房地产市场经济周期评测周期.doc

本科毕业设计说明书（论文） 第20页 共19页中国房地产市场经济周期评测周期引言我们认为，市场经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以及中国尚处于快速发展过程中这些特征，决定了中国房地产价格的过去走势。并且可以据此对当前房地产形势进行判断。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。1 房地产市场经济周期经济本身就是有一定的周期性。在我国，虽然经济增长率长期保持较高的水平，但存在一定波动。将这些波动按照“峰峰”或“谷谷”规则，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为的3大周期，每个大周期按照这种规律，2010年应为周期底部。当然， 2000年以后各种刺激经济的事件，可能使得此段周期延长。即便如此，20092010年本应该是这个周期向底部走的阶段。我国经济增长的波动性在逐步减小，经济周期在振幅下降。国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导性机制和影响的因素，并建立了国房景气指数。但是与国外的研究相比，我国国内对于房地产周期的研究存在许多不足。1.1 房价周期波动的假设基于房地产定价模型，提出房价周期波动的三个假设：假设一：消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策，市场价格与理论价格之间存在互动的关系，导致房价周期性波动；假设二：信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动；假设三：金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供给，加速了房价上涨趋势也为市场带来不确定性。1.1.1 经济周期与房价周期关系1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。同时，房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。如图所示的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到2000年的接近20%。这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。房地产业的房价指数和GDP增长值发生了变化，1998年到2000年，房价指数与经济周期正比值，呈上升的趋势；2000年至2001年，GDP的增长没有下跌，而房价的指数开始了有下滑的迹象；2001年至2004年，房价的指数开始回暖了，GDP一直持续增长，没有下滑的趋势，都呈现出了回暖迹象；2004年至2006年，GDP的增长开始下滑，而经济周期却未曾改变，平稳而有增长的趋势，两者之间又发生了改变，形成了不成性对比；2007年GDP的增长发展迅猛，趋势向上，房价的指数仍是平稳的趋势；2007年至2008年，房价指数和GDP发生了大幅度的降低，两者之间的趋势下滑形成了不稳定性。图一：房地产周期与经济周期1.2 房地产测评周期波动在选定了指标之后，我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用循环景气法对指标进行各项的分析，并依据其图形进行综合。最后，利用指数扩散的计算方法，中国房地产的周期图就得到了，我国房地产市场经济拥有明显的周期性波动特点。按照“v”分法，1984年是我国房地产发展的开头高潮，也是自我国改革开放以来第一个高潮；至此之后我国房地产业开始了进入了下挫衰退，跌入低谷是在1986年；1988年房地产业达到了第二次的高潮；好景不长，1989年又一次的进入了低谷；以后开始逐渐复苏，1992年达到第二次的高潮；而在1993年又开始进入了低谷时期。在对基础上面指标性的分析，我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大区域：即过冷区（0DIt0.23），冷区（0.24DIt0.49）,适度区（0.49DIt0.73）,热区(0.74DIt0.85),过热区(0.85DIt1).这五个区域又可进一步分为两个较大的区域，不景气区域（0DIt0.5）,包含前两个区;景气区域（0.5DIt1），包含后三个区。除外，根据图形可以很明确的找出相对应的萧条期转折点、景气上转点、景气分割点、景气下转点等。1.3 房地产周期与宏观经济周期关系有不少人认为两者之间基本是一致的，如果真是人们认为的这样,那么单独进行研究房地产市场经济周期的意义就不大或完全没有必要了。其实,从房地产市场经济周期和宏观经济周期来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系和波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4 - 5 年(后面还将论及) 。而复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期这四个阶段在时间上的不一致。一般而言,而繁荣、衰退期过于超前，房地产的复苏期、萧条期滞后。分析这种差异,不仅有理论意义,更重要的是在实践中,房地产投资者和国家的宏观调控可通过波动的时差进行决策,即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势,可根据宏观经济的趋势,来进行房地产业有效的预测。1.3.1 复苏阶段复苏阶段看,即使房地产业是基础性和传导性产业,由于价值过大,资金使用较多,生产周期较长,并不是工厂化单件设计的计件生产,因此当房地产市场经济出现复苏时,房地产业开发商们需要经过较长时间筹备、计划才能投入生产,因此,房地产业复苏要稍微滞后于宏观经济的,却很短暂。1.3.2 高涨期 高涨期看,房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得很快。由于房地产经过了复苏期阶段的前期准备，它的先导性和基础性作用充分的显示出来了。首先是拥有了市场,由于市场经济的快速发展、人们的收入水平也在逐渐提高、全社会都对各式各样的商业用房、工业用房、写字楼以及各类住宅别墅等的需求开始扩张,带动了房地产业市场的迅速发展;其次就是拥有了足够的资金成本,在快速发展的并且有市场的情况下,开发商们不仅可以快速的运用自有资金的周转,同时还可以取得更多的贷款,使房地产业得到更快的发展;其次就是价格的刺激，开发较长的周期是房地产产品一 P P s P s O D D Qo Q Q个特点,一般需要1 - 2 年,有的开发时间较长。当需求逐渐扩张时，会引起楼价上涨,由于楼宇的供给价格弹性较小,从而加剧了楼价的进一步上场。如图所示 ,当供求达到平衡时,房地产的供给量为Q0 ,房地产的价格为P0。随着对房地产需求的扩张,由D 移动到D,若供给的楼市能及时适应市场的需求,将供给量由Q0增加到Q,即供给曲线S 移动到S,当楼价会在市场供求仍保持在P0的状态下达到了平衡。由于本身存在着一定的生产周期,所以楼宇的供给量在短期内仍维持图二：高涨期阶段房地产下宏观经济在Q0 的水平之上,因此最终使楼价上升至由Q0供给量所决定的价格P上,而不是P0或P (如图表示)1.3.3 衰退期衰退期来看,房地产业要早于和快于宏观经济。房地产业之所以提前衰退,一方面是房地产业作为基础与先导性产业,其“超高涨”或者“超前发展”可以满足宏观经济的继续高涨的需要,而提前进入了衰退期;而另一方面是房地产业的发展应该以社会经济的各部门发展性为基础。如果房地产业长期一枝独秀,必然导致与其他部门脱节,最后也会致使房地产业难于维持较长的高速发展而逐步降下步伐来,步入了衰退期。从房地产业自身发展的局限性来看,它是要先于宏观经济再步入衰退期,则宏观经济的衰退则进一步加快了房地产业的衰退步伐，如下图所示： SP Spo PPP D D O Qo Q图三：衰退期阶段房地产下宏观经济当宏观经济衰退,房地产市场需求下降,即需求曲线由D 移动至D时,使楼市价格下降至S 与D的相交点P。本来是按一般市场规则,如果当需求减少,楼价下降时,楼宇的供给曲线应该向左边移动来减缓楼价的下降,如供给曲线由S 移至S,则使楼宇价位在P0 和P之间。但由于房地产业自身特点因素决定了供给在短期内其缺乏弹性,所以楼宇的供给线并没有向后移动,这样供给仍然保持在原来的水平Q0上,且更加剧了楼价的下跌,使其下降为P0。楼价的急剧性下挫,使房地产业的衰退要比宏观经济的衰退来得快。房地产业的需求，要符合购买者的需要，多数购买者持币观望的态度和情况，给房地产业的发展带来了一定的制约，宏观经济的衰落要比房地产衰落的步伐要慢。1.3.4 萧条期从萧条阶段来看,房地产业应该滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条情况时,各行各业的发展都处于了停滞不前的状态,失业率、通货膨胀率较高。由于房地产业本身就具有保值增值的功能(见表所示) ,因此在其他的行业都处于萧条的时候,人们则会放弃其他方面的投资,转而向房地产业开发投资或者直接购买房地产业,从而维持了房地产市场经济需求一定的供给和需求,有效的迟缓房地产的萧条。萧条期阶段的房地产市场经济，给宏观经济下的经济带来了停滞，各个企业部门间的经济发展带来了迟缓的，保值性的物品和财产成为了各个投资者的选择。然而萧条期的房地产市场经济，周期性的周转让股票收益率和通胀率呈现了不同程度的变化。世界各地的房地产股票率也呈现出了不同的比值，经济性的格局没有发生太大的变化，只是暂时性的停滞，但是仍然有发展的趋势，只是迟缓了步伐而已。因此，萧条期的房地产市场仍然是先导性和基础性的经济，还是各个企业经济发展的带动者。其余行业存在的停滞问题，在宏观经济的影响，而房地产业的萧条却因此平稳的向前推动，萧条期一直往后推移。表1：世界各地房地产股票收益率及通胀率国家地区年份房地产收益率通胀率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本1964-198811.0%7.0%10.5%新西兰1964-198711.2%9.9%7.2%新加坡1972-198311.4%6.0%10.7%以上从理论角度分析了房地产周期与宏观经济周期在各个阶段之间的相互关系，前者相对于后者的复苏期与萧条期滞后、高涨期和衰退期先行。以实际来看,香港实际情况与理论分析基本相近。例：香港1985年前后GDP经济周期出现了负的增长,1986年前后开始有所复苏,楼市则在1986年以后才开始有所复苏,房地产业的复苏滞后于宏观经济。又如香港GDP 的增长从1981年的14%回落到1982年的3% ,而楼市价格早在1981年的后期就开始了滑落,房地产业衰退早于了宏观经济。1.4 我国宏观经济周期在我国,实际与理论分析基本相近，我国的宏观经济周期的波动和各行业的经济发展有关，企业的发展经济给国民经具有推动性的作用。自建国以来,宏观经济周期已经出现过了8次,第9次还没有完成，每一次的经济周期带来的景象不同，长短不一的周期波动，揭示的宏观经济增长不相符合。周期的长度亦为4 - 5年,则和我们前面所揭示的中国房地产业经济周期的长度很相象。但是两者周期的“四个阶段”正像前面分析的那样,有前也有后。自1981 年以来两者都出现了三次周期(此前无房地产资料) ,两者间没有差别,如图所示。15.0 1.012.5 0.810.0 0.57. 55. 0 0.32. 5 0 78 79 80 81 82 83 84 86 87 88 89 90 91 92 93 94 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 图四：萧条期阶段房地产下的宏观经济再从高涨期来看,宏观经济的高涨期分别为1984、1988、1993年,房地产业的高涨期分别为1984、1988、1992年,前两次的高涨期由于季度与月度资料没有,很难在图中能准确地呈现出房地产业经济的高涨期先于宏观经济,而趋势却是如此,第三次则明显地看出房地产高涨期(1992年) 先于宏观经济的高涨期(1993年) 。从萧条期阶段来看,宏观经济的谷底分别是1986和1989年,房地产经济的谷底则为1987和1989年,房地产的萧条期要滞后于宏观经济。在从图中还可以看出,房地产业经济的景气分割点(高涨) ,景气下转点(衰退) 均要先于宏观经济的景气分割点和下转点,除1989、1990年以外,房地产业经济的景气上转点(复苏) ,萧条转折点(萧条) 均滞后于宏观经济的景气上转点和萧条转折点,两者之间的关系则进一步验证了前面的理论分析基本正确的。2 我国房地产市场经济面临的局面现在我国的房地产业大致呈现整体平衡，部分过热的局面，为了更好的解决房地产业开发商们与居民购买力之间的矛盾，我国采取了一系列的相关政策措施。我国出台的房地产政策或多或少的抑制了房地产的发展，给我国的经济政策和发展带来了一定的推动作用。一般来说，政府对房地产业市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预和价格干预。我国政府自从出台了限购令以后，房地产业开始呈现出了一阵的萧条期，政府出资的建设房地产住宅数量，干预了房地产业的发展，给房地产业带来了价格的影响。2.1 数量干预下的房地产业市场其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的安置住房和公共住房，以低廉的租金方式提供给低收入和困难用户使用，然而这种做法很容易的给财政方面背上沉重的包袱。因此，在实践中除了廉价公共住房和安置住房以外，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。我国的房地产调控采取的方式是通过间接手段加大对房地产市场经济的调控，我国高效的土地规划利用以及高房价下的低收入者补贴制度，对房地产市场的干预，得出我国应该针对目前空置房增多，居民购买能力不足的现状，模仿了国外财政补贴住宅需求者的做法。能够实现政府收入再分配的目标，还有市场经济的一种调控手段方式。解决了人民住宅的需求，也抑制了房地产的过度疯涨方式。房地产利润高，国家针对房地产的金融调控政策相对来说力度太小，无法遏制住房地产投资过热的势头。国家采取的数量干预政策，则有效的阻止了这个势头的有效发展，缓解了人民的购房压力，促进了国民经济的发展，保证了住房住宅的需求。2.2 价格干预对房地产市场宏观调控体系当前，我国已经在采取投入廉租房的方式来缓解居民的住房问题并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款准备金率、提高企业贷款门槛等方式，而按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛也将会提高。事实上，税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中也一直发挥着积极的作用。政府可以通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并且对不法的房地产商的投机行为予以严厉打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从平衡房地产市场经济的供求矛盾来看，尽量避免房地产市场经济泡沫带来的不利影响。就发展历程来看，我国房地产市场经济发展至今不过短短的十几年，但已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。2.3 国外税收手段影响下的房地产产业各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，总结起来其共同性主要体现在以下几个方面：一世界各地都重视房地产业的住房保障，健全房地产保障体系，政府的“有形之手”是政府在房地产市场经济的税收手段，在绝大多数情况下是针对住房保障体系的问题；二是为了保证市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对房地产供给的掌控与对需求的调控。其中世界大多数国家主要在市场需求的调控方面做文章，大力的致力于这方面了。单纯的从供给这方面调控，则会进一步的让供求关系加剧甚至扭曲，客观的进行价格上涨的预期，增加需求方对价格上涨的预期，结果则是房地产价格不仅没有降压下来，相反却是与日俱增。因此，在进行基础供给的掌控上，利用税收政策对需求的调控就显得极为必要。国外采取的是税收手段方式，调控房地产市场经济的基本做法是：（1）以高额的税收率对房地产业进行征税，则有效抑制了房地产的市场经济的投机行为；（2）对于低收入人群购房者们给采取税收方面的优惠或者补贴政策；（3）设计差别性税收政策体系，则对房地产所有权转让环节区别有偿和无偿，并考虑实际的占有权属时间长短征税；（4）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。3 政府的有效规划带动的房地产市场经济中国城市土地法定为国有，农村土地不得批准不准转为土地出让，这样，政府决定了所有建设土地供给及在建设房地产上的用途。这是国外一些专家学者提到的典型的规划导致土地垄断供应的例子。规划导致了土地稀缺和房产类型的局部稀缺，是房地产价格走高的重要因素。近年，地方政府对土地开发用途的规划日渐增多，大到开发区，小到城区某个小块土地，都在政府规划之下，这导致土地局部都是垄断供给状态，并对推动房价有显著影响。这方面的事例很多，但要做数据统计论证相对较难。3.1 我国政府调控政策下房地产经济发展我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，即“鼓励抑制”这样政策不断循环。经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，尤其是直接针对房地产的政策变动，也是中国房地产周期的重要成因。根据丁烈云（2003）的总结以及我们对近期政策的搜集整理，从1988年开始至今，政府不断使用各种调控手段调控房地产市场，并且效果明显。比如，1988年为了房地产业扩大发展，修改宪法，允许土地批租，推行有关住房制度改革，开放房地产业市场。结果导致了当年房地产业投资和商品房的销售增长幅度分别为72%和34%。而1989年，国家紧接着开始着手加强房地产业市场管理，发布了关于加强房地产市场管理的通知条例，压缩固定资产业投资的规模，紧缩银根，使得房地产业投资和商品房销售增长幅度分别降低为6%和11%，比上年明显减少。1990年，出台了新的条例土地管理法实施条例，并且逐步紧缩银根，使得房地产业开发投资成为负增长（-7%），1991年，深化住房制度改革，房地产开发投资和销售量分别比上年增长33%和18%。1992年，为加快房地产发展，引进外资，“治理整顿”结束，开放房地产价格，开发消费贷款使得房地产成为新的投资热点，全年房地产投资额比上年增长117%，房地产开发企业净增长2倍，商品房价格增长29%。1993年，为促进房地产健康发展，开始治理整顿，宏观调控，控制投资规模，发布关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见和关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知，由于惯性作用，加上并未特别严格执行，当年房地产业开发投资仍然大幅增长165%，商品房销售增长102%，是房地产发展最快的一年。3.2 我国政府金融政策调控下的房地产市场1994年，发布国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知与国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，进一步整顿金融秩序，全面严格检查房地产开发经营机构。使得土地开发面积和房屋新开工面积均呈负增长，导致今后几年房地产市场的萧条。1997年，进一步适度从紧财政和货币政策，使房地产开发投资负增长1.93%。1998年，为了促进房地产业发展，发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，使得房地产投资稳步增长，当年增长14%，扭转了之前持续下降的局面。1999年，实行积极财政政策，促进了住房消费，住房的货币化改革，之后几年连续出台促进措施。我国发布的金融政策不是全部针对性的制约政策，也存在着一定的促进作用，对房地产的经济周期增长有了一定的作用。3.3 我国国土资源政策对房地产业有效的调控2002年，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地土地使用权规定，规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国有资源部发布关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知严格实行招拍挂检查。2006年，发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知，严禁农用地转其他用途，规定工业用地补偿统一标准。国有土地使用权出让总价款的全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应该逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。保护耕地，视之为地方政府问责的重要指标。2008年底，降低房贷利率，2010年初，提高银行准备金，降低房贷优惠利率，限制购买多套房对投资性购房进行针对性打击，并计划征收房产税。3.4 回顾我国重大改革对房地产业的影响我国政府针对房地产的政策在短期很少没有达到调控目标的，并且由于政策的周期性，房地产伴随着相信的周期。这些政策中，影响较大的政策有19931994年的紧缩政策，使得中国之后六年房地产和经济出现疲软；之后的1998年住房商品化改革，极大促进了商品房市场发展；20022006年的土地政策使得土地价格不断提升，成为地方政府重要财源，对房价也有推动作用；2007年开始的新一轮紧缩政策及国际金融危机导致房地产市场大萧条，2008年底开始出台新政策救市，从而2009年中期开始房价开始大幅攀升；而2009年底开始，针对房地产的宏观调控再次出台，导致了当前的市场相对冷清状态。从上文的政策可以看出，有意促进房地产发展的政策年有：198,1992,1998,1999和2008年。与之对应的是，每当促进政策产生明显效果，抑制政策都会相应跟随，比如1989,1993-1994,2002,2010这些年份，其中2002-2006年的土地政策导致土地供给受限，反倒促进了房价。4 房地产市场经济周期实际利率变参数目前很多学者谈到了实际利率的影响，最近美国哈佛肯尼迪学院的专家学者认为利率虽然能影响房地产市场经济下的房价，但影响力并不像大多学者想象的那么大。他们提到几个原因：第一：房地产的再次融资功能，即使在高利率的时候购买房子，由于房子可以在利率下降的时候再融资更多，因此房价并不会因为当前高利率而明显下降。第二：人口的流动使得人们即使在低利率的时候，也不会付太多价格给房子，因为他们搬家的时候，可能需要在高利率时卖掉房子。第三：如果房屋供给是有弹性的，那么即使利率低时高房价也不可持续，美国很多地价且少管制的土地使得长期看住房供给富有弹性。第四：即使给定低利率，人们往往不能借到想借的所有钱，以支撑高房价。4.1 中国实际利率对房地产业市场经济的影响对应于中国，可以弱化利率对房地产影响的原因有些并不重要。中国居民购买房地产的典型目的是长久居住、少用于再融资，并且土地供给有限。只有第四个才能是弱化利率影响的因素。我们将一年期存款和贷款利率减去消费价格指数，观察两种实际利率对房价走势的影响，如图所示。可以看到，除了2008年这一受到金融危机影响的异常点外，在其余年份，实际利率与房地产价格涨幅呈现显著的负相关关系。即，当实际利率降低时，房价涨幅会增大。观察他们之间具体的数量关系，简单相关系数显示房价指数与实际存款利率和实际贷款利率相关系数分别为-0.92和-0.945，控制常数项的回归分析显示实际存款和贷款利率对房价指数的边际影响分别达到-2.01和-2.1.图五：中国的实际利率与房地产价格注：real_ratel: 贷款利率 -CPI;real_ratel2: 存款利率 CPI4.2 中国特有的影响因素造就的市场经济自从1998年以后，我国房地产价格基本没有出现长期下跌，同时，人们收入水平提高很快，不断扩大的城市人口比重对房地产的需求，支撑了如此之高的房地产价格。这十几年的经历，使得居民对房价有了一个只涨不跌的预期，随着2008年房价快速下跌之后的更大幅度反弹，这个预期得到了强化。加之房产在中国本身可以作为炫耀性的财富，投资者购买时有很强的从众心理，也是促使居民热心购买房产的原因。另外，在我国投资渠道比较单一，地方政府对土地的控制，国有企业预算软约束形成的高价购地，以及长期快速增长的货币供应量，不断增加的成本，都是房地产价格不断高企的原因。观察这些影响我国房地产价格周期的因素，可以看到：不断增长的收入和城市化过程决定了房价不断上涨的长期走势，但政府行为（包括规划行为和土地政策）导致了房地产价格可能在相对高的位置运行，同时，经济周期、政府周期性调控政策（包括金融政策）是导致周期波动的重要原因。我国每次出台的政策法规，对房地产市场经济周期产生了一段很长时间的影响，对开发商们来说就是一道禁锢，让房地产的步伐得到了有效的控制，并且也存在着有效的推动作用。让高昂的房价也有些滑落，让购买者可以更加有效的进行调整购买。经济周期、政府周期性调控政策是导致周期波动的重要原因，带过了国家的财政收入，推动了新型的产业发展，让产业经济链有不同的发展轨道，不用围绕单一的经济主导方式。房地产业的经济发展，依附着各种国家政策方式，每一次的调控都会带来房地产业市场的新生，每次的改变和控制让市场经济有了新的格局变化。先导性的房地产作用，带动了不少企业和经济的复苏，让很多的经济企业有了希望和改革的一次炉面，开始进行构造的内组。经济周期的增长和降低，对格局的改变有一定的影响，先导性的产业围绕着这些市场生产和发展。4.3 我国国民经济学下的房地产市场经济我国的房地产市场以1987年为起点，1998年才完全实现市场化分配，短短的二十几年间房价在波动中急剧膨胀。尤其是2003年以后，大部分城市住宅房价持续高涨，引发了对房地产业泡沫的巨大争议。2008年国际金融危机前后，房价短期经历了大涨大跌的剧烈波动，与之相伴随的是对房地产业价格的一系列有关调控政策的出台。从一些发达国家的历史经验来看，房地产房价的波动给宏观经济的稳定带来了巨大的威胁，甚至可以导致了长时间的经济萧条段，这对市场调控与监管提出更高的要求。我国的市场调控经验表明，仅仅使用货币政策的市场效果不明显，不得不采取直接行政干预措施。而这些措施的合理性一直是理论界争论不休的问题。论文通过房地产价格周期测度与解读、与国外房地产周期比较、分析房地产周期与宏观经济、股市周期和通货膨胀周期的关系，对房地产价格周期波动特征做出具体的刻画，归纳了关于房价周期波动特征的典型事实。结果表明，我国房价周期波动频率高、波动幅度大。房价中期具有上涨刚性，不存在明显的中周期。房价周期、消费物价周期和股价周期之间存在一定的领先滞后关系。在宏观经济中的行业定位、政策导向与房价之间也存在显著的相关性。论文分析了我国房价周期增长和波动的成因。房地产价格的持续上涨主要受到体制创新、经济增长、工业化和城市化进程、流动性过剩几方面因素的影响。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。货币供给弹性在1998年最高，到2005年达到最低值，2005年以后货币供给对房价增长的推动作用增强。4.4 货币冲击造成的房地产市场价格货币供给对价格的影响大于对投资的影响，说明资金通过房地产开发投资之外的途径直接对价格产生影响。本文认为，1998年以前，市场环境不稳定是周期波动频繁的主要原因；1999年至2005年利率稳定、供求关系平衡，市场处于短暂的过渡期；2005年以后房价周期波动频繁而剧烈，周期表现出明显的外生性，论文重点分析了这个阶段房价周期的原因。2005年以后，购房者购房动机发生了由居住到投资的转变，对于市场行为的解释需要突破房地产供给需求局部均衡的框架，在与宏观经济结构相关的一般均衡框架内分析。在低利率的条件下，购房者具有强烈的购房动机，房价具有上涨刚性，由市场价格与理论价格之间动态变化形成的价格周期性下行的机制无法实现；利率失灵加剧了实体经济和房地产价格趋势的背离，使房地产与实体经济的结构性失衡恶化，二者之间相对价格的变化机制无法实现；中国特色的货币政策传导渠道使房价周期产生强烈的政策性或者外生性，在房价上涨阶段银行自主信贷约束动机弱化，房价周期无法以银行信用自住紧缩为内在机制形成；2005年以后的价格波动频繁，是由于在利率失灵条件下，房价变化对利率的弹性减少，对广义货币量的弹性增加，市场稳定性降低，价格容易受到流动性冲击。房价在缺乏利率弹性前提下的上涨产生两个重要的后果：首先导致无房者的福利相对下降；其次是银行风险积累。论文回顾和评价了房地产市场调控的历程。低利率和流动性问题外生于房地产行业，与货币政策和宏观经济环境密切联系，却成为影响房价正常波动的重要的内在原因。在这样的情况下，如果仅仅着眼于针对房地产行业的局部调控，问题根本却出在经济全局，短期行政措施也难以产生长期持续的效果。在现阶段，稳定预期是主要的房地产调控政策。对房地产周期波动，主要控制由于银行信贷带来的金融风险。最后提出主要结论和政策建议。长期而言，构建具有合理定价机制的房地产市场是我国房地产业发展的必然选择，制度建设是长期稳定发展的基础。提出推进金融体系改革和利率市场化、发展和完善房地产市场、增加金融供给稳定长期投资、推进房产税改革等几个方面的政策含义。5 当前中国房地产市场经济周期走势根据上文对房地产波动影响因素的总结，以及针对中国房地产市场的影响因素分析，我们可以大致判断当前房地产处于一个怎样的位置，及大致预测今后一段时间的走势。首先，经过了奥运经济、汶川地震、次贷危机等各种事件汇集影响的2008年以后，经济应该步入原有的周期运行轨道中，通过对中国经济波动的平滑处理可见，在此阶段，我国经济应该步入一个下行周期，接近底部阶段。单独从经济周期的角度看，房地产价格涨幅本身应该处于一个下调阶段。第二，不能忽视的是当前处于负实际利率阶段，如上图分析。从这个维度看，这可能导致房价有持续走高的动力。但是，从经验上看，负利率从来是不可持续的状态，加息在所难免，这也必将导致房地产价格涨幅回调。第三，当前正值政府调控周期的“抑制”阶段，即在2008年后的4万亿投资及宽松流动性导致房价保障后，政府正努力打压房价。历史经验表明，政府从来是“不达目的不罢休”，即使只是短期地打压房价，房价涨幅下行也在所难免。第四，其他税收手段如物业税正在尝试试点运行，同时地方政府融资平台也在受到监控，这些因素都会导致对房地产预期变差。最后，当前面面临着极为不确定的国际经济环境。欧元区债务危机，以及美国持续的高失业率，都可能导致中国出口市场受到影响。经济环境的恶化也会传导到房地产市场，这是一个不确定因素。一个好消息是，美国房地产市场价格近期虽然还在下降，但降幅缩窄到接近零的程度，可能是一个国际环境好转的指标。 14.0 10.0 6.0 2.0 -2.0 -6.0 -10.02009200820072006200520042003200220012000199919981997图六：美国房地产价格季度同比变动趋势所以，我们认为，当前利率存在上调的可能、政府的抑制性政策以及宏观经济周期下行的影响，很有可能导致房地产价格涨幅在短期进入一个下行阶段。6. 讨论与建议外生的房价降低经常伴随着地价降和交易量下降，也导致居民财富缩水、银行资产质量下降和总社会消费的萧条。房地产投资会随之下降。由此引发上下游产业链萎缩，失业率上升，财政收益和政府开支都会减少。但房地产市场存在周期也是不可争议的事实，房价涨幅过快，就有回调的压力，无论长期经济如何向好，这个短期波动总是难免的。即便如此，弄清房地产价格周期的影响因素，对于认清合理原因和不合理原因，并制定相应合理政策是必要的。6.1 讨论首先需要说明的是，中国目前房地产投资并不充分，比美国日本高峰时期的房地产投资占社会总投资比重有很大差距。而中国正处于城市化和居民追求更好生活品质的时期，放开土地供应，尤其是放开作为住宅的土地供应，减少土地同于其他方面的规划，是非常必要的。已有的研究表明，只有存在充分弹性的土地供应市场，并且减少建设房屋的约束，房地产价格才会比较平稳。产出的增加才能最终增进社会福利，对于房地产市场，也不能盲目通过限制手段控制价格。第二，房地产的合理价格应该是市场决定的，根据影响因素的不同，市场均衡价格会不断变化。在此大前提下，提高保障性非产权住房对于稳定房价也非常有效，德国是一个很好的例子。如果居民都有一个稳定的住所（即没有产权），那么投资投机性购房的冲动就会大打折扣，房价波动也不会那么大。第三，虽然理论上税收可以作为一个自动稳定器减少波动，但已有经验表明房产持有税并不能很大程度减少房价波动的风险，交易税在中国已有例子，物业税在全世界都有例子，存在物业税的国家如美国照样发生次贷危机。虽然如此，我们必须认识到房地产消费的负外部性，即一个人在某个位置占用大的面积，就会减少其他人使用的面积，给其他人造成拥堵。因此土地税是应该征收的，虽然这些税收可能带来一定程度的经济扭曲。第四，我们认为不应过分强调房地产业在经济中的正面或负面作用，比如“房地产绑架经济”之类的说法并不贴切，整个经济是一个链条，任何一个环节都不可或缺，或者说任何一个较大的行业都可以绑架中国经济。正是由于经济系统的关键性，如果要打压房地产，不能简单以房地产产值占国民经济比重衡量其