荣成市丰荟房地产开发有限公司销售手册.doc

第一篇 丰荟房地产和石岛管理区简介一、荣成市丰荟房地产开发有限公司及开发项目1荣成市丰荟房地产开发有限公司荣成市丰荟房地产开发有限公司位于美丽的滨海城市威海荣成，公司成立于1998年，是专业从事地产开发的股份制民营企业，注册资本1800万元，拥有房地产开发三级资质。丰荟房地产立足威海，致力于旅游休闲度假房地产的开发，打造绿色环保节能精品住宅。丰荟房地产积极响应国家环保节能政策，在区域内率先采用了外墙保温、地暖、太阳能等新技术、新材料，不断优化设计，倡导全明健康居住空间，充分满足业主旅游、投资、度假的不同需求，树立了良好的企业形象。丰荟房地产坚持“创造完美亲海生活”的理念，已开发完成的小区有亲海花园、明珠花园、泊子花园、十里香河，正在开发海映山庄和甜蜜苑等项目，累计竣工面积30万m2，年销售额过亿元。先后荣获荣成市房地产开发先进单位、威海市诚信房地产开发企业等荣誉称号，2007年海映山庄项目被国家建设部、山东省建设厅评为威海首个“国家康居示范工程”。2丰荟房地产开发的项目（1）亲海花园：位于荣成市石岛湾省级旅游度假区（海映山庄西侧），紧邻石岛国际海水浴场和朝阳山森林公园，背山面海，环境绝佳。项目总建筑面积约15万m2，共1500多户，绿化率高达40%。周边市政配套成熟，生活设施齐全；社区中心园林、健身广场、老年活动中心等充分体现人文关怀；全封闭物业管理，完善的保安、保洁服务，使业主的居家环境舒适、优美、安静。建筑形式：多层普通住宅，于2006年年底全部交付使用。（2）明珠花园：坐落在荣成市石岛管理区宁津街道办事处北山脚下，规划建筑面积8万多m2，包括住宅、商业设施、临街门市房和明珠花园广场等。项目坐北朝南，依山望海，视野景观优美，周围配套齐全，幼儿园、小学、中学、邮政、电信、商场、市场、医院等公共设施一应俱全；户型方正实用，南北通透，一梯两户，是海滨旅游度假、休闲养生的理想寓所。建筑形式：多层普通住宅，于2008年6月30日全部交付使用。（3）十里香河：位于荣成市经济技术开发区悦湖路，总建筑面积2万多m2，为精装修住宅。南临湿地公园绿岛湖，东依十里河公园、荣成文体中心、海滨公园，自然环境优美。建筑形式：多层、小高层住宅，于2008年9月30日全部交付使用。（4）甜蜜苑：位于荣成市伟德西路与邹泰北街十字路口东，坐落在荣成新区核心（市府广场）和传统商业中心（步行街）的黄金结合点上，总建筑面积3万多。采用了外墙外保温、卫生间结构降板同层排水、太阳能、低温地板采暖、异形柱框架结构等新材料、新技术。建筑形式：多层普通住宅，于2009年6月30日全部交付使用。二、荣成市丰荟百合物业管理有限责任公司荣成市丰荟百合物业管理有限责任公司是荣成市丰荟房地产开发有限公司的全资子公司，成立于2003年，具有国家物业管理三级资质。公司拥有训练有素、经验丰富的专业技术队伍，规范健全的管理制度，完善的经营管理体系。百合物业设有公共秩序管理部、家政服务部、工程维修部、保洁部、行管部等机构，担负着亲海花园、明珠花园、十里香河等小区的物业管理工作，公司管理的“亲海花园小区”先后荣获“威海市物业管理优秀示范小区”、“山东省物业管理优秀示范小区”等荣誉称号。三、滨海港城石岛（参见附件1：石岛地图）石岛概况：石岛管理区位于威海东南部，隶属于荣成，三面环海，海岸线长达88.5公里，面积260平方公里，辖6个街道办，人口约20万。石岛山海相连，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，空气温润而不潮湿，是威海地区最适合人类居住的区域，更是海滨旅游度假、休闲养生的理想小城。石岛与韩国、日本隔海相望，拥有中国北方最大的渔港石岛渔港和国家一类对外开放港口石岛新港，已开通至韩国仁川、釜山及日本等地的航线，正在建设30万吨级的深水大港，将成为山东半岛的第三大港口，也将为石岛的发展带来前所未有的机遇。交通概况：（参见附件2：石岛位置图）石岛距韩国94海里、日本240海里，距离荣成25公里，距离威海80公里，距威海机场45公里，距烟台150公里，距离青岛300公里，距离济南550多公里。有青石、潍石、烟石、威石等高等级公路通往各大城市，新近规划的青烟威城际铁路将使石岛更好的融入“半岛（青岛、烟台、威海）一小时经济圈”，正在建设的荣乌高速（东起荣成，经威海、烟台、东营、天津、霸州、朔州、鄂尔多斯等城市，西至内蒙古乌海）将进一步密切石岛全国各地的联系。 威海、荣成、石岛汽车直达的城市：北京、上海、天津、南京、武汉、徐州、合肥、福州、太原等全国各大城市及山东省内所有地市。威海汽车站服务热线06315968742、5968743；荣成汽车站服务热7571149；石岛汽车站服务热线06317382618。威海火车直达的城市：济南、汉口、北京（天津）。威海火车站问事处电话06315928593。威海机场的航班：北京、上海、广州、哈尔滨、济南、太原、大连、首尔、釜山。威海机场问询电话 06318641172。威海港客运站客轮直达城市：大连、仁川。威海港客运站咨询电话06315233220。经济发展：石岛处于亚太经济圈西环带的重要位置，地理位置优越，经济发达，渔业、港口、造船、海洋食品、旅游业发展迅速。2005年石岛管理区成立后发展势头更加明显，2007年实现国民生产总值114亿元，是威海地区经济增长速度最快的地区之一，也是胶东地区最为富有的区域之一。投资24亿元的凤凰湖工程、总投资200亿元的石岛工业园全面启动，石岛正强势崛起，预计五年内GDP将超过200亿元。随着环渤黄海经济圈和山东半岛经济圈的加速发展，以及石岛工业园、神飞造船、鲁能风力发电、镆铘岛石化基地和30万吨级码头等一批重大项目的快速建设，石岛正逐步成为辐射带动威海南部发展的“强势龙头”、环黄渤海经济圈的“重要板块”和沟通东北亚地区经贸往来的“重要窗口”。气候环境：石岛属于典型的温带季风气候，年平均气温11.8，夏季平均气温20.8，冬季平均气温-0.4，夏无酷暑，最高气温一般不超过30；冬无严寒，最低气温不低于-10；降水充沛，气候温润而不潮湿，年降雨量可达到800-1200毫米。石岛空气洁净，系天然健康氧吧，负氧离子含量比普通城市高10-20倍，夏天，石岛是威海最凉爽的地方之一；冬天，石岛是威海最温暖的地方之一。石岛山青水秀，环境优美，景点众多。国家4A级风景名胜区赤山，位于石岛港西北，山海相连，方圆12.8平方公里，以“东方神山”、“佛教胜地”、“海岛民俗”、“森林公园”而著称。现有威海唯一的佛教寺院千年名刹法华院；世界独有的观音动感音乐喷泉广场极乐菩萨界；世界最大的锻铜神像、中国第一海神像赤山明神（大明圣境）；经典再现中国北方渔业民俗文化和胶东历史变迁的民俗博物馆荣成民俗馆；记述韩国民族英雄、海上贸易家张保皋生平壮举的张保皋传记馆；展现博大精深的佛教文化与日本高僧圆仁入唐求法经历的赤山禅院；山东省最大的自然奇石类展览馆雅石馆、玉雕馆等十大景观区，并与北方建立最早的妈祖庙天后宫、罕见的自然奇观仰天大佛、森林公园、海上乐园、海滨浴场、凤凰湖、花村、画村、渔村等连点成线，不仅容纳了佛、道、儒家文化的精髓，浓缩山海风光的极致，更是“山海景观游”、“宗教朝圣游”、“海岛民俗游”、“生态休闲游”的世外桃源；道教圣地九顶铁槎山，位于石岛以西的人和镇，九岭连绵，云雾缭绕，是道家全真教嵛山派的重要发祥地，被奉为嵛山派祖庭；国际海水浴场，滩平水阔、沙细浪柔，潮迹线150米之内，最深不足1.6米，是一处老少皆宜的天然海水浴场。民风民俗：石岛山水相依的海滨环境，铸就了石岛人豪爽大气、勤劳朴实、善良宽容、热情好客的性格，赋予了石岛醇厚的海洋文化。这里有“中华第一渔村”美誉的渔村大鱼岛；有“家家种草、户户养花”的花村车脚河；有“户户作画、人人习字”的画村牧云庵。另外，石岛民间的奇石收藏、剪纸艺术、根雕工艺等也源远流长，谷雨渔民节拜神祭海庄严肃穆，石岛大鼓震天撼地，惊心动魄美丽的滨海港城石岛，以其天赋绝佳的自然环境，宜人的气候，秀美的风光，丰富的海鲜，纯朴的民风，浓郁的民俗，正逐步成为旅游度假、休闲养生的胜地、最适合人类居住的滨海小城。第二篇 海映山庄项目简介一、“海映山庄”命名的原因海映山庄位于山东半岛最东端的威海石岛湾省级旅游度假区，北靠植被繁茂的朝阳山，南向美丽的黄海石岛湾。“海映”突出了项目面朝大海的特点，“山庄”则表明了项目位于朝阳山南麓坡地上，突出了其背靠青山的特点。将小区命名为“海映山庄”可以形象地表明其依山面海的特色。二、自然环境海映山庄位于石岛湾省级旅游度假区，北靠朝阳山，植被繁茂，生态环境良好；南向怀抱美丽的石岛湾，可观石岛湾山海丽景；东向是高档居住区和休闲度假区，有现代化的造船基地和以镆铘岛为核心的深水码头、能源基地，海域辽阔，环境优美；向西紧靠石岛湾学校，凤凰湖和国际海水浴场近在咫尺，是沐浴阳光、亲近大海的天然浴场。三、周边配套和交通概况 海映山庄项目周边超市、银行、医院、学校等生活配套设施成熟完善。交通：紧邻朝阳路、海景路、龙山路等城市主干道，交通便捷。奥孚中巴公交车（石岛市区开发区）途径小区，青石、烟石、威石和即将通车的荣乌高速，使小区与全国各地的联系更加便捷。购物：家家悦超市、长江糖酒超市、集贸市场、奥孚家俱城、永盛家电、众成电器。学校：紧邻石岛湾小学、石岛湾中学。医院：开发区保法医院、华侨医院、骨科医院。银行：中国农业银行、农村信用社。餐饮宾馆：石岛湾大酒店，桃园居大酒店、桃园民俗度假村、海映山庄公寓。四、建筑规划（参见附件3：海映山庄规划图、海映山庄鸟瞰图、海映山庄交通组织图）海映山庄由北京龙安华诚建筑设计有限公司规划设计，总用地面积15万，总建筑面积20万，容积率1.34，绿化率43.7，由40多栋楼组成，建筑形态有townhouse、多层、小高层、高层等，采用现代简约的建筑风格，大方美观。整个项目可分为海景住宅和商业步行街两部分。商业步行街位于小区的主入口朝阳路以北，是社区生活配套的重要组成部分，也是社区的泛会所，在满足周边和社区居民生活消费的同时也是社区休闲、娱乐和文化生活的重要空间，有餐饮、娱乐、精品店、商场、旅游用品商店等。广阔的沿街广场、园林绿化，不但是社区形象，也是石岛旅游度假区的城市形象。海景住宅由三部分组成。第一部分为商业以北的高层部分，东、南、西三个方向无遮挡，有良好的海景视野，采用了一梯四户的塔楼，三楼以上户户都有良好的海景；第二部分为中心景观组团，是海景住宅区的核心部分，以低密度的townhouse和低层住宅为主，充分利用原有的水景、树木，并保证了大面积的集中绿地，空间尺度舒适，环境幽雅，同时，还是周边其它组团的俯瞰景观；第三部分为A、B、C、D、E海景住宅组团（参见附件3），建筑形式为多层和小高层，均为人车分流，隐蔽停车，从而保证了组团有相对的集中绿地，安静舒适。海映山庄坚持环保、生态的理念，依山就势，保留了地块内原生态的树木、池塘，最大幅度避免原地貌的改变；所有住宅都为南北朝向，既符合北方的气候特征和居住习惯，又符合背山面海的环境；通过不同位置建筑高度、朝向的调整，保证了尽可能多的观海户型；为了保持与周边建筑的相对谐调性，减低了与居民相邻的建筑高度，同时，为保持山景和有变化的天际线，靠山建筑有丰富的高度和形态变化，使整个建筑群错落有致，视觉效果丰富。海映山庄采用无障碍设计，道路系统（小区路、组团路、宅前路）、绿地系统（公共绿地、组团绿地、宅旁绿地）以及公共服务设施均采用无障碍设计。道路住宅设计通过采用坡道和电梯实现无障碍设计；单体上，高层及小高层入口处设计残疾人坡道，方便进入住宅内，做到无障碍通行。小区设有两个大型地下车库，1号车库位于7#楼地下，2号车库位于11#、12#、13#楼地下，满足小区的车辆停放。相关链接：北京龙安华诚建筑设计有限公司北京龙安华诚建筑设计有限公司成立于1988年，拥有建筑工程设计甲级、市政工程设计乙级资质。目前共有设计人员约200人，各专业技术骨干80多名，其中一级注册建筑师10名，一级注册结构师12名。业务范围涵盖建筑工程设计、市政工程设计、装饰设计、工程管理顾问等多领域。五、景观规划：（参见附件4：海映山庄景观规划图）海映山庄的景观由北京中天林园林景观艺术有限公司设计，分为中央景观区、商业走廊景观区、景观长廊区、宅间活动区、儿童活动区、老年活动区等，同时，园内景观与朝阳山森林公园、石岛湾海景相呼应，给业主创造一个绿荫如织、鸟语花香、山海相映的美丽家园。1、把雨水收集系统和中心湖区相结合，利用自然的坡地做叠泉等水系。2、充分利用集中绿地、组团绿地、分点式绿地散落在社区每栋楼间，绿化环境更趋向自然，湖景、山景、海景浑然天成。3、充分发挥沿街广场、小区干道的景观用地，穿插休闲设施、小品雕塑。4、考虑儿童游乐和老人活动的需要，社区集中绿地内布置有小型活动场地，创造邻里交流气氛，以满足儿童游乐和老人活动的需要，绿化空间更好的为小区居民服务，共创和谐亲情社区。六、海映山庄经济技术指标（一）综合技术经济指标系列一览表项 目计量单位数 值比重（）人均面积居住区规划总用地公顷15.451居住区用地公顷13.8789.7724.51住宅用地公顷3.4022.006.01公建用地公顷0.402.590.71道路绿地公顷4.1726.997.73公共绿地公顷5.9038.1910.782其他用地公顷1.5810.23居住户（套）数户（套）1886居住人数人5658户均人数人/户3总建筑面积214697.0637.951居住区内总建筑面积181665.7784.6132.11住宅建筑面积169601.9578.0029.98公建面积12063.825.622.132其他建筑面积33031.29住宅平均层数层10.10高层住宅比例30.8中高层住宅比例11.9容积率1.310停车率44.11停车位辆832地下停车率25.72地下停车位辆485建筑密度26绿地率43.7（二）住宅户型构成一览表（参见附件5：海映山庄户型平面分布图）编号户型建筑面积总套数面积所占比例所属建筑类型户型A两室两厅一卫81.062928.4多层户型A1两室两厅一卫87.8633.1多层户型B三室两厅两卫116.1895.8多层户型B1三室两厅一卫102.01237.0多层户型C两室两厅一卫80.11115.0板式小高层户型C1两室两厅一卫83.01115.1板式小高层户型C2两室两厅一卫75.31205.0板式小高层户型D1三室两厅一卫101.328215.9塔式小高层户型D2两室两厅一卫81.130013.6塔式小高层户型A2-1两室两厅一卫87.5271.3多层户型A2-2三室两厅一卫101.6271.5多层户型CY四室两厅两卫154.490.8板式小高层户型C1Y四室两厅两卫157.290.8板式小高层户型D1Y五室两厅两卫165.1181.7塔式小高层户型E40.285.5401.3公寓户型F四室两厅两卫285.1243.8townhouse户型设计说明：（1）全部按国标(GB/T50362-2005)的最高等级3A标准进行设计,户内功能分区明确,交通便捷，做到全部户型明厨明卫，大部分户型实现了南北直接通风。（2）户型平面设计中合理组织套内各功能空间，做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人们的生活行为规律。（3）每户均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局，每户两间居住空间和客厅朝向主要景观。卧室设置为飘窗（内加防护栏杆），起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了居住的舒适度。（4）每个住宅单元入口均设置门厅，通过楼梯或电梯联通各层住户。楼梯和电梯均与地下车库相连，住户可就近停车。 （三）配套公共服务设施一览表类别项目面积备注1.教育石岛湾学校15480幼儿园、小学、中学2.医疗卫生社区医疗4003.文化体育小区配套设施3000该项目及附近小区4.商业服务小区配套150005.金融邮电小区配套3006.社区服务小区配套3007.市政公用小区配套1008.行政管理及其它小区配套200七、装修及交付标准（待定）（一）装修标准：（二）交付标准：八、土地使用期限：（需进一步核对后才能确定）（一）住宅用地使用年限： 年，自 年 月 日起止 年 月 日止。（二）商业用地使用年限： 年，自 年 月 日起止 年 月 日止九、开发计划（参见附件3：海映山庄规划图，以便于楼号的对应）第一批开发的楼座为：2#、3#、5#，C区（32#、33#、37#），B区（38#、39#、40#、50#、51#、52#），中心区23#、30#。开工日期2007年9月26日，初步确定交付使用日期为2009年6月30日。第二批开发的楼座为：1#（商业）、7#、8#、35#、36#，56#、中心区别墅25#、26#、27#、28#、29#、31#。开工日期2008年3月15日，初步确定交付使用日期为2009年12月30日。第三批开发的楼座为：9#，A区（53#、55#、57#、58#），D区（19#、20#、21#、22#）。开工日期2008年9月1日，初步确定交付使用日期为2010年12月31日。第四批开发的楼座为： E区（10#、11#、12#、13#、15#、17#、18#）。开工日期2009年3月15日，初步确定交付使用日期为2010年9月30日。十、目标客户定位及销售方式1客户区域定位主力客户定位为山东省内各大城市和华东、华北、东北、西北等省市的中等和中等偏上收入者，以及荣成和石岛区域的中高级收入者。2人群定位（1）政府部门、事业单位、各类大中型企业的中高层管理者。（2）个体和私营企业主。（3）目标城市中收入较高的自由职业者。（4）退休或即将退休的中老年人。客户多来自外地大中型城市，且多为二次置业，因此，售楼员的接待应直接形成他们对荣成及石岛风土人情的第一印象；同时，这些客户对项目周边的自然环境、小区的绿化景观、建筑和装修质量、物业管理等要求普遍较高，所以，售楼员不仅要熟悉房地产和本项目的相关知识，更要有热情大方的现场接待技巧，让客户对石岛、对海映山庄形成良好的第一印象，进而增强客户购买的信心。3购房目的（1）海边度假。在都市繁忙的工作之后，到环境较好的海边休闲度假。（2）海边养老。内陆大城市污染重、环境差，退休后到环境好的海边养老。（3）投资升值。石岛经济发展迅速，房地产特别是海景住宅的升值潜力大。4销售方式（1）在各个目标城市，设销售代理商，负责区域内的宣传和客户组织工作。（2）在石岛湾项目现场，设丰荟房地产公司海映山庄销售部，负责本地客户、外地散客及代理商看房团的接待工作。（3）付款方式：一次性付款、公积金贷款、商业贷款。（4）团购及老客户带新客户优惠（正在研究中）。十一、竞争楼盘分析 就全国来说，海景房比较有名的地方是海南三亚、广东深圳、珠海、广西北海、福建厦门、河北北戴河、辽宁大连等；就山东来说，主要有日照、青岛、烟台、威海；具体到威海，主要是威海市区、乳山银滩、荣成石岛、天鹅湖等。鉴于海映山庄面向全国发售，销售人员最好能对上述各地的海景房有一定的了解，知道各地海景房的优势和劣势（如海景质量、气候环境、经济发展、交通配套、风土人情等），便于向客户讲解时能扬长避短。此处仅列出石岛的代表性楼盘，供大家参考。楼盘名称凤凰湖售楼电话7318888区域地段石岛湾旅游度假区发展商中国赤山集团金凤凰置业代理商设计单位美国海普建筑设计（深圳）公司物管单位凤凰湖物业建筑面积1000多万平方米占地面积15000亩项目属性多层、高层建筑风格西班牙风情建筑设计理念栋数层数绿化率39%总套数2.8万户销售率物业费用暂定0.5元户型结构8090为主取暖方式地暖朝向南北销售起价住: 3100均 价住：3500最高价格住：3800商：6000商：未知商： 未知付款方式一次性或银行按揭贷款装修标准毛坯房采光通风良好（全明设计）建筑结构框架结构开工时间2005-7竣工时间入伙时间车位出租:/出售 出售 车库3100元/平方储藏室1600元/平方面积范围60-400平方户型结构二房、三房、四房、复式主力户型多层户型从60230平方米，十余种户型；小高层户型从140350平方米，一梯两户，花园洋房户型从140251平方米，联排别墅的户型从395451平方米。物业设施室内设施毛坯房小区设施小区内设会所、全民健身器材、网球场、社区诊所、双语幼儿园、棋牌室、老年活动中心、大型停车场、购物超市、银行柜机及美容美发、干洗店和餐厅等配套设施。物业管理还没完善 管理费暂定0.5元交通方便商业超市小区内设教育幼儿园小区内设中、小学客户群定位分析外地居住、养老、休闲度假购房为主项目优劣势分析特色小区整体比较大，内部配套非常完善，小区工程进度迅速，A区主体基本完工，依托赤山集团以及法华院的区位优势，呈现出诸多的特点。在产品样式方面非常丰富多层、小高层、花园洋房、别墅等，为客户提供了诸多的挑选余地。在产品样式方面西班牙风情建筑设计理念使客户享受到异样的风味。缺点在大平方的设计当中还存在不足，140-150平方的户型出现了滞销的现状。媒体宣传主要以外地销售为主，东三省、内蒙、山西、省内、北京、天津、河北等为主，一共80多个代理商，代理佣金高。楼盘名称瀛海美地售楼电话7360999、7369699区域地段石岛湾旅游度假区发展商威海万嘉房地产代理商威海天策房地产设计单位上海同章景观设计公司物管单位青岛新时代物业公司建筑面积7万占地面积98亩项目属性普通住宅（6层为主）建筑风格法式皇家古典园林栋数25层数6绿化率45%总套数销售率物业费用0.6元户型结构小平方为主取暖方式地暖朝向南北销售起价住: 3000均 价住：3500最高价格住：3700商：无商：无商：无付款方式一次性或银行按揭贷款装修标准毛坯房采光通风良好（全明设计）建筑结构短肢剪力墙开工时间竣工时间2007年底入伙时间车位出租:/出售 出租60元/月储藏室1100面积范围46-137平方户型结构一室一厅、二室一厅、三室二厅主力户型二室一厅的为主，8090左右物业设施室内设施厨房、卫生间的墙面、地面贴砖小区设施喷泉、广场、雕塑物业管理由青岛新时代物业公司管理（管理费0.6元左右）园林环境以中庭系统景观为主交通公交直通小区门口（2元）商业超市后面一排商业（现在没定准是做车库还是门市）若车库2400元/平方教育幼儿园5分钟路程中、小学5分钟路程景观公园少旅游景点少项目定位低层花园洋房式的普通住宅客户定位分析外地居住、养老、休闲度假购房为主项目优劣势分析特色在户型设计方面做的比较完善，在小平方设计方面取的了很好的效果，抓住了海景、园林景以及外地养生人群的特点，体现了小而精、全方位观景的特点（八角窗的设计）。在景观设计方面也比较突出，给人一亲近大海的感觉。缺点小区周边配套还没成熟，离中心位置较远，在配套方便做的不够完善。楼间距相对较窄。媒体宣传主要以外地销售为主，在上海、天津、北京等大城市的销售中取得了很好的效果楼盘名称凯旋山海颐园售楼电话7367666区域地段石岛湾旅游度假区发展商青岛永昌实业集团代理商鹏翔设计单位物管单位建筑面积32万占地面积400亩项目属性普通住宅建筑风格欧式新古典主义建筑元素栋数4层数7绿化率总套数销售率物业费用户型结构中小平方为主取暖方式地暖朝向南北销售起价住: 3000均 价住：3500最高价格住：3800商：无商：无商：无付款方式一次性或银行按揭贷款装修标准毛坯房采光通风不算好建筑结构砖混开工时间竣工时间2007年5月入伙时间车位出租:/出售 出售2100元/平方储藏室1000元/平方面积范围59.43-114.51平方户型结构一室一厅、二室二厅、三室二厅主力户型59.43平方 和 82.43平方的为主物业设施室内设施厨房、卫生间贴砖小区设施小区规划的会馆比较多 如：餐厅、垂钓俱乐部等物业管理没有进入园林环境规划的比较多 但是没有具体建设交通公交直通门口（2元）商业超市规划建设小区内部超市教育幼儿园小区内规划建设幼儿园中、小学景观公园少旅游景点少项目定位普通养生住宅客户定位分析外地养生客户项目优劣势分析特色小区规划建设比较大，内部配套也比较多，如购物超市、活动会所、幼儿园、酒店等。缺点小区从后向前盖，使很多客户都存有疑虑，其次，小区配套不完善，宣传的栋数比较多，但是现在工地只有4栋楼，难免使人有顾虑，最后，户型设计方便比较滞后。楼间距相对较窄。媒体宣传现在60平方销售的不错，大平方全面滞销。十二、统一说辞（一）选择石岛海映山庄的十大理由：1、绝佳的自然环境，因“海“而无价伴海而居，一直是人类生存际遇的一个梦想。其实对于人类，海不仅仅意味着沙滩、阳光、新鲜温润的空气和丰富的物产，还蕴涵着人对自然的无限情感，海的博大、宽广更寄托着人类无限的精神内涵。石岛依山面海，有天然海水浴场、凤凰湖湿地、朝阳山森林公园等都是大自然赐予的无价资源，旅游资源丰富，环境优美。2、无可比拟的气候条件石岛地理坐标为北纬37、东经122，位于最适合人类居住的纬度线上（世界公认的最适合人类居住的地方在北纬38左右，如欧洲的旅游胜地地中海），四季分明，气候湿润。石岛湾三面环山，一面临海，冬季受寒冷北风影响少，因此夏无酷暑，冬无严寒，享尽海洋气候的无限优点。3、历史悠久，经济发达石岛历史悠久，自隋唐时期，石岛港就是中、日、韩海上贸易的“黄金海岸”；近代，石岛是我国较早对外开放的港口城市，曾与青岛齐名。现拥有包括中国北方最大的渔港石岛港在内的17处渔港，渔业收入每年超过50亿元。石岛地处亚太经济圈西环带的重要位置，有海关、进出口检验检疫、石岛海事处、边检等口岸联检部门，现已与56个国家和地区建立了合资合作和贸易往来关系。4、物产丰富，交通便捷石岛是国内著名的海产品集散地，以盛产各种海洋珍品著称，水产品年产量约20万吨，海陆空交通发达，距威海机场45公里，距烟台机场150公里，高速公路可直达华北、华东各大城市。5、区域内优越的位置海映山庄坐落于石岛湾省级旅游度假区，与国际海水浴场、凤凰湖湿地、朝阳山森林公园相簇拥，自然生态环境保护良好。该区域已经纳入政府规划，定位为旅游、度假、休闲的高级居住区，居住环境上佳。6、依山临海，罕有地段海映山庄依山而建，南向石岛湾，北依朝阳山，可坐享山海的壮丽自然景观，受潮汐影响小。7、共享齐全市政配套区域日趋成熟，邮局、银行、超市、学校、酒店、交通等市政配套和生活设施日趋完善。8、海映山庄距繁华市区仅7公里，交通便利，海滨生活的繁华与静谧同在。9、居住投资置业的“绩优股”，威海首个、山东省县级市第一个“国家康居示范工程”，增值潜力无限。10、荣成房地产品牌公司丰荟房地产倾力打造精品物业，物业管理服务完善。（二）海映山庄讲解词的朋友们大家好！欢迎来到美丽的滨海港城威海石岛！大家看这就是石岛的整体规划（石岛管理区规划图）！石岛位于山东半岛的东南端，三面濒临黄海，这里是中国万里海疆太阳最早升起的地方，也是中国距离韩国最近的地方。石岛年平均气温11.8度，冬暖夏凉，是最适合人类居住的地方之一。石岛有中国北方最大的渔港石岛渔港和国家一类对外开放口岸石岛新港，是海洋制造业和港口物流业的聚集地。这里还有国家4A级旅游风景区、佛教胜地赤山法华院，其中，张保皋纪念塔是中日韩三国友谊的历史见证。我们的小区海映山庄位于开发区的中心位置，背靠朝阳山，南临海水浴场。小区离海的直线距离只有500米，海水浴场有长达四公里的沙滩，沙细、滩缓而且潮迹线150米以内水深不足1.6米，非常适合游泳、娱乐。小区的北面是石岛工业园，部分企业已正式投产，核心产业有造船配套、食品加工、电子等轻工业。小区的西面是正在建设的集观光、旅游、休闲、商住为一体的凤凰湖度假区，小区的东面是规划的30万吨的港口码头，能源基地。开发区是目前石岛最有发展潜力的地方！大家看，这边是海映山庄的位置，北依朝阳山，南向石岛湾，山海丽景一览无余，门前就有直达市区的公交车，周边的配套也非常齐全，学校、医院、邮局、银行、超市、市场应有尽有，生活十分方便！这边是海映山庄的整体规划（沙盘模型），总占地面积约15万m2，总建筑面积20万m2，容积率1.34，绿化率43.7%，规划总户数1800多户。海映山庄分为海景住宅和商业步行街两部分，其中商业步行街位于小区的主入口朝阳路以北，是社区生活配套的重要组成部分，在满足周边和社区居民生活消费的同时也是社区休闲、娱乐和文化生活的重要空间；海景住宅部分由三部分组成。第一部分为商业以北的高层部分，由于东、南、西三个方向无遮挡，都有良好的海景视野，采用了一梯四户的塔楼，三楼以上户户都有良好的海景；第二部分为中心景观组团，是海景住宅区的核心部分，以低密度的TOWNHOUSE和低层住宅为主，充分利用原有的水景、树木，并保证了大面积的集中绿地，空间尺度舒适，环境幽雅，同时，还是周边其他组团的俯瞰景观，距离短，共享性强；第三部分为A、B、C、D、E组团，均为人车分流，隐蔽停车，从而保证了组团有相对的集中绿地，安静舒适。海映山庄是威海“首个国家康居示范工程”，严格按照建设部国家康居示范工程的要求，广泛采用了节能环保的新材料、新技术，如采用了加气砼砖砌块、挤塑聚苯外保温、中空玻璃、断桥铝塑钢玻璃钢窗等技术；海映山庄十分重视原生态的开发理念，从规划开始，特意保留了地块内原生态的树木、池塘，尽量保持原有的地形地貌，保护原由的生态环境，以达到建筑和自然生态的和谐；同时运用了污水三级处理、生活垃圾分类处理、雨水收集利用等新技术，种种理念的运用，都会使居住在小区的每位业主体会到康居工程的新概念。为使业主的生活更健康，将建设海映山庄社区医院，为业主提供预防、保健、医疗、康复、健康教育、休闲养生等全方位健康服务。社区医院定期为业主做全面的健康检查，并引进“家庭医生式”的社区医疗保健服务，设立“健康热线”，业主只要拨打一个电话，家庭医生将上门提供检查医疗服务。详细的为大家介绍了海映山庄的具体情况，相信在海映山庄里总有适合大家的房子，旁边是我们的户型区，大家可以参观一下，如果有什么疑问可以咨询我们的置业顾问，参观完户型后，一会带大家参观一下我们的样板间。3、项目相关数字：海映山庄总占地约15万平方米，总建筑面积20万平方米，容积率1.34，绿化率43.7%，建筑层高2.9米，规划总户数1886户。其中，一期总占地8.5万平方米，普通多层11栋，高层3栋，商业1栋，2009年6月30号交付使用。小区离石岛中心5公里左右，离荣成中心25公里左右，离威海中心80公里左右，离火车站60公里左右，离威海飞机场45公里左右，离烟台机场150公里左右，离青岛300公里左右，离超市100米左右，离学校100米左右。管道液化气费用1立方19元，水费1吨2.8元，电费1度0.5469元，暖气片供热每平方22.5元，按套内面积的90%收取，（供暖时间11月25 到次年3月25日），现行物业管理费0.35元，宽带每月30元，安数字电视680元机顶盒，开通费350元。（按物价局规定为准）海映山庄银行按揭最高8成，最长贷款30年，利率为银行基准利率下调10%，个人住房贷款一万元期限5年月利率为5.4825，月还款为196.03；10年月利率为5.2275，月还款为112.04；15年月利率为5.2275，月还款为85.87；20年月利率为5.2275，月还款为73.23。（因近期银行利率调整，利率有所变动，准确利率以银行最新利率为准）等额本金还款法和等额本息还款法的特点和区别：等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返换还款中本金比重增加。等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心计算。第三篇 国家康居示范工程一、国家康居示范工程国家康居示范工程是经国务院批准，由建设部组织实施的住宅性能认定的国家最高标准，是中国政府授予房地产项目的最高荣誉。国家康居示范工程通过现代建筑技术、新型建材、部品与设备等新技术的应用，为中国的住宅产业化做出示范，全面提高人们的居住生活品质。因此，国家康居示范工程在全国各地都受到了热烈欢迎和广泛的好评，并已经取得了良好的示范效果，就山东省来说，济南、青岛、烟台、聊城等城市都已经建设了康居工程项目。申报国家康居示范工程的项目从立项、设计、组织实施到竣工验收均在建设部的监督、指导之下，由专家全程把关，旨在带动住宅建设新工艺、新材料、新设备、新技术的应用，提升住宅设计、施工档次、提高居住生活质量，达到健康居住的效果。它包含：以科技为先导、以推进住宅产业现代化为总体目标、以加速对传统住宅产业的改造更新，充分体现新世纪的住宅设计水平，充分体现“以人为本，回归自然”的设计原则，达到“健康住宅”（世界卫生组织定义）的标准，体现建筑材料的科技含量，充分应用“绿色建材”， 建设高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量住宅，引导中国住宅产业的发展方向。二、国家康居示范工程的管理1、康居示范工程由建设部统一指导和管理。建设部住宅产业化办公室负责全国康居示范工程的日常管理工作，以及技术指导、技术服务工作。2、各省、自治区、直辖市建委（建设厅）负责示范工程项目的选择确定、组织管理及协调等工作。要有相应机构负责康居示范工程的工作。要制定具体的政策措施，以保证康居示范工程项目顺利实施。3、申报康居工程项目，要求计划指标落实，用地落实，资金基本落实，产业现代化目标明确。由企业集团或开发建设单位自愿申请，填写国家康居示范工程申报表，经本省、自治区、直辖市建委（建设厅）同意，报建设部住宅产业化办公室。部门型的康居示范工程小区项目，由建设部选点确定。4、经批准申报的项目，应编写国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告，由建设部住宅产业化办公室统一组织对申报项目的技术可行性研究报告进行评审，评审通过后，由建设部列入康居示范工程项目实施计划。5、凡经批准实施的康居示范工程项目，由建设部住宅产业化办公室统一组织规划设计方案的评审、技术指导、建设中期检查、综合考核验收等有关工作，以保证康居示范工程项目按要求进行建设，达到预期目标。三、国家康居示范工程的硬指标国家康居示范工程以科技为先导，建立住宅产业技术创新机制，实现住宅建设质量的全面提高，同时带动相关产业的发展。1、示范工程严格按照保证住宅安全寿命周期质量的原则进行设计，把耐久性能、安全性能作为住宅设计质量保障的基础，执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和规范及地方相关法规，贯彻节能、节地、节材的原则，充分应用绿色建材。2、示范工程中1A级住宅的厨房、卫生间达到一次整体装修到位；2A级住宅除厨房、卫生间一次整体装修到位外，还对室内其他房间进行有住户参与的菜单式装修；3A级住宅做到全部房间一次性装修到位。3、推广大开间现浇钢筋混凝土框架、异形柱框架结构和剪力墙、短肢剪力墙结构的住宅，积极采用预应力技术，增大现浇板和预制板的跨度。4、地处非采暖区，外墙采取保温隔热措施，以提高室内舒适，降低防暑降温的能耗。5、所有住宅外窗一律采用双层玻璃或中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。6、采用供暖系统节能、电气设备、节能、新能源利用、生活垃圾收运处理系统、防止污染技术。7、示范小区建立现代化智能管理系统，包括安全防范系统、信息管理系统及其信息网络系统。8、施工建造方面采用深及基坑支护技术、高强高性能混凝土应用技术、高效钢筋技术、粗直径钢筋连接技术、新型模板和脚手架应用技术、钢结构住宅建造技术。四、国家康居示范工程海映山庄海映山庄严格按照国家住宅性能评定技术标准（GB/T50362-2005）级住宅标准的要求，从规划到住宅单体设计、设备配置都展现了未来住宅的发展趋势，并且在项目的开发建设过程中，广泛应用了“四节一环保”的成套新技术、新方法，是节能健康的精品住宅。2007年7月，在聊城宾馆举行的国家康居示范工程评审会上，建设部、山东省厅建设的领导和专家对丰荟海映山庄项目进行了初审，与会领导和专家认为海映山庄在规划设计、建筑设计和产业化技术等方面较符合国家康居示范工程的要求，并对其中需要改进的地方提出了许多中肯的意见和建议，初审顺利通过。2007年10月，建设部、山东省建设厅的领导和专家在石岛宾馆对丰荟海映山庄进行了第二次评审。建设部住宅产业促进中心副主任梁小青、山东省建设厅住宅与房地产业处副处长刘春藏等建设部、省建设厅的领导和专家参加了评审会，海映山庄顺利通过了“国家康居示范工程”评审。2008年1月30日，建设部下发关于北京西府颐园等14个住宅小区建设列入国家康居示范工程实施项目的通知（建住房函200829号），丰荟海映山庄正式被建设部列入“国家康居示范工程”实施项目。第四篇 海映山庄成套技术方案一、 项目采用的成套新技术为把威海首个国家康居示范工程建设好，在海映山庄项目的开发建设过程中，广泛应用了“四节一环保”的成套新技术、新方法。所谓“四节一环保”就是在项目的开发建设过程中注重住宅的节能、节水、节地、节材和环境保护，体现了科学发展观，代表了住宅发展的方向。节能包括屋面、外墙、门窗、楼地面的系统节能，也包括太阳能、风能等可再生能源的开发利用；节水是要提高小区生活用水的再生利用率和雨水的收集与综合利用等；节地是要求合理利用土地，尽量节约土地，实现土地的综合利用；节材是强调推广应用高性能、低材（能）耗、高耐久性、污染低、可再生循环利用的建筑材料；环保是注重室内和室外环保，包括房屋建材的环保、室内装修材料的环保、小区垃圾的有效处理等。“四节一环保”各分项目标是自成体系，同时又是有机联系的。 （一）节能成套技术 1、住宅单户保温体系。住宅构造保温隔热是住宅节能最基本的要求，海映山庄采用了外墙外保温、屋面保温隔热、门窗密闭隔热保温等新技术，不仅对单户空间的外墙面（采用混凝土墙，80厚XPS挤塑板外保温）、屋面、外窗（中空玻璃、断桥隔热窗）和入户门采用保温隔热措施，还对地面、楼梯间墙、分户隔和屋顶墙（70厚聚苯板保温层和40厚C20细石混凝土复合保温层双保温），进行保温处理，实现了住宅“单户封闭保温体系”。2、低温辐射地板采暖体系。地板采用PEX专用地板辐射采暖盘管盘绕在楼面面层中，不占用空间、施工方便，且采暖蓄能效率高、热稳定性好和散热均匀。地暖供水温度一般为4045，回水温度为3035，就可以达到室内正常的采暖温度要求，而传统的暖气片采暖方式，要求供水温度为90，回水温度为70。可直接节能20。3、精心计算建筑的体形系数（建筑外表面积与其所包容的体积之比），合理设计建筑的窗墙比例，外墙采用加气砼砖砌块和挤塑聚苯外保温材料，窗户采用中空玻璃节能窗，框料为断桥铝合金或塑钢玻璃窗，有效的提高了住宅的保温节能效果。 4、多层配置太阳能。针对海边太阳能丰富的特点，太阳能热水器直接安装到户。与电热水系统比较，太阳能热水系统节电达90以上，节能效果明显。5、公共区域采用了高效节能的光伏板供电系统和世界上先进的LED节能灯，应用了电子延时声控开关技术，减少了无用电耗。（二）节地成套技术海映山庄采用