深圳龙华酒店项目市场调研策划概念报告.doc

香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 目 录 1前言 _ 41.1前言 _ 41.2业主对项目的要求 _ 41.3报告编制说明 _ 41.4市场调查方法说明 _ 52本项目的经营环境 _ 72.1地理概述 _ 72.2区域交通条件 _ 92.3区域经济发展现状 _ 102.4区域经济发展前景 _ 132.5区域的旅游业 _ 172.6投资和经营环境的结论 _ 173酒店市场的调查及分析 _ 193.1区域内酒店业的调查与分析 _ 193.2餐饮业的调查和分析 _ 373.3桑拿按摩业的调查和分析 _ 383.4娱乐夜场的调查和分析 _ 393.5水疗会所的调查和分析 _ 403.6宴会会议的调查和分析 _ 423.7深圳市全市酒店的调查和风析 _ 433.8龙华和坂田区域酒店业的发展趋势 _ 474地块条件和项目SWOT分析 _ 494.1地理位置 _ 494.2交通便捷程度 _ 494.3环境与景观 _ 504.4项目地块的能见度 _ 514.5基础设施 _ 514.6项目所在地的市场临近度 _ 514.7项目SWOT分析 _ 525酒店的开发战略 _ 555.1可能的几种开发模式的分析比较 _ 555.2本项目的开发战略和定位 _ 576酒店的功能定位 _ 596.1本项目的目标客源 _ 59深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 1 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 6.2酒店总体定位 _ 626.3主题文化定位 _ 636.4可比酒店分析 _ 656.5房务功能设定 _ 716.6餐饮功能设定 _ 756.7其它配套功能 _ 756.8商业功能建议 _ 767酒店经营战略 _ 797.1酒店的竞争策略 _ 797.2酒店经营模式比较 _ 807.3酒店经营模式定位 _ 827.4市场推广及销售战略 _ 838酒店布局规划及面积分配 _ 858.1规划原则 _ 858.2酒店建筑规划 _ 858.3酒店功能板块规划布局 _ 878.4首层平面布局 _ 878.5二层平面布局 _ 888.6三层平面布局 _ 898.7四层平面布局 _ 898.8五层平面布局 _ 908.9六十八层平面布局 _ 918.10前厅部规划布局 _ 918.11客房部布局规划 _ 928.12休闲会所布局规划 _ 938.13后勤及设备区布局规划 _ 958.14服务区域休息区布局规划 _ 968.15其他场所布局规划 _ 968.16酒店功能经营流线示意图 _ 978.17关于酒店入口的考虑 _ 988.18酒店功能总体规划思路说明 _ 989酒店技术经济指标汇总 _ 1009.1功能面积指标汇总 _ 1009.2营业功能指标汇总 _ 10010酒店设计建议 _ 10110.1酒店功能定义及布局规划特殊说明 _ 10110.2国内外酒店设计流行风格介绍 _ 10110.3酒店经营策略对酒店设计的要求 _ 10110.4酒店总体建筑设计建议 _ 10210.5客房部分设计建议 _ 10410.6休闲会所设计建议 _ 110 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 2 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 10.7其它服务设施部分设计建议 _ 11210.8后台区域设计建议 _ 11311酒店主要设备的设计建议 _ 11511.1电气系统 _ 11511.2空调/采暖/通风系统 _ 12111.3给水排水系统 _ 12911.4智能化系统 _ 13111.5电梯选型的配置要点 _ 13812酒店投资及财务分析 _ 13912.1酒店投资估算 _ 13912.2酒店营业收入预测 _ 14212.3酒店营业成本预测 _ 14412.4酒店营业费用预测 _ 14512.5总成本费用预测 _ 14912.6酒店经营利润预测 _ 15012.7财务投资决策评价 _ 15012.8现金流量表及财务净现值 _ 15212.9酒店盈亏平衡分析 _ 15412.10酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析） _ 15512.11客房收入变化的敏感性分析 _ 15912.12联邦国际对财务分析结论 _ 16213经济型酒店经营模式财务分析 _ 16313.1常规经济型酒店投资财务分析 _ 16313.2本项目经济型酒店投资财务分析 _ 16313.3经济型酒店模式财务分析结论 _ 16414风险分析及防范措施 _ 16514.1投资风险 _ 16514.2经营风险 _ 16615联邦国际的项目结论 _ 168 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 3 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 1 前言 1.1 前言 受鸿硕房地产开发（深圳）有限公司委托，我司为其在深圳龙华的酒店项目编制酒店市场调研策划概念指导建议。 这份报告是为贵司内部使用所准备的，报告内容涵盖的信息高度机密。贵司可以作为投资参考。除非该报告先征得联邦国际的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许在任何注册报告、说明书、贷款或者其它协议公文中使用，不允许转借给与本项目非直接关系的机构、个人或与联邦同类公司，同时，为保护联邦国际的成果，贵司在把成果向相关业务单位发出时，尽可能以相应的内容外发，避免整板成果外流。 对该报告提交日期之后所发生的一些事件和环境的变化，我们无进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。 1.2 业主对项目的要求 业主对项目有以下基本要求： 资金战略：假设自有资金和银行贷款各占50% 酒店开发战略：项目以酒店和商业两个业态；酒店管理模式以自营或委托管理模式；商业以租赁经营模式。 1.3 报告编制说明 我公司对该项目进行市场分析论证及策划时坚持了以下原则 1.3.1 市场导向性 一个酒店最终成功与否，完全基于此产品与市场需求的结合度，而不是从土地利用的角度，或者业主的主观意向而定。 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 4 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 本项目的论证及策划建议完全基于市场的需求，始终坚持市场导向的原则，密切关注周边经济发展和旅游的发展趋向，为酒店建议一个最佳的市场定位和功能组合，并根据市场的客观情况提供业绩预测及投资估算。 1.3.2 客观性 作为中立的项目改造可行性及策划报告，首先要尊重的是市场规律，不是投资者或策划公司的主观想象。 在项目的市场调查研究过程中，我们尽可能采集深圳龙华及坂田的酒店业的各种数据，并广泛接触当地相关政府部门、深圳龙华酒店的同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，力求报告具备较强的客观性和代表性。 1.3.3 前瞻性 酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必须用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。在项目的可行性研究过程中，我们有选择地对周边现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照，但并不局限于现有酒店的状况，而是更多地把注意力投向未来市场发展方面，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计，使得酒店具有长远的生命力。 1.3.4 清晰度 在可行性调查及研究过程中，我司专家团队参与讨论，以期对项目开发的市场机会、市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告对和酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。 1.4 市场调查方法说明 1.4.1 公开数据的采集 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 5 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 访问有关政府部门网站，通过这些网站了解当地市场的宏观经济、旅游市场等，通过相关酒店订房网、相关酒店的官方网站可以了解竞争酒店对外公开的相关信息。 1.4.2 实地考察 通过联邦国际的实地调查，佐证宏观经济的实际情况和微观经济的特点。为此，联邦国际的市场调研组对项目地块进行了详细的考察，也对深圳龙华和坂田的现状，以及龙华和坂田现有酒店进行了实地调查，了解现有关联酒店的实际情况和经营状况，为本项目提供策划依据和本项目未来经营成果预测的依据。 1.4.3 业内及相关人士的访谈 通过与当地酒店业的管理者和普通员工，当地酒店的消费者进行广泛的交流和沟通，来了解社会经济、酒店业和顾客消费习性的真实情况。同时也通过联邦国际的人脉关系，来更深入地了解相关酒店的经营内幕。 1.4.4 实际消费体验 通过在深圳龙华的相关酒店内的各部门消费来得到第一手资料。 希望通过我们的工作，能够使酒店项目的建设有一个良好的开端。 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 6 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 2 本项目的经营环境 2.1 地理概述 项目地点位于深圳市宝安区民治街道办民治村。民治街道办原属于宝安区龙华镇，2006年龙华镇分为民治街道办、龙华街道办和大浪街道办，项目所在地民治街道办位于原大龙华的南部，西北部为大浪街道办，北面为龙华街道办，东北为龙岗区坂田街道办；民治街道办的南面是深圳市区福田区中心区。 民治街道办、龙华街道办和大浪街道办所属区域原隶属龙华镇，目前仍被俗称为龙华。坂田街道办虽然隶属龙岗区，但仅挨着龙华，和龙华共同形成相对独立的中部地区，和项目地之间联系紧密。 2.1.1 民治街道办 民治街道辖区总面积30.69平方公里，总人口49.3万，下辖民治、民新、民乐、新牛、上芬、龙塘等6个社区工作站，工业企业门类繁多，物流、金融、通讯业发达。民治街道位于罗湖、福田、南山、龙岗、宝安五区的交接处，民治又处于梅林关口，紧邻深圳中心区。是二线拓展区，是深圳真正意义上的深圳后花园，房地产业发达，是深圳市新建楼盘密集区，常住人口增加很快。 2.1.2 龙华街道办 龙华街道辖区总面积24.8平方公里，下辖景龙、龙园、三联、清湖、 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 7 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 油松等5个社区，总人口近63万。龙华街道工业发达，辖区内有各类工业企业1000多家，生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业。知名企业有富士康、力劲、好日子等。该街道办是原龙华镇的中心区。 2.1.3 大浪街道办 大浪街道总面积37.2平方公里，建成区面积15.74平方公里，下辖同胜、大浪、浪口、高峰、龙胜五个社区工作站，常住总人口约30万人。辖区内共有各类工业企业1200余家，汇集了一批国际、国内品牌企业。已建成的同富园实业发展有限公司以及正在建设中的深圳服装集聚基地，吸纳了三洋、华强、豪恩等电子制造业，玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿等高档服装制造业，百丽鞋业等国内外知名企业，形成了以服装、鞋类制造、电子为主要产业的品牌工业区，是宝安区重要的工业基地之一。 2.1.4 坂田街道办 坂田街道总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里，常住人口44.57万人。坂田辖区有各类大中型工厂企业、工商门店2000多家。2.7平方公里的坂雪岗高新技术产业片区是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，聚集了华为、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业，是全市电子信息、生物技术、新材料等先进工业生产基地。坂田街道的企业主体构成中，民营经济与外资经济是街道工业经济的支柱，工业经济以技术密集型产业为主。 2.1.5 深圳中心区 深圳中心区位于项目地点的南部，距离约10公里，是深圳市的中心商务区，是一个区域性和国际化的金融、商贸和信息中 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 8 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 心；是深圳的行政中心，集中了政府办公、博物馆、工业展览馆、档案馆、会堂及市民活动及庆典场所；是深圳的文化中心，集中了深圳少年宫、深圳音乐厅、深圳图书馆、深圳中心书城等各种文化场所。 2.2 区域交通条件 深圳是一个交通发达的城市，具有发达的水、陆、空立体的交通网络。龙华区域位于深圳市的中部地区，区域内交通线路纵横交错，作为深圳市的次交通中心，交通设施仍在快速建设发展中。 ? 目前状况： ? 该区域有南北向梅关高速、东西方向的机荷高速经过，和全国高速网络无缝连接； ? 有布龙路、龙观路、玉平公路、南平快线等城市主干道，以及民治大道、梅龙路、福龙路、五和大道等市政大道等通往周边地区和深圳市区； ? 龙华距深圳宝安机场仅需半小时车程。 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 9 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International ? 规划建设： ? 规划中的地铁4号线（从皇岗口岸出发直达龙华中心站）及5号线（连接深圳市罗湖中心、宝安中心、龙华次中心、龙华火车站、布吉火车站、前海客运枢纽及）即将在近年建成；城际轨道6号线（由龙华直达深圳机场并连接1号线、4 号线和11号线）也在规划中； ? 广深客运专线、广深港客运专线和杭福深客运专线将交会在龙华新深圳站，新客站将成为深圳市最重要的陆上交通门户、全国重要的区域性铁路客运枢纽； ? 区域内多条市政大道正在扩展延伸，“断头路”现象将得到改善。 （资料来源：深圳市政务网） 2.3 区域经济发展现状 2.3.1 各区域经济发展现状 ? 民治街道办 民治辖区最大的亮点是交通、现代物流业和房地产业发达，辖区华南国际物流中心是深圳市八大物流园区之一；辖区现有工业企业315家，民营企业264家，行业覆盖电子、塑胶、五金、服装、礼品、玩具、纸品、家私、机械等。2007年街道实现地区生产总值31.45亿元，同比增长14%，工农业总产值39.29亿元，同比增长23.6%，其中规模以上工业总产值39.1亿元，同比增长21.5%，固定资产投资33.1亿元，其中房地产投资29.1亿元，约占88%。 ? 龙华街道办 龙华街道是一个较成熟的社区，是深圳关外中北部的金融、餐饮、商贸、休闲娱乐中心。当然最重要的还是工业，辖区内有各类工业企业1000多家，生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业，知名企业有富士康、力劲、好日子等。2007年，街道生产总值297.43亿元，同比增长15.5%。其中，第一产业增加值0.02亿元， 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 10 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 同比下降30.5%；第二产业增加值339.76亿元，同比增长15.7%；第三产业增加值57.65亿元，同比增长14.1%。 ? 大浪街道办 大浪辖区内共有各类工业企业1200余家，汇集了一批国际、国内品牌企业：如三洋、华强、豪恩等电子制造业，玛思菲尔、梵思诺、卡尔丹顿等高档服装制造业，百丽鞋业等国内外知名企业，形成了以服装、鞋类制造、电子为主要产业的品牌工业区，是宝安区重要的工业基地之一。2007年，街道实现地区生产总值57亿元，规模以上工业总产值205.96亿元，社会消费品零售总额7.20亿元，加工贸易出口总额14.9亿美元，财政收入2.32亿元。 ? 坂田街道办 坂田是深圳重要的工业区，坂田辖区有各类大中型工厂企业、工商门店2000多家，聚集了华为、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业，是全市电子信息、生物技术、新材料等先进工业生产基地。坂田街道的企业主体构成中，民营经济与外资经济是街道工业经济的支柱，工业经济以技术密集型产业为主。在2007年街道规模以上企业工业总产值中，产值过亿元企业共34家，民营企业产值占88.01%。2007年，坂田街道累计完成工农业总产值1145.27亿元，其中工业产值1145.07亿元，同比增长39.8%。 2.3.2 区域经济发展特点 ? 工业发达，经济发展快 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 11 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 龙华镇在分为三个街道办以前就是一个经济实力雄厚的镇，地区生产总值2005年就达到278亿元，而坂田街道也是深圳是重要的工业区。民治街道办、龙华街道办、大浪街道办和坂田街道办所辖区域，2007年实现地方生产总值达到近700亿元。 其中贡献最大的就是工业，2007年坂田街道完成工业产值1145.07亿元，同比增长39.8%；龙华街道完成规模以上的工业产值2850亿元；大浪街道完成规模以上工业总产值205.96亿元；民治街道完成规模以上工业总产值39.1亿元，同比增长21.5%。龙华街道办完成的规模以上的工业产值相当于同是经济特区的厦门全市相当，而坂田和龙华街道完成的规模以上的工业产值，占深圳全市的近30%。 ? 民营企业、外资企业、高科技企业比例高 该区域的民营企业占企业总数的80%左右，外资企业占15%，主要是港资企业和台资企业；高科技产业的产值约占50%，区域内的“观澜龙华坂雪岗产业园区”是深圳计算机产业、光机电一体化、通信产业和其他先进工业的生产基地。 ? 品牌企业，知名企业多 深圳自主品牌已达5万多个，被评为全国“品牌之都”，其中深圳拥有的中国世界名牌数量已占全国的三成，居内地大城市第一位，其中坂田和龙华是深圳荣膺此殊荣的最大贡献的地区之一。 区域内知名企业众多，如富士康、力劲、好日子、华为、新天下、康冠、驰源、三洋、华强、豪恩、梵思诺、卡尔丹顿等都是全国乃至世界的知名品牌，其中最著名的莫过于富士康和华为。深圳华为企业可谓深圳最大的民营企业之一，深圳富士康是中国最著名的台资企业。 富士康而这个名副其实的出口加工机器，截止到2007年12月已经容纳了超过38万员工，并且每年从深圳向全球“吐出”高达345亿美元的产值。富士康的母体来自华为IT企业老大台湾鸿海，它代表的是中国改革开放以来出口导向型加工贸易企业典型，靠着“大规模、低成本、低利 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 12 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 润、高速度、高效率”的优势，由全国68万员工、超过90%为生产线工人创造的产值，正在快速地蚕食着全球代工业的市场。 华为2006年员工6万多人，销售收入80亿美元，合同收入120亿美元，乃国内通信制造业的霸主、全球电信行业的领导者之一。“十年之后，世界通信业三分天下，华为将占一分”(华为总裁任正非)。华为目前员工已经超过6万，2006年的产值已经达到110亿美元，2007年最保守的预算也将达到150亿美元，其中约有70%出口海外。 2.4 区域经济发展前景 2.4.1 二线拓展区概念 “二线拓展区”定位为未来深圳的中央生活区（CLD），为中央商务区（CBD）提供居住功能的区域。东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林关口西侧，整体与南山、坂田连为一体，是深圳东西分割中心、福田区中心区发展后备用地，是作用于中心区配套服务的高尚生活居住区和教育、文化、商业、娱乐配套区。该地块规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里，属于龙华新城的一大部分。从规划定位来讲，“二线拓展区”是深圳一个中心 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 13 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 发展区域。从深圳城市布局来看，是以特区为中心，从南向北分西、中、东三个方向发展，西部往广州方向发展，东部是龙岗往惠阳方向发展，中部发展轴是向龙华、观澜方向。而“二线拓展区”正好处于中部发展区的位置。从全市的规划定位来讲，它是定位于全市的物流走廊。在不久的将来，二线拓展区有望吸引多达35万人口来此居住和生活，而政府预计十年内该区域要达到80多万居住人口。 所以，“二线拓展区”作为特区外围一线的新市镇，可直接将福田CBD和“龙华新城”连成一体，不仅市场热切期盼，且早日建成对于打造中国新市镇建设范例意义深远。 根据政府规划，二线拓展区不仅是深圳的城市后勤基地；也同时是深圳中部物流中心枢纽站，交通路网建成后更成为华南交通枢纽，交通网络的发达程度将位居深圳前列。 2.4.2 龙华新火车站概念 火车站，新客运站落定龙华（政府公布火车站在2010年全部竣工，2011年全线开通），深圳新客站将衔接国家干线铁路京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁4、5、6号线接驳，占地面积2.4平方公里，规模宏大。建成后，将与6条铁道干线、支线交汇，是特区最重要的陆上交通门户，也是华南地区乃至全国重要的区域性客运枢纽；与地铁4、5、6号线接驳，发送能力将是现客运站的6倍余。随着新客站的建成，将代替罗湖站的现有功能，第二个繁华的罗湖将重现龙华。（右图为新客运站效果图） 2.4.3 地铁四号线、五号线和福田地下火车站概念 地铁四号线以深港边界的福田口岸为起点，直达龙华新城区中心，目前一期工程已建成通车，二期工程将在2009年9月全线开通。地铁4号线 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 14 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线，将打破关内关外界限，直接与香港西线铁路在皇岗至落马洲线路相连，贯通深港，与深圳铁路客运枢纽新客站接驳，形成强大交通网络。 地铁五号线西起前海湾，经宝安新中心区、龙华民治、布吉中心城区，东至深圳大剧院，该线主要位于城市发展第二圈层，连接深圳市东、中、西三条城市发展轴，承担联系罗湖中心、前海宝安中心、龙华次中心，以及龙华火车站、布吉火车站、前海客运枢纽及其沿线片区的干线功能。 福田地下火车站是福田的交通枢纽工程，位于中心区深南大道和益田路交叉口下方，含广深港铁路客运专线福田站，地铁2、3、11号线福田站，这是深圳市建市以来单项投资最大的交通枢纽工程，定位为重要的城际铁路枢纽，负责转运承接深圳龙华新客站的长途客流，以及服务于广深港之间高频、高端城际商务客流，将深圳、香港的城市轨道交通连成一片。建成后，广深港客运专线和深圳轨道2、3、11号线将实现轨道无缝接驳，而福田站还将设置口岸，方便乘客办理过境手续，未来深圳四面八方的乘客都可以经由广深港客运专线福田站换乘车至香港，从福田中心区到香港西九龙仅需20分钟。民治社区和福田站之间有地铁四号线连接，从民治至福田只需十余分钟、至九龙仅需30余分钟。 2.4.4 特区后花园概念 民治社区是最接近深圳福田中心区（如图）的关外地区，距离约10公里。该区域已逐步取代深圳罗湖的政治 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 15 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 经济中心的位置，成为深圳市的中心商务区、行政中心区和文化中心区。民治社区和福田区之间的联系一直以来都受到自然地形和二线关的影响，但随着福龙路、平南快线、新区大道、梅龙路等高规格公路的开通，这一影响逐步得到改善，而随着地铁四号线等城市轨道交通的建成、龙华新客站、福田地下火车站的落成，民治社区和福田中心区将真正形成无缝连接。这样一来，项目地周边区域将真正成为真正意义上的特区后花园，真正受益于福田的城市中心区地位。 2.4.5 企业外迁情况调查 近年来,深圳关外地区少部分企业外迁或关闭,甚至用“外迁潮”“倒闭潮”来形容，引起了社会各界对深圳关外工业前景的当心, 特别是富士康和华为都在其他地区大规模地投资设产，以龙华富士康为例，富士康集团所属企业总产值占全街道规模以上工业总产值的95%，在这种情况下，如果富士康集团完全撤离龙华街道，对龙华经济的影响可想而知。 但调查结果表明事实并非如此。以关外宝安区为例，2007年16月,宝安全区新注册企业4838家；搬迁工业企业140家,其中规模以上工业企业仅20家,关闭“两高三低”工业企业131家,合计仅占全区工业企业总数的1%。2005年到2007年,宝安区规模以上工业企业数由2417家增加到4636家；民营经济发展良好,民营企业总数将近18000家。以此同时，企业加大了研发的力度，研发投入近年平均年增长45%，企业技术改造的投资额高达50多亿元。 而华为、富士康的异地设厂，准确地说是扩张，他们把总部留在深圳、异地投资设厂寻求产能扩张，或者将劳动密集的加工生产环节搬迁至异地的，但将始终把管理、研发、营销、采购和财务中心放在深圳，这事实上有利于发展高端制造业和高端服务业，实现功能置换和结构的优化升级。 深圳市2007年工业企业的增加值的增长有所放缓，但龙华区域的工业仍然保持较大的增长，以龙华街道和坂田街道为例，2007年分别增加了16%和40%。 从调查中可以看出，该区域存在企业外迁的现象，但这种现象与其说 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 16 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 是“外迁”不如说是企业“扩张”，随着这些企业的全国布局，其在深圳的企业总部的作用将更加显著，高级技术人才将更加密集、商业往来将更加繁荣。将来的情形就是工厂的工人可能少了，而需要住酒店的人却增加了。 2.5 区域的旅游业 龙华区域并不是一个旅游见长的地区，周边没有名川大山，而且距离深圳的主要旅游景点都有较远的距离，所以该区域基本上不存在观光旅游客，而主要表现在： ? 商务旅游，该区域是经济发达地区，商务旅客往来频繁； ? 工业旅游，该区域是深圳最主要的工业区； ? 休闲娱乐旅游，该区域休闲娱乐业发达，吸引了深圳、香港及周边地区的游客。 2.6 投资和经营环境的结论 2.6.1 积极因素 ? 该区域经济繁荣，GDP达到700亿元，理论上要支撑多家五星级酒店。工商业发达，商务旅客来往频繁，旅客的总量很大； ? 该区域的民营企业、外资企业占绝对比重，事实证明民营企业、外资企业对酒店业的贡献大。该区域的高科技企业比重大，企业高管、高级技师人员是酒店重要的客源； ? 该区域是深圳最重要的工业区，目前正处于产业升级、企业全国扩张的阶段，这将更有利于该区域经济实力的增强、城市环境的改善和商业交流的频繁； ? 该区域的交通正在快速升级，将极大地拉近该区域和深圳市中心、香港等发达地区的距离，从而缩小差距； ? 该区域的休闲娱乐业发达，有休闲娱乐业的市场基础； ? 深圳市城市后花园、中央生活区的区域定位，将使得该区域的基础 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 17 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 设施的加强、市容市貌不断改善，人居环境不断提升，常住人口也不断增加； ? 该区域的次交通枢纽、城市次中心的定位，客流将增加，商业、物流将更加繁荣； 2.6.2 消极因素 ? 该区域本身为城市郊区，环境和配套设施和关内地区有较大距离，整体环境的改善还要一段时间； ? 该区域很少旅游观光客 ? 该地区的酒店也已相对成熟，市场竞争激烈。 2.6.3 结论 该区域是深圳最重要的工业区，酒店业庞大、休闲娱乐业发达，市场竞争激烈。项目区域目前的主要发展趋势是经济实力更加雄厚、工业的转型和持续发展、交通条件的提升、人居环境的改善，区域的发展前景好，这预示着酒店业也将进入一个加快发展、升级换代的阶段，这对于投资酒店业是非常有利的，可以说现在投资龙华酒店业应该是正当其时。 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 18 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 3 酒店市场的调查及分析 3.1 区域内酒店业的调查与分析 3.1.1 酒店业概况 项目所在地民治街道办区域具有一定规模的酒店只有御龙湾艺术酒店、维也纳酒店、新一代酒店、雅丰苑连锁酒店、鑫茂宾馆和彩悦酒店等六家，另外有十余家小型宾馆，民治街道办区域至今还没有挂牌三星级以上的酒店，多个酒店号称四星级酒店，但实际上距离四星级酒店的标准还有较大的距离。 龙华街道办区域是酒店集中区，酒店数量众多、星罗棋布，其中三星级及三星级以上的酒店有十余家，其中号称四星级以上的酒店就有五、六家，真正挂牌四星级酒店只有皇廷假日酒店一家。大浪街道办和坂田街道办的酒店相对较少，坂田街道有坂田酒店和智民酒店，均号称按四星标准装修，实际规模小（只有几十间房）、档次低，影响小。 3.1.2 可比酒店一览 ? 御龙湾艺术酒店 地理位置：民治大道和民旺路交汇处，交通便利。 开业时间：2006年 星 级：号称四星，实际应是三星水平 周围景观：位于城市主干道旁，周边小型餐饮、百货门店、五金门店等。 酒店定位：商务、休闲 品牌管理：自主管理 规模及房间数：总建筑面积将近2万平方米，122间客房包括标准客房、豪华客房等 深圳龙华鸿硕三期酒店项目 酒店市场调研策划概念指导建议 第 19 页 香港联邦国际酒店管理有限公司 Federal International 客户类型：以商务客、休闲客为主 餐饮设施：西餐厅（自助餐） 其他主要配套设施：水疗会所，有56间按摩房 会议设施：两个小会议可容纳20、100人 装修档次及风格：装修属于中档，西欧艺术风格 酒店点评：这是距离项目地块最近的酒店，地理位置较好，有一定的标志性，内部装修融入一些特色，但风格不明确，特色不突出，酒店档次不高，规模不大，经营情况一般。 ? 新一代酒店 地理位置：民治大道旁。 开业时间：1998年 星 级：小型宾馆 周围景观：位于城市主干道旁，附近有大型建材市场。 酒店定位：餐饮、娱乐 品牌管