房地产营销策划综合实训报告

房地产营销策划综合实训报告学生姓名：XXX学 籍 号：班 级：专 业：房地产经营管理指导教师：夏宏宝日 期：201X年XX月X日摘要本报告旨在让学生自身加强对房地产前期策划的深入了解，并能过独立完成房地产策划报告，为毕业后进入房地产策划行业做铺垫。本报告以长春工程学院东区地块为研究对象，初步规划该地块建立一洋房产品并配有自身的底商，由于项目独特的地理位置-处在长春老城朝阳区的桂林路核心商圈，拥有得天独厚的商业、文化、人文优势，因此该产品必将成为该区域一大亮点。通过在网上的调研以及自身对该地块的熟悉程度，本报告从整体分析、宏观分析、SWOT分析三大方面对该地块进行分析，最终确立建在该地块的项目的总定位：基于项目所在的地理位置和拥有的稀缺资源，建议本项目的洋房产品应该注重舒适安谧的居住环境的营造并体现尊贵性和私密性，最大化的吸引自住型客人的购房需求，使得本项目的整体品质得到良好的提升与保持，临街商铺应该主打文化与休闲餐饮为主题。关键字桂林路核心商圈丰厚人文底蕴洋房产品尊贵性与私密性关于“长春工程学院东校区地块”分析报告 姓 名：XXX班 级：房地 学 号：号目 录1 项目分析1.1 区位介绍1.2 地块分析1.3 周边环境2 宏观分析2.1 政治分析2.2 环境分析2.3 经济分析2.4 技术分析3 SWOT分析4 项目定位管理学院课程设计 正文1 项目分析1.1 区位介绍本项目在自由大路与同志街交汇处，周围交通便利。且位于长春市朝阳区桂林路核心商圈，商业氛围成熟，项目周围向南距离南湖公园直线距离仅540m，向东距离长春动植物公园直线距离仅1.1Km，距离东北师范大学和吉林大学直线距离仅780m，且周边还有东北师范大学附属小学、中学，仅一街之隔，文化氛围和商业氛围浓厚。，得天独厚的区位优势使得项目具有良好的发展潜力及升值空间。图1-1为本项目的区位图。图1-1 项目区位图项目地块呈现规则的矩形状，南北向长330m，东西向宽372m，总占地面积122760m2，预计总建筑面积为184140m2，容积率为2.0，项目初步规划为洋房产品和商业。1.2 地块分析道路通行：项目周边的路网较为发达，有自由大路、人民大街、同志街，均是朝阳区的重要交通路网。而项目临近的同志街，为两车道，道路较窄，且上下班高峰期，自由大路与同志街均为道路拥挤时段，来往车辆较多，造成项目周边交通堵塞。景观：本项目周边城市景观比较好，毗邻南湖公园，自然环境优美。但只有较高楼层才能观赏到南湖公园的美景，对于目前朝阳区稀缺的土地供应来说，本项目具有良好的区域优势，适宜住宅和商业物业的开发。1.3 周边环境本项目所处的位置是长春市朝阳区的核心地段，区域发展已经成熟，是桂林路商圈的核心位置。项目周边各种资源丰富，紧邻吉林大学、东北师范大学、吉林艺术学院和师大附小附中等名校，且该地块为长春工程学院东校区旧址，所以文化底蕴浓厚。南湖公园坐落于本项目西南角，仅距520m，长春动植物公园位于本项目东北角，仅距1.1Km，自然环境优美。本项目地处桂林路核心商圈内，周边商务、商业氛围较为成熟，相关配套设施较为完善，为在此工作和生活提供了诸多的便利性，同时为本项目开发住宅和商业等物业打下了良好的基础。地块北边的桂林路商圈是长春有名的几大商圈之一，周边有恒克隆大型超市、7.8购物广场、桂林路市场等其他大型商场，为人们的出行购物提供了极大的方便。但是这些商场等距项目大概步行10分钟以上，因此而如果项目自身增加一些底商，为周边的居民可以带来更大方便，同时由于周边学校的知名度，更会为项目自身增加一大亮点。目前该区域的居民以中高收入人群为主，且项目位于桂林路商圈内，而且是学区房，高收入人群比较集中，消费能力强，这将对本项目各类物业的发展提供强有力的支持。2 宏观分析2.1 政治分析从近年来宏观政策的打压下，长春房地产市场并不是很好，尽管供应量还远远不能满足市场需求，但是成交量较前几年明显下降。限购政策取消以后，截至目前，长春的房价一直在下降，除去金九银十的房地产黄金时期，现如今人们大多呈现持币观望之势。然而本项目周边学校较多，也是老城区CBD核心地段，商业氛围浓厚，周边中高端住宅项目屈指可数，因而该区域稀缺的土地供应，必将为本项目带来巨大的升值空间，2.2 环境分析朝阳区是长春市的老城区，该区域开发较早，各种配套设施完善，具有发达的道路系统连接各个区域。由于稀缺的土地供应导致该区域新开发楼盘屈指可数，竞争对手较少。而该区域需求旺盛，集聚大量的高收入群体，有较强的购买力，并且本项目紧邻师大附小附中拥有稀缺的教育资源，是难得寻觅的学区房。本项目应该抓住这一巨大的机会和稀缺的资源推出具有前瞻性、性价比更高的产品满足市场需求。本项目应该推出中高端产品整合稀缺而且是本项目独有的社会资源来吸引更多的目标客户群体，本项目不仅适合居住而且还有巨大的投资升值。花园洋房、商铺可作为本项目产品的市场参考。2.3 经济分析长春位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸中国东北松辽平原腹地，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字经济走廊核心。是全省政治、经济、文化、商贸中心，是全国重要的汽车工业、农产品加工业基地和科教文贸城市。长春市地处于环日本海东北亚经济圈的中心位置，距蒙、俄、朝等国家都比较近，是开发图们江金三角珲春至长春间经济走廊的内端，是周边地区自然资源、劳动力、技术等生产要素实行科学配置的最佳区域。长春市在东北地区处于中心位置，成为南北物流、人流的集散地，具有较强的辐射作用和核心优势。长春市经济实力雄厚，在全国城市综合经济实力50强中上游。未来长春在中期时间内经济将继续保持快速的增长趋势，在这种经济发展的情况下，将为长春房地产的发展带来活力和保证。由于消费者可支配收入的增长，消费需求也将有所增加，人们不再满足温饱生活，从原来将就的生活状态逐步提高到讲究的生活品质，在消费渴望进一步增长的背景下，人们对商业和居住的要求也越来越高，这将持续刺激房地产业需求的增长。经济的增长直接影响的就是人均可支配收入的增加，人均收入的增加促进了住宅房地产的发展。2.4 技术分析未来竞争项目在社区规模、交通状况、景观特色、规划指标、人文环境、开发商知名度等方面各有特色，因此住宅产品预计以花园洋房配以少量底商为主。与竞争项目相比，本项目具有稀缺的外部资源优势，因此在产品设计时有更大的发挥空间。针对本项目稀缺的外部资源和国家房地产政策以及本项目地块具体情况，本项目的洋房产品设计应综合考虑各方面因素进行设计，在洋房产品外围建一到二层的商铺，为项目提供便利的商业配套，同时在一定程度上阻隔外界的噪音，为洋房产品创造良好的居住环境，同时可以拉高容积率满足开发的经济价值。3 SWOT分析整体来看，本项目优势大于劣势，机会大于威胁。相信本项目在未来具有很大的发展潜力。优势（Strength）紧邻师大附小附中，以及吉大、东北师大等名校，文化底蕴浓厚。位于桂林路商圈核心位置，商业氛围浓厚，各种生活配套设施完善，交通便利。劣势（Weakness）项目周边紧邻交通要道，临街产品会有噪音影响机会（Opportunity）该区域周边没有洋房产品与之竞争，项目的独一无二成为项目最大的机遇威胁（Threat）地处市中心，人流车流较大，容易影响居住品质。表3-