房地产协理综合能力.doc

房地产特性：1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值 房地产种类：（按开发程度分类：）1. 生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地）2. 毛地：具有一定的城市基础设施（有地上物，需要迁移但未迁移的土地）3. 熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可直接建设。 三通一平（通路，通水，通电，场地平整） 五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整） 七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整） 二建筑基础知识 建筑按高度分类： 低层（1-3层）。多层（4-6层）。中高层（7-9层）。高层（10层以上）。 按设计使用年限：类别设计使用年限示例15临时建筑225易于替换结构构件的建筑350普通建筑4100纪念性建筑和特别重要的建筑三识图四房地产面积面积含义：建筑面积：2.2米以上的各层水平投影面积，（包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯）使用面积：屋内可使用空间面积套内面积：由使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积 计算一半建筑面积的范围：1. 与房屋相连有上盖的走廊，檐廊2. 独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚3. 未封闭的阳台，挑廊（封闭按全面积计算）4. 无顶盖的室外楼梯5. 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 不计算建筑面积：1. 层高低于2.20米2. 房屋之间无上盖的架空走廊（如天桥）3. 骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分4. 与室内不相同类似阳台，挑廊 建筑面积=套内面积+分摊的共有建筑面积 套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 第二章房地产经纪行业 经纪是指人或组织通过居间，代理（经纪人在受托权限内，以委托人的名义进行交易，由委托人承担相应法律责任的经纪行为），行纪（受委托人委托以自己的名义与第三方交易，并承担规定的法律责任；1.经委托人同意，或双方约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买入（或卖出），并因此增加报酬；2.除非委托人不同意，对具有市场定价的商品经纪人自己可以作为买受人或出卖人）服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收取佣金经纪、经销、行纪的区别概念同交易标的之间关系报酬的形式同交易主题之间的关系经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有者的名义进行交易经销占有交易标的差价以自己的名义进行活动行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动，但受到一定限制行纪的特殊形式（包销）不占有交易标的佣金+差价以交易标的所有者的名义进行交易，行为受到一定限制 经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介性 3.内容的服务性4.收入的后验性 房地产经纪的特性：1.范围的地域性2.后果的社会性 房地产经纪的必要性：1.房地产经纪的特殊性（1.不可移动2.构成要素复杂，专业的缺陷3.价值大不好囤货，需要专业媒介）2.房地产经纪交易的复杂性（1.提高信息搜集效率，降低信息搜寻成本2.谈判和决策非常困难3.交易主体缺乏经验，独立操作难以保证交易安全）3.房地产信息的不对称性(1催生欺诈、寻租等机会主义2.价值大，交易中隐含经济风险) 房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障安全3.促进公平交易，维护合法权益房地产经纪专业人员职业资格制度在房地产交易活动中，从事促成房地产公平交易，从事存量房和新建商品房居间、代理等专业活动人员都属于房地产经纪人员。 房地产经纪人员资格分为：房地产经纪协理，房地产经纪人，高级房地产经纪人 资格取得方式：房地产经纪协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式，高级房地产经纪人另行规定。继续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/3房地产经纪人协理的工作职责：1.协助经纪人做好客户接待，咨询工作，提供专业咨询服务2.协助经纪人陪同看房，促成交易3. 协助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系房地产经纪人协理的职业技能：1.了解行业法规和管理规定2.基本掌握交易流程，具有一定交易运作能力3.独立完成经纪业务一般性工作4.在经纪人指导下完成较复杂经纪业务新中国房地产经纪行业发展概况1复苏阶段（1978-1992）2初步发展阶段（1992-2001）3快速发展阶段（2001至今）房地产经纪行业的重要地位1. 促进房地产交易规范、安全、高效进行2. 促进房地产开发投资科学进行3. 为社会提供新型就业岗位，促进现代服务业发展房地产经纪行业发展趋势和前景1. 行业形象和地位将进一步提升2. 资本、信息、知识成为推动房地产经纪业发展的重要支柱3. 房地产经纪服务方式不断改进，经纪服务效率和质量进一步提高4. 运营模式不断创新，业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变5. 以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展6. 由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现第三章，房地产经纪管理房地产经纪机构是指，依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构的类型 1. 按组织形式划分：1.公司企业（1.有限责任公司2.股份有限公司）2.合伙企业 3.个体工商户 4.独资企业2. 按注册资金来源划分：1.中资企业 2.外资企业（1.外商独资 2.中外合资）3. 按经营模式划分：1.无店经营模式 2.有店经营模式有店经营模式经营模式扩张速度扩张投入收益管控直营连锁模式慢大高容易特许经营模式快小低相对较难混合模式中中中相对较难收购&参股模式快大高适中4.按照主营业务划分：1.新建商品房销售代理机构 2.存量房（二手房）经纪机构 3.综合型经纪机构1.经纪机构的设立条件1.有自己的名称和组织机构 2.有固定服务场所 3.有必要的财产和经费 4.有足够数量的专业人员 5.法律、行政法规规定的其他条件6.个人工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构2.经纪机构的备案： 领取营业执照30日内到所在直辖市，市，县人民政府建设（房地产）主管部门主管部门应公示的内容：1.房地产经纪机构及其分支结构的名称2.住所3.法定代表人（执行合伙人）或者负责人4.注册资本5.房地产经纪人员房地产经纪机构应公示内容1.营业执照和备案证明文件2.服务项目，内容和标准3.业务流程4.房地产经纪收费 5.交易资金监管方式6.信用档案查询方式，投诉电话及12358价格举报电话7.经纪服务合同，买卖合同和租赁合同示范文本8.法律、法规、规章规定的其他事项3.房地产机构与房地产经纪人员的法律关系 1.劳动关系；只能在一家经纪机构工作（劳动合同） 2.合作关系4.房地产经纪活动当事人之间的法律关系 委托人和受托人的法律关系1.委托关系（是产生代理、行纪、居间等一切委托事项的基础）委托人的权利：1.请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利委托人的义务：1.支付处理委托事务费用2.支付报酬受托人的权利：1.费用请求权，报酬请求权， 2.风险损失赔偿请求权受托人的义务：1.按照委托人的指示处理委托事务2.亲自处理委托事务2.居间关系（居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同）委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利委托人的义务：1.按约定支付报酬2.支付从事居间活动支出的必要费用居间人的权利：1.报酬请求权2.费用偿还请求权（有约定按约定，没有约定由居间人自行承担） 居间人的义务：1.报告有关订立合同的事项2.负担居间活动的费用3.代理关系（代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任）（我国只承认单边代理）1.经纪机构代理行为的法律效果直接归属委托人，委托人对经纪机构的代理行为承担民事责任（经纪机构与委托人）2.经纪机构以委托人的名义进行独立意思表达，对自己的行为承担连带责任（经纪机构与交易相对人） 代理类型：1.开放式代理（多家经纪机构共同代理，谁先交易成功谁获取服务费用）2.独家代理（1.交易权共享的独家代理：委托人只委托一家经纪机构，同时保留自行成交的权利;2.交易权独享的独家代理：委托人只委托一家经纪机构，放弃自行成交的权利） 4.三类法律关系比较 共性：1.都是依据服务合同确立 2.都是有偿服务 3.行为结果(房价款、溢价、法律责任)都之间归属委托人不同之处：名义不同1. 委托关系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名义2. 代理关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动3.居间关系：不代表任何一方立场 法律性质不同1.委托关系：适用最广，可以具有法律意义的不动产交易委托，也可以简单手续代办2.代理关系：代理的事务内容必须具有法律意义3.居间关系：只是中间人，不具有法律意义 收益方，报酬支付方和服务完成标准不同1.委托关系：谁委托谁负责的原则2.代理关系：被代理人向代理人支付费用3.居间关系：报告居间受益方式委托人，媒介间的受益人是交易双方，房地产交易合同依法签订是房地产居间服务完成的唯一标准，只有房地产交易合同签订后，经纪机构才可以向委托人或者交易双方收取居间服务费用。第四章， 房屋租赁房屋租赁市场的类型：l 按住宅用途划分： 1.住宅租赁市场2.非住宅租赁市场 l 按照租赁目的划分：1.自住租赁市场 2.转租用于投资租赁市场l 按住宅性质划分： 1.商品住房租赁市场 2.保障性住房租赁市场l 按租赁期长短划分：1.短租租赁市场 2.长租租赁市场 1. 租赁市场的特点：1.租赁价格相对稳定2.季节性变化明显3.交易更为频繁4.属地区性市场房屋租赁合同是不动产租赁合同2.租赁合同主要内容：1.当事人姓名和住所2.标的物3.租金和押金数额4.租赁用途和房屋使用要求5.房屋和室内设施的安全性能6.租赁期限（最多20年，超出20年部分无效）7.房屋维修责任8.物业服务，水电缴纳9.争议解决办法和违约责任2. 签订合同时注意事项：1.租赁合同的主体价格2.应为书面合同3.合同标的物依法能够出租4.对转租特别约定4.房屋出租的条件：(一)房屋可以依法出租（不得出租情形） 1属于违法建筑的； 2不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； 3违反规定改变房屋使用性质的； 4法律、法规规定禁止出租的其他情形的。5.转租的条件 1须经出租人书面同意 2转租期限不得超过原合同规定的期限 6.租赁合同无效的认定：1出租人未取得建设工程规划的房屋与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前取得，认定有效）； 2出租人未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前经批准，认定有效）； 3租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效（但在一审法庭辩论终结前经批准延长，认定有效； 4当事人以租赁合同未备案为由请求确认合同无效，不予支持。 7. 租赁合同的解除; 1依法查封； 2权属有争议； 3违反强制性规定； 8.承租人优先权： 法院予以支持继续履行租赁合同的情况 1以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人请求按原合同履行； 2在租赁期间所有权变动，承租人请求继续履行的；9.房屋租赁合同备案： 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到房屋租赁所在地直辖市、市、县人民政府地产主管部门办理房屋租赁登记备案。1.房屋租赁登记备案材料： 1.房屋租赁合同； 2.房屋租赁当事人身份证明； 3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明； 4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。 2.房屋租赁登记备案办理：1.材料齐全并符合法定形式；2.出租人与房屋所有权证书或其他权属证明的权属一致；3.不属于商品房租赁管理办法规定不得出租的房屋； 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理租赁登记备案材料不齐或不符合法定形式的直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知当事人需要补正的内容 3.房屋租赁登记备案证明： 载明内容：1.出租人姓名(名称)2.承租人姓名(名称)3.有效身份证件种类和号码4.出租房屋的坐落5.租赁用途、租金数额、租赁期限等 房屋租赁备案内容发生变化、续租或租赁终止的，当事人应当在三十日内到原租赁登记备案的部门办理变更、延续或者注销手续。4.房屋租赁登记备案的效力: 1.是否办理备案登记不影响合同效力； 2.出租人就同意房屋订立多份租赁合同除承租人已合法占有房屋的外，办理备案登记的合同优先成立； 3.保护优先购买权，优先承租权，买卖不破租赁等权益； 10.租赁环节的税费：增值税，城市维护建设费，教育附加，房产税4，城建土地使用税，印花税，个人所得税（2008前20%2008后10%） 11.房屋租赁的禁止行为 1.出租人：1.违反规定分割出租；2厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住；3.将经济适用住房、廉租房出租或转租给他人使用；4.在房屋租赁合同期内，出租人单方面随意提升租金水平；5.企业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。 2.承租人：1.保障性住房转租；2.违反租赁用途和使用要求使用房屋；3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；4.不得损害其他业主和使用人的合法权益；5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。第五章房屋买卖 1. 房地产的特性有：不可移动性、独一无二、价值较大（垄断竞争性，区域性，周期性，易于形成泡沫） 2.商品房预售的条件：1.已交全部出让金，取得土地使用权证书 2.有工程规划许可证和施工许可证 3.投入资金达总投资25以上并已确定施工进度和竣工交付日期 4.取得商品房预售许可证 3.商品房现售条件：1.具有法人营业执照和开发企业资质证书 2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3. 有工程规划许可证和施工许可证 4.通过竣工验收 5.拆迁安置已落实 6.配套设施具备交付使用条件 7.物业管理方案已落实 4. 房地产价格的影响因素1. 供求关系2. 经济因素：经济发展、物价、居民收入3. 人口因素4. 社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策 第五章 房屋买卖1.房屋买卖市场的类型：1.新房市场和存量房市场 2.居住房地产市场（别墅市场、高级公寓市场、普通商品房市场）和非居住房地产市场 3.现房市场和期房市场 4.高档、中档、低档房地产市场2.房屋买卖市场的参与者：1.买方 2.卖方 3.经纪机构 4.其他专业服务机构 5.房地产市场管理者3.房屋买卖市场的特点：1.垄断竞争性2.区域性3.周期性