（参考课件）土桥地块可行性研究.pptx

金牛区土桥地块可行性研究,2013-06-19,1,报告内容,2,占地面积：39727.86，约合59.6亩计入容积率总建筑面积：119183产品配比：建面90以下占比70%以上，商业面积比例不大于计入容积率建面的20%。容积率：3.0建筑密度:30%绿地率：30%出让方式：拍卖,地块经济技术指标,3,地块位置,地块处于城市上风上水的金牛区土桥村，目前该片区处于“城中村”，周边发展较为滞后，房地产开发地块较少；地块北面有个“墓地”，经过实地考察，此墓地对整个项目价值折损严重。,墓地,N,提示：以下陈述未考虑“墓地”对项目的影响。,4,地铁2号线,金科北路站,地块东面隔一条街即有两处地铁站点，实现与主城区无缝对接，其他公交线路、道路也很便利，通达性佳。,5,地块周边有很多聚集的工业型办公楼，高新科技产业园驻扎，办公氛围存在。办公兼住宅物业较为合适。,羊西线,老成灌路,迎宾大道,金泉路,金周路,工业园：金牛高新科技产业园一期，规划面积2.1平方公里,地块位置,6,地块周边商业氛围还不够成熟，只有简单的超市和小茶楼；加上地铁口以及车管所六分局流动人口大，地块未来商业可呈现集中的餐饮、休闲娱乐业态是比较合理的规划。,地块,车管所六分局,金科北路站地点,金牛中学,金泉小学,7,本案地理位置优越，不处于主干道，环境较好，宜居；紧邻地铁2号线金科北路站，交通便利。地块方正，周边无高建筑遮挡。,位于金牛主城区，受限购、限贷的影响；地块周边建筑较为陈旧，无大型的商业生活配套，目前只能依托中海国际社区、成都后花园以及一品天下等商业。,区域市场处于空白期，供销处于低位；地铁2号线开通，提升整个区域价值和项目价值。,未来有新增供应对本项目产生分流；地块北面有回族墓地，对后期营销带来不利因素。,地块SWOT分析,优势（Strength）,劣势(Weakness),机会(Opportunity),威胁(Threat),8,报告内容,9,四大板块土地供应/成交近两年土地供应共计497亩，总体量约100万方。离地块所处的国宾板块未来新增供应约12万方，处于稀缺、空白期。,10,四大板块市场2012-2013年5月供销总量地块所在的国宾版块供应极少，主要以去化库存房源为主，处于市场稀缺的状态。,数据来源：成都房管局备案数据；,四大板块2012-2013年5月供销总量分析,注：城西板块羊西线、九里堤、沙西线,11,高新西区板块2012-2013年5月供销分析,犀浦板块2012-2013年5月供销分析,国宾板块2012-2013年5月供销分析,数据来源：成都房管局备案数据；,城西板块2012-2013年5月供销分析,各板块市场供销犀浦板块供销处于高位，主要以地缘性刚需客户为主；其他三个板块供应量较少，国宾板块月均去化近100余套，城西板块月均去化较高。高新西区供销均较低。,12,高新西区板块2012-2013年5月量价分析,犀浦板块2012-2013年5月量价分析,国宾板块2012-2013年5月量价分析,数据来源：成都房管局备案数据；,城西板块2012-2013年5月量价分析,各板块量价关系国宾板块和城西板块价格呈现比较稳定的态势，而量主要是去化库存房源为主，量价关系不明显；犀浦板块量价明显，呈现量高价低的态势；高新西区聚集大量产业人口，产品形态较为丰富，项目居住品质感高，单价处于高位。,13,国宾板块成交结构分析2012年至2013年5月，该版块的首置产品为市场主流，总价段在70-80万，面积段在70-90的最多，典型项目华置西锦城，整个板块存量较少。,数据来源：成都房管局备案数据；,面积段,总价段,14,高新西区板块成交结构分析2012年至2013年5月，该板块以首置产品为主，面积段在70-90，总价段在60-70万为市场主流产品，主要由保利香槟国际贡献。,数据来源：成都房管局备案数据；,面积段,总价段,15,城西板块成交结构分析2012年至2013年5月，该板块还是以首置产品为主，面积段70-90，总价段60-80万为市场主流；首改产品也占有一定比例，主要是以华侨城为代表，产品形态丰富，改善类需求较大。,数据来源：成都房管局备案数据；,面积段,总价段,16,犀浦板块成交结构分析2012年至2013年5月，犀浦版块的首置产品为市场主流，首改产品市场也较为活跃。,数据来源：成都房管局备案数据；,面积段,总价段,17,国宾板块典型项目研究,华置西锦城,国宾时光汇,地块,18,竞品案例国宾时光汇,项目概况,19,待售产品梳理：项目总户数529户，本批次推出2号楼两个单元共计264户，面积区间58-76的套一和可变套三户型，三种面积都分别推出88套，预计均价在7500-7800元/。,20,竞品案例华置西锦城,项目概况,21,剩余产品梳理：项目本批次推出800户，本批次剩余5、8、9号楼200多套，面积区间86-172平的套二、套三现房尾盘销售中；预计均价8500-8600元/。,22,未来竞争格局,未来地块周边将有两个项目呈现，总体量约22万方。现有周边竞争板块的存量压力，国宾板块目前库存仅678套（住宅），约9万方；城西板块库存住宅1264套，近20万方。犀浦、高新西板块对国宾板块的冲击小，因为这两个板块以地缘性客户为主，但是会对国宾以及城西板块进行客户分流。,23,四大板块办公市场,地块周边的办公氛围较好，无写字楼，都是工业总部基地的形态，量和价格都处于较低的格局；高新西区因为聚集很多高新企业，所以写字楼需求较大，目前存量7.5万方；而国宾板块供销比较为稳定，但是量少，并且价格较低。,注：数据来源房管局备案数据，时间周期为2012年-2013年5月,24,市场总结,板块市场特征：目前只有犀浦板块供销大，而其他三个板块供应较少，以库存房源去化为主；四大板块市场主力产品面积段均为70-90，总价段在60-80万范围。从市场反应来看，国宾板块凭借地铁2号线的优势，吸引大城西乃至成都主城区客户，但是也面临犀浦板块低价造成的客户分流。办公市场在地块区域很少，地块周边主要是以居住为主，办公不集中。,25,报告内容,26,项目初步定位,项目形象定位：国宾绝版品质商住社区,城市：金牛区配套：地铁2号线产品：市场主流，快销小户通透：22%建筑密度自身配套：多元化中高端商业+LOFT自住办公,27,项目产品定位：,项目初步定位,28,项目价格定位：实现该价格需要项目产品力的支持！,项目初步定位,29,项目初步定位,商业及办公规划建议：地块临金科北路和金科西路的商业价值最高，建议商业在这两条街道；转角处A/B，可规划5层商业，并引入主力店，大型超市、餐饮及娱乐业态；商铺开间至少3米，进深10米；办公可在转角5层商业至上进行规划。,165米,257米,最多55间商铺,最多85间商铺,30,31,项目产品强排方案,常规方案主要经济指标,31,报告内容,32,项目成本估算,按成都的参考成本进行估算，不含土地成本的建安成本约为3200元/平米。,33,项目应交税金测算,34,地价敏感性测算,35,竞拍建议,总地价在6亿范围内，净利润率将维