XX山商业项目市场调查报告.doc

歌乐山项目市场调查报告概 述本项目地块位于沙坪坝区歌乐山脚，约242亩地，分为4块，地块容积率限制为0.6，限高12米，项目尚处于前期阶段。受容积率与限高的限制，项目产品形态基本确定为低密度住宅，所以，本市场调查报告主要以低密度住宅的调查为核心，通过对目前重庆市低密度住宅的现状调查与特点分析，以对本项目低密度住宅具体形态定位作依据。同时，通过对沙坪坝中高档住宅市场的调查和沙坪坝主要大学教师的置业需求调查（问卷形式），分析沙坪坝当前中高档住宅市场现状与目标客户群体的置业需求，以对项目功能定位与目标客户定位作依据。所以，本项目市场调查报告就总体而言，主要为达到两个目的：一是通过市场调查报告使贵方对重庆市低密度市场与沙区中高端市场有一个较为全面与深刻的了解。二是通过对重庆市低密度市场与沙区中高端市场的调查，对项目的定位与规划建议提供支撑与依据。第一章 重庆市概况一、重庆城市概况 n 山水环绕，个性突出。重庆位于中国西部，长江上游地区，素有“江城”、“山城”、“雾都”之称，中心城区为嘉陵江与长江所环抱，依山傍水，层叠而上，故有山城和水城之称。全市幅员面积8.24万平方公里，辖15个区，25个县（市），总人口3072万，是中国面积最大、人口最多的直辖市。n 交通枢纽，四通八达。客运码头重庆港是长江上游最大的天然良港，水运依托长江可抵长江中、下游各城市并直航海外。菜园坝的重庆火车站是襄渝、成渝、川黔3条铁路大动脉的枢纽和客运中心。重庆江北机场是国家一级标准民用机场。2020年，重庆要建成高速公路骨架网，高速公路总里程3000公里。这是将重庆建成长江上游经济中心的重要基础。二、重庆市国民经济发展概况 n 重庆市是中国西部唯一的直辖市，作为西南地区和长江上游的重要的中心城市，是全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的可开发市场，使得重庆成为近年的投资热土。n 城市经济迅猛发展.重庆直辖以来，国民经济保持较快的增长，新重庆累计实现国内生产总值达到8777亿元， 2000年全市完成国内生产总值1590.34亿元，2001年国内生产总值已达到1750亿元，2002年全市完成国内生产总值1975亿元。2003年实现国内生产总值2250.11亿元，同比增长11.4%，重庆市的国民经济表现出强劲的发展势头，经济的强劲增长无疑将对重庆市的相关产业以及房地产业的发展产生积极的推动作用。n 附表经济指标2000年2001年2002年2003年国内生产总值GDP1590亿元，增长8.51750亿元，增长9%，1971亿元，增长12.6。2250亿元增长11.4%固定资产投资655.81亿元，增长16.5% 802亿元，增长22.3%980亿元，增长22.2%1269.35亿元，增长27.5%社会消费品零售总额643.58亿元，增长7.9%699亿元，增长8.7%762亿元，增长9%835.52亿元，增长9.5%城镇居民人均可支配收入6276元，增长6.4%6721元，增长7.1%7200多元，六年年均增长6.1%城市人均消费性支出5475元，年增长6.8%5765.08元，年增长6.1%6360元，年增长11.1%三、重庆市未来城市规划综述n 半小时主城区的规划。目前，重庆市主城区的交通系统支撑着300万左右人口每天的各种出行，主城区内的各主要道路及交叉口流量几乎处于饱和状态。针对目前交通状况，重庆市的“十五”计划中明确提出了：“实现主城区内、主城区至外环半小时内到达”的城市发展战略目标。为实现这一发展目标，重庆市政府在政府工作报告中提出“主城区外环高速公路内的各组团中心及重要节点到人民广场和外环高速公路，以及外环高速公路外3个组团和重要节点、北部新区到外环高速公路的时间在半小时以内通达，并争取在十五期末（2005年）前完成”的工作计划，并把改善市交通环境、实施城市交通畅通工程，加快实现“半小时主城”目标列为市政府为民办实事的“八大民心工程”之一。n 8小时重庆的全市交通规划。改变落后就必须改善交通，为使交通不便的落后山区发展起来，在“十五”期间，将完成涪陵秀山、开县城口公路、万州巫山公路、石柱丰都、奉节巫溪等几个路段的改建和扩建公路工程，争取实现重庆市主要交通节点之间的车行时间不能超过8个小时的“8小时重庆”的目标。“8小时重庆”目标的逐年实现将拉近其他区域与主城区的距离，使市内各个区域的资源得到充分利用，是发挥经济发达都市经济圈带动落后山区积极作用的基础和桥梁，从而实现重庆直辖举措中城市带动农村经济共同发展的构想和战略目标。第二章 重庆市宏观房地产市场背景一、 重庆房地产发展概况 n 近五年来，是重庆市房地产飞跃发展的五年。从1999年至2003年，重庆市房地产的投资额、开发面积和价格，均得到质的飞跃，重庆市的房地产开发开始步入一个供需两旺的时代。重庆市房地产的飞跃发展，有其深刻的市场背景和政策原因。n 首先，从1997年重庆市直辖以来，中央在宏观政策上开始向重庆倾斜，重庆市固定资产投资迅速增长，基础设施建设开始大规模动工，直接拉动了房地产的增长。n 其次，1998年，中央房改政策开始实施，福利分房的正式取缔和货币分房计划的实施，在根本上扭转了“集体购房”向“个人购房”的转变，同时，金融机构的积极介入，银行按揭的实行，使广大居民通过相对较少的首付款购买较高价值的房屋成为现实，这又充分降低了个人购房的门槛，拉动了个人购房的积极性。n 其三，中国漫长的计划经济年代福利分房的实施，在客观上积累了居民对改善居住环境的欲望；同时20年改革开放的实施和经济的快速增长，使广大居民具备了较高的经济能力。所以，当“购买自己房子的欲望”一经唤醒以后，则厚积而薄发，直接转为了房地产市场的旺盛需求。n 其四，2003年重庆市全市范围内的大拆迁，直接拉动了重庆市房地产市场价格的上涨和需求的增加。2003年1-11月，重庆市商品房销售面积651.57万平方米，同比增长32.1%，销售额达到108.29亿元，增长49.1%。n 其五，2001年、2002年、2003年重庆市经济的持续快速增长，直接增强了城市居民置业能力和置业的信心，成为重庆市房地产宏观市场利好的又一重要原因。二、2003年-2004年重庆市房地产发展现状及特征n 2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热，再续引发了重庆房地产市场的“沸点”。一方面，重庆市房地产经过几年的发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施，刺激了房地产市场的投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。n 随着重庆市住宅市场的发展和成熟，其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐，特别在解放碑以外的市场；低密度住宅成为2003年的房地产中高档市场的主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明目前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠的中低档次住宅，尤其受到消费者的追捧，重庆市大范围的拆迁，直接拉动了此类住宅的需求。n 写字楼一直是重庆房地产市场显见的“软肋”，经过几年的沉静以后，2003年重庆写字楼开始呈复苏态势，写字楼市场开始复苏的标志，则是解放碑写字楼三级市场的旺盛需求和二级市场较好地销售状况。 n 大盘加剧市场竞争。目前以龙湖、金科、融侨、南方、广厦、大川、保利等地产集团在重庆房地产市场的千亩大盘相继推出，在产品形态方面覆盖别墅、花园洋房、普通住宅等各类形态，这直接加剧了市场的竞争。三、 相关政策及影响分析n 土地出让金、拆迁补偿、配套费的相继调整，在一定程度上提高了房地产的开发成本。2002年，重庆市颁布重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知重庆市的土地出让金作了较大规模的调整，有了一定程度的提高。同时，最近拆迁补偿实施新的政策，以“以同类房价的70%的价格作为补偿”；重庆市政府颁布调整城市建设配套费征收标准的决定配套费从110元/平方米开始涨为140元/平方米。n 预售门槛提高和房地产开发银行贷款的加紧，在较大程度上提高了开发的门槛和开发融资的难度。目前，新的预售政策要求房地产开发必须主体封顶才能销售，同时，房地产开发贷款必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等四证以后，才能取得开发贷款资格。四、 未来5年房地产发展趋势预测 n 大盘必将精雕。随着产品时代的到来和消费者的深度理性，大盘由于面对较广的客户层次和中高档次的产品定位，必然要求在产品细节方面的精雕细凿。这必然会导致大盘和中小楼盘之间竞争的加剧，产品将成为竞争的核心。n 价格稳中有升。近年，重庆市土地成本的快速提高，配套费、土地出让金的调整，以及钢材的涨价等影响，必然会导致房屋单价的提高。同时，重庆作为长江上游的龙头城市，西部地区唯一的直辖市，相比国内内陆同类大城市，如成都、西安等城市，其价格还相对较低，价格具有一定的上升空间。n 局部地区，中高档房子，供给大于需求，必将导致价格下降。目前，重庆市场上在售的房子基本以中高档次为主，而随着市场消费力的释放，价格开始成为制约需求的首要因素。以追求高利润的中高档产品的供给必然会大于需求，从而导致局部地区房价的下降。n 新生代已成为购房主力。重庆市房地产经过五年的快速开发，消费者福利分房时代压抑已久的购房欲望已经得到较大的释放。而重庆经济迅速增长，新生代钱包的快速鼓起，使新生代已成为购房的主力军。 n 拆迁将继续刺激房市。在今后5年重庆市主城区的总拆迁量将在400万平方米左右。第三章 沙坪坝区房地产市场状况及特征一、 沙区房地产发展历程简析与重庆市房地产发展的经历类似，沙区房地产发展市场近几年来也得到了长足的发展。其发展一方面受到重庆市宏观大背景与政策的影响，另一方面，作为重庆市的重要的教育区，在发展的过程中，也显示出其个性化的一面。2000年以前，沙坪坝房地产一直比较低调，市场几无上规模与上档次的项目出现。直至2000年，沙区出现了芳草地、升伟朝凤园中高档小区等项目。2001年是沙坪坝房地产的一个重要转折点，政府规划南部新城，凤天路开始得到几大开发商的联合炒作，一批上档次、高品质的项目相继推出。凤天路的天骄年华与重大旁的学林雅园成为市场的主要亮点，其产品形态主要为中高档（高层）花园小区，开始讲究户型的空间设计。同时，沙区第一个郊区度假、养生的项目水天花园开始推出。2003年以来，以美茵河谷和翡翠湖为代表的低密度住宅开始推出，受到市场较为热烈的追捧。同时，沙区滨江路开始开发，以华宇金砂港湾为代表的江景房开始推出。二、 2003-2004年沙区房地产开发现状分析（一） 沙区房地产市场重要项目调查沙坪坝中高档项目调查表项目名称翰林景园项目地址沙坪坝童家桥正街176号建筑面积123000产品形态小高层景观描述1万方中式园林景观，2.3万方的人文景观（如：翰林八景）项目主题浸染文化，绿色家园（教育地产）户型1室（平米）2室（平米）3室（平米）4室（平米）户型面积31.98已基本售完133.7价格2400元/平米左右的套内均价项目配套网球场，健身中心，游泳池，700平米文化会所，幼儿园，商业店面项目销售状况项目作为一个教育地产，一期销售良好，小户型基本售完，剩余套100平米以上的四房户型 项目名称光华阳光水城项目地址沙坪坝大杨公桥176号占地面积14万方建筑面积42万方（一期12万方）产品形态7栋11层及9栋18层共16栋住宅组成景观描述10万方生态园林，水景面积1.53万方，双水系设计，分为生活园林组团、运动园林组团、风情长廊景观组团等10余个组团，与河滨公园、体育公园等构成项目立体组合项目主题在城市中修行，在山水中养生（大型山水文脉小区）户型1室（平米）2室（平米）3室（平米）4室（平米）户型面积28.21、25.5、42.73、41.757.04、66.81、73.15、70.87、56.3198.81、109.6、96.78、104.29、100.12、109.37、107.32、122122.55价格2700元/平米的套内均价项目配套游泳池、网球场，风情吧街、酒店会所项目销售状况项目一期销售状况良好，面积较小的一室、两室已基本销售完毕，三室销售相对较缓。项目名称百年世家项目地址沙坪坝学府路重大往磁器口方向700米占地面积7万平米建筑面积20万方产品形态小高层景观描述桃花源项目主题重大芳邻，世外桃源户型1室（平米）2室（平米）3室（平米）4室（平米）户型面积已售完79、88.50、104109、116.9价格2700元/平米左右的套内均价项目配套桃源书社、润之论坛、中山农场、幼儿园、会所、游泳池、羽毛球场、篮球场项目销售状况项目一期基本销售完成，剩余部分套内在76平米以上面积较大的三房和四房户型。项目名称华宇福源山庄项目地址沙坪坝天星桥转盘往天梨路方向300米占地面积近100亩建筑面积12万平米产品形态多层（5、6层）、小高层（11、12层）和一栋高层围合。多层1梯2户，小高层1梯3户景观描述华宇福源山庄的环境设计了健康林荫道、“叠景莲福”、九曲坡堤观景区、景观流瀑游泳池、“香源灵瀑”、“福华天伦”等8大休闲功能区项目主题强调“福”之居住感受户型1室2室3室4室户型面积70、80110价格2800元/平米左右的套内均价项目配套游泳池，休闲广场，幼儿园，会所项目评价作为沙坪坝比较早的社区型项目，品质较高，销售状况良好。社区分两个组团，高差近10米，依坡地地形而建。户型市场定位主要面向家庭结构较大客户群，多阳台设计项目名称升伟新天地项目地址沙坪坝天星桥转盘占地面积60多亩建筑面积12万方产品形态小高层景观描述2万方的景观面积，主题雕塑、林荫大道等项目主题新空间、新生活、新天地户型1室（平米）2室（平米）3室（平米）4室（平米）户型面积507084-130价格2800元/平米左右的套内均价项目配套黄金商业步行街（集商业、餐饮、娱乐等于一体）项目销售状况项目一期以小户型为主，销售良好 项目名称华宇金砂港湾项目地址沙坪坝天星桥转盘往天梨路方向300米占地面积近200亩建筑面积120000平米产品形态高层景观描述以江景为主项目主题景在山水间，触目皆繁华户型2室3室4室户型面积76.76101.78-120130-180价格3200元/平米左右的套内均价项目配套会所、幼儿园项目销售状况项目以江景为主，开始销售约40%。（二） 市场分析1、 总体上看，沙坪坝地区楼盘主要集中分布在以下几个区域：n 沙坪坝中心区域。该区域楼盘主要分布在三峡广场（步行街）附近，有完善的商业、交通等生活配套支持，其楼盘多以商住楼为主，市场销售价格套内在4300元/平米（均价）。代表楼盘：立洋资本时代、得利尔大厦、清华园等。 n 北部杨公桥区域 。这一区域已成为沙区北部的重点发展区域，以杨公桥立交桥为枢纽连接成渝、上界、渝长、渝涪、渝合等多条高速公路，交通体系发达，其周边有西政、川外、重庆大学A、B、C区三大校区，教育文化氛围浓厚，同时，邻近沙区商业中心区（三峡广场）。该区域楼盘主要以中高档住宅小区为主，其规模较大，居家环境较好，市场销售价格套内2500元/平米。代表楼盘：光华阳光水城、大川花园等、将推出的林泉雅舍等。n 南部凤天路区域 。该区域以凤天路为纽带，北起天马路，南接西物市场、凤鸣山。区域定位为沙区行政中心及居住区。一方面，沙区政府迁至凤天路，武城、协信等公司的进驻开发的芳草地、天骄年华等住宅项目，使得该区域房地产市场开始升温，并受到消费者的关注。其次，政府在凤天路上打造以音乐为核心主题定位，以多种音乐主题景观来强化凤天大道的景观优势及加强对市场的吸引力。另外，天星桥作为沙区的第二商业中心，将催促该区域房地产市场的发展和商业配套的成熟。该区域楼盘主要以住宅小区为主，市场销售套内均价在2400元/平米左右。代表楼盘：天骄年华、升伟新民居与新天地、凤天锦园等。n 东部滨江路沿线。嘉滨路沿线是沙区东部的重点发展区域，有着丰富的江景资源，已逐渐成为沙区的一块开发热土。该区域现住宅物业以江景楼为代表，市场销售套内均价在2600元/平米左右。代表楼盘：华宇金沙港湾2、 沙坪坝区域项目开发理念偏重于教育地产。因为沙坪坝一直以来是重庆市的文化教育中心，集中了重庆大学、川外、西政、重师等多所高校，许多开发商以此作为楼盘的开发理念。其主要分布在烈士墓、陈家湾地区和重庆大学沿线劳动路一带。如：翰林景园、百年世家、学林雅园等等。3、 区域整体房价有着较大的提高随着沙坪坝的发展，该区域的房价相对于以前有着较大的上升，现在房价在全市范围内也属于中高档次，品质较好的楼盘均价在套内3000元/平米左右，相对品质一般的楼盘均价也在2500元/平米左右。4、 户型设计和面积控制贴近市场，以小户型为主近期推出楼盘的户型设计在功能分区和布局上都有很大提高，推出的户型面积控制也比较好： n 以投资户和一次置业者为目标客户的楼盘户型设计偏重于单间和一室户，设计十分紧凑，套内面积一般控制在27到45平米左右。例如：作为重庆高校的集居地（陈家湾地区、重庆大学沿线劳动路一带的楼盘，如时代菁英、跨越新天地、学府大厦等），向学生出租房屋是该区域投资性质购房者的主要目的之一。天星桥转盘的升伟新天地一期以投资户和一次置业者为主要目标人群。n 作为居住小区的楼盘（如：光华阳光水城）在户型上偏重于套内面积在50到70的小两房和套内面积在80到100小三房。5、 低密度、高品质产品是该区域的市场机会点n 该区域的住宅物业的产品形态以高层和小高层为主，缺乏花园洋房、别墅等高档次的物业形态，是该区域的市场空白点。n 旺销中的美茵河谷邻近该区，从调查中发现该盘较大一部分客户来自于沙坪坝区，可以看出，高档次的楼盘在该区域具有很大的潜力。n 现有楼盘的规模都相对较小，最大的在 250亩左右，楼盘规模在一定程度上限制了楼盘整体品质。n 该区域的市场购买力较强。三、 沙区房地产需求及销售分析沙区中高档项目销售分析表项目名称销售价格销售率目标客户备注天骄年华建面均价2500元/平米开始销售遇到较大障碍，随着现房的呈现和凤天路的成熟，销售开始转好。目前已基本销售完毕。沙区政府、中产阶级一族。位于沙区南部新城凤天路，主要户型为三房、四房大户型为主。学林雅园建面均价2600元/平米一、二、三期销售均相当好，在一年半左右时间销售完毕。周围重大、西政及一中等的教师为主。位于重大A区旁边，户型主要以错跃结合的三房、四房大户型为主。凤天锦园套内2700元/平米目前一期销售4个月，约80%以上，二期未开盘。沙区政府、中产阶级一族。位于沙区南部新城凤天路，户型多样。华宇广场建面3200元/平米一期、二期销售相当好，已售完。投资户、中产阶级一族。位于沙区最中心地段，三峡广场步行街旁。光华阳光水城套内2700元/平米项目一期销售状况良好，面积较小的一室、两室已基本销售完毕，三室销售相对较缓。重大、西政及一中等的教师及沙区年轻一代。位于杨公桥旁边，处于重大A区、西政之间，户型多样。百年世家套内均价2700元/平米项目一期基本销售完成，剩余部分套内在76平米以上面积较大的三房和四房户型。重大、西政及一中等的教师及沙区年轻一代。重大A区旁边。华宇金沙港湾套内均价3200元/平米一期已销售98%。比较讲究江景的中产阶级一族。沙坪坝天星桥转盘往天梨路方向300米.升伟新天地套内均价2800元/平米项目一期以小户型为主，销售良好项目周围的客户、沙区生意人、政府、事业单位等一族。位于沙区天星桥，以中小户型为主。可以看出，目前沙区中高档项目销售均良好，其主要目标客户为学校的教育工作者和政府相关单位职工及私企业主等群体，其对居住的需求比较讲究地段和环境等方面。四、 相关市政配套建设对项目的发展影响本项目相关市政配套建设图附后（略）梨树湾隧道：目前已经开工建设，它的动工拉开渝遂高速公路沙区段建设的序幕。沙区政府将总投资10亿元着力打造梨树湾隧道和渝遂高速公路沙区段，让沙区的东、西部交通更加便捷。渝遂高速公路：沙坪坝段全长22公里，双向四车道，起于沙区高滩岩，经梨树湾、西永、土主，止于青木关，并与土主的集装箱中心站相接，2007年将实现全线通车。另外，在这条高速公路附近约1公里处将修建一昨全长3800米的梨树湾隧道，起于扬家沟，止于西永，将于2007年7月完工。此外，在西永、土主、青木关还将分别修建立交桥配合往来车辆在此分流。据沙区重点公路指挥部有关人士透露，一年半之后，梨树湾隧道就能全线通车了。梨树湾隧道与渝遂高速公路两个项目完工后将拉近沙区东部老城和西部新城的距离，并促进西部大学城以及物流园的开发。目前，两地通行约需1个小时车程，但项目建成后仅10分钟就能到达，并对沙区交通有很大的改善。渝遂高速公路的通车，将使本项目到达沙坪坝西区各镇与大学园区的交通较为便捷，从而加强项目的辐射能力。“梨树湾温泉”：坐落于重庆市沙坪坝区。该温泉依偎在著名的歌乐山脚下，周边自然风光秀美，地理位置优越。开发区内现有国道319线南北贯通，西有梨树湾火车站，交通运输十分便捷，距沙区中心区约2公里。经探测发现，该温泉是迄今为止重庆市主城区最大的温泉，极具开发价值。梨树湾温泉建设规模及内容:项目规划用地约2000亩，功能主要是集旅游度假、休闲、健身保健及高品质住宅为一体的综合旅游开发项目。温泉于2002年11月开采成功，钻探深度1718米，日出水量达5000立方米，水温55度。经水值检测，该温泉矿物质含量丰富，属碳酸型热矿水，极具保健和治疗价值，具有极大的社会效益和经济效益。目前，业主正在寻找有实力的开发商，把温泉周边2000亩左右的土地用来作整体开发建设。其中，温泉周边1108亩土地已作出了详规，地热资源和土地均可整体转让。项目正在办理前期各项手续。沙区政府承诺，将一如既往地为国内外投资商在土地资源、政策优惠等方面提供全方位、高品质及持续的优质服务。“梨树湾温泉”的开发，将有可能使其周围区域成为沙区下一阶段郊区开发的中心，其对本项目的重大影响在于可能成为本项目日后的重要竞争对手，但从目前来看，其开发的速度将慢于本项目。站西路：起点与火车北站站东路相接，终点梨树湾，全长1.8公里，宽32米，双向四车道，投资2.8亿。将缓解沙区中心片区交通紧张状况，与渝碚路平行，缓解渝碚路压力。站西路的通车，将使梨树湾与沙区中心的交通更为便捷，从而促进梨树湾区域郊区房地产的开发。同时，其对本项目直接影响不大。大学园区：位于虎溪和陈家桥，包括整个虎溪镇和陈家桥一部份，共占地21平方公里。在2004年3月底前，以虎溪镇为中心的首期10平方公里的西部大学园区将完成控制性规划和建设性详细规划，5月全面启动基础设施建设。预计在2005年内，西部大学园要完成首期建设，到2020年以前，大学园要达到30平方公里的规模。大学城穿渝遂高速公路中梁山隧道（今年开工）达沙区三角碑，直线距离仅9公里，至上清寺、菜园坝、江北机场等重要港口不足30分钟。园区规划总人口22万，面积20平方公里。分三期建设，2015年全工程竣工。目前，重庆大学已与沙区政府签订用地协议。重庆师范学院、重庆七中、树人小学等也表示出入驻意向。大学城的开发，将成为沙区的另一个教育重地，大量的教师与学生将外迁，这在客观上对本项目不利。212国道：从沙坪坝中心到井口的212国道，将被拓宽改造为双向六车道，沙坪坝区井口隧道通车和212国道沙坪坝至井口道路改造完毕后，现校区与新校区的距离约30公里，大约行车25分钟左右。渝合高速公路国道是212线在重庆境内的一段，它起于渝北区的余家湾，在此接渝长高速公路，止于合川的涪江二桥，全长58.8公里，设计路基宽24.5米，行车速度80公里/小时，总投资31亿元，沿途有3座嘉陵江跨江大桥、五座隧道，目前已通车。渝合高速公路大大缩短市区到北碚、合川的行车时间，从市区沿高速公路到北碚只需 15分钟走老212国道需1小时，合川40分钟走老212国道需2小时。同时，从沙坪坝中心到井口的212国道，将被拓宽改造为双向六车道。212国道的拓宽，将改善本项目沙区中心至烈士墓段道路的交通，这对本项目十分有益，同时，也将使沙区中心至北部区域的交通更为完善，有利于增强项目对北部郊区的辐射力。第四章 低密度市场调研分析一、 重庆低密度市场发展及现状重庆市低密度住宅的判定基本有两个标准，一是指建筑密度低于20%的住宅类型，二是指容积率低于1.2的住宅类型。基本上，在目前市场，只要满足其中一个要求，即可称为低密度住宅。目前重庆市场上低密度住宅的主要类型可以分为以下两类：一是花园洋房，其基本在4-5层，容积率在1-1.2左右；二是别墅，包括叠加、联排、独栋等，其中叠加别墅容积率在0.8以上，联排、独栋别墅容积率在0.8以下。重庆市的低密度住宅发展主要在2002年开始，其以龙湖香樟林、竞地溯源居、天骄美茵河谷、金科天籁城等为代表，销售进度均较为乐观，低密度住宅成为近一年内重庆房地产突出的亮点。其旺销的原因大致如下：其一，按照正常规律，510年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年是一个换房、也就是住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在2002年年底到2003年相继推出的溯源居、金砂水岸、美茵河谷、天籁城等作为这两类物业的代表，在中高端市场上占据了很大的市场份额。但是这有可能仅仅是一个开始，在未来35年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。目前从区域的角度而言，重庆市的低密度住宅基本以下几大重要板块：一是北部新区板块，其目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、鲁能星城、比华利、水木清华、清河湾、天籁城、水晶郦城、枫林秀水、佰富高尔夫别墅等。二是沙坪坝板块，主要项目有水天花园、翡翠湖、美茵河谷等。三是南岸板块，主要项目有学府大道69号、天池林海、溯源居、高山流水、融桥半岛等。二、 可比楼盘市场调查表（一） 渝北板块项目名称地址规模产品特点户型面积套内单价销售率龙湖蓝湖郡北部新区金开大道与金山大道交界处1600亩，一期占地408亩，容积率0.8，总套数772套,联排743套，独立29套，（1）联排别墅为主，湖边有少量独立别墅，为经济型别墅。（2）130亩的蓝湖与200亩的体育中心为项目主要景观与配套。（3）一期总价以80100万为主。联排210290平米独立400平米约4800元样板间已推出未销售（2004.5-6开盘）棕榈泉国际花园北部新区金开大道1200亩，总规模80万方。容积率约为1。一期200亩。（1）联排经济型别墅、多层为主。（2）约150亩的青年水库和茶坪水库两大湖泊为外部主要资源，规划为300亩的公园。（3）美式风格住宅设计。（4）在社区内建立从幼儿园到高中的美式学校，并与国际接轨，可直升国外大学。花园洋房120-180平米，别墅220-320平米为主约4000元未销售（2004.4-5开盘）佰富高尔夫别墅渝北区石马河2500亩 ，容积率0.28，共178套，一期29幢（1）独栋别墅为主。（2）重庆市首家高尔夫别墅，高尔夫球场为27洞。670-1000平米约10000元未销售（2004.4-5开盘）鲁能星城五里店五童路1986亩，容积率1.77首期开发面积200亩，建筑面积24万方，其中住宅19万方。（1）多层、小高层为主。（2）依靠4000亩的生态公园，打造CBD亲水生活保护区。65-250平米约3000元未销售（2004.4-5开盘）大川水岸江北石马河1000亩，容积率1.0，建筑面积70万平方米（1）联排别墅、花园洋房为主。（2）嘉陵江江景和约20亩的生态公园为主要外部资源。（3）紧邻外环石马河出口，交通方便，离沙坪坝主城区较近。花园洋房107-124平米；联排别墅290-380平米花园洋房3300元/平米，联排别墅4500元/平米未销售（2004.3）天籁城紫园渝北高新区新牌坊200亩，容积率1.2（1）3+1、4+1花园洋房。（2）退台、大露台设计。（3）立面清新，具有较强的亲和力。120196平米3800元/平米未销售（2004.3）天籁城中华坊渝北高新区新牌坊300亩，一期100多亩，约68套。（1）中国独院民居风格的联排别墅。（2）青砖白瓦、前庭后园。220-280平米4500元/平米余约20栋比华利北部新区人和立交桥东南300亩，容积率0.35，建筑面积7万平方米（1）纯独栋顶尖别墅。（2）户型功能定位较好，设独立家庭厅、电梯等，顶层为全主人房。（3）外部环境较差，但交通较为方便。250-400平米10000元/平米一期已售约70栋水木清华渝北回兴宝圣湖300亩,容积率1.4（1）联排别墅、多层为主（2）以宝圣湖为主要外部水景资源130230平米2200-3500元/平米一期售完。枫林秀水渝北区人和镇北部新区高新园132亩，容积率1.57建筑面积13.9万平方米（1）联排别墅、花园洋房为主。（2）项目整体规模较小，无外部资源可以利用。158300平米花园洋房4000元/平米，别墅5000元/平米花园洋房98%，别墅未销售。青河湾渝北国家级农业园区1200亩（1）少量独栋别墅、以叠加别墅为主。（2）以宽约8亩的青河为主要外部资源。独立300平米以上，联排250-300平米花园洋房4000元/平米，别墅4800元/平米未销售（2004.4-5开盘）（二） 沙坪坝、九龙坡板块项目名称地址规模产品特点户型面积套内单价销售率水天花园北碚同兴镇550亩，容积率1.47，建筑面积17万方。（1）以多层花园洋房为主。（2）临500亩翡翠湖。110200平米2000元/平米100%中安翡翠湖北碚童家溪1500亩一期建面5万方（1）以独栋、联排别墅为主。（2）临500亩翡翠湖。200-400平米4500-7000元/平米不详海兰云天纯水岸白市驿200亩，容积率0.32，建筑面积44566m（1）独栋、联排别墅为主。（2）以海兰湖为主要外部资源。117-249平米3500元/平米前期推出20栋已售完。美茵河谷九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区1000亩，容积率约为1。（1）花园洋房、联排别墅为主。（2）以美茵湖、生态公园为主要外部资源。（3）德式风情小镇。花园洋房100-180平米3400元/平米其推出联排别墅、花园洋房已基本售完； （三） 南岸板块项目名称地址规模产品特点户型面积套内单价销售率学府大道69号南岸学府大道重庆交通学院总共1000亩，一期240亩，容积率1.12，建筑18万方。（1）多层、联排别墅为主。（2）退台式山地住宅。多层73157平米，联排258平米。2300元/平米，联排别墅4500元/平米。未销售（2004.3开盘）天池林海南岸南山300亩，容积率0.7，建筑面积12万方。（1）联排别墅为主。（2）山地住宅。210250平米联排别墅4500元/平米。未销售（下半年开盘）溯源居南岸南城大道南湖路上150亩，容积率1.1，建筑面积11万方。（1）3+1，4+1花园洋房。（2）退台、大露台设计。110170平米3400元/平米95%融侨半岛南岸铜元局明佳路33号3000亩，B区建筑面积11万方，容积率1.36。（1）B1（一期）、B2（二期）区为花园洋房，B3（三期）区为高层。（2）临长江、全内置社区，社区酒店、教育、生活配套齐全。（3）地下温泉。80150平米一期3000元/平米，二其3200元/平米，三期3000元/平米。B1、B2区已基本售完，B3区开盘已售40%（四） 现有别墅项目的档次划分由于本项目0.6容积率的限制，本项目的主要竞争对手为低密度住宅类中的别墅产品，通过对以上调查项目的分析，目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：第一档，顶级别墅，总价在260万以上，单价在7000元/平方米以上的独立别墅：如：香樟林独立别墅，比华利别墅，翡翠湖独立别墅、佰富高尔夫别墅。该部份别墅市场有效需求成长有限，但销售情况不错。第二档，高级别墅，总面积总价在180-260万，单价在于5500-7000元/平方米的独立别墅或联排别墅，此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如：早期帝景名苑的双拼别墅、翡翠湖部分别墅。第三档，中高档别墅，总价在120-180万，单价在4500-5500元/平方米，此档项目注重项目自身环境的营造，总量需求较大，这从香樟林与帝景名苑的联排别墅销售情况可得验证。目前，大川水岸、翡翠湖、蓝湖郡、天池林海等联排别墅都属于此类别墅。第四档，经济型别墅，单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园等。通过对别墅外部资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又主要可分为以下部分：一是湖景别墅。项目依湖而建，以中大型天然湖泊作为项目主要自然资源。如龙湖的香樟林别墅、蓝湖郡、翡翠湖、海兰云天纯水岸、美茵河谷等。二是江景别墅。主要以观长江、嘉陵江为项目的主要资源。如早期的帝景名苑、目前的大川水岸等。三是山地别墅。主要以山景为项目的主要外部资源，如天池林海、学府大道69号及本项目等。四是高尔夫别墅。主要依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅和保利集团北部新区项目。五是无外景别墅。主要有比华利、金科中华坊，以依靠产品自身的规划设计差异化优势等取胜。（五）别墅的主要目标客户分析别墅作为居住的终极产品，目前，在重庆市，其目标客户根据别墅档次的不同，主要分为以下类层次：客户分析联排别墅独立别墅客户层次新兴中产阶级重庆市顶级富豪客户职业私营企业主，国营单位、机关高层，外资企业高级主管中大型私营企业主，国营单位、机关高层，外资企业主客户身价家产在500万-800万1000万以上客户年收入年收入在100万-200万200万以上客户置业心理追求尊贵的身份，居住的舒适性追求至尊身份，居住的高级享受客户来源范围85%来自主城区，15%来自郊区或外省。85%来自主城区，15%来自郊区或外省。备注以金科中华坊为例。以比华利为例。（六）别墅市场的几个特点一是经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有蓝湖郡、青河湾、大川水岸、中华坊等，这类别墅主要以联排形式出现，独立别墅很少，其建筑面积主要在200至300平米之间，总价以80至120万为主，介于独立别墅与花园洋房之间，经济型别墅将是2004年重庆别墅市场供应的主角。二是别墅产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品的综合质数取胜。重庆市早期的别墅，基本规模较小，无内部环境与配套可言，主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑，产品自身的规划与功能定位缺乏品质，如玫瑰山庄、香格里拉别墅等。进入2002年以来，以龙湖香樟林别墅为代表、重庆市别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前，重庆市以龙湖蓝湖郡、恒云青河湾、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出，整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，比华利以和记黄浦的牌子与户型大气独特的功能设计打造豪宅，充分说明市场的成熟和产品开始向规模、综合质数取胜发展。三是高尔夫球场开始成为重庆市顶级别墅的重要砝码。目前，重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅与即将开发的保利集团3000亩项目。同时，据悉，还有5家公司申请开发高尔夫球场。可以预见，号称贵族运动的高尔夫，将是目前至下一阶段，重庆市顶级别墅的重要砝码。重庆金子塔尖的贵族们，在习惯了山水熏陶以后，自然将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫。四北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持，北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、中体奥园、保利、联想盈科等八家开发商将共舞北部新区，总体量超过600万方，估计在以后5年内推出。三、 典型可比板块对比分析重庆市低密度住宅与城市的发展息息相关，重庆市是典型的组团式的城市结构，这使城市区域中心发展起来以后，以区域中心为中心点的郊区化得到迅速发展，低密度住宅正成为郊区化的主流。在目前，重庆市的低密度住宅可以分为三大主要板块：一是受政府“东移北上”战略影响的北部新区板块；二是以教育著称的沙坪坝板块（包括九龙坡）；三是提出“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的南岸板块。三大板块对比分析表：对比指标北部新区板块沙坪坝、九龙坡板块南岸板块板块的地理环境地势平坦广阔、交通、市政配套已同步完成。周边多山，地块小而凌乱，交通正在解决之中。周边多山，交通已基本解决，新开发茶园新区为发展重点。板块的主要项目大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、鲁能星城、比华利、水木清华、清河湾、天籁城、枫林秀水、佰富高尔夫别墅水天花园、翡翠湖、美茵河谷学府大道69号、天池林海、溯源居、高山流水、融桥半岛板块的产品的主要特征（1）包含了顶尖别墅、联排、花园洋房与高层低密度等各类产品形态。（2）项目规模1000亩以上为主，配套完善并各有优势。（3）基本以水景资源、高尔夫球场等为外部资源重要支撑，提升项目品质。（1）翡翠湖以独栋和联排别墅为主，美茵河谷以花园洋房为主，有部分联排，水天花园以多层花园住宅为主。（2）以湖景为主要外部资源景观。（3）项目规模1000亩以上，内部配套完善。（1）联排、花园洋房为主。（2）项目规模基本在700亩以上。（3）以坡地住宅为主，景观资源以山景、江景为主。板块的辐射能力全市，包括郊区沙坪坝、九龙坡区域为主以南岸、渝中、九龙坡区为主综合评价北部新区板块为目前重庆市低密度住宅最为火暴的区域，其开发项目存在数量多，规模大，景观资源丰富，产品形态多样的特征。受区域地理环境的限制，目前，此板块低密度住宅数量相当少，销售均较好，但受外环线的畅通与收费的取消，区域的高端客户受北部新区项目的分流较大。此板块低密度项目不多，但各项目特点鲜明，在售项目均取得较好业绩。但南滨路大规模江景房的开发，将分流较大部分中高端客户。四、 典型可比楼盘个案分析比较指标天池林海比华利翡翠湖大川水岸本项目地块规模、地势、位置400亩，一期200亩，容积率0.8。位于南山黄桷垭。300亩，容积率0.5。地势较为平坦，位于外环人和