买卖小产权房要注意些什么.docx

买卖小产权房要注意些什么首先 你要确定买家和卖家在不在一个村或者一个集体里面 如果在可以交易 因为集体土地只能在本村之内流转。 如果你是外来人，买了也是无效，不动产以登记为准 出售后 无法过户。就算住律师公证 等等都是无效的，因为法律已经规定 小产权房禁止买卖。 小产权房如果是合法获取的 应该有绿本 ，绿本 是无法抵押贷款的，买卖必须一次性付款 如果你是外地人买了当地房产 由于小产权房是禁止买卖 和不动产以登记为准，所以只要不过户，卖家随时有权利要回去。你必须无条件退房。就算房价涨到100W一平方也退，因为你们之间的交易是无效的，是非法的，是不受法律保护的。一、小产权房可以买卖吗1、什么是小产权房。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。2、小产权房可以买卖，但是存在风险。根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。以上就是对“小产权房可以买吗，购买小产权房需要注意哪些问题”的一些介绍。购房时，不能轻信出售人的口头宣传和承诺，买房前，须查验房出售人是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同，在购买小产权房时，要了解可能存在的风险，必要时可以咨询专业的律师，根据他们丰富的经验，提供有效的帮助，防止利益受到损害。士地管理条例第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售；禁止城镇居民购买农村宅基地。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发200771号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。依照法律规定，销售商品房应当具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。小产权房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设；小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理*房屋所有权证书。对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得商品房预售许可证。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。小产权房能买吗？张律师表示： 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房。他还表示，现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护。小产权房存在的法律风险主要有：1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。3、如遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。4、小产权房购房合同属违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或分期付款。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据*土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。买小产权房基本都是追求个性价比,但是仔细算账并不划得来。1、没保障,国家不认可的交易行为,无产权保证,时下对小产权房的处理已经已经归纳如城改部分,如拆迁仅能获得少部分赔偿。2、硬件设施差,基本上小产权房都是城中村等部分的集体用地,开发条件与理念决定产品,故在产品设计,园区规划,配套建设等几方面很少有及格。3、并不见得便宜多少,此类房屋都需要一次性付款或根据工程进度付款,最多给你个5年分期付款,资金压力较大,如根据政策产权转正,还需缴纳土地出让金,配套费等相关费用,并不省钱。还真不如按揭买个商品房来的放心。4、如果一定要买,一定记好,买已经有入住的,否则有炸楼的危险。建议最好别买，因为小产权房国家规定是不允许上市交易的。因为小产权房没有法律保障。而且也没有独立的房产证。 确实要买，要注意： 、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。 、看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。 、看是否符合城市规划。城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。 、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照建筑法的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。 、看有没有商品房销（预）售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合房地产法的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。村委统建房过户要多少钱房屋是否满五年？是否唯一住房？是否首次购房？根据前面所问、评估价、面积等情况，缴纳如下：1、测绘费1.36元/平方，买方；2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；3、契税评估额初次90平内1%、90平140平内1.5%，超过140平或非首次3%，买方缴纳;4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满五年唯一住房减免；5、交易费6/平方,双方;6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方；7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满五年可减免。需要提醒的是，购房者户口需要在该村二十几万就能买一套房子，这在高房价的深圳是非常大的诱惑，正因为如此，很多人都开始购买带有巨大风险的小产权房。我们的记者调查时就发现，深圳的小产权房销售依然火爆。在深圳龙华新区记者了解到，这个片区的十几栋楼的小产权房中，大部分已经卖掉，现也只剩下了几间。记者暗访了深圳小产权房售楼人员售楼人员：一栋楼有30多户。记者：现在还剩多少没卖？售楼人员：现在还剩一个两房的，就是我带你看的，跟那个14楼的还是一样的。这种的还有两套，再加一个样板房。对于小产权房没有房产的风险，售楼人员表示，虽没有房产证但有两证一书足以对买房者进行保障。售楼人员：两证一书就是那个规划许可证、建设许可证。记者：还有一书呢？售楼人员：就是见证书。 这些到时候办手续，都会有的，保证见证书都有的，包括买地皮的收据。这样的手续将来能转让房屋么？记者随后又来到了龙华新区靠近深圳北站地铁口的一家小产权房售楼处询问。售楼人员：有两证一书，小产权房都是一样的，两证一书。记者：如果以后想卖，转手容易吗？售楼人员：你怎么买的就怎么卖，很简单的。记者：要什么手续？售楼人员：你怎么买就怎么卖。比如说跟老板签了个合作建房，然后就把那个合同改个名字。记者：合同的名字能改吗？售楼人员：你要卖就当着律师、老板的面，三方到一起改。没有正规的房产证，这些售楼人员所说的买卖到底是一种什么交易呢？记者遇到的一位正在装修房子的业主，说出了实情。他在几栋小产权楼盘中一下买了三套房子。据他讲，现在的小产权房交易都是私下交易。小产权房业主业主：你那里可以公证的。去公证处，人家给一张纸给你，那个很容易的。售楼人员：你办手续更快，你办完了就给钱了，这种交易很方便的。记者：就是私底下交易？业主：一样的，我们买了这么多，我们都不怕，你怕什么。南京开始清理集体土地 禁止新建小产权房 2012年04月09日13:42在不久前的南京国土资源管理转型创新工作会议上，南京市严格土地管理，一律禁止新建小产权房。据介绍，南京的小产权房，主要集中在雨花台区的油坊桥、铁心桥、板桥区域，栖霞区的尧化门和迈皋桥区域，以及六合区、江宁区等城郊结合部。据不完全统计，南京小产权房项目有近200个。2003年开始，该市就开始对小产权房进行全面清查，南京市规划局对67个项目进行了规划重审。南京市建委2004年公布的统计数据显示，当时栖霞、雨花台、建邺、浦口、六合五个涉农区，几乎都有小产权房，共计130多万平方米。南京市在2003年出台了关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见，首批梳理后获得“南京市清理集体土地建房小组”批准的共有10个项目，分别是：栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄。其中，七彩星城、长江花园二期和八卦花园三个小产权房小区，已经开始了集体土地清理，开发企业陆续缴纳了土地出让金。浅谈“小产权”房法律问题 作者：荥阳市人民法院 任丙申发布时间：2011-11-02 08:52:13目前我国“小产权”房建设面积达六十多亿平米，不但数量庞大，而且危害性亦很大。国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权”房的风险，仍难以遏制“小产权”房这一现象的蔓延。“小产权”房问题一时成为社会热点，法律应如何看待，值得深入探讨。 一、“小产权”房界定 “小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，所以也称“乡产权”房。其通常有两种类型：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 “小产权”房相对正规开发销售的楼房，主要具有如下法律特征： 1、“小产权”房的合法性要件缺失 “小产权”房是在没有将农村集体土地转为国有土地的情况下进行开发建设的，无法获得房产局颁发的房屋产权证、国土局颁发的土地使用权证，没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易，所以，从法律上讲，它实际上并不是什么“小产权”，而是“无产权”。 2、“小产权”房的局部流通性 因为基于上述对“小产权”房合法性要件缺失的分析，从其诞生之日起既不能进入房地产交易所办理转让、抵押手续，也不能办理登记过户，所以“小产权”房不能在市场上进行正常的二次交易。 二、“小产权”房出现的原因分析 1、“小产权”房审批手续简单，只要开发商与集体组织签订合同就可以开始动工。 2、“小产权”房的开发成本极低，与办理正规房地产手续相比，税费差别巨大。 3、房地产市场持续高涨的商品房价，促使开发成本低廉的“小产权”房备受青睐。 4、目前我国法律制度不健全，对城市土地和农村土地不同的管理模式，导致国家垄断土地一级市场，造成二者事实上的不平等，于是一些农村集体组织和农民想方设法自行出租转让集体土地使用权，避免土地被地方政府征用的风险。 三、对“小产权”房的处理 我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益，根据不同情况，从立法角度区别对待： 1、对已经进行土地开发而未建的“小产权房”，因尚无过多的成本支出，可直接确认为违法，要求停工停建，恢复土地的本来用途。 2、对占用耕地、违反土地总体利用规划、城乡建设规划、或其它禁止性规定建造的房屋，一律依法予以拆除。 3、对不违背建设规划的房屋，由政府补办征地手续，将“小产权”房所占用的土地国有化。购房者可以通过补缴纳土地出让金和有关税费等方式，补办有关手续，取得房管部门发放的产权证。在此之前必须组织质量监督管理部门对房屋建筑质量进行验收，使房屋各项质量指标均达到正式商品房的标准。在取得产权证后，购房者将对房屋拥有完全产权，可以将次转让，与正式商品房一样进入流通领域。此外，遇到国家征地或拆迁，也一样可以得到补偿。 四、结语 “小产权”房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的。本文以保障民生的角度审视“小产权”房问题，总结了其法律特征和产生原因，根据国家现有法律和政策，笔者提出了处理“小产权”房的建议：认为一方面要保障居民居住权，维护社会稳定和谐；另一方面要继续坚持国家保护耕地，稳定农业发展，保障民生的政策。郑州中院出台关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见，处理小产权房买卖引发的纠纷(2011-07-07 09:53:10) 转载标签： 杂谈分类： 媒体报道 由于各种原因，因小产权房买卖引发的纠纷不断增加。小产权房买卖合同是否有效？昨天上午，郑州市中院出台的关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见（简称意见）做出了相关规定。东方今报记者沈春梅通讯员冯海明 【小产权之“累”】卖给“外人”合同无效据金水区法院民一庭法官李春强介绍，2008年以来，仅金水区法院办理涉及房屋各类案件就有955起，涉及小产权房纠纷主要有：房屋转让纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、拆迁补偿纠纷、腾房纠纷、继承纠纷等。“从交易发生时间、合同履行情况来看，小产权房买卖行为多发生在起诉前两年以上，有的甚至10年以上。从合同履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并已经入住，但多未办理房屋登记变更或者宅基地使用权登记变更。”中原区法院法官李继昌分析。意见第十二条规定，农村居民将小产权房出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可以支持。案例：因工作调入郑州，王某急需在郑州购房。1995年10月，陈某将其和母亲共有的村中老宅卖给了王某。从1997年起，王某一直在该房内居住。2006年因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈某否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王某起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。据惠济区法院民一庭法官陈亚红介绍，这个案件在审理时，当地村民都认为，陈某在10多年前就把房子卖给了王某，很难接受房子再归陈某所有的主张。但根据现有的法律和政策精神，法院只能驳回王某的诉讼请求。目前，案件正在二审中。【婚前房之“变”】婚后偿款得证 增值部分均享意见第十六条规定，因离婚一方婚前购买房屋并缴纳部分房款，婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。案例：在和黄琦结婚前，董浩以个人名义购买了一套商品房，支付了20%的首付款，向银行办理了按揭手续。结婚后，董浩和黄琦共同偿还贷款，后两人因性格不合产生纠纷，董浩起诉至法院要求离婚并分割上述房屋。“根据婚姻法规定，在夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，不因婚姻关系续存而转化为夫妻共同财产。”郑州市中院民二庭法官赵军胜解释，如果董浩在婚前取得了房产证，就获得了房屋的所有权，婚后董浩用夫妻共同财产偿还贷款的行为，不会使房屋的性质发生变化，首付款以及婚前贷款为董浩的个人财产，但董浩应该将婚后共同还贷中的一半归还。同时，如婚后还贷时间比较长，董浩还应该给黄琦一定的经济补偿。解释：有些小产权房买卖合同是有效的“在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效。”和李春强一样，郑州市中院民二庭法官李传炜、孙燕等多名法官都认为，在小产权房买卖合同中，以下情况应属例外：一是购房人在买房后已经迁入本集体经济组织的，应当认定为合同有效；二是出卖人已经成为城镇居民的，再主张买卖合同无效的，不应支持；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的，再主张合同无效的，不应支持。【借名房之“转”】借名买房可办产权转移意见第八条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。案例：5年前，王某的舅舅分了单位的一套集资房，该房由王某付了房款，并由王某居住，但房产证上一直是王某舅舅的名字。出于安全考虑，现王某想办理房屋过户手续。管城区法院法官张献玲认为，如当初王某用舅舅名义买房时双方有协议，或者王某的舅舅承认王某付了房款，对于王某诉求法院可以支持。在某公司担任领导职务的陈某，在郑州已经有两套住房，想继续在市中心购买一套房产。为了规避“限购令”，陈某想用单位某职工的名义购房。根据新的意见规定，陈某出资购买房屋后不能办理房屋过户手续。记者李向华/文图“近年来，全市法院审理房产纠纷案件数量呈上升趋势，尤其是在目前房价日益高涨的情况下，因房产买卖、小产权房、集资房、房改房等问题引起的纠纷日益增多，涌入法院的房产纠纷也越来越多。其中，一房二卖问题比较突出，小产权房问题比较复杂，婚姻家庭的房产处理比较棘手。”郑州市中级法院民二庭庭长赵洪印说。以最具代表性的郑州市金水区为例，该区法院2008年以来办理涉及房屋各类案件共计995起。赵洪印说：“面对现状，由于相关法律的滞后性和社会关系的复杂性，使得各地法院的处理也不完全一致。为了解决上述问题、统一裁判尺度、提高全市法院审理此类案件的质量，我院拟出台关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见。”昨日上午，郑州法院系统民事审判及相关部门召开座谈会，并邀请法学专家、知名律师以及相关行政单位的领导，对该意见的征求意见稿进行研讨，并就三个焦点问题进行了深入探讨。焦点一：房产买卖纠纷审判实践中法律适用问题及建议“一房二卖”应视情况处理郑州高新区法院民一庭：在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权；两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有；两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权；两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。行政诉讼与民事诉讼可并行郑州市中级法院孙晓飞：行政诉讼与民事诉讼相互交织冲突是审判实务当中的老问题，尤其是在房屋所有权登记纠纷案件中表现得尤为突出，此类案件既牵涉各方当事人之间的房屋权属民事纠纷，又牵涉房屋管理机关房屋所有权登记行政争议，当事人既可能起诉民事诉讼，也可能要求行政审判。要解决民事、行政争议交织并存的问题，实际上就成了判断民事争议与行政争议哪一个为前提的问题，谁为前提谁优先。在房屋登记案件中，当房屋登记案件民事纠纷与行政争议成立偶合关系时，房屋权利归属是清晰的，民事纠纷与登记瑕疵争议之间没有关联，其本质是单纯的民事争议，如果同时并存民事与行政两个诉讼，二者可以并行不悖。此时，即便行政诉讼因登记机关违法而撤销登记，也不会否定基础民事法律关系的效力。焦点二：小产权房的法律属性及审判实践中存在的问题小产权房转让合同效力郑州市金水法院李春强：我们认为,在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效。但有以下情况的，根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑，自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。需建立农村建设用地使用权流转制度郑州市中级法院民二庭李传炜、孙燕：虽然小产权房的买卖合同大多数被认定为无效，不受法律保护，国家政策也一再明令禁止，但小产权房的建设、交易仍然屡禁不止。笔者认为，强堵不如疏导，要想从根本上解决小产权房问题，必须建立农村建设用地使用权流转制度，平等对待国有土地和集体所有的土地，以法律的形式赋予农民出让农村集体建设用地使用权的权利，推进土地供应主体多元化。如果符合国家土地利用整体规划的，应当允许农民将土地有偿出让给他人使用。并在政府部门建立相应的农村建设用地使用权流转管理部门，对整个流转过程进行监督和管理。小产权房的受案范围及审判原则郑州市中原区法院李继昌、陈红：关于小产权房的纠纷类型，按流转阶段可划分为三种类型：流转之前的建房纠纷；流转纠纷，其中主要的是合同纠纷；流转之后的派生纠纷。其中比较典型的是第二种流转纠纷，司法实践中也多是这一类纠纷。一般认为，小产权房买卖引发的纠纷，人民法院可以受理。目前，小产权房纠纷主要有以下几种：房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地租赁合同纠纷、房屋质量损害赔偿纠纷、建设工程施工合同纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、拆迁补偿纠纷、继承纠纷等。审判实践中,一般按以下原则处理:首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出售人故意不履行合同义务，导致小产权房买卖合同被解除或买卖合同被人民法院依法确认为无效的情况，如买受人请求对房屋增值部分或合理经济投入进行赔偿的，应予支持，但应根据双方当事人的过错大小，适当减少出售人的赔偿责任；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；最后，判决返还、腾退房屋时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。焦点三：婚姻家庭所涉房产纠纷审判实践中法律适用问题及建议单独处分的三种司法实践处理郑州市管城区法院马新平、时满良：夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋的行为效力常会引发争议，尤其是近年来随着房价日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠纷更是不断。在司法实践中三种常见的纠纷情形及处理意见：房屋为夫妻或家庭共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人或家庭全体成员，夫妻一方或部分家庭成员与第三人签订房屋买卖合同的，另一方不予追认，该合同无效；该房屋为夫妻或家庭共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为其中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方并且已经支付了对价，尚未进行产权变更登记，另一方不予追认的，合同无效；房产证上登记的夫妻或家庭成员一方未经另一方同意，与他人签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进行了产权变更登记，如果另一方不追认，该房屋买卖合同无效。但合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。房屋登记一方应当赔偿因其擅自处分该房屋而给夫妻之间或家庭成员的另一方造成的损失。婚前买房婚后取得产权，离婚时的处理新郑市人民法院王留成：婚姻法规定中只是规定了一方婚前财产为夫妻一方的财产，并没有规定一方婚前享有物权的财产才是夫妻一方的财产，当事人如果在婚前支付了所有的房款，虽然他对该房屋还没有法律意义上的物权，但这并不妨碍他实际取得了该财产，我们应当将婚前购买的房屋认定为夫妻一方的财产。另外，对物权概念及物权制度的理解与适用在理论及司法实践界还有很多的争论，我国的物权制度还不是十分完善，我们不能太机械地理解物权的概念，一定要从解决实际问题及公平的理念来解读物权制度。实际上将婚前购买的房屋视为婚前财产是公平的，也便于社会公众接受的。关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见征求意见稿摘要：第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，可以支持。经出卖人主张房屋买卖合同无效的，适用合同法第五十八条规定，并考虑居住安置问题妥善处理，对于买受人所受损失的数额应考虑房屋升值、房屋装修的添附加值及双方过错程度等因素，公平合理的，予以确定。出卖人转让已购按经济适用房管理的房屋，当事人主张买卖合同无效的，不予支持。第七条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按照以下顺序确定应当继续履行的合同：（一）已经办理房屋所有权转移登记的，但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间的除外；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理的，予以确定。第八条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。第九条商品房及其以外的房产转让合同有效的，出卖人在订立合同后又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三人的，导致买受人的合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还相关款项、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款项一倍的赔偿责任。第十条 当事人向人民法院起诉，对按国家法律政策不能办理产权登记的商品房之外房屋请求办理产权证书的，人民法院不予受理。（当事人向人民法院起诉，请求对小产权房办理产权证书的，人民法院不予受理。）第十五条婚前男方购买的房屋，婚后双方共同居住，女方离婚时无经济来源并居无定所的，女方一般可以在离婚后两年内享有该房屋的居住权。但男方给予相应经济帮助的除外。第十六条 因离婚一方婚前购买房屋并交纳部分款项, 婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。7月5日，郑州市中级人民法院主办的为期两天的“房产纠纷审判实务研讨会”公布了关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见（征求意见稿）。在房价日益上涨的背景下，征求意见稿再次将视线投向房产买卖纠纷、小产权房、婚姻所涉及的房产分割等市民关心的焦点问题。河南商报为您详细解读这些“房事儿”。关键词房屋产权买卖借名购房，谁出钱房是谁的案例荥阳市民孙先生的单位集资建房，他侄子和他协商后，出钱购买了房子并居住，而房产证上一直是孙先生的名字。孙先生的侄子认为他掏钱买的房子，应将房子过户到自己名下，但孙先生不肯。双方因此闹僵。规定征求意见稿第八条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。解读郑州市中级人民法院民二庭审判长赵军胜说，借名买房可以办理房产权属转移，但必须出于某种合法原因。如果故意规避国家的限购令、房改政策等，因为会侵害不特定多数人的利益，是不能过户的。很多单位为解决内部职工的住房问题，建有集资房和福利房，这些房子可以借职工之名买吗？赵军胜说，这些房屋一般与职工的特殊身份挂钩，只要不是经适房、房改房，不涉及国家房改政策、不违反国家的大政方针，是可以办理产权转移的。关键词一房多卖一房多卖，谁出的钱多卖给谁？案例郑州市民赵先生去年花47万在市区买了套二手房，房产转让手续没办好，就住了进去。谁知没住两天，就有人来敲门，说也交钱买了这套房。赵先生找到原房主，原房主却说，谁出的钱多卖给谁。规定征求意见稿第七条：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按照以下顺序确定应当继续履行的合同：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间的除外；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多少等因素，公平合理地予以确定。另外，第九条也规定，商品房及其以外的房产转让合同有效的，出卖人在订立合同后又将该房屋出卖给第三人或抵押给第三人的，导致买受人的合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还相关款项、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款项一倍的赔偿责任。解读郑州市中级人民法院民二庭副庭长李传炜说，房价居高不下使一房多卖的纠纷频频发生。现实中，有先签合同的、先交钱的、先住进去的，还有先办房产证的。可房子只有一套，最终可以继续履行合同的只有第一顺序人。由于法律没有明文规定，征求意见稿希望可以弥补漏洞，细化并确定顺序。但最终怎样确定，要综合考虑多种因素，达到保护善意守信的买受人、惩罚恶意出卖人的目的。在他的印象中，郑州曾有过一房二卖的房主被判1+1赔偿的案例。关键词涉及婚姻房产离婚了，没房的我还能住你家吗？案例郑州市民刘女士，是位家庭主妇，今年6月和丈夫离了婚，两人没有孩子。虽然房子在婚后由两人共同居住，但却是丈夫在婚前买的。既没有经济来源，也没有房子的刘女士希望能在前夫家住上一些时日，等找到房子就搬出去，但前夫执意要求她立刻搬出。法院最终判决刘女士可以继续居住半年。规定征求意见稿第十五条：婚前男方购买的房屋，婚后双方共同居住，女方离婚时无经济来源并居无定所，一般可以在离婚后两年内享有该房屋的居住权。但男方给予相应经济帮助的除外。解读23岁的小田对这条规定表示很不理解：“婚都离了，还赖在对方家里干什么？万一对方又谈恋爱了多尴尬。”赵军胜解释，婚姻法中有规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。在司法解释中，关于帮助救助更是规定了包括金钱、居住权等各项内容。征求意见稿中的这条规定其实是对婚姻法法律解释的进一步细化。“这个居住权是在两年以内，我们实践中一般判决半年左右。”赵法官说，居住权不宜太长，这体现的是施救方有限度的救助，又因为涉及伦理道德原因，在具体司法实践中，必须首先征求双方的意见。离婚后产权归你，收益平分案例郑州市民小宋和小贾结婚前，自己按揭买了房，支付了20%的首付款，向银行办理了按揭手续。结婚后，小两口便共同偿还贷款。后两人因性格不合产生纠纷，小宋起诉至法院，要求离婚并分割上述房屋。规定征求意见稿第十六条：因离婚一方婚前购买房屋并缴纳部分房款，婚后取得房产证，虽配偶一方参与清偿房款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但在离婚时应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。解读根据婚姻法规定，在夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，不因婚姻关系续存而转化为夫妻共同财产。赵军胜表示，如果小宋在婚前取得了房产证，就获得了房屋的所有权，婚后两人用夫妻共同财产偿还贷款的行为，不会使房屋的性质发生变化，首付款以及婚前贷款为小宋的个人财产，但小宋应该将婚后共同还贷中的一半归还给妻子。同时，如婚后还贷时间比较长，小宋还应该给小贾一定的经济补偿。关键词小产权房买小产权房，不受法律保护案例1995年10月，王先生想在郑州买房定居，郑州市民陈先生将村中老宅卖给了他。从1997年起，王先生就一直在该房内居住。2006年，因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈先生否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王先生起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。法院驳回了王先生的诉讼请求，目前案件正在二审中。规定征求意见稿第十二条：农村居民将其经法定主管部门审批许可后在本集体经济组织建设用地上建造的房屋，出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可以支持。解读小产权房不能卖给“外人”郑州市金水区人民法院民一庭庭长李春强说，小产权房的交易是不受法律保护的。小产权房不能卖给“外人”，否则合同会被认定无效。在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；但向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效，除非购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的。案例中的王先生，如果落户到购买房屋的这个村子，成为本村的一员，就可以分得宅基地，当然也可以自建房屋。但小产权房还是不能用来买卖。报道称小产权房清理面临三项难题2012年02月22日15:44北京晚报 号称“全国最大小产权房”的通州张湾村太玉园 TAKEFOTO供图 本报讯(记者李海霞)国土部昨天召开2011年房地产用地调控等情况发布会，国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，但试点城市名单和试点方案目前正在研究中。小产权房不得确权发证对于试点清理工作，王宗亚说，目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。王宗亚强调，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买小产权房。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证，也不受法律保护。北京试点集体土地建公租房国土部土地利用管理司副司长窦敬丽昨天指出，集体建设用地建租赁房的试点有严格的限定条件，仅限于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意试点方案并报国土部批准后，才可以开展试点工作要做到“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”这4点要求。目前，北京、上海作为两个试点城市已获批准先行试点。据了解，目前国土部只批准了北京市关于集体土地建租赁房的办法，但还没有批准试点方案，申报的试点包括海淀区唐家岭、昌平区北七家等项目。各地流标流拍地块及时上报从去年开始，国土部要求各地如果出现“高价地”、“地王”，要及时上报国土部相关情况。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要及时在线上报，省级国土部门要密切关注土地出让价格变化情况，防范住房用地价格非理性上涨。高房价地区不批别墅用地为促进房价合理回归，国土部要求，在房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。今年国土部还将加大对违法违规现象的打击力度。国土部将在今年7月下旬抽查部分省、市开展土地利用巡查督办工作情况。小产权房清理面临三大难题界定很复杂 确责有分歧 处理难找人国土部昨天称，“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确，试点方案目前正在研究中。也就是说，清理方案还未最终确定。人们不禁要问：“小产权房”已经有10多年的历史了，从它一“出生”，就被打上了“违法”的标签，政府部门曾屡次发出禁买警告的通知，停工停售甚至拆除的整治也没断过，但为什么到现在，也没能出台一个明确的处理方案呢？曾经开发过“小产权房”的王先生，今天上午向记者分析了清理“小产权房”的背后难题。第一难 范围界定既然要清理小产权房，就应该清楚什么是小产权房。国土部门给出的定义是，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。曾经开发过小产权房的王先生对记者说：“现在小产权房的情况很复杂，光靠这个概念，还很难划分出什么算小产权房。比如以号称全国最大小产权房通州张湾村太玉园为例。太玉园有100栋楼左右，被张采路分为东西两个区：西区以村民自住的回迁房、叠拼、独栋别墅为主；东区是近40栋主要卖给外来户的6层小板楼。如果按照国土部门的定义，我理解东区的房子就应该算小产权房，但据我所知，一些当地村民也有买东区房子的，这些村民买的算不算小产权房？这些村民中，有本村村民，也有外村村民，外村村民买的算不算小产权房？”“再说西区，西区的部分房子最初是分给村民回迁的，我感觉不应算小产权房，但这几年来，有村民已经把房子以商品房的价格卖给外来户了，这样的房子算小产权房吗？另外，如果年老的村民去世，子女继承，子女是城镇户口，应该怎么算？更重要的一点，西区有的房子是建在宅基地上的，有的是建在耕地上的，按国家规定，房子是不能建在耕地上的，这