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2015年物业项目经理培训课程物业管理风险评估及防范培训人,课程目录,第一部分：什么是风险管理？,第二部分：物业管理服务风险管理,第一节：风险管理的概念,第二节：风险管理实施的步骤,第一节：物业管理风险评估,第二节：物业管理风险的转移,第三节：物业管理外判合同管理技巧,CBRichardEllis|Page3,第一部分,什么是风险管理？,CBRichardEllis|Page4,假设您是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞越在非洲丛林上，热带雨林吸引了您，突然，飞机发生故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在非洲丛林中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。,先带走那些？那些可以帮助我？,游戏,1、药箱2、手提收音机3、打火机4、三只高尔夫球杆5、七个大的绿的垃圾袋6、指南针7、蜡烛CBRichardEllis|Page5,8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱11、大砍刀12、一盒轻便食物13、一张防水毛毯14、一个热水瓶,游戏一起降落的14样物品,CBRichardEllis|Page6,你的选择？,游戏,CBRichardEllis|Page7,1、药箱2、手提收音机3、打火机,(,),4、三只高尔夫球杆(,),5、七个大的绿的垃圾袋(,),6、指南针,(,),7、蜡烛,(,),8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱,(,),11、大砍刀,(,),12、一盒轻便食物(,),13、一张防水毛毯(,),14、一个热水瓶,(,),游戏写下您的选择,CBRichardEllis|Page8,1、你的选择？,2、请说出你的理由？,3、你的选择里潜有危机吗？你有何考虑？,CBRichardEllis|Page9,一、风险管理,机率结果,反映出某特定危害事件之发生机率与该有关事件所造成果之综,合评估。,第一节、风险管理的概念,风险管理是一个过程，包括运用既定的步骤去辨别、评估和控,制风险，从而减少事故发生可能性或使受影响的范围和损失控制,在一个可接受的程度。,CBRichardEllis|Page10,二、危害的定义,第一节、风险管理的概念,危险的来源；产生不幸或损失的机会,第一节、风险管理的概念三、危机定义,-,个人、群体或组织无法用正常程序处理，而且突然变迁所产生压力的一种情境。任何对企业的生存和前途构成威胁的事件。须考虑两个条件：发生机会率和事件响应的迫切率,例如：三聚氢铵事件对乳制品行业的影响国家政策调控对房地产开发企业的影响CBRichardEllis|Page11,第一节、风险管理的概念三、危机风险？,风险危机,1、可预知，可评估2、可管理、消除、转移及降低1、突然发生的，可以预知或评估的机会比较低可预知，可评估2、不可消除、转移及降低，只,可以管理2CBRichardEllis|Page12,未发生已发生,建立组织,确认危害类别,分析危害类别,评估,降低风险,第二节、风险管理实施的步骤,一、风险管理步骤,建立组织1、目的2、责任人3、实施准则4、定下主要因素,确认危害类别1、会发生的情况？2、发生形式,分析危害类别1、检讨控制体系2、可能性3、结果4、风险水平,评估1、评估风险2、风险评级3、统计高及中风险,降低风险1、确定降低措施2、建立风险管理计划3、实施,监管及检讨CBRichardEllis|Page13,1、建立组织,2、专职工作小组3、执行层面的的参与,准则：风险等级、可能性、影响因素及结果确定主要因素：1、资源运用2、培训3、汇报机制CBRichardEllis|Page14,第二节、风险管理实施的步骤目的：降低管理风险、减少财务风险、制定标准？负责人：1、管理层的重视,运作体系风险人为风险财务风险CBRichardEllis|Page15,仪器/物料风险环境风险政策/法律风险,第二节、风险管理实施的步骤2、确认危害类别寻找危害,2.1运作体系危害,1、制度的缺失,2、程序/流程的不正确3、管理工具使用不当，如计算机系统数据4、确误的决策5、监控体系（未建立，或监管执行实施不到位）CBRichardEllis|Page16,第二节、风险管理实施的步骤,2.2人为危害,1、专业责任（错误的建议、疏忽、不称职）,2、丑闻3、工作质量4、职业健康及安全5、恐怖活动6、性格（种族歧视、人格分裂）CBRichardEllis|Page17,第二节、风险管理实施的步骤,2.3财务危害,1、利率,2、汇率3、信贷CBRichardEllis|Page18,第二节、风险管理实施的步骤,2.4,仪器及物料,1、设计缺陷,2、施工质量3、设备老化4、规格不适5、使用过期物料CBRichardEllis|Page19,第二节、风险管理实施的步骤,2.5环境危害,1、污染,2、风、火、水、电3、化学用品4、传染病5、空气污染CBRichardEllis|Page20,第二节、风险管理实施的步骤,2.6法律及市场,2、社会及市场稳定3、保险,4、新政策5、客户及市场调整CBRichardEllis|Page21,第二节、风险管理实施的步骤1、违法运营,发生的可能性CBRichardEllis|Page22,结果,监控系统,第二节、风险管理实施的步骤3、分析危害类别3.1检讨控制系统,CBRichardEllis|Page23,3.2可能性级别,第二节、风险管理实施的步骤,CBRichardEllis|Page24,业主,物业运作,员工,租户,群众,管理公司,火灾,第二节、风险管理实施的步骤3.3如何决定结果,3.3,如何决定结果,大厦设备房发生水浸事件，不同的人仕评估等级结果不同,业主：严重租户：中等管理公司：严重保险公司：灾难性同一事对相关单位的影响不同，其评估等级亦不同CBRichardEllis|Page25,第二节、风险管理实施的步骤,CBRichardEllis|Page26,4、风险评估,4.1评估风险,1、预防措施是否足够2、监控措施是否到位3、是否符合法规要求,4、培训是否到位？员工是否知道如何操作,第二节、风险管理实施的步骤,1,2,3,4,5,32,结果CBRichardEllis|Page27,可能性,低风险1,高风险中风险,第二节、风险管理实施的步骤4、风险评估4.1风险评级54,CBRichardEllis|Page28,高风险：1、外包,2、风险转移3、改善流程,中风险：,在资源允许的情况下，用外包、风险转移及改善流程方法降低风险,低风险：,可暂不采取额外行动,4、风险评估,4.1风险管控方法：,第二节、风险管理实施的步骤,CBRichardEllis|Page29,4、风险评估,4.2制定风险改善计划,第二节、风险管理实施的步骤,CBRichardEllis|Page30,第二部分,物业管理风险评估,CBRichardEllis|Page31,第一节物业管理风险评估,一、为什么要实施风险管理,1、物业管理行业发展和竞争的结果,2、保险范围所不及之处,3、物业服务多元化的发展,4、维护业主的财务,建立组织,评估,降低风险,建立组织,确认危害类别分析危害类别,评估,降低风险,1、目的2、责任人3、实施准则4、定下主要因素,1、会发生的情况？2、发生形式,1、检讨控制体系2、可能性3、结果4、风险水平,1、评估风险2、风险评级3、统计高及中风险,1、确定降低措施2、建立风险管理计划3、实施,监管及检讨CBRichardEllis|Page32,第一节物业管理风险评估二、物业管理企业风险管理步骤,第一节物业管理风险评估三、物业管理企业危害分析外来危害，具有不可控性,自然,租户,环境,社会,业主CBRichardEllis|Page33,群众,外来,管理体系,设备管理,行政事务员工管理,安全管理财务管理CBRichardEllis|Page34,内部,第一节物业管理风险评估四、物业管理企业危害分析内部危害，具有可控性,CBRichardEllis|Page35,四、风险分析辅助工具制定危害查验清单,1、运营体系,2、采购管理,3、资产管理,4、合同管理,5、工程管理,6、客服管理,7、安全管理,第一节物业管理风险评估,CBRichardEllis|Page36,五、建立四级风险管理体制,四级,三级,二级,一级,集团公司抽检,物业总公司抽检,分公司抽检,自检,第一节物业管理风险评估,CBRichardEllis|Page37,一、物业管理企业所涉及的保险之法律责任保险类,物业管理责任保险公众责任保险,电梯/游泳池责任保险火灾公众责任保险,房屋出租人责任保险,第二节风险转移,CBRichardEllis|Page38,二、物业管理企业之财产保险类,财务一切险财务保险,利润损失险财务基本险财务综合险机器损坏险现金险家财险,第二节风险转移,CBRichardEllis|Page39,三、物业管理企业之员工保险类,雇主责任雇主忠诚医疗,第二节风险转移,CBRichardEllis|Page40,三、物业管理企业之其它类,汽车险,人身意外伤害（普通及交通）,第二节风险转移,CBRichardEllis|Page41,三、物业管理外包合同管理技巧：,1、严审供应商资质,2、要求购买保险,3、严格执行验收,4、定期的检讨及数据数据,第三节物业管理外判合同管理技巧,CBRichardEllis|Page42,第三部分头脑风暴,C