虹桥国际商都项目投资建议书.doc

目 录前言.2环 境 篇一、项目概述4二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应9三、环境优势11市 场 篇一、区域商业市场13二、区域商业市场分析19规 划 篇一、楼层面积及功能分布21二、层高28三、立面29四、室外显示屏30五、中庭31六、设备配置32价 值 篇一、SWOT分析.33二、项目盈利模式分析34综述.38附：虹桥国际商都装修设备表39前 言虹桥国际商都是上海市长宁区天山商圈改造的一个综合性商业项目,位于长宁区传统商圈-天山路、娄山关路东北角。开发商出于对该项目的重视与珍爱，在项目上投注了大量的心血和精力，无论在规划设计上，或建材品质上，每一处细节都做到尽善尽美。规划上不仅重金礼聘香港著名冯庆延建筑事务所担当建筑设计的重任，而且在以项目为中心的周边区域，也进行了大胆的规划和创新。可以看出开发公司对本项目抱有极大的热诚，并积极以实际行动为天山路改造贡献出一个精品项目而努力。项目周边正在根据长宁区政府统一布局来设立商业群，按照国务院批准的虹桥大拓展开发建设，形成交通、商贸一体化的枢纽，成为连贯虹桥国际机场、磁悬浮及高速公路的纽带。周边区域交通便利,天山路是交通主干道,加上已建成的轨道交通和中山西路、延安中路高架,交通将是项目的一个优势。天山路、中山西路、延安中路作为主干道，公交站点众多，运营时间长，给本项目带来大量商业人流；轨道交通二号线延伸段娄山关路站位于本项目的地下二层，作为虹桥开发区的门户，娄山关路站极大地便捷了虹桥地区客流的出行，同时也为本项目带来了源源不断的高质消费客户。而为了配合地铁的施工，整个区域内的四大商业项目工程进度都有所延误，同时商铺分割出售也由于形势的变化限制越来越多，这直接导致了项目未能按原计划操作。虽然地铁工程对项目进度造成了影响，但从另一个角度而言，这也未必是件坏事，随着已经开通的轨道交通人流将随着急剧增长；项目的延迟正好配合因为轨道交通通车这一利好，而使得商业项目的培育期大大缩短。这样的商家在入驻项目以后，项目的成功率会大大提高。此份建议书分前言、环境篇、规划篇、价值篇及综述五大篇章，分别从项目所处区域环境、区域商业市场、项目规划、项目价值地位等多个方面对项目进行了分析。项目开发商由于初涉房市，对商业项目的经营尚缺实际经验，所以选择了出售项目，本项目作为一个优质资产项目，也希望后期接盘的实力投资商，能长期持有经营该项目,使该项目能够随着区域的改造升级而焕发出一个优质商业项目所具备的所有光彩,成为天山路商业中一颗熠熠发光的商业明珠。而我们希望通过这样一份投资建议书能够清晰、客观的描述项目，科学的论证项目价值，最终给投资商一个准确而有价值的参考意见。环 境 篇一、项目概述1、开发背景虹桥国际商都位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。天山路商圈兴起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要经营低档商品。现在，随着虹桥开发区的建设，天山商圈已远远达不到新的消费层次的需求。随着上海城市建设的发展，天山路商圈逐步向中高档转型，目前本项目三面都有大型商业项目正在建设中，一个新的天山商圈正迅速在上海西部崛起。 2、经济指标位置天山路娄山关路口的东北角建筑形态单体容积率3.29占地面积（m2）7424建筑面积（m2）40301层数地上：6；地下：3本项目东西长度约为71米左右，南北长度为76米左右，总占地面积为7424平方米，总建筑面积为40301平方米，建成后为地下三层，地上六层的商场。地下二层与地铁二号线娄山关路站连通。3、区位现状天山路东跨内环线，与延安西路连接，西抵外环线，全长6.3公里，是上世纪50年代辟建的市政道路。因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。天山路沿线除了易初莲花天山店、天山商厦之外，商业设施缺乏，大都以中档的小商铺为主，天山路中部没有大型完整的购物场所。随着虹桥开发区的建设以及长宁区商业发展的规划要求，天山商圈改造势在必行。从02年起，天山路开始大规模的改造开发，在天山路、娄山关路口共出现了4个大型商业项目，分别是：本案、天都国际、泓鑫时尚广场、天山世纪广场。4、交通虹桥国际商都的交通优势十分明显，无论是自驾车、公交线路，还是轨道交通都十分便捷。l 主干道：天山路、延安西路（东西向）、中山西路（南北向）。l 公交线路：本案位于天山路、娄山关路交界处，天山电影院对面，属于天山路商圈的核心位置。建设中的地铁二号线延伸段娄山关路站与其地下二层相连。地理位置优越，交通便利。周边有71、72、74、88、141、311、808、941等二十多条公交线路。l 轨道交通：但本项目最大的交通优势，在于其项目的地下二层与地铁二号线延伸段娄山关路站连通，是娄山关路站的主出入口。地下二层直通地铁地下一层从图中可以很清晰的表明项目在地下商业上的优势，地铁的带动将给本项目带来极大的人流。二号线娄山关路站对于整个虹桥地区意义是非凡的，其在于：地铁二号线的西延线为整个虹桥地区打通贯穿南北的交通带来了巨大的发展潜力。虹桥地区一直以来没有轨道规划，区域内交通矛盾日盛，地铁的开通将大大促进了虹桥地区人流向中心区域的流动，同时娄山关路站作为进入虹桥地区的门户，将截流从市区回归虹桥并具有较高消费力的虹桥客流。同时轨道交通二号线延伸段西段工程已经于2006年年底竣工开通，滚滚人潮、商机近在眼前。再次，二号线将通过四个站点（淞虹路北新泾站威宁路站娄山关路站）与中山公园站交汇，2010年前轨道交通二号线的东段延长线将通至浦东机场，2010年后西段延长线后期通至虹桥机场，二号线将成为上海唯一贯穿东、西两大机场的直达轨道捷运线。二号线则成为虹桥后续发展的巨大生命线，沿线商机大大提升，其升值潜力也不容小觑。5、消费客层按长宁区统计局的统计，长宁区内环线以西的7个街道镇的常住人口为409166人，因此天山路商业街的固定消费人口在40万50万左右，还有相当多的流动人口，另外随着大量新建住宅的建设，有消费能力的人口还会增加，随着轨道交通建设和市政道路的完善以及古北路跨苏州河桥的建成，天山路商业街的辐射面将包括长宁区、普陀区、闵行区部分地区，甚至青浦区。同时，虹桥开发区商务人士，古北居住的外籍人士，周边白领，地铁沿线辐射客层都是项目的潜在客层，消费潜力与实力都十分庞大。而从二号线现有客流情况看，交通部门计算二号线西延伸段日均客流量已经达到16-20万人次。本项目的主要消费群如下：l 周边老新村的原住居民 l 购买本区域商品房的人士 l 古北社区内的高消费人群l 在虹桥开发区上班的白领 l 其他区域到本商圈消费的客源 二、长宁区商业战略规划与天山商圈的联动效应由于本项目基地位于长宁区天山路商业圈，因此天山路商业圈乃至长宁区的商业规划将为本项目日后的发展带来更为明显的优势。首先我们从长宁区的商业规划来看，长宁区在最近几年里将重点开发、建设虹桥开发区和中山公园两大商圈，并利用地铁2号线西延伸段将有长宁区“中轴线”之称的天山路建设成为一条商业街。【规划定位】利用地铁号线西延伸段，将天山路建设成为商业街，将古北路至娄山关路建设为包括地下商场、天山路东段景观在内的大型商业区。【产品定位】与虹桥涉外贸易区服务功能相匹配，以商务楼群白领人员、涉外人员以及周边居住区中高档居民为主要目标消费群体，中档为主、高档适度，集休闲、娱乐、购物、展示为一体，满足综合消费需求的现代化商业街。 【商业商务段】天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路的商业商务段，背靠虹桥开发区，借助地铁二号线西延伸段的站口，天山商业街将得到全新改造，仅古北路至遵义路段内的站口地块建设（即本项目所在区域），就将新增商业营业面积10余万平方米。同时虹桥开发区将与天山路商业街连成一片，从天山路、延安西路交界处向西至芙蓉江路口将是新虹桥“轴线开发”中的商业商务功能段，这一区域将新规划建设商务楼50万平方米左右，新增商业营业面积达30万平方米。【区域商业地位】从上述长宁区的商业规划中，不难看出位于天山路东段（即天山路与延安西路接壤处至芙蓉江路段）是整条天山路上作为商业商务功能定位的区域，而本项目所在的古北路至遵义路段正是商业改造的最核心地段，今后也将是商业价值最高的黄金区域。l 首先我们从规划面来看，原有的天山路商业圈已经跟不上发展的势头，以天山商厦为核心的商业设施已经无法满足长宁区商业发展的需求，因此天山路商业圈的改造将大大增加区域的商业容量，使其从区级商业圈中脱颖而出。l 地铁二号线延伸段的建成将是天山路商业圈发展的关键所在，地铁二号线是上海目前唯一连接浦东和浦西的轨道交通，目前的终点站为中山公园站，天山板块的人流量的无法就近享受轨道交通的便利，在延伸段开通后将大大增强从上海市中心区域至虹桥地区的交通便利性，从而能将更大人流量集中到上海的西区板块，有利于提高天山路商业圈的商业辐射力。l 而在天山路上所设立的四个站点将大大带动周边商业设施的加快建设，四个站点近20万的人流量和优越便利的交通使得天山路现有商业价值更加得到体现，也使得未来商业价值有更大的提升空间。以上三个方面决定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以后价值增长的空间是巨大的，同时确立了本项目所在区域在整个天山路商圈的核心地位。三、环境优势1项目所在商圈优势目前，与天山商业街相毗邻的虹桥古北、仙霞路等商业网点分布相对较为疏散，无论是规模及购物功能、经营业种均不齐全。天山商业街的形成，使房地产开发商都看好这片区域，纷纷投资兴建了大量的中、高档住宅楼。随着区域房地产的迅速发展，区域人口迅速增加，购买能力也跟着巨幅增长。人们的消费需求多样化，生活节奏不断加快，使得单一的商业中心难以支持城区的发展，商业中心多极化、区域化成为必然，更逐渐巩固了天山商业街的人气与商业氛围。近年来，随着周边中高档住宅区域、高档写字楼相继入驻，消费人群渐渐从老龄化转向年轻化，消费层次也从普通化转向中高档化。尤其是轨道交通的完善，“虹桥天山商圈”与邻近的“中山公园商圈”形成互动，大型的商厦如：新宁购物中心、虹桥上海城、百盛相继开业，为天山路商圈发展壮大营造了成熟的商业氛围。2项目交通优势本案位于的天山路东跨内环线，因其横贯长宁中部，又被称为长宁区的“中轴线”。本案向南是徐家汇商圈，向北是中山公园，紧邻虹桥开发区，政府全力改造天山路，将与虹桥开发区正式统一。本案可谓是环抱于各大商圈之中，人气旺盛。经长宁区的政府总体规划，地铁2号线从天山路延伸，将天山商业街旧地拆迁改造，规划营造一条更具规模、业种齐全、全新的天山商业街。在地铁二号线西延伸段规划中，有座车站设在天山路上，这在轨道线上绝无仅有。其中，本单体“虹桥国际商都”项目被遵义路、娄山关路、玉屏路、天山路四条主要道路围合而成，在本项目规划兴建的广场地下一层、二层均与即将开通的地铁延伸娄山关路站出站口相连通。3商务优势本案所在的虹桥开发区是中国国家级经济技术开发区之一，是上海市新兴的中央商务区，吸引了海内外大型企业、跨国公司、金融财团在区内安家落户。也是以涉外经贸为特征，集展览展示、洽谈交易、办公居住、餐饮娱乐为一体的上海对外活动的一个中心和窗口。目前该地区拥有幢涉外商住楼，多家商务机构入住，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾馆、樱花度假村等为主的宾馆三角区；西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。4商业配套优势包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城mall购物中心三位一体的虹桥购物三角区；虹桥开发区内设有银行、海关、税务、商品检验、保险、速递、外运、外代等部门，为区内企业开展进出口业务提供方便。这些成熟商业区辐射的商业能量，亦为虹桥开发区带来了生活气息与消费浪潮。5消费客层优势虹桥开发区有固定的外籍人士居住区域，由古北小区、虹桥别墅区和沿线高档住宅区形成的“居住三角区”。如知名的古北社区就在虹桥开发区内。古北一期是上世纪90年代依托虹桥机场国际航线引入了外籍人士，从而发展成新兴高档涉外居住区。来自欧美、日、韩及港、台等三十几个国家和地区的外籍人士云集于此。天山路商业街及周边的固定消费人口在40万50万左右。同时，虹桥开发区拥有世贸商城、国际展览中心两大会展场所，全年办展数大约在100个左右，每个会展的流动人口在8至9万人，全年的流动人口大约在1000万人左右。庞大的常住人口以及流动人口，以及高层次的消费需求，成为虹桥开发区超强的消费依托。市 场 篇一、区域商业市场1、大型商业项目介绍l 泓鑫时尚广场开发单位：上海泓鑫置业有限公司位置：古北路娄山关路间，天山路北块建筑概况：地下三层，地上六层，总建筑面积为4万平方米租赁情况：试租赁功能定位：综合娱乐购物区商业业态：以综合休闲娱乐为主，专业、专卖店为辅的商业广场预计交付使用时间：2007年年中l 天山世纪广场开发单位：上海长宁房地产经营有限公司，上海裕胜房地产开发有限公司位置：古北路娄山关路间，天山路南块建筑概况：地下三层，地上五层。总高22层。商业建筑面积2.6万平方米租售情况：未租售功能定位：少女时尚、职业女性购物区商业业态：以淑女装、职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼预计交付使用时间：2007年l 虹桥天都开发单位：上海鼎天房地产开发经营有限公司位置：遵义路娄山关路间，天山路南块建筑概况：总高二十三层，商业部分：地下二层，地上五层。商业部分总建面为3万平方米左右租售情况：未租售功能定位：青年、少年娱乐休闲品牌购物区商业业态：以品牌服装服饰（运动休闲类）、礼品、个性饰物、电子游戏、儿童用品等专业店和专卖店为主的商业广场预计交付时间：2006年下半年以上3个大型商业项目与本项目一起占据了天山路、娄山关路的四角，现工程进度为：项目名称虹桥国际商都天山世纪广场天都国际泓鑫时尚广场工程进度做外立面，内部设备安装完毕在建中外墙还是毛坯内部装修做外立面2、重点个案现周边仅有泓鑫时尚广场在对外试租赁，因此选取其作为重点商业个案进行分析：项 目 概 况案名泓鑫时尚广场工程进度外墙装修所属区域长宁占地面积（平方）约6000具体地址天山路762号总建面积（平方）近4万开 发 商上海泓鑫置业有限公司开盘日期未正式开盘代 理 商上海华燕置业有限公司交房日期07年年中产 品 特 性建筑形态单体层 高（米）3.6得房率55%层 数地上：6，地下：3单层面积（平方）约5000面积区间（平方）100-300商 业 规 划地下1、2F：餐饮、特色美食；1、2F：品牌专卖店；3、4F：时尚公主街，女士用品；5、6F：大餐饮、休闲、娱乐、游戏城租 赁 均 价一 、二 楼（元/平方/天）910（沿街不开门）三 楼（元/平方/天）5.5四 楼（元/平方/天）5.0其他楼层（元/平方/天）5F：3.5；6F：3； B1：5.5；B2：5运 营 思 路1、1、2F连租，有独立内楼梯上去。2、租金在位置价差上体现不明显，在自动扶梯处和非自动扶梯处价差在0.5元/m2/天。3、沿街商业天山路区域商业主要集中在老牌商业天山商厦附近，以下是各街道商业的情况： 天山路：中山西路遵义路段该段商业以不连续的条状商铺为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在2030m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；间有邮局等市政设施；主力租金在67元/ m2/天。 天山路：遵义路娄山关路段该段商铺以北面的单边条状商铺为主，建筑形态上是一层沿街住宅底商，外立面相对较好；对面就是天都国际项目；主力面积在4080m2，业种上有床上用品、品牌服装、烟草连锁、眼镜、银楼、手机连锁；租金在20.5524元/m2/天。 遵义路：玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在2030m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；主力租金在：78元/m2/天；越靠天山路租金越贵。 娄山关路：玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主；建筑形态为老式一层沿街住宅底商；主力面积在2030m2左右；业种上以满足周边居民日常生活消费为主；主力租金在：78元/m2/天；同样越靠天山路租金越贵。周边租金取样点情况序号位置楼层面积(m2)业态情况租金(元/m2/天)备注1遵义路近天山路135限餐饮8.382天山路近芙蓉江路120无5.84带32平米阁楼3天山路(芙蓉江路)112无3.94天山路(娄山关路)110限餐饮8.345天山路近遵义路155无18.196天山路近遵义路130无13.34转让费9万7天山路近遵义路(规划地铁口)1300无5.568遵义路近天山路135品牌服饰17.159遵义路近天山路1带21F:452F:20无6.3转让费2万送2楼10天山路近芙蓉江路180服装10转让费数万十多万11天山路近遵义路170无14.2912天山路1878号(中山西路)140房产中介713天山路1783号(遵义路)140眼镜20.5514遵义路近天山路130精品店22.2315娄山关路近天山路115烟杂店7.12二、区域商业市场分析1、建筑形态建筑形态上，“虹桥国际商都”项目在我们调研的周边区域内商铺都是老式住宅下的一层沿街底商，天山路（遵义路娄山关路段）北面一层沿街底商外立面比较好；大型商场类商铺集中这个路段，有北面的虹桥国际商都、泓鑫时尚广场；南面的天山世纪广场、天都国际、天山商厦。2、业种方面在业种上，调研区域内的商业大部分是以满足周边居民日常生活需求为主，在天山路（遵义路娄山关路段）开始在一层沿街底商里聚集出现银楼、手机连锁、品牌服装等能满足更高消费需求的业种。并且在该路段上还有老牌的百货商厦天山商厦。3、租金高低分布从我们前面所列的各路段租金情况中知道，所有路段的租金走向都是向天山路开始逐渐走高，天山路（遵义路娄山关路段）已经是区域内的租金至高点。4、路段租金/面积以下是项目周边区域内，主要街道商业的面积租金情况列表：道路天山路天山路遵义路娄山关路路段中山西路-遵义路遵义路-娄山关路玉屏南路-茅台路玉屏南路-茅台路主力面积（m2）2030408020302030主力租金(元/m2/天)6720.5247878（1）项目周边的商铺还是以小面积商铺为主，天山路（遵义路娄山关路段）商铺面积较大。（2）项目周边商铺租金大部分在10元/m2/天以下，天山路（遵义路娄山关路段）的商铺租金明显高于其他路段的。（3）不论是面积还是租金，天山路（遵义路娄山关路段）商铺都要好于周边其他路段，说明是该路段是周边区域的核心地段；并且正对着“天都国际”项目。紧邻在建中的地铁二号线延伸段古北路站的出入口，其未来商业的人流量和交通要好于区域内的其他路段。小 结l 从以上所列举的建筑形态、业种、租金、租金面积四个方面看，区域商业现状是：天山路（遵义路娄山关路段）是整个区域内最核心的位置。l 随着天山路的改造，区域内4个大型商业项目的建成、开业，将进一步提升区域内的商铺品质和商业档次；地铁二号线延伸段的通车让人流量增加，增强区域的交通便利性，将进一步提升天山路（遵义路娄山关路段）的商业辐射力；该地段将有更加广大的发展空间。 规 划 篇在本篇中我们将着重阐述开发商在项目建筑规划上的精心打造。项目在东西长度约为71米左右，南北长度为76米左右，总占地面积为7424平方米，总建筑面积为40301平方米，容积率：3.29，覆盖率：62%，绿化率：17%。一、楼层面积及功能分布楼层建筑面积功能分布地下三层5151平方米车库地下二层5186平方米商场南侧与地铁站出口相连通地下一层4981平方米（中亭298.08平方米）商场首层4590平方米商场二层4385平方米（中亭304.4平方米）商场三层4375平方米（中亭304.4平方米）商场四层3976平方米（中亭304.4平方米）商场五层4008平方米餐饮六层3651平方米（采光顶215.95平米）办公室附：楼层平面图B2地下二层： B2直接连通地铁出入口，是地铁带来的人流最先接触到的商业空间，通过地铁商机，以及大量的流动人群，地下第2层的商铺成为地铁黄金线。B1地下一层： B1的商铺也非常具有优势，它成为消费心理上一个承上启下的楼层，也是客流出入地铁的经过空间。客流积蓄与消费气场一样强盛。F1地上一层：F1作为地上一层的可视空间，为单体提供了大堂、广场，也成为吸纳周边区域过路游人的出入口。附近居住的市民，以及在附近工作的商务白领，还有古北常住的外籍人士，都可以通过地铁以及路面交通前来购物。F2地上二层: F3地上三层：F4地上四层： 二、层高楼层层高楼层层高B2（m）4.40B1（m）4.001F（m）4.852F（m）4.033F（m）3.954F（m）3.955F（m）3.806F（m）3.10本案各层层高都比较高，1F层高达到近5米，是为品牌旗舰店的形象要求考虑，这样的高度更加符合品牌的要求，能够满足各类商业企业的经营需求。特别是6F的层高达到了3.1米，比较一般写字楼层高更高，作为办公使用比一般写字楼的空间感更好，这样给办公环境一个好的空间，满足企业对空间的需求。可见，整个项目的层高布局是经过推敲的，不同的业种定位不同的层高要求，项目都已经考虑到了。三、立面外立面玻璃幕墙和铝塑板幕墙西南立面网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃，其中内层为防火玻璃。西、南侧立面大部分为玻璃幕墙。南面东部为网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃。其中内层为防火玻璃。西面北部为铝塑板幕墙。东、北侧立面大部分为铝塑板幕墙。东面南部为网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃，其中内层为防火玻璃。屋顶采光顶215平方米，中空双钢化夹胶玻璃。四、室外显示屏项目西南立面的墙面中部设有LED大屏幕显示屏（72.1平米），这将大大吸引人流，扩大项目知名度。五、中庭在建筑规划上，项目充分考虑到了不同商业经营对面积的不同要求，14层自动扶梯上楼，5、6层规划为整层面积，电梯直达。而在 14层有中庭挑空。 这样的规划既考虑到大商场与大餐饮、大娱乐对楼层、面积的不同要求；同时，作为定位在高档商场，挑空到4F的中亭不但给商场购物人群足够的空间感觉而且为项目增添了高贵、大气的气质。六、设备配置主要设备设备配置1空调主机6台日立牌螺杆式风冷热泵式冷水机组（RHU330ACZ2）2电梯1350KG迅达客梯3台；2000KG货梯2台3扶梯24台迅达扶梯4空调水泵6台ITTB&G专业空调水泵5风机盘管及新风机组全部采用日本札幌品牌6风机全部采用新加坡科禄格品牌风机7卫生洁具德国科勒牌卫生洁具8供电系统2路10KV高压供电进配电房，2台1250KVA变压器和2台1650KVA变压器9强电系统及照明灯具全部按设计施工完毕10弱电系统全部（包括楼宇设备自动管理系统。综合布线系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统、背景音乐及紧急广播系统、车辆管理系统、有线电视系统待）按设计施工完毕11消防系统全部（包括水喷淋系统、消火栓系统、电子报警系统、防火卷帘门系统和防火门系统、地下车库防排烟系统等）按设计施工完毕12供水、电、煤、气系统全部按设计施工完毕商场每层都配有茶水间，完整的消防保安监控系统，有线广播及排风照明系统，有中央空调。小 结l 从上述详细规划情况看，项目在整体建筑规划设计上是花了心思的，在建筑材质和设备配套方面也力求精品。l 同时开发商在立项之初就以打造高档商场为目标，也为之付出了很大的努力。结合本项目优越的环境、规划、发展潜力等外在因素，其内在品质也是高端的，这样一个内外皆优的优质物业是极其具有投资价值和增值潜力的。价 值 篇前文中已细致阐述了区域环境、市场、规划三个主题，对本项目有了较感性的理解，现就项目的商业价值我们来做一客观评价。一、SWOT分析优势（S）劣势（W）l 位于天山路商圈中心，位置优越l 地铁交通，交通方便、四通八达l 传统商业加地铁商业，商机大l 区域内消费实力强l 区域商业发展潜力巨大l 同期开发商业项目多，竞争较激烈l 靠近中山公园、虹桥等成熟商圈，压力较大机会（O）威胁（T）l 配合天山路商业街改造，符合政府规划l 天山商圈知名度较高，老客户较多l 与虹桥开发区相依托，提升品质l 受政策影响，调控影响未消除l 中小投资客数量减少，市场购买信心不足二、项目盈利模式分析项目是一个单体的商业建筑，属于天山路改造中的核心商业项目，辅以优势的区位条件、便利的交通、天山路随时间积累的商业气氛这些助力，已经在区域商业中占有了绝对的主导地位，其商业价值在前面区域环境、规划、区域市场三个部分中已经能够有所了解。现在我们要解决的问题是，如何把这些商业价值挖掘出来，又有哪些方式方法可以获得项目商业价值所形成的收益。1、委托经营方统一经营形成中高档商场以后的盈利模式商业项目的价值可以分为地产价值和商业价值，从目前的情况看，接手本案的投资商所付出的仅仅是对项目的地产价值的收购，接手以后委托经营方经营便是开始对项目商业价值的挖掘。以下是本案的商业价值分析：l 依托轨道交通二号线西延伸段通车所带来的交通便利性，项目商业辐射力可以有很大的提升。l 上文所述的，整个西延伸段将带来1620万的日均客流量，加上本来区域内所具有的4050万固定消费人流，是项目成功经验的扎实基础。l 区域内的虹桥经济开发区是新兴的商务区，宾馆、会展、商务三大人流具备的高消费能力；老牌涉外居住区古北社区的高消费能力；本案所在商业商务段中的商务人士的高消费能力，是项目定位中高档商场的生存基础。l 改造后的天山路商业圈，以上文中的四大商业项目为核心，所产生的“1+12”的合力效应；以及比中山公园商圈更多的居住人群，使天山路商业圈的商业价值不低于中山公园商圈。综上所述，本案在具备交通便利带来的商业辐射力、巨大人流带来经营基础、高消费能力人群带来中高档商场经营基础、整体天山路商业圈的合力效应这些条件，商业价值有了一个基本认定和增长的空间。在委托经营方统一经营形成中高档商场以后，本案商业价值开始显现、并随着商圈的发展而将进一步增加。（1）整体转让给大的资本运营商从商业地产的发展来看，目前商业地产已经进入一个金融运作时代，在2004年就开始看到国外的金融大鳄们开始频频收购国内成熟的商业项目，大摩、美林、软银、雷曼兄弟等世界知名的金融运作商在国内都有很大的动作。国内最为成功的莫过与广州越秀基金收购广州的数家大型商业项目打包在香港成功上市。国外的金融投资机构也是同样的想法，希望能够收购优质的成熟商业项目然后到国外以房地产投资基金的形式上市获取收益。在这样一种背景下，一个优质的、成熟的商业项目在国外、国内的投资机构的眼中是非常抢手的，也可以在转让的时候让现在的投资商获得收益。而从整个市场情况看，这种整体收购几乎都能够让项目转让方的收益非常丰厚。所以，在委托经营方统一经营形成中高档商场以后，整体转让给大的资本运营商是一个获得收益的很好方式。其优点在于：一次性获得收益，有利于接手本案的投资商进行资金的安排。（2）分层转让给一般投资者整体转让给大的资本运营商是个好的方式，也可以获得丰厚收益，但其缺点是：转让谈判的时间长、收购价格会有一个大的压缩空间。目前市场上还是有非常多的中型投资机构、商业经营商、投资人对投资商业地产有很大的兴趣。但是出于各种考虑，而选择收购其中的某一个楼层。投资商在在委托经营方统一经营形成中高档商场以后，还可以选择分层转让给一般投资者。一个成功经营的商业项目，其确定的收益将吸引相当多数的投资者。对于目前接手项目的投资方而言，分层转让给一般投资者也是个不错的选择。这种收益方式的优点是：选择面比较广，有比较多的目标客户，而且因为意向投资者的绝对数量比较多，所以，在收购价格能够比整体转让的基础上有一个比较明显的提升。2、长期持有物业以获取租赁收益和增值部分的盈利模式上文已经说过，商业项目的价值包括有地产价值和商业价值两个部分。而项目的商业价值是在不断变化的，从项目主要影响因素看，虹桥经济开发区是个新兴的商务区，其影响力和产生的经济价值在走上坡路；轨道交通已经建成通车，所产生的人流量达到最大，也需要一个时间段，再以后才会形成稳定的交通人流，目前到未来，轨道交通对项目的影响也是在走上坡路；天山路商圈目前还在改造，从改造完毕形成成熟商圈还是要一个过程，在这个过程中，商圈的影响力是一个上升的过程；综合来说，项目的商业价值在以后的很长一段时间内都是呈上升趋势，直到商圈成熟，对周边区域形成稳定的影响力，项目的商业价值才达到最大化。我们提的在委托经营方统一经营形成中高档商场以后，对项目进行转让是一个获得收益的办法。但并没有获得商业的最大化价值，长期持有物业是获取商业最大化价值的一种方式。（1）全部以商业的形式租赁的盈利模式项目的区位条件和发展潜力是毋庸质疑的，看好项目经营价值的商家也非常之多，投资商完全可以选择将商铺一间间租赁出去，获取租金收益。这样进行商业租赁的好处是：l 能够获得比较客观商业租赁收益。l 度过养铺期以后能够以逐渐提高租金水平的方法来分享项目成熟以后的商业价值。l 因为项目所有权在自己手中，所以商圈成熟、项目成熟以后，带来的物业增值部分也掌握在自己手中。而这种方式对投资商的要求在于：l 投资商对商业项目管理要有比较丰富的经验。l 雄厚的资金实力，能够支撑起在养铺期的资金压力。l 有足够的耐心和精力，项目从开始招商到正式营业，再到经营成熟是需要一段比较长的时间的。（2）以商业+商务的形式进行租赁的盈利模式项目所处的区域定位在商业商务段，也就是说构成区域的核心将是商业和商务两种，在对本案进行租赁的盈利模式时，也可以考虑使用：商业+商务。也就是说，投资商可以将本案的地下层和1层作为商业租赁给商家进行经营，然后在2F6F的部分做为商务办公租赁给企业用。租金方面看，我们了解到虹桥开发区，比较好的办公楼租金在6元/m2/天左右，如万都中心；而一般的写字楼也在5.56元/ m2/天。如：东方国际大厦、协泰中心、仲盛金融中心、上海世界贸易商城等。相对来看，本案的建筑品质和设备配套，毫不逊色于写字楼，只是在区域发展方面还有待更加成熟，所以作为办公商务进行租赁的话，价格也在5元/ m2/天。另外由于投资商是整体收购项目，整体收购的价格以市场情况看会偏低，即便是项目以5元/ m2/天的价格作为办公租赁。投资商的回报也会很好。3、小 结在这个章节中，我们详细了解了项目的优劣势，也对项目的盈利模式进行了探讨，从短期效应和长期效应两个角度分别进行了阐述，短期而言，属于在项目成功经营以后选择转让项目获得盈利，长期效应则是选择与项目共同发展，共同分担项目风险，也共同分享商业成熟以后带来的效应和增值。这两种盈利模式各有各的好处，现在就是看投资商选择的角度问题，选择在统一经营成功以后作为中高档商场转让：可以一次性获得回报，并且回报不低，获得充裕的现金流；免却了后期付出大量的时间和精力对项目进行招商、管理。选择长期持有项目进行租赁：可以获取长期稳定的租金收益；可以分享商业成熟以后带来的升值空间； 持有一份优质资产使投资商在未来公司发展时有更多的选择空间。两种盈利模式都可以获得很好的回报，差别只是在于，成功经营后转让用牺牲未来的升值空间来获得大量的现金流；长期持有租赁则是用时间和资金的机会成本来获得项目的租金升值和项目增值部分。综 述依托老牌CBD虹桥开发区最新的发展规划、地铁交通捷运带来的巨大发展前景，结合项目自身所处的与虹桥开发区紧密相连的地段优势、天山商圈的环境优势，项目直接与西延的地铁站口相通的交通优势；以及长宁区的巨大消费人口，同时除了区域的常住居民，还有在附近商务区工作的白领，以及地铁线带来的人群，都为本项目区域带来了不可估量的消费能力。从上述多方面考量而言，本项目都具有得天独厚的先天条件。其次从项目周边的商业市场来看，随着天山