房地产网络营销方案

武汉大时代网络营销总经理陈自月表示，让房产商们接受新兴的网络营销模式着实费了一番功夫，他们一开始并不相信坐在电脑前敲敲键盘就能达到推广效果，毕竟卖房子和在淘宝上卖衣服是两码事。但是推广一段时间后，在网站流量和咨询电话数量不断增加的事实面前，他们也不得不对这种新的网络营销模式刮目相看了。自去年底国家为调控房市，新政不断，重拳频出，时至今日全国楼市仍处于低迷状态，买房者大感欣慰，而房产商却倍感压力。不久前，大楚房产研究院一份报告显示，武汉住宅次新房空置率为24%，空置水平明显偏高，一方面是房产商捂房惜售不敢轻易降价，一方面是购房者持金继续观望，双方博弈仍将继续下去。不过房产商为打破这种僵局已经开辟了新的宣传攻势，而这个战场就是网络。近日网络盛传某楼盘售楼员穿万元服饰售房，借此吸引消费者眼球，即是房地产商重视网络推广一个例证。记者从武汉大时代网络营销公司了解到：该公司从今年5月份开始已经承接武汉大小房产商共十余份合作订单，少则几万，多则几十万，都不惜重金抢占网络先机。分析其原因，其实不难理解。一方面在金融危机的后续影响下，房产商在营销花费上开始注重节流，毕竟网络宣传相比地面动辄几十上百万的推广成本要低很多。另一方面中国日益发展壮大的网络市场让每一位商人都不敢忽视。根据今年7月份CNNIC发布的“国家第26次互联网发展统计报告”中国网民规模已经达到4.2亿，互联网普及率攀升至31.8%。武汉大时代网络营销总经理陈自月表示，让房产商们接受新兴的网络营销模式着实费了一番功夫，他们一开始并不相信坐在电脑前敲敲键盘就能达到推广效果，毕竟卖房子和在淘宝上卖衣服是两码事。但是推广一段时间后，在网站流量和咨询电话数量不断增加的事实面前，他们也不得不对这种新的网络营销模式刮目相看了。通过网络推广房产商楼盘的手段有很多种，除了最常用的SEO，QQ广告和邮件群发等方式之外，高水平软文的发布也是其中杀伤力很大的方法。软文营销的鼻祖当属前脑白金掌门人史玉柱先生，可以说是软文创造了脑白金开辟市场，占领市场的奇迹，至今他的席卷全球仍被营销人士奉为经典。这种软文一般都发布在人气极高的国内著名门户网站、论坛社区的地产板块和专业的房地产网站社区上，标题和内容都极具吸引力，一般会和当时国内发生的重大时事和网络上流行的雷人事件相联系、捆绑，而广告的植入也比较隐蔽，与文章内容紧密衔接，读者往往不自觉就接受了商家的信息。另外一种非常重要的网络推广方式就是事件营销，制造事件噱头，吸引广大网民和传统媒体的关注，传播企业的品牌，提升其知名度，进而转化成实际的消费行为。这种方式特别适合于新开发的楼盘。一个好的事件策划，可以节省商家几十万上百万的推广成本。张家界借阿凡达之势改名哈利路亚山事件，尽管社会各界对此褒贬不一，但实实在在增加了张家界的门票收入，在商品经济时代这已经说明了一切。当然，适合房产领域的网络推广方式有很多，以上只是随便就其两种手段作了简单介绍。楼市还要“淡”多久，谁都没有准确预测，但是房产商先发制人，除了传统的地面媒体和电视报纸媒体推广之外还开辟了网络营销战场，消费者的腰包还能捂多久呢？在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。 对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。 房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。 我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象： 采购平台 房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。 广告平台 房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。 销售平台 房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。 信息平台 利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现真正的互动营销。 交流平台 在信息交换的基础上，房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。 管理平台 房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财务管理情况，听取业主意见等，有利于日后小区的规范化管理。 需要说明的是，其中信息平台与交流平台既服务于目标消费群又服务于业主，这说明了小区的信息将会有很大的交互性，购房者不但可以从广告宣传中了解楼盘，而且可以从业主的口碑中了解，因此，对产品质量的要求被提到了更高的要求。网络营销：是数字经济时代的一种崭新的营销理念和营销模式；是近年来众多营销理念的进展、凝练和升华；是促使企业开辟广阔市场，获取增值效益的马达；是连接传统营销，又引领和改造传统营销的一种可取形式和有效方法；是用信息化技术进行的全部营销活动；是提升企业核心竞争能力的一把金钥匙！ 特别是，当电子商务的整体环境尚不是十分成熟的情况下，网络营销将是广大企业、营销组织，特别是中小企业进军电子商务的切入点。为了正确的开展网络营销我们必须认识和把握网络营销的特点和功能。前一段有的人讲网络营销无理论可言，这种网络营销无理论说是不正确的。 一、网络营销的六大特点网络营销具有传统营销根本不具备的许多独特的、十分鲜明的特点。网络营销具有那些主要特点呢？ 1、具有鲜明的理论性 网络营销是在众多新的营销理念的积淀、新的实践和探索的基础上发展起来的。网络营销理念吸纳了众多新的营销理念的精髓，但又不同于任何一种营销理念。计算机科学、网络技术、通讯技术、密码技术、信息安全技术、应用数学、信息学等多学科的综合技术，给予了网络营销以沉重的技术铺垫；近半个世纪以来多种营销理念的积极探索，给了网络营销以丰富的学术内涵；近十年来电子商务和网络营销的多种开拓和实践，给了网络营销以冷静的思索和理性升华的机遇和可能。 因此，网络营销具有鲜明的理论特色。无论是60年代以来，麦卡锡提出的4P理论也好，无论是90年代以来，劳朗提出的“忘掉产品，忘掉定价，忘掉渠道，忘掉促销”4C理论也罢，都无法和今天的网络营销理念进行比较。 其根本原因在于以往的所有这些营销理念： 都没有本质地反应网络经济的内涵和特点； 都没能准确地把握网络对传统经营理念的碰撞和冲击； 都没有充分地揭示网络营销带给企业的深刻变革和无限生机； 都没能有效的整合各种资源，形成一种开拓市场的进击能力； 都没有真正地做到把客户当作财富，当作企业的一种战略资源； 都没有顺利地实现买家和卖家的最短路径连接和最快速度成交 都没能从根本上提升企业的核心竞争能力。 因此，网络营销是以往一切营销理念所无法比拟的。网络经济是对传统经济的一种扬弃，网络营销理念，同样是对传统营销理念的一种扬弃。 2、市场的全球性 网络的连通性，决定了网络营销的跨国性；网络的开放性，决定了网络营销市场的全球性。在此以前，任何一种营销理念和营销方式，都是在一定的范围内去寻找目标客户。而网络营销，是在一种无国界的、开放的、全球的范围内去寻找目标客户。市场的广域性，文化的差异性，交易的安全性，价格的变动性，需求的民族性，信息价值跨区域的不同增值性及网上顾客的可选择性不仅都给网络经济理论和网络营销理论研究，提供了广阔的发展空间和无尽的研究课题而且这种市场的全球性带来的是更大范围成交的可能性，更广域的价格和质量的可比性。而越是可比性强，市场竞争越发激烈。 3、资源的整合性 在网络营销的过程中，将对多种资源进行整合，将对多种营销手段和营销方法进行整合；将对有形资产和无形资产的交叉运做和交叉延伸进行整合。这种整合的复杂性，多样性，包容性，变动性和增值性具有丰富的理论内涵。需要我们下工夫，花力气进行深入的研究。 特别是，营销商务软件在这种多维整合中发挥了重要作用，扮演了重要角色。无型资产在营销实践中的整合能力和在多种资源，多种手段整合后所产生的增值效应，也是对传统市场营销理念的重大突破和重要发展。 4、明显的经济性 网络营销具有快捷性，因此，将极大的降低经营成本。提高企业利润。形成和促成网络营销经济性的有诸多原因： 如资源的广域性，地域价格的差异性，交易双方的最短连接性，市场开拓费用的锐减性，无形资产在网络中的延伸增值性，以及所有这一切对网络营销经济性的关系和影响，都将使我们极大的降低交易成本，给企业带来经济利益。网络营销的经济性以及由此带来的明显效果，必将清晰地、鲜明地显现出来。 5、市场的冲击性 网络的进击能力是独有的。网络营销的这种冲击性及由此带来的市场穿透能力，明显的挑战了4P和4C理论。网络营销在进击时是主动的，清醒的、自觉的。什么也没有忘记。无论是在信息搜索中的进击，还是在发布后的进击，都是在创造一种竞争优势，在争取一批现实客户，在获取一些显在商机。在扩大着既有优势的范围。 这种网络营销的冲击能力有力地冲击了“忘记效益观”。 请看：在网络营销中， 搜索价格正是为了比较价格，以制定科学、合理、有竞争力的价格； 获取新产品信息，正是为了加快新产品的开发和研制，以提升企业的创新能力； 搜索是在寻找渠道，发布也是为了扩展渠道，进行网络广告宣传同样是为了扩宽和营造渠道； 进行客户关系管理是为了维系和疏通营销渠道。渠道已经成为了现代企业的一种战略资源！ 以上所有这一切，都是在促销战略的指导下进行的。忘记了价格行吗？忘记了产品行吗？ 忘记了渠道行吗？忘记了促销战略行吗？不行！ 这种“忘记效益观”，在网络经济时代显然已经不适用了。由“忘记效益观”，到“进击效益观”的转变，恐怕恰恰是网络营销在营销效益观上的一大进步，一大发展。 6、极强的实践性 所有这一切都说明：网络营销是一门实践性很强的学问。它的理论根底深深扎在网络营销实践的沃土中。网络营销的每一步发展，都呼唤着网络经济理论研究的深入。但是，这种呼唤，只有在网络营销的实践中攀登和开拓的人，才可以听到。才可以感受到、体验到。想闭门造车，是拿不出网络营销像样的理论成果的。 网络营销的实践性还突出的表现在：它对以往营销理念的审视性和对新论断广泛的检验性： 无论是失败后的沉淀；实践后的积累；凝练中的深化；理性思索后的升华。都会在实践中、实战中，时间流逝中看出真伪，得到检验！ 二、网络营销的八大功能认识和理解网络营销的功能和作用，是实战和利用网络营销功能和作用的基础和前提。 网络营销的功能很多。主要的，具有八大功能。 1、信息搜索功能 信息的搜索功能是网络营销进击能力的一种反映。在网络营销中，将利用多种搜索方法，主动的、积极的获取有用的信息和商机；将主动的进行价格比较，将主动的了解对手的竞争态势，将主动的通过搜索获取商业情报，进行决策研究。搜索功能已经成为了营销主体能动性的一种表现。一种提升网络经营能力的进击手段和竞争手段。 随着信息搜索功能由单一向集群化、智能化的发展，以及向定向邮件搜索技术的延伸，使网络搜索的商业价值得到了进一步的扩展和发挥，寻找网上营销目标将成为一件易事。 2、信息发布功能 发布信息是网络营销的主要方法之一，也是网络营销的又一种基本职能。无论哪种营销方式，都要将一定的信息传递给目标人群。但是网络营销所具有的强大的信息发布功能，是古往今来任何一种营销方式所无法比拟的 。 网络营销可以把信息发布到全球任何一个地点，既可以实现信息的广覆盖，又可以形成地毯式的信息发布链。即可以创造信息的轰动效应，又可以发布隐含信息。信息的扩散范围，停留时间，表现形式，延伸效果，公关能力，穿透能力，都是最佳的。 更加值得提出的是，在网络营销中，网上信息发布以后，可以能动的进行跟踪，获得回复，可以进行回复后的再交流和再沟通。因此，信息发布的效果明显。 3、商情调查功能 网络营销中的商情调查具有重要的商业价值。对市场和商情的准确把握，是网络营销中一种不可或缺的方法和手段，是现代商战中对市场态势和竞争对手情况的一种电子侦察。 在激烈的市场竞争条件下，主动的了解商情，研究趋势，分析顾客心理，窥探竞争对手动态是确定竞争战略的基础和前提。通过在线调查或者电子询问调查表等方式，不仅可以省去了大量的人力、物力，而且可以在线生成网上市场调研的分析报告，趋势分析图表和综合调查报告。其效率之高、成本之低、节奏之快、范围之大，都是以往其他任何调查形式所作不到的。这就为广大商家，提供了一种市场的快速反应能力，为企业的科学决策奠定了坚实的基础。 4、销售渠道开拓功能 网络具有极强的进击力和穿透力。传统经济时代的经济壁垒，地区封锁、人为屏障、交通阻隔、资金限制、语言障碍、信息封闭等，都阻挡不住网络营销信息的传播和扩散。新技术的诱惑力，新产品的展示力，文图并茂，声像惧显的昭示力，网上路演的亲和力，地毯式发布和爆炸式增长的覆盖力，将整合为一种综合的信息进击能力。快速的打通封闭的坚冰，疏通种种渠道，打开进击的路线，实现和完成市场的开拓使命。 这种快速、这种坚定、这种神奇，这种态势、这种生动是任何媒体，任何其他手段无法比拟的。 5、品牌价值扩展和延伸功能 美国广告专家莱利莱特预言：未来的营销是品牌的战争。拥有市场比拥有工厂更重要。拥有市场的唯一办法，就是拥有占市场主导地位的品牌。 随着互联网的出现，不仅给品牌带来了新的生机和活力，而且推动和促进了品牌的拓展和扩散。实践证明：互联网不仅拥有品牌、承认品牌而且对于重塑品牌形象，提升品牌的核心竞争力，打造品牌资产，具有其它媒体不可替代的效果和作用。 6、特色服务功能 网络营销具有和提供的不是一般的服务功能。是一种特色服务功能。服务的内涵和外延都得到了扩展和延伸。 顾客不仅可以获得形式最简单的FAQ（常见问题解答），邮件列表，以及BBS、聊天室等各种即时信息服务，还可以获取在线收听，收视，订购，交款等选择性服务。无假日的紧急需要服务，和信息跟踪、信息定制到智能化的信息转移，手机接听服务。及网上选购，送货到家的上门服务等等。这种服务以及服务之后的跟踪延伸，不仅将极大的提高顾客的满意度，使以顾客为中心的原则得以实现，而且客户成为了商家的一种重要的战略资源