供良好的各专业项目的物业管理服务。邵阳市和谐物业管理服务有限公司向贵公司表达精诚努力与合作的愿望,也为揭开我公司与贵公司绚丽的合作篇章,亮丽开篇。【物业管理人简介】邵阳市和谐物业管理服务有限公司作为项目物业管理企业,我公司将本着以“服务是根本、业主是亲人”为经营理念,以“坚持住户至上、提供诚信服务、采用先进技术、完善管理体系创造一流品牌、建设理想家园”为质量方针,竭诚为贵公司和“风华水岸”项目业主提供优良的物业管理服务。我公司专业从事各种高档次住宅小区、商场、医院等物业管理的专业化企业。为社会树立健康完善的物业管理形象,创立酒店式全方位服务特色的物业管理模式。我公司正发扬超越自我的追求精神,努力将公司建设成为具有现代企业制度的知名物管企业,并必将为“风华水岸”项目全体业主和开发商提供品牌支撑。 一、 介入期的工作物业的早期介入阶段，从物业管理角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型方面提出合理化建议和意见，使之符合物业管理的要求。又满足广大住户的需求，尽可能减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。1、 介入期的工作内容：（1） 从政策法规角度、提供有关物业管理的意见和依据。（2） 从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。小区的规划设计建筑设计和选材环境整体设计标识系统的设计、配置绿化设计电梯空调系统的配置消防设施的配置安全监控系统的配置弱电系统的配置隐蔽工程施工2、 介入期的管理措施：（1） 熟悉、掌握物业管理法规政策、做到有法可依，有章可循。（2） 制定介入期计划积极稳妥地开展工作。（3） 参与有关工程联席会议，协调各方面的关系。二、 物业入伙前的工作1成立管理处：在开发商的大力支持的前提下。新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按规定编制人数配齐管理处各类人员（公司财务3人；办公室主任1人；管理员3人；电工2人；保安队长1人；保安19人；保洁员3人；监控消防3人）。入伙时段，根据开发商实际所需要的时间段，每天增加客服员4人。管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：（1） 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与楼盘的建筑工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将物业管理服务收费标准、业主收楼流程、装修流程等，悬挂于办公室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。（4）入伙前30天，保安队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作（现协助开发商销售工作）。（5）入伙前15天，清洁、绿化部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁工作（现协助开发商销售工作）。（6）入伙前15天，工程维修部（电工）正式成立，人员配齐就位。2管理处进驻大厦前的工作（1） 由开发商为新管理处提供办公场所，管理处根据实际需要，并拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经开发商审批后购置。（2） 在开发商的指导下，编写印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如业主手册，房屋装修协议，前期物业管理服务协议等。（3） 联系电信局、有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。（4） 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议。（5） 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。三、 物业接管验收工作物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收；1 工程技术资料：（1）建筑工程竣工验收合格证书。（2）建筑工程消防验收合格证书。（3）建筑工程验收质量保证书。（4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）（5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。（6） 竣工图包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（7） 电梯使用合格证。（8） 机电设备使用说明书。2 公共部分接管验收公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：第一 楼宇本体:一外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。二屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。三楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。四内墙面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。五 门窗：（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍、钥匙配备齐全。（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。六 楼梯扶手：（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。（2） 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。七公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。八水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。九卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。十给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。十一排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。十二. 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。第二 公共配套设施:一. 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。二. 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。四.道路：（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；五消防系统：（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时启用；消防箱、消防栓标识清楚。（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。六楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。 七保安岗亭，配件齐全，标识清晰，完好无损。八停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。九 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。十护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。第三 机电设备:一. 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。二. 发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。三消防监控设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。四保安监控设备；同消防监控设备运行正常。五室内部分接管验收（1）卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。（5）燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。（6）室内隐蔽燃气管道及水管线路要有明显标识。（7）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。（8） 土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。四、 物业入伙时的工作一 、需向发展商收集的资料（1） 为了尽快了解用户的基本情况，需要经营部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。二、在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（1） 物业使用指南；（2） 房屋装修协议；（3） 业主手册；（4） 前期物业管理服务协议；（5） 房屋验收交接单；（6） 房屋质量保证书；（7） 住宅使用说明书；三 、接管问题的处理（1） 对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。（2） 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备遗留问题记录表，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。（3） 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据住宅质量保证书规定