项目开发指导书.doc

项目开发指导书XX项目（x-x期）拟稿日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目 录n重要说明21.项目范围与管理目标：32.进度管理43.成本管理64.质量管理75.项目风险管理86.下级计划编制时间表9n 重要说明1、 本计划属于公司二级计划；与计划体系其它计划的关系及起始点如下：各项目开发工作指导书公司三年经营计划各部门年度工作目标项目开发进度计划各项目目标成本管理指引书各项目营销费用控制计划公司费用控制计划各项目前期开发工作计划部门年度工作执行计划2、 本计划的格式由综合管理部维护；3、 本计划文本的拟稿部门为xxx综合管理部；4、 本计划的责任人为xxx综合管理部第一负责人xxx；5、 本计划的变更程序如下：“提出变更申请-工程管理委员会审议通过-公司董事长签署。” 6、 xxx综合管理部可根据本计划起草本部门更具操作性的详细工作计划。1. 项目范围与管理目标：1.1 产品范围说明：占地面积：268483 m2容积率：0.8建筑面积：214800m2（不含地下室及架空层面积36276m2）XX项目住宅商业会所公建架空层地下室一期73217477237921000467819598二期638285004000三期6609130005007000说明性文字：1.2 管理范围说明：1.3 项目的经营管理目标：1.3.1 利润分期实现表：1.3.2 进度、成本、质量管理目标见2-4各章。1.3.3 风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。2. 进度管理重要说明：公司层面项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：项目总监召集各专业部门制订执行董事审议通过董事长审批。 2.1 一期进度控制目标（xxxxxx审批生效）2.1.1 制定一期进度控制目标的前提条件页：4项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例：n 桩基提前开工n 主体采用费率招标n 外墙涂料采用吊篮施工n 绿化2.1.2 一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门备注(需要着重说明的其它过程节点时间)1.市场定位确定页：4划斜杠处可不填2.设计总体方案确定3.完成正式施工图设计例如基础施工图4.基础施工5.建设局公开定标6.工程进度达到预售条件页：4具体项目计划中可以用实际的工作节点代替，如：全部封顶；某栋23层等例如内部认购7.正式开盘销售页：4与上次计划版本不同的节点应用蓝色标出8.竣工验收9.入伙10.办理首批业主房地产证计划内容说明：应至少包括如下方面当计划调整时应调整此表：1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。2.2 二期进度控制性里程碑3. 成本管理3.1 总体管理目标项目三期合计XX1期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积（m2）单位成本(项目成本单位：元/M2）其中：地价成本（万元）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格说明：关于表格中所列成本数据统计口径的说明。3.2 建安成本分项管理目标序号项目名称三期合计1期2期3期建筑面积（M2）1.（单位：万元）开发前期准备费2.主体建筑工程费3.主体安装工程费4.社区管网工程费5.园林环境工程费6.配套设施费7.建安成本合计3.3 成本管理措施3.3.1 设计阶段：3.3.2 土方与基础工程3.3.3 主体工程：3.3.4 装修工程3.3.5 给排水、燃气3.3.6 材料、设备、工程招标4. 质量管理4.1 产品质量要求项目单位XX1期XX2期XX3期工程质量裂缝次/户土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程其他（煤气、公共部分等）4.2 质量管理措施 4.2.1 事前控制：4.2.1.1 图纸会审： 4.2.1.2 施工前对易裂易漏部位的材料控制：4.2.1.3 材料做法： 4.2.1.4 节点做法： 4.2.2 事中控制：4.2.2.14.2.3 事后控制：5. 项目风险管理页：8(本处内容应在每月的项目现场办公会上摘要进行审视并完善预防/应对措施)序号风险内容可能后果风险系数页：8根据相对可能性填写高、中、低三档即可预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善影响工程质量及客户的使用提前抓紧全面的图纸审核2.一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。赶工造成的质量问题合理安排，全力以赴确保工期及质量。3.因设计问题出现设计与施工配合问题延长工期加大沟通，较快解决现场设计问题，提高设计服务质量4.外立面及室内装修材料选样慢影响采购质量和施工工期调整采购计划，加快材料定板5.招投标方面风险较大。项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标要想选中好的及想要的施工队伍，困难很大会同项目工程部做好应急方案。6.7.8.9.10.11.6. 下级计划编制时间表具体专业计划及管理部门、责任人序