汽车城建设项目建议书.doc

XX汽车城建设项目建议书XX建设局二00八年十二月八日XX汽车城建设项目建议书编制单位：XX建设局项目单位负责人：林兆荣项目编制负责人：刘建坤技术负责人：曾海锋主要参加人员：骆天兵陈传新 陈国鹏一、总论1、项目名称：XX汽车城2、建设总质：新建3、承办单位：采取招商引资方式成立汽车城有限公司4、拟建地点：XX城石圳坝5、建设规模：建设一座集汽车、维修、美容、停车、物流、二手车市场及商住一体的大型综合汽车城，总占地70亩，汽车销售区4500平方米，汽车维修区3500平方米，配件门市、美容养护区6500平方米，综合大楼3500平方米，停车场20000平方米，物流区2800平方米。必须整体开发，不得分块进行二次转让。6、建设年限：停车场3个月内建成，汽车美容修理中心6个月内建成，其余建筑18个月建成。7、概算投资：人民币5528万元，其中场馆及基础设施建设规模，为1000万元，商铺及商品房建设规模约4000万元，铺底流动资金446万元。二、市场预测 (一)供应现状：1、XX老城区目前没有一个大型的停车、修理的专用场地，因此在老城控制修建详规中，只有把这块土地作为停车场用地来规划，以满足日益增多的车辆停放。2、XX汽车城建设项目已列入2008年度全县重点建设工程，作为一项民心工程，县委、县政府多次召开会议研究实施方案，以解决城南出口路目前以路为场修理车辆乱停乱放问题。3、随着我县经济的发展，特别是近年来我县脐橙、柑桔进入丰产期，百姓收入增加，消费观念也在改变，汽车消费成为了我县市民的热点，现有的汽车销售门点比较杂乱，门面小，有的在闹市区，根本设置不了展台。群众买小车提货要到赣州去，手续繁锁，相当不便，很有必要集中管理，方便市民，理好环境，使我县汽车销售上台阶。（二）供求预测：1、目前，全县拥有一类汽车维修企业一家和200多户个体维修业户，从事汽车维修工程技术人员50名，高、中级以上技工310名，道路运输从业人员1973名。这些都可为项目建成后提供丰富的技术力量和人才。2、目前，寻乌客货运输方式单一，仅靠汽车运输。近年来果业飞速发展，果品产量的增加，人民生活水平的提高，大小汽车需求量随之在不断增大，随着车辆拥有量的剧增，汽车维护、保养、配件等必须跟上为之服务，在县城兴建一个汽车修配中心的各方面条件具备。3、有着良好的现有条件。汽车修配中心选址在交通便利的206国道边，与县城紧密相连，水、电、通讯等各方面条件优越，为项目的实施提供了良好的外部条件。4、政府为项目开发展提供了优越的投资环境。根据国家产业政策和本地实际，XX人民政府对招商引资项目实行税收、用地、权益保障等各种优惠政策，对建设汽车修配中心相当有利。三、建设规模1、年修理能力：整车大修1000辆次，总成大修90000件/次，二级维修4000辆次，专项维修180000件/次。2、日停车数量800辆。3、进一步提升汽车修配中心规模和品位，使其各项指标更科学、合理、优化。从而提高项目效益，可发展房屋建设面积2.4万平方米左右，建成后住房可达200户左右。四、项目选址（一） 场址现状：1、XX汽车城将建于XX城规划区石圳坝，位于县城南端，东为石圳村，西为206国道，南为黄坳山，北为赣南果业果品加工厂，是县城的南入口，为206国道南面进县城的入口处；2、其用地一部分为政府存量土地，另一部为原河滩地、山坡地及部分水田，总用地面积约70亩，主要建设全县汽车销售中心，汽车美容修理中心、物流中心、城市南部大型停车场及试车场，还可建部分商住房。3、XX汽车城地理位置优越，人气旺，现该小区居住人口约10000人，县城主要单位如交警队、公路局、公安森林、林业分局、寻乌三中等都在该小区，206国道同时又是该小区主要干道，宽40米，车辆往来频繁视野开阔，为最理想的汽车城选址用地。（二）场址建设条件： 1、项目建设用地已落实。根据规划，国土部门已经将存量土地68亩划入了此次建设的范围，另有50多亩土地是原河滩地、废旧公路和部分水田，目前此用地计划已报上级批准。2、县委、县政府高度重视。作为今年全县的重点工程，已成立了领导小组。由县委常委任组长，相关职能部门领导为成员，保证在今年内完成此项工程招商工作，并按时间要求建成使用。五、工程方案1、规划目标及总体思路规划目标实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。汽车城规划建设容积率不大于1.2，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。总体思路结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。合理分区，合理布置景观大道、会展区、露天停车展场、商务办公区、物流配送中心区、还建住宅区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。考虑场地的地理优势，注意汽车城的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。规划布局将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大部分规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设置相应配套设施。主入口宽度为50M，出入口部分处理成入口广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。规划布局请详见XX汽车城规划方案设计总平面布置图。交通组织在汽车城上设四个出入口以解决汽车城与外部的人流、车流交通问题。汽车场城内从大门到城后区为32米宽景观大道，为人流主通道。汽车城内道路主干道宽16米，次要道路宽8米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。小区公建设施规划本规划在充分体现汽车城的气氛同时，加强配套设施建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公建分布结合绿化体系布置。市政配套设施：设有1个垃圾站， 设有3处公厕，另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。小区生活污水接入城县道路污水干管,排至污水处理厂。绿地规划规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。建筑风格建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比较，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使XX汽车城融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。给排水工程、电力电信工程、工程管线防灾设计要求必须严格执行现行国家颁布的规定（范），加强建设。2、项目实施进度建设工期寻乌汽车城工程项目建设总工期为十一个月时间,根据计划于二000九年一月开始进行前期筹划工作,到二0一0年10月底主体工程竣工验收,交付使用。项目实施进度安排A前期工作阶段：项目建议书编制及报批;规划及方案设计、选址;可行性研究报告编制及报批、完成审批;以上工作在前四个月内完成。B设计招标阶段：根据计划逐步完成初步设计和施工图设计;对土建及材料设备进行招投标;以上工作在前四个月内完成。C施工阶段：在七个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。D竣工验收：根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。以上各阶段将交叉作业。项目计划进度表序号项目内容进度时间200年200年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41项目前期工作2项目筹备和前期付款3施工图设计4项目招标5拆迁及三通一平6基础施工7预售商业店面8结构和装修工程9峻工验收 3、主要建、构筑物工程土石方工程：土石方10万立方米道路建设：4200平方米综合大楼：3500平方米配件门市、美容养护区：6500平方米停车场：20000平方米绿化及环境：14000平方米汽车销售区：4500平方米汽车维修区：3500平方米物流区：2800平方米六、投资估算及资金筹措（一）投资估算 1、建设投资估算寻乌汽车城项目建设总投资为5082万元，其中建筑工程费用4907万元，建设期贷款利息175万元。2、流动资金估算 流动资金为446万元。3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）寻乌汽车城项目投资估算表序号项目名称规模投资（万元）备注1工程费用16871.1建筑工程费16621.1.1土石方工程6万平方米50每平方米8.3元1.1.2配件门市、美容养护区6500平方米520每平方米800元1.1.3汽车销售区4500平方米360每平方米800元1.1.4停车场20000平方米160每平方米80元1.1.5物流区2800平方米224每平方米800元1.1.6综合大楼3500平方米280每平方米800元1.1.7道路建设4200平方米50每平方米120元1.1.8绿化及环境14000平方米18每平方米13.2元1.2国内设备及安装费251.2.1供配电171.2.2给排水82其他费用14742.1土地使用费70亩1400每亩20万元2.2勘察设计费17按直接工程费1%2.3建设单位管理费20按直接工程费1.2%2.4工程监理费17按直接工程费1%2.5前期工作费203商住房24012平方米1921每平方米800元4建设期贷款利息175固定资产动态投资50825铺底流动资金446项目总投资5528（二）资金筹措1、自筹资金：3000万元现金投入。自筹资金占总投资的 54.27%。2、其它来源：银行贷款2528万元，占总投资的45.73%。七、效益分析（一）经济效益1、数据与参数选取建设规模：总占地70亩，汽车销售区4500平方米，汽车维修区3500平方米，配件门市、美容养护区6500平方米，综合大楼3500平方米，停车场20000平方米，物流区2800平方米。计算期等基本条件该项目计算期包括为2年，建设期2009年1月至2010年1月。基准收益率该项目按10%计算。项目营业及销售收入的确定A:项目销售收入的确定a商业门面销售商业门面建设第一年售出50%，余下部分建设第二年出售30%，销售率80%。价格按每平方米2500元计算：第一年收入：14500 50%2500元/ =1812.5万元;第二年收入：14500 30%2500元/ =1087.5万元;b商住房销售商住房根据规划建设容积率不大于1.2，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%；可得最大面积为：最大占地面积：30亩66725%=5002.5平方米最大建筑面积：30亩6671.2=24012平方米商铺（按两层计）面积：5002.52层=10005平方米套房面积：24012-10005=14007平方米建设第一年售出50%，建设第二年出售50%，销售率100%。套房价格按每平方米1800元计算，商铺价格按每平方米3000元计算：第一年收入：1400750%1800元/ =1260.6万元; 1000550%3000元/ =1500.8万元；第二年收入：1400750%1800元/ =1260.6万元; 1000550%3000元/ =1500.8万元；B:项目经营收入的确定营业收入包括汽车销售区、汽车维修区、配件门市、美容养护区、综合大楼办公室、停车场租赁收入;综合服务管理费用收入;会展收入;物流配送收入四部分。a租赁收入租赁收入按下列公式计算：总面积*出租率*出租单价该项目竣工后，停车场租金和出租率每月15元/平方米和70%;汽车销售区、汽车维修区租金和出租率每月30元/平方米和90%测算;办公室租金和出租率每月40元/平方米和80%;门面、美容养护区租金和出租率按每月42元/平方米和90%测算。b综合服务管理费收入：汽车城有限公司与银行、车辆管理部门达成协议后，该市场将实行销售、收款、过户一条龙有偿服务，其收费按市场每销售一台车收取代办各项证照手续费100元/台。第一年按目前销售状况400辆计算，第二年后按500辆计算。 c会展收入：每年在市场举办一次大型会展，预计展场收入每年60万元，展会期间广告收入20万元，按行业毛利率40%计算，年毛利为64万元。d物流配送收入：每辆车送车费收入平均按500元计，预计第一年送车量2000辆，第二年预计送车量2500辆，毛利按行业毛利率20%计算，第一年毛利收入20万元，第二年毛利收入25万元。经营收入第一年为4573.9万元，第二年为3848.9万元，从第三年起每年为137.4万元。项目销售收入及营业收入情况详见附表“营业（销售）收入明细表”营业（销售）收入明细表建设第一年建设第二年第一年项目面积出租（售）率租金或售价收入面积出租（售）率租金或售价收入面积出租（售）率租金或售价收入收入合计4573.93848.9137.4一、销售收入4573.93848.91商业门面销售14500 50%25001812.514500 30%25001087.52商住房销售24012 50%1800-30002761.42401250%1800-30002761.4二、租金收入42.41停车场2000070%15212汽车维修区90%301.93办公室350080%4011.24门面、美容区290%428.3三、会展收入64四、物流配送收入25五、综合服务及管理费收入6备注：“第一年”指从完工投入运营当月到次年对月，依次类推。2、成本费用估算门面、商住房销售成本门面、商住房的单位成本包括土地费用、土石方、土建工程费、道路及绿化费用摊销、水电工程摊销、勘察设计费、管理费、监理费、前期工作费及利息摊销等，每平方米成本800元。建设第一年销售成本3773.5万元：其中：门面14500 50%800元/ =580万元；商住房24012 50%800元/ =960.5万元；土地使用费：70亩20万元/亩=1400万元；其他建设及费用摊销：833万元。建设第二年销售成本1308.5万元：其中：门面1450030%800元/ =348万元；商住房24012 50%800元/ =960.5万元。营业成本营业成本58.4万元会展成本64万元60%=38.4万元;物流配送成本25万元80%=20万元水电费根据水电消耗量，并按现行市场价格测算其费用。由于已售房产和出租场地水电费由商家承担，表列水电费按差额反映。按3万元计。工资及附加费根据所需人员和人均工资及附加费、养老保险金等进行测算。按10人人均年2万元，共20万。管理费用包括办公费、培训费、开办费摊销、差旅费、车辆使用费等。按3万元计。财务费用贷款利率按两年期年利率6.5%计算，建设期利息175万元。营业费用市场拓展过程中发生的差旅费、广告宣传费、招待费等费用。按6万元计。房产税和土地使用税(包含在管理费中)共计6.3万。房产税640030元/18%=3.5万元土地使用税466900.6元/=2.8万元。总成本费用测算表 金额单位：万元人民币序号项目建设第一年建设第二年第一、二年1工程成本3773.51308.52营业成本54.43水电费34工资及福利205生产（销售）成本合计（1+2+3+4）3773.51308.577.46管理费用（含房产税和土地使用税）6.37财务费用（8+9+10）1758其中：长期借款利息1759短期借款利息10其他财务费用11营业费用612总成本费用（5+6+7+11）3948.51308.589.7营业税及附加测算营业税按5%，附加税费为15%，所得税按33%测算。详见附表 “营业收入、税金及利润测算表”营业收入、税金及利润测算表 金额单位：万元人民币序号项目税率建设第一年建设第二年第一年1营业(销售)收入625.42540.447.72营业税5%31.31272.43附加税费15%93.83817.14利润总额500.32032.438.25所得税33%165.1670.712.66净利润335.21361.725.63、财务分析财务净现值=1748.1万元财务内部收益率=25.6%财务投资回收期=19个月（含建设期11个月）（二）社会效益 1、项目对社会的影响分析 随着经济的发展、人民生活水平的提高和汽车保有量的大量增加。厂家生产老百姓买得起的车，政府创造老百姓用得起车的良好环境，这都是促进汽车市场进一步健康发展的有利因素，针对目前我县制约汽车维修行业发展的一些问题，尽快在县城兴建一个兼物流、商住、停车、汽配于一体的汽车修配中心已是势在必行。当前，我县众多的汽车维修企业中，仅有一家一类企业，其余都是私营或个体企业，这些企业大多是从简单的小作坊式的修理店起步，管理体制上带有浓厚的作坊式管理和家族式管理模式色彩，加上依靠传统的汽车维修方法和汽车维修工技能水平的普遍不足，极大地影响本行业发展。可见，建设汽车修配中心，可以兴利除弊，能使我县汽车维修行业在未来的一体化市场竞争中能够经受冲击，站稳脚跟，并求得新的发展。近几年，随着我县果业飞速发展，寻乌不仅果品和农资需求量增大，内外运输车辆不断增加，而且，随着人民生活水平的不断提高，从代步的轿车到各类大小车辆的需求量也在剧增，预计到2010年我县各类汽车拥有量将5000辆。为此，我们对寻乌全县车辆进行了统计，并根据近年来汽车拥有量对未来特征年车辆按15%增长率进行预测。据调查，在美国，汽车售后服务是仅次于餐饮业的第二大黄金产业，其中汽车维修业的利润达27%，由此可见，建设汽车修配中心，运用多元的经营模式，去占领所呈现的车型多品种，服务需求多样化的汽车市场，市场前景相当可观。2、项目与所在地优惠政策分析土地：建设项目土地通过公开招标、拍卖、挂牌方式出让，土地按20万元亩起拍。投资人在签订土地使用权出让合同时一次性交清土地款，并须交汽车城建设履约保证金600万元，履约保证金存入县城投公司指定帐户，不计利息，由县城投公司按汽车城建设进度分阶段分期返还，如汽车城建设在开工18个月内末竣工开业，剩余保证金全部扣除并上交县财政，其优惠政策全部取消。并由国土部门依法收回土地使用权。投资人可按规划建设要求自行聘请有资质的设计单位进行规划设计，报政府审批。汽车城建设总投资不得少于人民币2400万元（不含土地款和商业开发投资）。县交警大队处理的违章车辆纳入停车场管理。进入该市场的经营户，享受招商引资相关优惠政策执行。建成后，政府协助做好经营户的入市工作。汽车城建成后，工商、税务等部门只办理汽车城内的汽车销售、维修、美容企业相关证照。3、社会风险分析主要风险因数识别该项目风险因数主要有：商住房店及门面销售价格，汽车展场、办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点：商住房店及门面销售率57%，盈亏