不良资产与土地处置.doc

资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产管理和处置分析前言：土地资产处置现状-土地资产处置需要统一管理和专业化处置在计划经济条件下，土地资产价值被否定。随着市场经济的发展，现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。 北京市有很多地处三环以里的工业企业，虽然资金缺乏、生产水平落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活是促进企业发展的有效手段。如雪花集团腾出原厂区，得到了一笔巨额搬迁费用，获得了新生。市政府将原厂区以6亿元人民币现金和约4亿元实物地租出让，政府也取得一定的收益。 在成熟的市场经济国家，土地是企业资产的重要组成部分，一般占企业总资产值的4060，或更高。我国目前土地资产价值一般占资产总值的1545；在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地资产占企业总资产的大部分。在建立现代企业过程中，处理好土地资产，是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制，是防止国有资产流失、搞活企业的关键问题之一。在建立现代企业的过程中，人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置，而忽视了土地资产，结果造成国有资产的流失。 据国有资产管理部门统计，我国国有资产流失中土地流失资产排在前列。主要表现在： 1土地价值被忽视 在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值评估，忽视了土地价值。在很多情况下没有单独计算土地价值，致使占企业大部分资产量的土地资产流失。一些房地产商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。虽然暂时地解决了工厂停产、工人失业问题，但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。 2企业转产中自行改变土地利用方式 根据国家有关规定，企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只能从取得时限定的用途使用，如果改变原有土地利用的方式，则要经过土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地，则要到土地管理机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用，才能取得相应利用方式的使用权。 3管理机构不一政策各异 目前北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有近10余个，还没有形成在企业转制过程中统一地处置、管理土地资产的机构。市政府已出文件对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受25的地价优惠，而对三环内200家扰民企业搬迁的补偿费用（其中含地价）由经委制定，同土地管理机构制订的基准地价标准相比要低很多，更远远地低于市场地价。破产、兼并企业中土地资产的处置又有不同的规定，其土地资产收益多数用来安置企业职工。转制企业采用有偿方式，而非转制企业仍采用无偿使用制度。 同一地块经过策划后可以表现出不同的地价。如有一企业在搬迁前同投资商私下协商地价为16亿元。经土地管理机构评估审定策划后给出36亿元的价格，投资商也同意接受，说明了在这项工作的早期，土地价值没有被充分地评估。 为加强企业转制过程中土地资产处置的统一管理，我们建议：重视企业转制过程中土地资产处置的统一管理。 今后几年将会有很多的企业转制，也会有很多的土地进行转制，建议建立统一的土地资产管理政策和管理机构，由土地管理部门进一步加强对土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作的统一管理制度。估计通过这项管理制度的加强，可为市政府每年增加收入10多亿元，并设想可将这笔资金投入城市基础设施建设。这件事开展得越早越有利于企业建立现代企业制度的工作。 对以划拨土地进行经营活动的企事业单位应征收地租。 很多企事业单位利用区位优势将划拨土地用于经营活动，获取本应由政府获取的地租。目前我国已有山西、湖北、湖南等5个省在全省推行了城镇国有土地租赁制，一方面提倡了节约用地的精神，另一方面也增加了地方财政收入。据国家土地局统计已有800余城镇推行了土地管理租赁制，都取得了良好的社会效果。深圳罗湖区推行租赁制，每年征收地租1亿余元，据此测算，在北京市推行这一措施每年可增加财政收入10余亿元。 建立破产、搬迁企业土地回收基金。 由企业自行处置土地，价格低，不能形成稳定有序的土地市场。如果政府建立起土地回收基金，对破产、搬迁企业的土地，国家按统一标准收回，以解决企业暂时困难，然后由市政府按照公平合理的市场价格统一出让。这样一方面政府可以控制地价和土地供应数量，增加土地收益，形成稳定的市场环境；另一方面可以充分地体现土地价值，利用土地出让控制产业布局和推行城市规划。昆山等城市已经建立了土地回收基金，效果很好。上海市也将推行这一措施。土地回收基金可以利用征收的地价款、地租等土地收入来建立。一、法律法规、政策规范：（一）以现行土地管理法律法规为依据1、土地管理法2、城市房地产管理法3、土地管理法实施条例这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定，同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用权处置的基本原则：土地产权明晰，实行有偿使用。（二）以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为依据1、划拨土地使用权管理暂行办法 1992原国家土地管理局1号令2、股份有限公司土地使用权管理暂行规定 1994国土153号3、关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知 1997国土（籍）字第192号4、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 1998原国家土地管理局8号令5、关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见1999国土资发433号6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知2001国土资发44号7、关于印发企业改革土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知2001国土资厅发42号8、关于进行盘活工商企业国有房地产试点试行意见的通知 1995沪府发60号9、山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅关于规范土地资产处置促进省属国有企业改革的意见 鲁国土资发200416号这些规章和政策明确了国企改革时，土地资产的处置办法、审批程序、评估作价等问题。二、处置方式处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。（一）以出让方式取得的土地使用权可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司或作为企业资产对外清偿债务。（二）以划拨方式取得的土地使用权需经过土地资产处置，解决流转性和价值显现问题。处置方式：1、出让：改制企业运用较多。优点：权能完整、境内外投资者认同、符合境外上市的要求；缺点：初始投资成本大，出让金一次性缴付，导致企业财务负担较重。2、租赁属于土地一级市场的租赁。租金应与地价相一致。在初期可以减轻企业负担，但目前运用很少，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。3、作价入股或出资由国有的持股单位持有，适用于土地使用权属于改制的企业，权能类似于出让。需要省级以上人民政府批准。土地的产权根据企业的隶属关系而定，土地收益权归持股单位，因此，使用范围不广。中央企业的持股单位由中央指定，从而导致地方收益落空，容易产生地方和中央利益衔接问题。4、授权经营（空转）这是对改制企业最大的优惠政策。但有较多的限制条件，要求是国有独资公司或国家控股的企业。在集团内部该处置方式产生的土地权能等同于出让方式，但集团外部土地使用权不可随意处置，处置需补交出让金。在合法性上有问题，授权经营是8号令中的部门规章。行政许可法实施后，部门无权许可。因而，权能界定的法律依据不足。5、保留划拨两种情况：（1）属于符合划拨用地政策的，可以保留划拨。主要有四种情况：机关、军事用地；城市基础设施；大型水利、交通、能源；其他法规规定的用途。（2）政策性的保留划拨。主要是企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准可以保留划拨，但最多不超过5年。（三）以空转方式取得的土地使用权1、向直属、控股、参股企业注入土地资产（这是指在集团企业内部）2、实转现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。理论上实转还包括租赁、作价入股和出资的方式，实践中使用较多的是直接出让土地使用权。（四）以出让方式取得的集体土地使用权一般先征收为国有后，经过土地资产处置。可以使用集体土地的情况：1、集体自用（如宅基地、开办的集体企业、小公共设施）2、集体经济组织和其他合资方合资合作企业3、经过批准，兼并破产的集体经济组织（五）土地收储三、处置程序（土地收储）（一）权属明晰（尽职调查）产权界定主要注意：1、土地产权应与企业其他资产的产权界定相一致。企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准。2、合法有效的产权证明或权源材料。（符合土地利用总体规划）3、土地设有他项权利的或司法限制的，应征得权利人或司法部门同意处置土地资产的书面意见。（二）方案策划土地使用权的价值大，土地资产处置的方式不同，影响企业的净资产总量，从而影响企业的净资产收益率。同时对相关权益方也有着不同的影响。所以，必须考虑土地资产价值的实现形式、改制后企业组织结构关系、企业未来的经营要求和企业改制（土地收储）资本运作的目标条件。方案策划的分类：（一）土地使用权进入改制企业：改制企业直接缴纳土地出让金、租赁等上述方式取得土地使用权，改制企业（集团公司）采用土地使用权作价出资（入股）、转让等形式，向直属、参股、控股企业注入土地资产。（二）土地使用权未进入改制企业（三）处置审批2001国土资源部44号文，对土地的处置和审批进行了重大改革，主要有两个方面：一是改原来土地评估确认制为备案制。二是审批范围缩小。原来是只要是改制企业，所有土地资产处置方式都需要审批；现在只对作价入股和授权经营进行审批，其他可以直接办理。具体审批程序为：1、出让、租赁：直接办理有偿使用手续，同时将土地审批报告备案。2、作价出资（入股）、授权经营：资产处置总体方案估价备案土地资产处置审批资本金（股本金）转增。审批部门：省级以上人民政府。备案和审批要有