毕业设计（论文）-房地产投资的风险及防范性研究论文.doc

吉林省高等教育自学考试本科毕业论文专 业 投资理财 姓 名 准考证号 东北师范大学自学考试办公室论文题目：房地产投资的风险及防范研究论 文 提 要随着我国国民经济的持续健康发展，房地产行业的发展也随之加快，并逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。然而，房地产行业的过快发展和投资过热，加上其市场机制不健全及其研究中存在的种种误区，使得多数地区出现了房地产泡沫，给房地产投资者带来了极大的风险和损失。如何有效规避投资风险,降低风险损失,提高房地产投资风险管理效率,已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。必须对房地产投资风险因素进行识别和分析,才能有效地规避投资风险。本论文首先对房地产投资的发展现状进行说明；其次根据房地产投资风险的概念，分别从政策风险、经济风险、经营管理风险、社会风险、自然风险和建设风险六个方面对房地产投资风险进行了分析；最后，对房地产投资的风险防范措施进行了详细的说明论述，从而使得房地产行业向更加健康的方向发展。关键词：房地产投资；投资风险；风险防范 论文分数：答辩组组长：成 员：答辩日期： 年 月 日序论房地产，作为重要的生产要素和人们生活的必需品，随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产又是最重要、最珍惜、最具体的财产形式，由于具有受益、保值、增值、和消费四方面特性成为人们置业置产的良好投资对象。房地产业是由房地产的开发、经营估价、代理、信息服务、管理、装修等而形成的产业，是国民经济中的一个重要产业。随着中国入世以来，房地产行业也已经成为国民经济的支柱产业，对于全面建设小康社会、实现我国经济的健康发展具有非常重要的意义。但是，近几年来房地产投资的变数增多，加上原材料价格和土地成本上涨、行业竞争激烈、价格波动等原因，房地产行业的风险也随之凸显。越来越多的宏观和微观风险，使得投资收益也具有了很大的不确定性，投资企业如果想要避免巨大的项目风险，就需要对项目的各种风险进行充分的识别、分析和评价。只有这样，才能避免对国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面的影响。因此，置身于房地产行业，一定要冷静思考，警惕风险，及时进行房地产投资风险分析与评价，进而才能进行防范。在分析房地产宏观和微观环境时，要冷静客观；对于房地产投资的风险因素考虑，要充分全面；对于投资的风险性评价，要科学，才能减少不必要的风险损失，对于自身发展和整个国民经济的发展都是有利的。1、房地产行业的发展现状我国的房地产行业作为国民经济的支柱产业，对我国经济发展产生了不可替代的作用，但其在发展的过程中也存在着诸多的问题。11房价过高且上涨过快专家预计2014年一线城市房价涨10%，摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格，供应量偏紧且需求更强劲，一线城市普遍面临供应不足的情况。我国很多城市房价收入比值过高，其中：厦门房价涨幅去年排名全国第五，仅次于北上广深。国家统计局发布的房价变动情况显示，厦门新建商品住宅价格去年一年上涨了16.9%，涨幅排名全国第五，仅次于上海、北京、广州和深圳。值得关注的是，自前年6月以来，厦门新建商品住宅价格已连续19个月上涨。我国很多城市房价收入比值过高，房价上涨过快已经引起了中央政府的关注，中央政府不得不出台一系列的政策调控房价。特别是2009年全国一线城市房价上涨超过110%，房屋价格过高，大大超过了居民的实际购买力，因此产生了大量的房地产泡沫。当然，除了房价的收入比、房屋的成本、销售量等指标以外，普通家庭是否能够承受，也是判断房屋定价是否合理的重要指标。对自住型需求的购买者来说，现在购房门槛过高使得他们对房屋望而却步。在差别化的信贷政策和购买政策影响下，前年以来，一些居民自住型购房需求也受到国家调控政策的“误伤”，利率上涨增加的支出使得人们购买房屋变得更加困难。我国大部分城市房价收入比几乎都超过了10倍以上，对宏观经济的发展产生了及其严重的不利影响。12空置率过高我国空置房多年来，远超过10%15%的国际警戒线。空置率过高并不代表供给大于需求，而是由于房价过高，刚性自住的购买者没有办法承受过高的房价，投机炒房者过多导致的房屋空置率过高。空置率过高，导致资源浪费严重，产生房地产泡沫，不利于经济发展。13房地产投资发展速度过快截至到2011年的10月全国房地产开发投资资金总额达68428.8亿元，较上年同期增加了11505.7亿元，同比增长20.2%，增幅较上年同期收窄11.8个百分点，资金来源总额保持较快增长，但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势。2012年上半年投资增速会明显下降，全年保持回落态势。预计房地产行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间，2012年对房地产影响最大的还是宏观经济和产业政策，我国房地产开发投资长期高速增长，依然高于GDP增长的速度。14商品住房供应不足，供给结构不符合需求结构由于房地产开发商要求利益最大化，所以他们开发大户型、档次高的商品住房，导致其供过于求，而小户型、中低档次的住房紧缺，使得结构性的矛盾产生。15房地产投机现象严重房地产的开发商投机现象非常明显，包括恶意隐藏房源、炒地、炒房等等，他们哄抬地价，导致土地拍卖的价格过高，投机和投资性购房现象较多。中介机构故意垄断房源，炒高房价，有些开发商甚至自买自卖。境外热炒房屋的现象增加，高涨的房屋价格使得大量的热钱涌入，导致房价进一步增加，放大房地产泡沫，产生更加不利的影响。房地产泡沫是各国政府都要调控的现象，因为假如房地产泡沫破灭，将会对国家经济产生灾难性的后果。房地产业上下游关联产业众多，如果房地产业处于危机，则会影响相关产业的发展，进而会影响国民经济的发展。我国的房地产泡沫特别明显，而政府开始了对房地产的调控，导致房地产投资面临更多的风险。2、房地产投资风险21风险的定义风险是指投资者不能收到期望的或要求的投资收益率的偶然性或可能性。从房地产投资的角度来看，风险是指可能获得的预期收益的大小，投资过程结束进入经营阶段时，便可以计算实际收益与预期回报的差异，从而计算获得的预期收益的可能性的大小。假如实际收益比预期回报的多，那么投资就有增加收入的可能性，假如实际收益比预期收益少，那么投资就有遭到损失的可能性。22投资风险影响因素风险因素是指导致风险事件的因素，表示风险的动因与根源。就房地产投资而言，其风险就是指房地产投资亏损的可能性，而导致风险发生的因素是很多的，而最主要的风险影响因素如下：221政策风险由于国家政策的变化使得房地产项目的原定计划难以实现，给房地产投资者带来的损失。主要包括住房制度改革风险、土地使用制度改革风险、产业政策风险、法律风险、经济体制改革风险、环保政策变化风险、政治环境风险等。222经济风险通货膨胀风险：又称购买力风险，它是指实质投资完成之后所收回资金与初始投入资金相比，购买力降低从而给投资者带来的风险。房地产投资者特别重视这项风险带来的影响，希望能通过调整其所预期的最低收益来降低该项风险对于实际收益率的影响。市场供求风险：是最直接的风险影响因素，市场价格、市场购买力、市场供应量等反映供需状况指标的不确定性和动态性，使得供需具有不确定性和动态性，从而使攻击和需求不平衡形成市场供需风险；反过来，市场供给与需求的不平衡也会导致商品房的空置和滞销，那么投资者就会存在资金积压的风险。所以，任何一项投资都得始于市场，然后也得终于市场。房地产开发项目的建设周期一般要13年，房地产开发商在投资决策前，就要时刻关注市场行情的变化情况，预测未来房地产市场的走势。只有进行准确的投资决策，才能获得较高的利润。国民经济发展水平：一个地区或国家经济发展水平的提高不仅能够促进房地产业的发展，也能带动其它相关产业的发展。反之，则抑制或减缓房地产业的发展。然而，在经济不断发展的过程中，也会出现一些我们无法控制的因素，这就要求我们投资的时候谨慎一些，防止经济发展过程中的投资不足或投资过热的风险。房地产的投资者们在投资前，应该对国民经济发展水平有准确的认识与把握，避免投资风险带来的损失。变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价的变动而带来资金损失的风险。房地产是一种非货币性资产，具有价值量大、独一无二的特点，销售过程复杂；房地产拥有者很难在短时间内将该资产转化为现金。所以，如果投资者急于将房地产兑换为现金时，房地产投资者就会蒙受由于房地产市场不完备带来的折价损失。223经营管理的风险企业商誉风险：房地产开发商的信誉是企业的一项无形资产，企业在经营管理的过程中，法律纠纷或质量事故的发生会是企业信誉受到损害，导致客户减少。企业商誉风险的影响因素包括企业人员本身素质、企业文化传统、质量管理意识、企业规章制度等，它们的动态发展变化会影响企业的商誉。物业管理风险：由于人们对住房品质的要求越来越高，开发商不得不开始重视物业管理的品牌建设。品质好的物业管理不仅可以弥补项目带来的缺陷，也可以更加巩固和完善开发商的信誉和形象，增加物业对消费者的吸引力。选择一个优秀的物业管理企业及合理的物业收费标准将会有利于商品房的销售。224社会风险区域发展风险：这是由于社会发展、区域经济增长造成周围房地产商品变化而影响其它房地产商品的价格，是房地产开发商存在损失。主要表现在近邻和类似地区的发展对房地产投资项目的市场需求的冲击。城市规划风险：城市规划的变动对已经建成的、正在建设的以及将要建设的房地产商品的价质量将会长生非常重要的影响，其负面的影响是会给投资者带来经济上的损失。炒年糕是规划对房地产的影响主要表现在：容积率变化风险、建筑覆盖率变化风险等。公众干预风险：房地产项目的兴建影响到群众的利益时，会受到周围群众对项目的干预，组织项目的发展，就有可能会使开发商遭到损失。社会治安风险：治安环境不佳，会是周边环境变得复杂，进而影响房地产的价格。225自然风险由于自然界突发的灾难给房地产行业带来的风险，如雷电、地震、风暴、洪水等。这一类风险的发生是无法避免的，它的发生会给房地产所有者带来极大的危害。尽管我们已经认识到了一些自然规律，但对于它的控制依然是无能为力的。人们似乎还不能对其施加有效的影响更不能将其消除，我们所能做的只是被动地防御和有意识地消除。建设风险：房地产在建设过程中存在的不确定性对工程项目能否顺利建成完工带来的影响。项目是否能够顺利建成，决定着项目投资者的回报率，债权人的本息能否收回。因此，识别这类风险并进行有效的管理，是保证项目是否能够顺利建成的重要因素。建设风险主要包括质量风险、成本超支风险和技术风险等。其它风险：主要包括退出风险、投机风险、管理风险、城市基础设施建设风险等。3、房地产投资的风险防范31做好投资开发的选择土地是我国稀缺的资源，存量土地有限，而且是越用越少，在繁华地区开发房地产能实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块空地可供开发了，开发商只好为了获得更大的选择范围而放弃一部分利润。因为在同一个城市不同区位，相同开发项目的营销效果是完全不同的。选择具体开发项目时，还要引入时间观念，要以动态的观点看待房地产项目的开发和经营，要预测并跟随城市建设的发展，选准地段。例如，上海北外滩地区的开发计划公布、上海市城市轨道交通规划出台以后和“世博”申办成功以后，上海市相关城区的房屋价格大幅度攀升。在好的地段建设中高档的商品房，会盈利高、价值高；在差的地段建设周转房，不仅能够解决拆迁户的暂时居住问题，还符合国家政策，得到政府的支持，储备了土地，又收取了租金。32企业内部加强管理，设立风险管理机构设立专门的风险管理机构，经常性进行信息收集于处理，研究行业政策、国家和地区政策，对本地区各个区域的规划、土地、项目（包括意向的和在建的）、适宜项目情况做出及时而准确的分析，为企业的经营决策提供准确的方法和依据。目前，企业的内部缺少专门的房地产开发风险管理机构，投资风险的分析往往局限于对某一具体项目而展开，缺少对风险在投资全局范围内、投资整个过程中以及中远期的管理，造成投资决策的局限性和短暂性。这些问题制约着企业的进一步发展。为了加强对投资过程中风险的管理与控制，实现投资的最高收益和最小的风险，在企业内部设立专门的房地产风险管理机构是非常必要的。33市场风险的应对市场行情的变化、商业机会的把握、经营管理决策的实施等都会在一定程度上对房地产市场产生影响，因此，要从以下几方面来考虑市场风险的防范于控制331合理预测房地产市场没有需求就没有投资，市场需求是进行投资的必然前提。虽然房地产市场的供求关系瞬息万变，但是通过对市场的深入调查，掌握大量的数据后，就可以对房地产市场进行非常合理的预测。目前，我国房地产市场的需求量较大，发展前景较好。同时，也应该注意越来越激烈的市场竞争，居民的消费水平提高带来了市场消费结构的日趋变化，也使市场需求越来越隐蔽。而投资者要是自己的产品受到青睐，就需要对市场需求进行深入的研究。在投资项目之前进行市场分析与调查，了解市场行情才能保证投资项目与其需求的一致性，有效避免和控制由于市场需求的变动带来的住宅产品滞销和价格降低的风险。332全面分析与正确地定位市场企业要对全面地调查和研究市场，分析市场需求，充分发掘自身优势，那么就能准确把握住市场的命脉。这就要求企业建立起迅速收集市场信息的机制，通过多种渠道收集那些与营销有关的需求信息、产品信息、技术信息、环境信息、项目信息，为产品开发、营销决策和技术改造提供最准确的第一手资料。在对项目内外的环境进行分析和比较之后，依据产品特色和项目的战略来来明确企业的市场定位。通过科学论证，实施符合实际的多元化或单一战略，把发展目标与现实可能结合起来，及时把握住市场机会，实现企业的战略目标。333加大营销力度市场营销不同于促销或销售，它的产品生产或提供服务是从市场需求出发的，并且通过一定的渠道传播，以合适的价格将产品或服务提供给消费者。现代项目的市场营销活动包括市场营销研究、市场需求预测、新产品开发、市场定位、市场细分、广告、物流、分销、销售促进、人员推销、售后服务等一系列内容。营销意味着项目要做到“先开市场，后开工厂”，营销部门根据市场导向来确定项目的目标、筛选新产品构想和制定项目预算，此外还要和技术部门共同研究市场需求、编写产品说明等售后工作，向技术部门定期提供有关用户对新产品的意见、竞争对手的动向等信息，对正在研究的技术开发项目的市场需求进行调查、预测并将结果反馈给技术部门，确定新产品的目标市场、价格策略、市场定位、上市时机以及相应的产品策略、渠道策略、服务策略和促销策略等，确保开发的新产品能够符合市场需求。334项目建设期风险的控制从项目开工到竣工结算，其主要任务是将设计蓝图变成工程实体。在施工阶段，开发企业根据工程的费用目标、进度安排，依据设计图纸完成项目的建设工作，在此阶段工作量最大、投入的人力、物力和资金最多，工程管理的难度也最大。开发商在建设阶段的主要管理工作，就是对项目的质量、进度、成本、合同、安全等工作的控制和管理。开发时，不应该只注重一种目标的管理，同时应该考虑各种目标的综合实施情况，建立风险预警系统。开发企业可以利用已获价值理论建立投资风险预警系统。335完善项目成本控制房地产项目开发成本的有效控制能减少或降低开发成本支出增多的风险，开发商应该采取以下措施来有效地控制成本：（1） 逐步建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价管理提供准确的相关标准和依据；（2） 建立财务预警系统（3） 加大招投标力度，有效控制工程造价；（4） 搞好规划设计，合理确定工程造价控制目标；（5） 重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；（6） 提高预算的编制质量，搞好结算把关工作。336发展多元化的融资渠道，加强与金融业的合作房地产业是资金密集型行业，如果企业自身实力不够壮大的情况下，由于房地产开发阶段投资较大，而企业自有资金不足，需要银行的住房开发贷款支持。而到项目销售阶段，由于住房这一商品价格昂贵，大部分消费者没有办法一次付清房款，需要银行提供按揭贷款支持。因此，房地产业应该加强与银行的合作，才能更好地推动房地产行业的发展，使其市场容量扩大，有效提高市场竞争力。337政府要为企业创造良好的外部环境企业的经营是与国家甚至全球的宏观经济背景是离不开的，宏观经济和政策深深影响着房地产行业的健康发展。因此，政府也应该增强对房地产的调整和管理，为房地产的健康和持续发展提供健康的外部环境。政府可以从以下几方面着手：（1）加强宏观调控。对于房地产的调控，政府应该要结合房地产周期性波动的态势，综合运用经济手段、行政手段和必要的法律手段，健全房地产宏观调控机制，让“看得见的手”与“看不见的手”一同发挥调节经济的作用。（2）调节房地产投资结构以促使房地产市场供求均衡。在一级土地市场上，应结合对土地利用的总体规划以及城市规划，要控制房地产开发用地的总量，维持土地供给和需求的均衡状态。在二级的土地市场上，要优化房地产投资结构，使房地产市场在结构上达到均衡。限制高级的住宅的建设，大力推广适销对路的普通住宅，在政策、资金和税收上向微利房和保障房倾斜，引导资金流向普通住宅的建设。（3）公开政务以减少政策信息不对称造成的风险。在房地产开发过程中，牵涉到的政府部门较多，政府部门与房地产投资者之间的信息不对称，现实中就是由于不够了解有关政策法规进而导致很多的投资失误。所以促进政务公开是降低投资风险的一种有效的办法，政府一个个通过宣传、公示等各种途径将政府的一些决议、政策等及时让公众了解，引导投资者进行理性投资及科学地决策。结论对于人们来说，住宅是我们生活和工作的重要场所。改革开放一直到现在，我国的房地产已经得到了较大的发展，并对人民群众生活水平的提高和国民经济的发展有积极的影响。毋庸置疑的是，房地产在国民经济的不断发展和人民群众生活水平不断提高的影响下，将会呈现更大的发展空间和潜力。然而，发展过程中的