硕士学位论文-我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险的防范.doc

上海海事大学硕士学位论文 我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险的防范 学校代码：10254 密 级： 论文编号： 上海海事大学SHANGHAI MARITIME UNIVERSITY硕 士 学 位 论 文MASTER DISSERTATION论文题目：我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险的防范 学科专业： 管理科学与工程 作者姓名： 李平平 指导教师： 邓少灵 副教授 完成日期： 二一年六月 42论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了加以标注和致谢的地方外，不包含其它人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其它同志对本研究的启发和贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。 作者签名： 日期： 论文使用授权声明本人同意上海海事大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留论文复印件，允许论文被查阅和借阅：学校可以上网公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名： 导师签名： 日期： 摘 要近年来，个人住房抵押贷款以其风险小、不良率低的优势，被我国商业银行视为拓展信贷业务、优化信贷资产结构的主要手段。然而，目前我国市场经济处于发展初期，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，上述这些都导致实际风险状况被掩盖。房地产市场具有周期性，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现。我国个人住房抵押贷款业务尚未遇到真正考验。同时美国次级贷款危机的爆发，结合我国的住房抵押贷款市场的现状，有诸多经验值得借鉴，同时很多教训要汲取。当前加强对个人住房抵押贷款违约风险的防范是一项重要的任务。本文首先是概述了个人住房抵押贷款违约风险基本情况，介绍了关于国外个人住房抵押贷款违约风险的研究历程，并对国内个人住房抵押贷款违约风险研究的现状进行了分析。然后介绍了目前有关个人住房抵押贷款违约风险的主要研究方法并对其进行了评述，利用博弈论研究方法对违约风险的两个最重要的风险即理性违约和提前还款进行了比较深刻的分析。本文结合我国的具体情况，总结了国外个人住房抵押贷款违约风险的防范经验，并就我国商业银行如何防范个人住房抵押贷款违约风险提出了解决的方法。本文的创新之处：一是对个人住房抵押贷款风险的重新分类，二是用动态博弈的方法分析了违约风险两大最重要的风险即理性违约风险和提前还款风险。关键词:个人住房抵押贷款，违约风险，理性违约，提前还款，博弈分析ABSTRACTIn recent years, the personal housing mortgage loan has regarded a strong development momentum of the retail business to our commercial banks because of its small risk, low defect rate. It also has become the main means for our commercial banks to expand credit operations and improve the credit assets. However, our market economy is in early stages of its development at present. Under this condition, lack of legal system and low level of commercial bank risk management lead to larger risk in our personal housing mortgage than other countries. And also, risk analysis of non-performing loans ratio indicator is significantly lagged behind. All of those factors cause the actual risk to be concealed. The real estate market is cyclical market, the personal housing mortgage loan is long term, and the amount of each loan is small.Once the real estate market meets correction or oscillation, the risk of loan defaults will appear. At present, the personal housing mortgage loan have not yet met the real test. Therefore, to prevent the personal housing mortgage loan risk and improve the risk management mechanism is the only way to make the personal housing mortgage loan towards a positive development direction. While our personal loans are thriving, Americas sub-prime market is perilous, quickly spreading to other countries and regions. The most fundamental reason of Americas sub-prime mortgage crisis is that asset price bubbles made the market risk appetite increased. And in the temptation of the interests, the lending institutions relax the credit risk management. Ultimately, credit risk through financial derivatives to amplify and spread. Analysis of the U.S. sub-prime mortgage crisis, combined with Chinas housing mortgage market situation, there are many valuable experiences and lessons to be learned. Strengthening the personal housing mortgage loan risk prevention is an important task.This paper is an overview of the personal mortgage default risk, and then introduced on the research process of the foreign personal housing mortgage loan on default risk. And it also analyzed of the current situation about our personal housing mortgage. The paper introduced default risk of the current personal housing mortgage loan and has reviewed its main research methods.Importantly, the paper uses game theory methods to make a deeper analysis about the two most important risks of default risk ,that is rational default and prepayment.Combined with the specific situation in our country, the paper summed up the experience how to against default the foreign personal housing mortgage loan. And we can learn a lot from it. We can propose solution on how to prevent the risk of personal housing mortgage defaults.Lipingping(management science and engineering) Directed by Professor DengshaolingKEYWORDS: Personal Residential Mortgage, Default Risk, Rational Default,Prepayment of loans, Game Analysis目 录摘 要.ABSTRACT.目 录.第1章 绪论.11.1 研究背景与研究意义.11.1.1研究背景. .11.1.2研究意义. .31.2 研究目标与研究方法.41.2.1研究目标. .41.2.2研究方法. .51.3 本文研究思路.61.4 研究创新点.6第2章 个人住房抵押贷款违约风险的研究综述.82.1 个人住房抵押贷款违约风险概述.82.1.1个人住房抵押贷款违约风险含义. .82.1.2 个人住房抵押贷款违约风险类型 .82.2 国外个人住房抵押贷款违约风险研究的历程.112.3 国内个人住房抵押贷款违约风险研究的现状.12第3章 个人住房抵押贷款违约风险的研究方法.143.1 现有研究方法评述.143.1.1 评分模型法.143.1.2 离散分析法.143.1.3 计量模型法.163.2 博弈分析法.16第4章 个人住房抵押贷款违约风险的博弈分析.174.1 个人住房抵押贷款违约的博弈分析.174.1.1 个人住房抵押贷款理性违约行为的博弈分析.174.1.2 个人住房抵押贷款理性违约的影响因素.204.1.3 商业银行的应对措施.214.2 个人住房抵押贷款提前还贷的博弈分析.224.2.1 博弈模型的建立与求解.224.2.2 违约金的设计.244.2.3 本章小结.26第5 章 个人住房抵押贷款违约分析防范对策. . .275.1 国外个人住房抵押贷款违约风险的防范经验.275.2 我国个人住房抵押贷款违约风险的防范建议.30第6章 研究总结与研究展望.346.1 研究总结.346.2 研究展望.34致 谢.36参考文献.37第1章 绪论1.1研究背景与研究意义1.1.1研究背景（一）个人住房抵押贷款的发展历程住房抵押贷款即个人住房抵押贷款，其是指个人通过将购买的住房作为抵押物的方式，向金融机构申请的并承诺按期偿付贷款本息的长期贷款。如果借款人有违约的情况，那么银行将依法取消其住房的抵押赎回权，拍卖该住房，而拍卖所得的款项用来优先抵偿未偿还的贷款本息。随着住房制度改革和金融体制改革的不断深入，尤其是房地产市场的日趋成熟，在诸多有利条件下，我国住房抵押贷款制度得以逐步完善和快速发展，就其发展历程而言，可以分为以下几个阶段【1】：(1)起步阶段(20世纪80年代中后期90年代初)。1987年国家为了配合住房商品化、社会化改革，在山东烟台和安徽蚌埠两个城市分别设立了股份制的住房储蓄银行；紧接着在第二年，建设银行与工商银行先后成立了专门的信贷部来负责住房抵押方面的事务。尽管这些都属于某种形式的住房抵押制度，但是当时学术界，依旧认为房地产抵押的标的物是实际存在的土地及其他地上建筑物或定着物，与此同时，他们坚持尚无建造的或未建成的房地产不能成为抵押物，从而在法律上明确否定了“按揭”业务的可能性。(2)规范和发展阶段(20世纪90年代初期90年代中后期)。1992年邓小平同志发表了“南巡讲话”后，在南方的一些大中城市，房地产市场悄然兴起。 紧接着，“按揭”业务雏形和相应的法律条文相继出现在珠海、福建、深圳、上海、武汉等城市。1994年，国务院正式出台了关于深化城镇住房制度改革的决定，其目标是要将住房制度改革继续推向深入。各大金融机构开始纷纷涉足房地产金融领域，中国建设银行独家垄断房地产金融的局面被打破了。1997年开始实施的城市房地产抵押管理办法，不仅明确定义了预购商品房的概念，而且还制定了预购商品房的相关具体事项。(3)快速发展阶段(20世纪90年代后期21世纪初)。1998年颁布的中国人民银行个人住房贷款管理办法对按揭贷款业务进行了更深层次制度化的规定。同年，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知正式出台，其成为我国住房体制改革的纲领性文件。该通知决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化的新体制。城镇居民购房面积占商品住房销售面积的比例从1995的49.28%增至2000年的87.3%。也正是在这五年时间里，个人住房抵押贷款的风险逐步暴露出来，“假按揭”案件陆续爆发，成为贷款业务快速成长中不和谐的因素。(4)崛起阶段(2003年目前)。从2003年开始，伴随着房地产业的飞速发展，个人住房抵押贷款成为了各大商业银行重点拓展的贷款投向。2003年个人住房抵押贷款余额达到11782亿元，占整个消费贷款余额的74.87%，而到了2007年，个人住房抵押贷款余额达到了26986亿元，占整个消费贷款余额的比例上升至约82%。住房消费信贷逐渐步入高速发展轨道，占据了房地产信贷业务的最大部分。（二）个人住房抵押贷款现状在个人消费信贷中，个人住房抵押贷款占了其中的70%-80%的比重。最近几年来，个人住房抵押贷款己成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，它被公认为是拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段。这些都表明，个人住房抵押贷款成为商业银行重点拓展的贷款投向是一种必然的事实。表1-1 2001-2008年全国个人住房抵押贷款（单位：亿元）20012002200320042005200620072008全国消费信贷余额42356990106691573620063221502430132917个人住房抵押贷款余额3377559882581178215853184001983926986个人住房抵押贷款比重（%）79.7480.0977.4074.8779.0283.3781.6481.98个人住房贷款增长比例（%）338.5765.7747.5242.6734.5516.077.8236.03资料来源：根据国家统计局网站2001-2008年统计公报数据整理而得从表1-1的数据我们可以得出一些具体信息：从2001年起个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上；值得注意的是2006年到2008年的这三年里，其比重达到了80%以上。2007年个人住房抵押贷款余额为19839亿元，几乎是2001年的近6倍，而2008年个人住房贷款余额为2001年的近8倍。由此可见，经过近七年的发展，住房贷款增长速度之快是有目共睹的。自2005年以来，国家不断加强了宏观调控手段。在这一政策的影响下，2006年和2007年个人住房抵押贷款余额的增长速度有所放慢，但2008年增长速度又迅速反弹回30%以上，该情况的出现主要由以下两个方面造成的：一是住房价格的上扬提高了消费者对住房市场的预期，他们普遍认为房价会继续上涨，所以消费者购房数量增加，使得住房贷款余额增长比例提高；二是银行关于第二套房贷的限制条件，即以家庭为单位，提高第二套房的首付比例及房贷利率至商业银行基准利率的1.1倍，这样就导致了在限制条件未实施之前，消费者的购房速度得到加快。因此，即使在宏观调控的强压下，2008年的贷款余额增长比例仍出现了逆转现象。利率的提高以及物价上涨等一系列因素必然会危及到消费者的还贷能力。在我国，各大银行重视发展个人住房抵押贷款的主要原因在于：一是在城市化的大背景下，我国房地产市场的发展迅速；二是国家相关政策对住房抵押贷款的大力支持；三是各界普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率很低。但是事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并不是必然的，它与经济环境等因素密切相关。20世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，都与个人住房抵押贷款风险相关。2007年美国的住房市场在次贷危机中陷入了低迷的状态，严重打击了美国住房金融市场。这些案例都对我们中国控制个人住房抵押贷款风险起了很好的警示作用。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年我国四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1%左右，而到了2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右。个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率就上升到0.86%。由此分析，研究个人住房抵押贷款的风险及控制策略对整个国民经济健康发展都是具有十分重要的意义。【2】1.1.2研究意义随着我国个人住房抵押贷款规模的不断扩大，由于与之相关的法规不成熟而导致的违约风险也在逐渐增大，个人住房抵押贷款的不良率不断升高，违约风险的控制与防范已成为社会各界普遍关注的焦点。在西方欧美国家中，金融机构有着大约百来年的历史进行个人住房抵押贷款业务，其悠久的业务发展史为其他国家提供了许多经验。借鉴他们在住房抵押贷款风险方面的防范经验，对我国商业银行在此领域的风险防范和业务发展具重要意义。当我国的个人住房抵押贷款发展蒸蒸日上的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并向其他国家及地区蔓延。次级抵押贷款危机产生的最根本原因在于资产价格泡沫使得市场投资者的风险偏好增加，而在利益的诱惑下，信用风险的管理被贷款机构给放松了，最终信用风险通过金融衍生产品的方式进行放大和扩散。分析美国次级贷款危机，结合我国的住房抵押贷款市场的现状，有诸多经验值得借鉴，同时也有很多教训要汲取。当前加强对个人住房抵押贷款风险的防范是一项重要的任务。就目前而言，我国个人抵押贷款业务还没有遭受过真正的危机，即所谓的房地产价格大幅度下跌。尽管如此，但是房地产市场具有周期性却是普遍的规律。如果房地产市场出现调整或者震荡，个人住房抵押贷款违约事件就会激增，随之而来的是假按揭暴露在世人面前。贷款期限长，每笔贷款数额小和贷款人分散是个人住房抵押贷款具有的三大特点，这些特点对习惯于批发业务的商业银行来说无疑是巨大的难题。个人住房抵押贷款走向良性发展的关键在于完善风险管理机制，怎样的风险管理政策能最大程度降低风险成为学术界研究的一个热点课题。【3】1.2研究目标与研究方法1.2.1研究目标随着我国个人住房抵押贷款规模的不断扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在逐渐增大，个人住房抵押贷款的不良率不断攀升，违约风险的控制与防范已引起社会各界的普遍重视。同时美国次贷危机的爆发也为我们敲响了居安思危的警钟【4】。个人住房抵押贷款违约风险中最重要也是影响最大的风险为理性违约风险和提前偿还贷款风险。本文通过建立博弈模型对两大风险进行了研究，找到了它们各自的均衡解，并提出了具体的解决措施。在借鉴国外发展个人住房抵押贷款经验的基础上，结合对本论文的研究，希望能对防范住房贷款的违约风险，保障金融系统安全起到一定的积极作用。同时也希望能为政府部门制定相关政策措施调控金融环境，金融机构合理制定信贷政策，推动金融行业的理性、健康发展有所借鉴。1.2.2研究方法本论文的研究方法可以概括为规范分析法、定性分析法、博弈论分析法。 (1)规范分析法规范分析是指根据一定的价值判断为基础，提出某些分析处理经济问题的标准，树立经济理论的前提，作为制定经济政策的依据，并研究如何才能符合这些标准。它要回答的是“应该是什么”的问题，带有一定的主观色彩。它与实证研究是相对立而存在的，实证研究研究的是“是什么”的问题。国外对个人住房抵押贷款违约风险的研究比我国早得多，相关研究理论也很丰富，近年来，国内开始借鉴这方面的研究成果。但是，我国个人住房抵押贷款业务发展时间比较短，再加上国内的经济环境、法律环境和文化背景同国外存在相当的差异，这些研究成果能否正确地指导我国金融机构的实践，在我国的经济背景下又会得出哪些新的结论，是本论文研究的重点之一。本人搜集和查阅了大量的国内外文献和资料，进行了大量的文献阅读和翻译工作，对国内外研究个人住房抵押贷款理性违约风险和提前还款风险的文献进行了梳理和评述。(2)定性分析法定性分析法就是对研究对象进行“质”的方面的分析。具体地说是运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维加工，从而能去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里，达到认识事物本质、揭示内在规律。本文由于我国个人信用体系不完善，研究所需数据不准确且获取数据的难度大，所以本文主要采用的是定性分析法。(3)博弈分析法博弈论是指某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程，在经济学上博弈论是个非常重要的理论概念。博弈论是本文运用的最主要的方法，在本文第三章中对博弈论分析方法作了基本介绍，在第四章中运用博弈论的方法对个人住房抵押贷款中最基本的风险违约风险（其中最主要的风险为理性违约风险和提前还贷风险）建立模型并进行分析。1.3本论文研究思路第1章 绪论本章主要介绍了本文的研究背景，研究意义，研究目标与研究方法以及研究的创新点。在研究背景中，又侧重介绍我国个人住房抵押贷款的发展历程以及目前我国个人住房抵押贷款的基本情况。第2章 个人住房抵押贷款违约风险研究综述本章首先是对个人住房抵押贷款违约风险概述，概述了个人住房抵押贷款违约风险的含义以及类型，然后介绍了国外个人住房抵押贷款违约风险研究的历程，接着分析了我国国内个人住房抵押贷款违约风险的研究现状。第3章 个人住房抵押贷款违约风险的研究方法本章第一节介绍了个人住房抵押贷款违约风险研究的主要方法，接着对这些方法进行了评价。第二节主要介绍了博弈分析法，为第4章关于个人住房抵押贷款的博弈分析作铺垫。第4章 关于个人住房抵押贷款违约风险的博弈分析本章主要是对违约风险的两个最重要的风险即理性违约和提前还款进行了比较深刻的分析，是本文的核心内容。第5章 个人住房抵押贷款违约风险防范对策本章在总结了国外个人住房抵押贷款违约风险的防范经验的基础上，结合我国的国情，就我国商业银行如何防范个人住房抵押贷款违约风险提出了具体解决措施。第6章 研究总结与研究展望本章对全文的分析做了总结并提出了未来对该领域研究的期望。1.4研究创新点1对住房抵押贷款风险的重新分类在我国一般把个人住房抵押贷款分为违约风险，抵押物风险，利率风险，流动性风险，法律制度风险，市场政策风险，管理风险，操作风险几种类型。传统的分类方式是将提前还款风险归为利率风险的一种类型，而本文把提前还款风险归类为违约风险的重要类型。因为其实从本质上来说，理性违约和提前偿还贷款都属于违约风险，只是两者的主要影响因素不同而已，前者的主要影响因素是房价的下跌，而后者的影响因素是利率的上升。2用博弈论的方法系统研究理性违约和提前还款风险在我国，虽然有一些学者对运用博弈论分析方法来研究理性违约风险或者提前偿还贷款风险有过一些探索，但到目前为止，尚未形成用博弈论的分析方法来研究我国个人住房抵押贷款违约风险的系统理论，本文主要就是针对违约风险中最重要的两大风险建立博弈模型，并从中找到了它们各自的均衡解，形成了用博弈论分析个人住房抵押贷款违约风险的比较完整的理论体系。第2章个人住房抵押贷款违约风险的研究综述2.1个人住房抵押贷款违约风险概述2.1.1个人住房抵押贷款违约风险含义违约风险即信用风险，具体是指由于借款人未能依约按期偿还住房贷款本息，从而导致相关银行的经济损失【5】。住房抵押贷款的违约风险与经济周期有着紧密的联系。在个人住房抵押贷款风险中，违约风险是最基本、最直接的风险。而违约风险具有扩散性、综合性、隐蔽性、积累性及突发性的几大特点，这主要表现在一方面它是难以测量、把握的风险，另一方面，其又是商业银行有关抵押贷款业务中面对的最大风险。在一定的时期内，其它形式的风险都可能通过这种风险表现出来，而且金融交易中一方的风险会通过中间方传递给第三方甚至多方，无限的传递就会使得加总的风险急剧增大，小则造成“三角债”，大则引起“金融危机”。这种潜在的信用风险是随时都可能触发的，如果发生将造成违约行为【6】。2.1.2个人住房抵押贷款违约风险类型个人住房抵押贷款的违约风险主要有：恶意骗贷、被迫违约、理性违约和提前还款四种形式。（1）恶意骗贷。日常生活中所谓的“假按揭”其实就是恶意骗贷，它是一种具有欺骗性质的行为，其表现在于实际借款人将套取来的个人住房抵押贷款资金进行高风险的投资活动，如进入房地产，或进行资本投资，从而使相关商业银行信贷风险急剧升高。为遏制恶意骗贷行为，2007年1月，银监会专门针对住房按揭贷款发布了关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知。（2）被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指在购得房产后，借款人因实际支付能力下降或突发事件，无法继续向相关银行偿还本金及利息。在我国，存在异常激烈的市场竞争，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，这些都会降低甚至恶化借款人的支付能力，从而使他们无力继续偿还贷款本息。（3）理性违约。借款人的主动违约行为称为理性违约，具体是指当在借款人的主观意识中产生了放弃继续还款能带来更大收益的观念时，他们就会产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款人就会选择理性违约，这符合经济学上的“理性经济人”的假设。个人住房贷款市场风险是指由于个人住房市场价格的波动而导致有关金融机构损失的可能性。理性违约与借款人的实际支付能力不存在必然联系。权益理论认为，在完善的资本市场上，借款人仅仅通过比较其在住房中持有的权益与抵押贷款债务的大小即可作出违约与否的决策。如果房地产市场价格上升到一定幅度，即使借款人真的没有能力继续还款，也不会违约，因为借款人可以通过住房的转让，还清债务本息，收回投资和成本，甚至还能获取一定的利润；但是若借款人获得贷款购买住房偿还了一定时期的本息后，房地产市场价格发生较大幅度的下跌，借款人转让住房所得收益不足以偿还贷款，无法收回投资和成本，借款人就会主动违约。一般而言，贷款合同签订后的开始两年内是主动违约最有可能发生的时期，因为此时违约的机会成本相对比较低，损失的也就首付款、交易费用和一部分贷款本息。违约决策受住房净资产或贷款与住房价值比率（LTV）影响。借款人净资产是同期的资产市场价值减掉同期贷款的市场价值。LTV=住房抵押贷款市值/抵押住房市值。个人住房抵押贷款以所购住房做为抵押，当LTV小于100%时，也即表示贷款的市场价值小于抵押的市场价值，就借款人而言，其负债价值小于其资产价值，借款人拥有一定价值的净资产。如果LTV大于100%，则表明贷款的市场价值大于抵押的市场价值，借款人的净资产为负数，代表当事人拥有的是净负债，或称为负资产。在房屋的市场价值减低，或贷款的市场价值提高，导致抵押房屋的价值低于贷款的价值时，都可能使LTV提高到大于1，使借款人的净资产为负，成了一个净负债。此时，如果不考虑交易成本和其他因素，对于借款人来说，就会选择主动违约，即放弃抵押的房屋的同时拒绝承担债务，因为这是一个对他有利的决策。他承担的债务大于他履行债务后可以得到的资产。此时，借款人的违约行为是一种理性违约。显然，LTV越大，违约的利益就越大。当违约利益大于交易成本的部分越大，即违约的净收益越大，则违约的可能性越大。在对19701988年间加利福尼亚州的700万个抵押贷款违约案例的研究基础上，默迪公司得出最后结果：LTV越大，违约概率越大，尤其是当LTV超过0.85时，违约概率增长很快。通过以上研究成果可知，LTV是影响理性违约的重要因素。无论是住房抵押贷款市值的提高还是抵押住房市值的下降都将导致LTV的提高，进而引起理性违约的发生。当房地产价格持续下跌时，会引起抵押住房市值下跌，引起理性违约。房地产价格的变化属于个人住房抵押贷款的市场风险。因此，个人住房抵押贷款的市场风险是理性违约发生的主要原因【7】。（4）提前还款。提前还款也是借款人的主动违约行为，具体是指借款人没有依照合同约定的期限和额度要求，采取提前偿还部分或全部贷款的行为。在市场利率比合同利率低的情况下，就有可能发生提前偿还贷行为。提前还贷行为一方面导致相关银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面还会引起商业银行为还贷资金寻找合适投资渠道的风险损失。提前偿还抵押贷款对商业银行的负面作用相当大。单就表面上来看，提前还贷不仅能够保证银行资金的安全回笼，减少银行的坏账风险，并且银行还可以赚取因还贷时间缩短而产生的利差。但是其负面影响是不容忽视，由于大部分个人住房抵押贷款是属于银行的优质资产，银行实现资产结构优化需要依靠的工具也是个人抵押贷款，而有能力提前还款的借款人通常是属于银行的优质个人客户。银行营销个人住房贷款一般都支付了一定的成本(有些成本是难以量化的)，倘若出现大量的提前还款现象，势必导致银行支付的成本不能够完全收回，还将扰乱银行的资金安排计划，迫使银行支付利用提前收回的资金再次投资的成本，资金的安全性也没有得到任何保证。在借款人提前还贷后，银行必须对资金迅速合理地运用，否则便会引起不必要的资金闲置，增加银行发放贷款的成本。同时提前偿还会加速本金的不确定风险，从而增加资金管理的困难和商业银行机构的运营成本。商业银行运营的基本原则是要求讲究资金的流动性、安全性、计划性和周期性。而银行发放贷款的回收和额度，直接影响着银行的资金运作。尤其是流动性风险对银行资金的计划性有了更严格的要求，无序的闲置资金容易造成整个银行资金流动性差，从而影响银行的利益。在我国，住房消费者提前归还住房抵押贷款通常是由以下五个因素造成的：住房的转手。在借款人变更工作地点、购买更高档次的住宅等情况下，他们就有可能在原住房抵押贷款合同到期之前将原来的住宅转手给他人，从而发生提前偿还原贷款行为。 由于住房消费者收入水平上升、经济实力增强，他们的还款能力增加。银行储蓄利率降低，法定住房抵押贷款利率与银行储蓄利率差额加大，提前还款能够减少利差损失。法定住房抵押贷款利率调低。一方面，如果当前住房抵押贷款利率低于原贷款合同利率，借款人将倾向于对原贷款进行再融资，这将使商业银行处于不利地位，因为商业银行无法按原来预期的回报率对早偿贷款进行再投资而获得与预期相同的收益，这种风险可能会随现金流一起被“过手”给抵押过手证券的投资者。但抵押贷款利率下降的程度对借款人行使早偿期权的可能性的影响是不同的。由于借款人进行再融资是有成本的(如时间成本)，只有当抵押贷款利率低于某一水平后借款人才可能进行再融资。另一方面，中国人民银行于1998年正式作出规定，法定住房抵押贷款利率调整后，各商业银行对已经发放的住房抵押贷款，从下一还款年度开始采用新利率重新计算贷款本金和月还款额。因此，已经发放的住房抵押贷款利率的调整滞后于法定住房抵押贷款利率的调整，提前还款可降低此影响。住房消费者非自愿的提前还款行为。如借款人违约、死亡等其他原因。因为恶意骗贷，被迫违约两种风险比较简单，而且也很直观，所以本文的研究对象放在了理性违约和提前还款两大风险上【8】。2.2国外个人住房抵押贷款违约风险研究的历程国外相关学者对个人住房抵押贷款违约风险问题的探讨与研究可分为以下三个阶段：（1）第一阶段是70年代以前，在这个阶段，学者们主要从贷款机构角度探索了违约者特征和违约与贷款发放时的一些状态因素的相关性。他们将由违约率或贷款率带来的风险利率作为因变量，侧重于从实证方面探索、识别与揭示违约贷款发放时的贷款特征和借款者的特征及相关性【9】。这种研究主要是为了在贷款创造之初即控制贷款风险，并为制定合理的个人资信评价体系以及根据不同对象采用不同首付款比率和保险费率提供了科学依据。研究发现违约受贷款特征因素的影响相当明显，尤其是具有较高贷款房价比率（LVRS）的借款人拖欠债务和违约的概率比其他类型的借款人高。同时贷款期限越长，违约风险也越高。通常情况下，对低收入、收入不稳定的借款人而言，他们违约的可能性也较大。失业是与违约和逾期明显相关的因素【10】。（2）第二阶段，70年代末开始，研究的理论基础是消费者行为的传统经济学理论：将借款人定义成一个理性的决策者，认为在违约有利于借款人的情况下，违约行为就极有可能发生。该阶段的研究深入分析了违约与违约行为发生时的贷款状态、借款人的经济状况等的相关性，继而为贷款风险管理从注重贷款审批管理向全过程管理，特别是为违约行为的提前识别与控制提供了理论依据。大多数研究者采取“借款人还款模型”来予以分析，他们认为当借款人意识到违约行为比继续偿还或者出售该财产的损失更小时，就会作出违约的选择【11】。还有一些学者从期权理论方面进行了探讨，他们认为，违约行为是一种出售期权，是负权益（住房当时市场价格与借款人违约所需承担费用之和小于抵押贷款价值）形成后借款人可以行使的一种权利。进而假如发生失去工作和离异等违约引发事件时，会由于受到交易费用的影响而不能实施违约期权【12】。（3）第三阶段，80年代后期以来，随着住房抵押贷款证券化规模的扩大，衍生的品种越来越多，抵押贷款证券的定价变成了一项关键性技术，由于违约改变了现金流，影响着抵押贷款证券的价值，因此国际上又掀起对违约行为研究的新高潮，但主要研究对象已是贷款集群，研究计算违约率计量模型以及影响违约率变动的因素，为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依据。为了对抵押贷款证券进行合理定价，正确评估违约所形成的损失至关重要。因此此阶段的研究重点放在了评估抵押贷款集群的违约概率（而不是个别借款人的决策行为上），分析违约率与宏观经济指标的相关性【13】。2.3国内个人住房抵押贷款违约风险研究的现状我国金融业的个人住房抵押贷款业务起步于20世纪90年代，由于时间较短，因而对该领域的研究也较晚，国内的研究主要集中于阐述个人住房贷款风险的分类和防范，从思路和操作方法上探讨抵押贷款证券化，初步研究了违约风险理论及其影响因素。与国外有关住房贷款风险的研究相比较，国内具有实践意义的实证性研究基本还是空白，有学者利用上海市某银行一家支行的数据对违约因素进行一个小样本测试，用选取的9个变量构造了4个衍生变量综合衡量贷款者的还款能力，得出家庭收入、首付款比例、购房能力(房价收入比)、还款承受力：(家庭月收入一月还款额)/家庭人口、还款收入比对违约的影响比较显著，但是由于数据的缺失，他们在数据的选取上过于主观并且选择范围很窄，样本量也较小【14】；还有学者利用大样本数据分析了个人住宅贷款违约特征，并且对借款人进行了分类研究，取得了有益成果，但是未能从总体上评价违约的风险程度或者风险概率，并且在实证研究中很少考虑宏观经济变量对违约风险的影响【15】。在贷款风险的评价方面，一些学者建立了从银行整体资产角度监控风险的信用风险预警指标体系【16】。随着我国个人信贷的发展，越来越多的学者开始了个人信用风险评价的研究，并应用于个人住房贷款违约风险的评价。譬如建立个人住房贷款的评价模型和指标体系，对借款人进行分类并估测各类借款人的违约概率强弱，从而对新的借款申请人进行打分和分类【17】。关于对提前还款风险研究。我国对提前还贷款的研究时间不长，最初主要是介绍美国等西方国家的研究成果，如今对提前还贷风险的控制策略还有待进一步研究。开始是基于西方研究成果对提前还贷行为进行探讨，但其没有能够结合中国的具体情况加以讨论【19】。然后有学者就抵押贷款提前还款行为对银行和借款人的利弊进行了分析，提出了银行应完善处理提前还贷的方法，但他没有进一步对提前还贷风险的应对策略进行研究【20】。也有学者试图通过建立博弈分析模型对提前还贷行为进行分析。还有学者指出掌握提前还贷规律，准确预测提前偿付比率，合理确定住房贷款的利率，在必要情况下适当收取提前还贷的违约金，住房贷款证券化及计提提前还贷损失准备金，是管理提前还贷风险的有效做法【21】。总体来讲，我国商业银行在个人住房抵押贷款市场上的实践迫切需要相关理论的指导。我国对个人住房贷款风险的研究己经受到越来越多的重视。第3章个人住房抵押贷款违约风险的研究方法3.1现有研究方法评述3.1.1评分模型法就人们认识事物的方法而言，在对一个新生事物不够了解的情况下，通常利用一些工具或方法来分析研究事物的各个部分。在经济学中，我们运用统计工具对影响经济现象的各类因素做出因子分析，在此基础上建立合适的模型，以期能对研究的方向