胜芳四季购物公园整合租售战略.ppt

PP-021207/12-11,1,胜芳四季购物公园,整合租售,深圳置业行房地产经纪有限公司 二00二年十二月,战略系统,PP-021207/12-11,置 业 国 际,2,目 录,第一部分 我们如何消化16.1万 第二部分 我们实现梦想的战略,房地产E网,PP-021207/12-11,置 业 国 际,3,地块总占地16.1万，除去汽车站和凯顺路沿线占地，以及退红线部分，总占地为13.5万，不考虑公寓部分4万，以商业社区和商务社区部分占地面积10.03万计，容计率为1.2，商业总建筑面积为12.035万，分1-4层。 （1）以各经营类别分 街铺（一层）32550（占27%） 商业总建筑面积120350 主力店（三层）24800(占20.7%) （不包括停车场、生活花 交易中心6000（占5%） 园、休闲岛、娱乐天地、 投资型（餐饮、休闲娱乐）53000 溜冰场面积） （占44% ） ，详见表（2） 商务产权型（酒店）4000（占3.3%）,1、蛋糕如何分配（面积策略）,PP-021207/12-11,置 业 国 际,4,（2）以楼层分配,休 闲 岛 3000 ,三 大 主 题 广 场 8500 ,-1F 停 车 场 7250 ,1F 停 车 场 11550 ,娱 乐 天 地 4600 ,主 街 16700 ,生 活 花 园 3600 ,公共区域总面积62,400,广场及主街 25,200,停车场 24,000,1F：休闲岛等 13,200,溜 冰 场 2000 ,商业总建筑面积120,350,1F：49,350,商 业 街 32550 ,交 易 中 心 6000 ,2F 停 车 场 5200 ,美 食 广 场 、 酒 吧 街 10800 ,PP-021207/12-11,置 业 国 际,5,生 活 百 货 5200 ,商业总建筑面积120,350,2F：40,900,超 市 5200 ,高 档 酒 楼 6500 ,美 容 院 2000 ,康 体 中 心 1200 ,主 题 影 城 2400 ,夜 总 会 3600 ,迪 厅 4200 ,电 玩 城 1000 ,桌 球 城 1800 ,西 餐 厅 1000 ,麦 当 劳 800 ,桑 拿 6000 ,PP-021207/12-11,置 业 国 际,6,SPA 新 天 地 3200 ,商业总建筑面积120,350,3F：26100,4F：4000,超 市 2000 ,百 货 2000 ,高 档 酒 楼 3300 ,酒 店 4000 ,茶 馆 2400 ,书 城 书 吧 2800 ,生 活 百 货 5200 ,超 市 5200 ,PP-021207/12-11,置 业 国 际,7,（1）、投资商铺的投资总额承受力的调查,2、投资商铺基本数据的市场调查分析,PP-021207/12-11,置 业 国 际,8,（2）、投资商铺的投资单价（每平方米）承受力的调查,PP-021207/12-11,置 业 国 际,9,（3）、投资商铺的单位面积的承受力的调查,PP-021207/12-11,置 业 国 际,10,（4）、经营商铺的年利润期望值的调查,经营20平方米商铺,PP-021207/12-11,置 业 国 际,11,经营50平方米商铺,PP-021207/12-11,置 业 国 际,12,经营100平方米商铺,通过上述实际市调结果的分析，我们在进行租售价格预测和计算有了可参照的可量化数据。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,13,（1）街铺楼层租售价格定位（按建筑面积计） 街铺租金预测 商业物业售价测标方法主要是市场比较法和租金返算法，因胜芳在售项目几乎没有，所以我们采用租金返算法来推算我们的售价。 参照租金情况：,3、各项租金预测及售价推算,房地产E网,PP-021207/12-11,置 业 国 际,14,由以上的租金保守的预计我们街铺的租金情况：,PP-021207/12-11,置 业 国 际,15, 销售价格推算 对于商业投资行为，投资者通过短期投资在较长时间内获得长期的回报，或通过商业经营获得经营利润回报，而且商业物业的价值也是在不断增值的。我们预期投资者投资在10年后返本，且每3年递增8%计，根据以上预计租金，我们可以推出各层街铺售价。 街铺平均租金为52元/月，那么第一年租金为5212624元/年。,即销售价约为：6864元/,PP-021207/12-11,置 业 国 际,16,以此类推得出街铺售价，结合周边市场实际情况，及胜芳商业市场价值未得到开发，我们将售价做了一些调整，由3180元/调整为市场价3000元/：,注：以上售价是以建筑面积计算。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,17, 街铺实现销售额：3000元/325509765万元 铺位间隔及相应售价 为吸引更多投资客来投资，我们建议铺位间隔在7749和73.5 24.5）（实用面积）为宜，若以60%实用率计，即两种铺位平均总价（每间）为： 49的销售均价：490.63000 24.5万元 24.5的销售均价：24.50.63000 12.3万元 街铺均价投资范围：12-25万元/间,PP-021207/12-11,置 业 国 际,18, 主力店的商家可承受的租金价较低，我们力图实现整体租金均价在 15元/月左右。 整体1.4万的销售可用带租约形式售出，这样可实现销售价最大化，我们预计售价均价在1700元/左右，（其中2F约2500元/ ，3F约1300元/，4F约700元/）即我们可实现销售价为： 1700元/2.48万4216万元 铺位间格在15-20为宜。 铺位投资范围：2-5万元/间,（2）超市、百货租金预测及售价预测,PP-021207/12-11,置 业 国 际,19,（3）投资型商业面积（约53000）,美 容 院 2000 ,影 院 2400 ,夜 总 会 3600 ,书 吧 书 城 2800 ,高 档 酒 楼 9800 ,麦 当 劳 800 ,53000,餐饮22400,休闲、娱乐30600,西 餐 厅 1000 ,康 体 中 心 1200 ,迪 厅 4200 ,电 玩 城 1000 ,桌 球 城 1800 ,桑 拿 6000 ,茶 馆 2400 ,SPA 新 天 地 3200 ,美 食 广 场 、 酒 吧 街 10800 ,PP-021207/12-11,置 业 国 际,20,价格构成： 根据前面的销售分析对比，我们建议均价在2060元/左右 （1F约3000元/，2F约2100元/，3F约1100元/），即得出总收益约为： 2,060元/53,00010,920万元 投资范围：6-10万元/间 （4）休闲娱乐公园租金预期收益分析 因该公园产生的利润空间较大，我们预计其租金在60元/月左右，即每年租金收益大概是： 60元/月12月6600475万元/年,PP-021207/12-11,置 业 国 际,21,（5）产权式商业物业（面积10,000）,10000 交易中心6000 酒店4000,价格构成： 根据市场情况，我们建议交易中心销售均价在3100元/左右,产权式酒店的销售均价在1500元/左右，可分隔为60/间。即得出总收益约为： 3100元/6000+ 1500元/4000 2460万元 投资范围：交易中心在15-30万元/间，产权式酒店在9万元/间。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,22,4、总销售收益分析,各建筑面积 销售均价 分项销售额 总销售额 黄金街铺32550 3000/ 9765万元 总建筑面积 投资型53000 2060/ 10920万元 12.035万 2.78亿元 百货、超市2.48万 1700元/ 4216万元 产权式物业1万 2460万元 休闲娱乐6600 475万元,注：以上售价和租金预算仅供参考，最后定位价格以发展商设定目标和要求为准。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,23,（二）销售策略,1、总体思路 我们建议将整个销售过程分为四个阶段，每个阶段采取针对性销售推广策略：,第一阶段：2003.1.20-2003.4.30 蓄 势 引 爆 结点：塑造完美的销售气氛 核心攻击点：销售现场的布置等； 2003.3.18是选号日期，我们力图通过前期炒作，在选号期以前实现街铺内部认购达25%； 做好开盘前各项工作，力争在开盘前实现街铺销售50%，根据前期认购情况，争取完成部分投资型商业面积和主力店（4.2万）面积销售达25%。,第二阶段：2003.5.1-2003.7.31 重 拳 出 击 结点：商场正式开始销售 核心攻击点：力图在开盘之日实现街铺销售完成50%，根据前期认购情况，争取完成投资型商业面积和主力店（6.6万）面积销售达50%。,第三阶段：2003.8.1-2003.9.30 全 面 沸 腾 结点：进入全面销售阶段 核心攻击点：项目争取于8.1日前封顶，以销售势好刺激市场，加大广告宣传力度等； 加大销售功击力度，确保于8.1日前完成街铺销售80%，并于9.30日之前完成所有街铺销售，完成投资型面积和主力店面积销售的80%。,第四阶段：2003.10.1-2003.12.31 全 线 封 杀 结点：分析前阶段销售情况，及时调整策略，完成销售任务。 核心攻击点：完成所有销售面积的销售,PP-021207/12-11,置 业 国 际,24,（2）内部认购时机也佳。本项目的选号期定于2003.3.18，而3月中旬正好为农历春节（2月1日）后一个多月，此时各个行业均已基本开始进入正常运营阶段，人们开始做新一年投资计划，我们于这时期推出，符合投资者的投资心理。 （3）销售时机分析： 根据我们的经验，每年4、5月份是楼盘销售的黄金时段，如若给于适当引导，相信2003.5.1是绝好的销售时机。,2003.2.1 完成项目包装,2003.2.15 项目开始动工,2003.3.15 销售中心交付使用,2003.3.18 商铺开始选号,2003.8.1 项目封顶,（1）各阶段销售工作结点,房地产E网,PP-021207/12-11,置 业 国 际,25,第二部分 我们实现梦想的战略,（一）我们的前线阵地 1、总体一站式 保证总体招商统一连贯，使之一直被市场关注，热点不断。推出方式应采取分步推出，进而全面开花的手法，将不同区域、不同定位的商铺分别以适宜的时机推入市场，而且要不断制造招商高潮，以达到整体操作的成功。 2、大商家带动小商家的“羊群效应” 争取在动工前完成大商家入驻签约仪式，以利于中小型商家招商。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,26,（二）招商的租金价格策略,（1）先放水养鱼，把卖场做热后再调租 招商初期，第一年租金水平不能定得过高，租金水平的制定要根据市场实际承受能力，着眼于未来，应有大气魄、大手笔。按一般招商规律，在招商初期，由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险，这时我们应采取低租金政策，以放水养鱼，培育市场。而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，达到了我们的目标，我们就掌握了主动权。就可以提高租金，弥补前期的损件。,房地产E网,PP-021207/12-11,置 业 国 际,27,（2）租金表 根据市场租金及本购物公园的分析对比，并结合本购物公园的优势劣，建议本购物公园各层的平均租金如下：,注：该租金水平是针对散租户制定的租金，大租户所能承受的租金水平根据具体情况另定。,PP-021207/12-11,置 业 国 际,28,（3）租金付款方式 - 定金：相当于1个月的租金（于签署认租书时付清）； - 保证金：相当于1个月租金及管理费、水、电、空调费（于签署租赁合同时付清，定金包括在内； - 预付款：相当于1个月租金及管理费、水、电、空调费（于开业前付清）。 （4）建议优惠 - 一次性支付1年租金八折优惠，一次性支付半年租金