商住楼项目建议书.doc

第一章项目概述 1.1项目名称 XXXX商住楼项目1.2拟建地点 XX市XX工业园区 1.3建设性质 新建1.4承办单位 承办单位：XX房地产开发有限公司项目法人： 1.5项目单位概况XXXX房地产开发有限公司是由XX市工商局批准成立的一家房地产开发企业，公司注册资金800万元。该公司由XXXX天然食品有限责任公司出资640万元，占80%股份；郭潼生先生出资160万元，占20%股份合资成立。XXXX天然食品有限责任公司始建于2000年12月，注册资金1200万元，公司已经形成年产10000吨枣汁饮料，3000吨脱水食品，3000吨苹果醋及5000吨乳酸饮料的生产规模。XXXX房地产开发有限公司是依托XXXX天然食品有限责任公司组建而成，具有雄厚的资本实力和深厚的文化底蕴。XXXX房地产开发有限公司现有员工15人，其中技术人员11人，该公司始终坚持以“市场为导向、开发为重点、经营为龙头、质量为根本”的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，仅仅围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品味的生活环境为目的。1.6项目建设规模及内容 该项目建设用地面积33110平方米（约合49.76亩），项目总建筑面积约11.55万平方米，首层建筑面积7940平方米，地上建筑面积约9.25万平方米，地下建筑面积约2.3万平方米，住宅面积8.25万平方米，商业建筑面积约1万，容积率2.79，建筑密度23.8%，绿化率36%。其中90以下户型约550套，建筑面积约4.84万平方米，占住宅建筑面积约71.3%，90平方米以上户型约221套，建筑面积约3.36万平方米，占住宅建筑面积约28.7%，户型分为两室两厅、两室一厅、三室两厅。1.7资估算及资金筹措 （1）项目估算总投资20000万元人民币。（2）资金筹措：建设资金业主自筹20000万元。1.8建设工期 项目分两个工期开工建设。一期计划从2015年3月28日到2016年6月底建成并投入使用，二期从2016年6月到2017年6月底建成并投入使用。 第二章项目建设背景2.1项目背景房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，第一，房地产业关系人们的安居条件。安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程正是房地产大发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。XX市XX房地产开发项目是在原XXXX天然食品有限责任公司用地基础上准备开工建设的 ，XXXX天然食品有限责任公司依据XX市“退二进三”文件精神，将厂址迁至XX市城东产业聚集区。该项目的建设，符合XX市城市总体规划，是城市发展的需要。2.2政策法律依据2.2.1灵退组【2014】1号文件；2.2.2符合XX市城市总体规划；2.2.3符合XX市北区城市总体规划； 2.2.4符合XX市国民经济和社会发展“十二五”规划； 2.2.5符合城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 2.2.6符合XX市城市房地产开发经营管理条例 ；2.2.7符合城市居住区公共服务设施设置规定； 2.2.8符合住宅设计规范；2.2.9符合住宅建筑设计标准； 2.3全国房地产市场发展现状 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房供应将有所增加。 该项目的提出既符合国家房地产开发的相关政策，又适应了当今房地产业的发展趋势，并且对当地居民生活品质的提升有着积极的促进作用。 第三章项目建设的必要性3.1是提高人们生活水平、关系人们安居乐业的基本保障。 促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障。因此，该项目的建设对提高当地居民居住条件有着积极的促进作用。3.2是国民经济发展的重要支柱。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是XX市经济发展的需要。 3.3是解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，房地产投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。3.4是城市建设发展的需要截止目前，全市总人口控制74.6万人，城镇驻镇人口达到27万人左右，全市城镇化水平达到36.2%左右。到2020年，全市总人口控制在88万人以内，城镇驻镇人口达到48万人左右，全市城镇化水平达到55%左右。中心城市(含焦村、川口)人口规模达到30万人左右。该项目的建设是XX市城市发展的需求。3.5是执行市委、市政府“退二进三”文件精神的需要根据XX市XX工业园区实施“退二进三”工作意见，XX天然食品有限责任公司在园区的厂址符合文件要求，应迁至XX市城东产业聚集区，该项目是在原XX天然食品有限责任公司厂址内建设的，该项目的建设是执行市委、市政府“退二进三”文件精神的需要。 第四章 项目规划建设方案4.1项目建设内容XX市XX房地产开发项目建设内容为高、中层住宅楼、商铺及配套设施等。4.2项目初步规划设计方案4.2.1规划建设用地面积：33110平方米。4.2.2总建筑面积：92539.14平方米。4.2.5居住总人口： 约2500人。4.2.6居住总户数： 约 771 户。4.2.7建筑层数：高层18层，小高层9层,商业街3层。4.2.8绿化率： 44。4.3项目规划设计特色4.3.1规划设计在规划设计上通过招、投标形式确定设计单位开展该项目建筑、景观、人文等规划设计工作。力求吸收当今先进的建筑艺术，欧美园林风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代商、住楼的各项使用要求，同时适合周边总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。4.3.2设施、设备、材料该项目建设将充分引入先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施、材料。4.3.3绿化该项目力求在项目区域内建设大面积生态景观、园林设施，为入住XX的客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。 第五章 项目建设条件5.1项目建设地条件5.1.1XX市自然概况项目区位于XX市城区北2公里处，XX市位于河南省西部，南依小秦岭、崤山，同陕西省洛南县，河南省卢氏县、洛宁县接壤；北临黄河与山西省芮城县、平陆县隔河相望；东与河南省陕县毗连；西与陕西省潼关县为邻。地理坐标为东经11021181111135和北纬340710344421之间，东西长76.4公里，南北宽68.7公里，总面积为3011平方公里。XX市共辖10镇5乡2个城区管委会，下设440个村，21个居民委员会；总户数214974户，总人口738425人。5.1.2气象XX市气候属暖温带大陆性季风性气候,冬季干而冷,夏季热而多雨.主要气候条件如下:年平均气温 13.2最高气温 26.7最低气温 -0.7极端最高气温 43.2极端最低气温 -16.5年平均降水量 650mm最大冻土深度 0.5mm5.1.3工程地质条件一、地质情况:参照就近建筑物地质报告，在勘探深度范围内场区地层主要由第四纪全新世Q4、晚更新世Q3、冲积成因类型的黄土状粉土、黄土状粉质四纪全新世Q4、晚更新世Q3、冲积成因类型的黄土状粉土、黄土状粉质粘土层构成，从上至下分别为：素填土和耕土：地表层土，褐黄色，层厚0.40-1.0m;黄土状粉土：新近堆积黄土，黄褐色，该层土以坚硬状态为主，稍湿，稍密；属中压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为1.106.40m;黄土状粉土:褐黄色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属中低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为5.808.20m;黄土状粉土：该层土以坚硬状态为主，稍湿，稍密；属中压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为2.204.20m;黄土状粉土:黄褐色至红褐色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为1.502.00m;黄土状粉土:褐黄色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属中低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为5.808.20m;二、 地下水:在勘探深度范围内无地下水,不考虑对基础混凝土的侵蚀性。三、地震烈度:根据中国地震烈度区划图划分，XX市为七度地震烈度区。说明:具体建筑设计应按照公共建筑安全、抗震、通畅及服务功能，严格按照地质报告做好安全系数。5.2地理条件 该项目位于XX市XX工业园区振兴路中段，西边开元大道直通三仙鹤，南边XX路贯穿几条主要干道，北边直通连霍高速，出行方便。地理位置条件非常优越。5.3市政条件该项目目前市政条件满足，周围已经建成整片上规模街区，所需的水、电、通讯、网络、道路交通等设施较为完善。 第六章 选址及配套条件6.1项目建设选址 该项目位于 XX市XX工业园区振兴路中段，占地49.76亩，交通便利，符合项目建设要求。6.2项目建设条件6.2.1城镇规划及社会环境条件厂址位于XX北区，符合XX市北区国民经济和社会发展十二五规划。6.2.2交通条件 该项目位于 XX市XX工业园区振兴路中段，距高速公路出口10公里处，地势平坦，交通便利。6.2.3供排水上水管道接入市自来水供水网。按照用水量和地势要求，建设加压泵站。生活用水集中处理，达到排放水标准后，进入城市排水管网。6.2.4供电电源由市政供电引入楼内,供电电压380/220V。照明安装容量按单位面积容量计算，设备用电容量按实际使用估算。6.2.5通讯程控电话：通讯可选择使用XX市联通公司、电信公司的程控电话网络，可满足通讯需要。移动通讯：XX市联通公司、电信公司、移动公司可满足项目移动通讯要求。6.2.6建筑材料及运输条件该项目工程所需要的建材如：钢材、木材等从XX市建材市场供应采购。水泥、砖、砂、石、混凝土等均可就近采购，通过汽运运输，道路畅通。 第七章 环境保护项目的环境保护按中华人民共和国环境保护法、建设项目环境保护设计规定等有关法律、法令和规定，采取必要的治理措施保护环境。该项目作为公共设施，将严格按照国家的环境标准执行。 7.1设 计 依 据 7.1.2中华人民共和国水污染防治法 7.1.3固体废物污染环境防治法 7.1.4环境噪声污染防治法 7.1.5污水综合排放标准7.1.6城市区域环境噪声标准 7.2设 计 原 则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。 7.3项 目 环 境 影 响XX市XX房地产开发项目，建成使用时的业务活动对环境的影响主要可归纳为以下几方面。 7.3.1水环境的影响生活污水主要由居民日常生活时所产生。 7.3.2噪声的影响噪声多来源于楼外环境，如周边道路带来的交通噪声。 7.3.3固体废弃物对环境影响固体废弃物主要为生活垃圾。 7.4环境保护措施 7.4.1施工期环境保护措施 7.4.1.1施工期噪声防治措施施工单位严格执行建筑施工场界噪声限值标准（GB1252390）的规定。 7.4.1.2施工期空气污染防治措施加强对施工场地进行洒水，有效防止扬尘。 7.4.2正常生活期环境保护措施 7.4.2.1废水治理措施生活污水中粪便污水经化粪池处理由排水管道排至城市污水管网。 7.4.2.2噪音治理措施当周边道路交通噪音过大时，应采取有效隔音措施，如楼房墙体采用隔音建筑材料。 7.4.2.3固体废弃物治理措施本项目固体废弃物主要为生活垃圾。设置专用分类垃圾桶，设专人对小区内生活垃圾进行清扫，及时清运，应统一收集后，按市政有关部门要求排放。 7.5 环境影响评价结论项目因建设和日常生活产生的污染，将根据各种污染源及污染物的不同特点，采取相应的防范和治理措施，在达到国家有关的环保标准后再行排放。严格执行相关措施，项目不会对周边土壤环境、水环境、大气环境以及正常的使用造成不利的影响，在环保方面是可行的。 第八章节 能 8.1建筑节能设计 8.1.1选择合理的建筑朝向和窗墙面积比。 8.1.2本建筑外窗采用国家建筑标准设计塑钢窗中空玻璃。 8.1.3围护结构：屋面采用刚性保温屋面，外墙采用国家建筑标准设计外墙外保温建筑构造。8.1.4建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，以减少通风、空调的能耗。8.2采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象。8.3水电均应安装计量装置。 第九章劳动安全卫生及消防9.1安全9.1.1防触电：建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，配线穿管以及电器安装支架等均接作零保护，插座回路应设专用接地线。9.1.2防雷：小区内设置完整的防雷保护装置。电气系统设计中确保电气设备等保护接地系统的可靠性。9.1.3小区建成后应严格安全管理，建立健全各项安全制度，采取行之有效的安全防范措施。9.2卫生 9.2.1施工人员应注重施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。9.2.2加强绿化、净化空气、美化环境。9.2.3项目建成后，应加强环境卫生管理，做到区内洁净、美观，符合国家卫生环境标准。9.3消防 9.3.1根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路连通。9.3.2结合总平面布局，道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，按照消防规定设立足够的消防栓，满足消防要求。9.3.3按照国家防火规范，划分若干防火区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口。 9.3.4合理设置建筑灭火器。 第十章 管 理为了迎接我国房地产业技术、服务、管理升级的挑战，该项目将通过不断完善企业法人治理结构，建立现代企业管理制度，把该单位建设成为“机构精简、权责明确、流程简化、人员精干、运营高效”的经营管理效能性单位，形成可持续发展的制度性竞争力，为项目建设发展提供持续的动力。本项目在总经理为首的经营管理班子的领导下，不断完善各项经营管理制度，提高决策的科学性、规范性和可执行性。项目组织机构设置总体原则为目标明确、权责分明、分工协作、统一协调、监管分离、幅度合理、扁平化的精简高效原则。 XXXX房地产开发有限公司最高权力机构为董事会，设董事长一名。下设总经理全面管理该项目的实施。总经理领导财务总监、工程总监、销售总监、综合部副总等四人，财务总监负责管理财务部工作；工程总监负责管理工程部和预算部工作；销售总监负责管理销售部和策划部工作；综合部副总负责办公室和材料、保安、后勤等工作。 第十一章 项目管理与实施进度11.1项目管理 本项目承办单位为XXXX房地产开发有限公司，直接对项目建设负责，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。11.1.1实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。11.1.2建立项目品质监控体系。项目品质主要包括设计品质和工程质量。工程质量的控制可以通过招标挑选有实力的施工单位，同时委托监理公司、质量监督站进行质量监控。11.1.3实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。11.1.4建立完善的合同管理体系。在项目建设实施过程中，项目单位应与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货商等通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设。项目单位通过合同对各单位进行监控，以保证项目按时完成。11.1.5严格项目资金管理，对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2项目实施进度XX市XX房地产开发项目总占地49.76亩，总建筑面积92539.14万平方米，9-18层双气电梯洋房，87-280户型，1300独墅水系景观，1万独立商街。总投资20000万元。项目建设期为2.5年，分两个工期建设，8号、9号、10号、11号、12号、13号居民住宅楼及商业、物业用房为一期建设，总建筑面积68910，其余为二期投资建设。其中，一期计划从2014年12月到2016年6月底建成并投入使用，二期从2016年6月到2017年6月底建成并投入使用。 第十二章 投资估算与资金筹措 12.1 编 制 依 据 12.1.1建设项目经济评价方法与参数； 12.1.2河南省建筑工程预算定额； 12.1.3河南省建筑工程费用定额； 12.1.4地方材料价格。 12.2 主要参数 14.2.1项目管理费按财政部颁发的财建2002394号财政部关于印发的通知计算； 14.2.2项目设计费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定计算； 14.2.3项目勘察费按设计费的0.6%计算； 14.2.4工程招标代理服务费参照计价格20021980号文计取； 14.2.5工程监理费按河南省价(收)字1996第043文计取； 14.2.6基本预备费以工程费用和工程建设其他费用之和的2%计取；涨价预备费按工程费用的1%计。 12.3 投资估算该项目投资估算范围包括工程费用、项目管理费、监理费、堪察设计费、招标代理服务费、预备费等。具体如下：一、建筑工程费用 16189万元（1）12栋住宅楼费用：812391700元/=13811万元（2）独墅水系景观费用：1300600元/=78万元（3）独立商铺费用：100001700元/=1700万元（4）道路硬化费用：230万元（5）大门及辅助设施费用：250万元（6）绿化费用：120万元二、土地变更转让费 2902万元三、工程建设其它费用 369万元（1）项目管理费 120万元（2）堪察设计费 70万元（3）招标代理服务费 20万元（4）监理费 159万元四、预备费 540万元（1）基本预备费 370万元（2）涨价预备费 170万元 12.3资金筹措本项目总投资20000万元。建设资金业主自筹14000万元，银行贷款6000万元。 第十三章 经济效益分析 13.1项目总投