南棉片区旧城区改建项目一期国有土地上房屋征收补偿安置方案.doc

- 1 - 南棉片区旧城区改建项目（一期）国有土地上房屋 征收补偿安置方案 根据城市建设规划需要，为改善城市居民的居住环境，需对 南棉片区旧城区改建项目（一期）范围内房屋实施征收。根据国有 土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、 南宁市国有土 地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发20126 号）、 南宁市国有 土地上房屋征收补偿奖励与补助有关问题的通知（南府规 201620 号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。 一、一、项项目概况目概况 南棉片区旧城区改建项目（一期）位于南棉街段，东至北湖南 路、南至南棉街、西至友爱路朝阳溪、北至衡阳东路。土地级别工 业二级，住宅二级，商业二级。 经调查，项目占地面积折合 236.73 亩，涉及房屋建筑面积 18721.43，其中有住宅 8541.74,非住宅 10179.69；总户数 162 户，其中单位 1 个，个人产权户 161 户。 （具体数据以实际签约 为准） 二、房屋征收范二、房屋征收范围围 北湖南路：21 号（房产证地址：友爱南路 22 号 50 栋、友爱南 路 22 号 51 栋、友爱南路 22 号 52 栋、友爱南路 22 号 53 栋、友爱 南路 22 号 54 栋、友爱南路 22 号 55 栋、友爱南路 22 号 56 栋及 以上楼房附属物车棚、杂物房、变电房），23 号（土地证地址：友爱 路 22 号，南棉厂房大门及大门南侧两层建筑）; 衡阳东路：8-2（土地证地址：友爱路 22 号仓库，南宁市巨皇汽 - 2 - 车维修服务有限公司）。 上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的 具体界线，均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。 蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：北 湖南路 21 号、23 号，友爱路 22 号），相关单位或个人可以到西乡 塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（地址：明秀西路 154-122 号， 联系方式查询。 三、房屋征收部三、房屋征收部门门 房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁 市国有土地房屋征收补偿办公室负责。 征收实施单位：西乡塘区人民政府。 西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本 项目房屋征收与补偿的具体工作。 四、四、评评估机构确定和救估机构确定和救济济途径途径 （一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估 机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。 （二）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，在征 收决定发布之日起 15 日内协商不成的，由征收实施单位组织被征 收人按照少数服从多数的原则投票选取或者采取摇号、抽签等随 机方式确定。 （三）被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估 机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向南宁市房地产 价格评估专家委员会申请鉴定。 五、五、评评估与估与补偿补偿 （一）房屋征收部门与被征收人应当订立房屋征收补偿安置 - 3 - 协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议约定进行搬迁。 （二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收 房屋类似房地产的市场价格。 类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、 新旧程度、权利性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房地产； 类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房 地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占 用范围内土地使用权的价值。 （三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机 构出具的分类评估报告按本方案八、九、十条规定进行补偿。 六、六、补偿补偿方式方式 根据本项目情况，采取货币补偿和产权调换方式,也可按货币 和产权置换相结合。 （一）选择货币补偿 1、货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋 价值以评估机构出具的分户评估报告为准。 2、选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖 励。 （二）选择房屋产权调换补偿的 征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房 源在本改造项目范围内回迁，可按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3 调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。 1、选择按照套内面积 1:1 调换的。产权调换房屋套内面积超 出被征收房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超 出的面积在 10 平方米以内（含 10 平方米）的部分（含相应公摊面 - 4 - 积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差 价；超出的面积在 10 平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照 征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格 结算差价。 2、选择按照建筑面积 1:1.3 调换的。产权调换房屋建筑面积 超出的面积部分应结算差价，按照征收决定公告时房产部门最新 公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 3、选择货币补偿和房屋产权调换相结合方式的，被征收房屋 面积可分为产权调换面积和货币补偿面积。 选择套内面积 1:1 进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为 被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积； 选择建筑面积 1:1.3 产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房 屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部 门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，选择货 币补偿部分可按货币补偿给予奖励。 （三）征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产 权调换房源应为全产权房屋。 （四）被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调 换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足 50 平方米，且 被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积 50 平方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在 50 平方米 内（含 50 平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济 适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在 50 平方米以上的 部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告前房产部门最新公布 的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （五）用于产权调换的房屋面积，应最接近被征收房屋面积。 - 5 - （六）被征收人自行选择地点安置的，应在房屋征收部门通知 签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内，向房屋征收实施单位书面 提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋 评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。 （七）被征收人选择征收实施单位提供用于产权调换的安置房 屋，产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号，按照先签约、先搬迁、 优先选房的原则进行；同时间签约、同时间搬迁的以抽签、摇号等 方式确定选房顺序。 七、非住宅房屋的七、非住宅房屋的补偿补偿 （一）根据本项目情况，征收非住宅房屋的，原则上实行货币补 偿，选择产权调换双方按相关规定结清差价。 （二）非住宅房屋的停产停业补偿费支付给被征收人。 八、八、审审批手批手续续不全、无房屋所有不全、无房屋所有权证权证房屋的房屋的认认定及定及补偿补偿 （一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。 （二）1984 年 1 月 5 日以前（不含）建成的单位自管公房、直管 公房和私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征 收项目同类房屋分类估价价格的 100%给予补偿。 （三）1984 年 1 月 5 日至 2004 年 8 月 15 日前建成的单位自 管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房， 规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类 估价价格的 85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证 （不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 95% 补偿。 - 6 - 对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述 规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3 进行产权调换换算。 （五） 2004 年 8 月 15 日后建设的手续不全、无房屋所有权证 （不动产权证书）的房屋不予补偿。 （六）房屋建造年份和用途的确认 按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、 规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确 认。无法确定建造年份和用途的，由房屋所在辖区政府（开发区管 委会）组织辖区内的规划、建设、国土部门确认。 （七）房屋建筑面积的确认 1、根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确 认。 2、根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的 房产测绘单位出具的测绘成果确认。 房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前 3 日 通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被 征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户 测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社 区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以 认定，并作为估价依据。 九、九、对对改改变变用途房屋的用途房屋的补偿补偿 （一）2004 年 1 月 1 日前，改变用途的房屋，被征收人可按房 屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿： - 7 - 自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋改变 为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经 营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类估价价格的 70%给 予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类估价 价格 60%给予货币补偿。 办公用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和 税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业 用房分类估价价格的 60%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按 经营性商业用房分类估价价格 50%给予货币补偿；仓储、厂房等 用途房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续 且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类估价价格的 50%给 予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用房分类估价价格 40%给 予货币补偿。 属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地 使用权权益依法评估确定。 按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一 次性支付 9 个月的停产停业补偿费。 本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经营性非 商业用房”。“经营性商业用房”指商业铺面，“经营性非商业用房” 指旅馆旅社。 （二）2004 年 1 月 1 日后，自行将已取得房屋所有权证的房屋 改变为经营性用房的，按相应经营性用房标准一次性支付 9 个月 的停产停业补偿费。该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补 偿。 - 8 - （三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门的 有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不 提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用 途的时间视为 2004 年 1 月 1 日以后。 十、关于改十、关于改变结变结构的房屋构的房屋补偿补偿 已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理 房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿； 2004 年 1 月 1 日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后， 再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间 的差价的 50增加补偿。 2004 年 1 月 1 日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有 权证上标注的房屋结构予以补偿。 十一、房屋装修的十一、房屋装修的补偿补偿 被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的 装修标准的，应在收到分户估价报告之日起 10 日内向房屋征收部 门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设 定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装 修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行 实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报 告并作为征收补偿的依据。 被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在 实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情 况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。 - 9 - 房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的， 应自收到估价报告之日起 10 日内向估价机构申请复核评估。对估 价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起 10 日内向市房地 产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的依据。 十二、机器十二、机器设备设备的搬迁、安装的搬迁、安装费费用估价用估价补偿补偿 对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补 偿；对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，对机器设备净 值给予货币补偿。 机器设备的货币补偿及搬迁、拆卸和安装调试费用由征收当 事人协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的估价机构 估价确定。 对可恢复使用的机器设备，估价机构原则上应当根据每台机 器设备的实际情况对搬迁、拆卸和安装调试逐项估价，一般按照 价值时点的市场价格估价；对无法恢复使用的机器设备按照重新 购置价结合成新估价。 十三、构筑物及有关附属物的十三、构筑物及有关附属物的补偿补偿 构筑物、搬迁费、临时过渡费等补偿按下列标准计算。 （一）围墙（12 墙或 24 墙）每平米按 90 元或 150 元补偿； （二）混凝土地面（含垫层）按厚度的不同情况确定，厚度在 0.1 米至 0.3 米,分别按每平米 37 元110 元补偿； （三）住宅、非住宅房屋电话迁移费 260 元/部,有线电视安装 费 340 元/户； （四）住宅、非住宅房屋宽带迁移费按 260 元/户或按实际电信 部门规定的收费标准；太阳能热水器迁移费按 1500 元或拆除时的 - 10 - 安装标准； （五）住宅、非住宅房屋空调迁移：窗式、壁挂式 350 元/台；柜 式 400 元/台； （六）住宅、非住宅房屋搬迁误工费每户 1000 元/次（按两次支 付）； （七）住宅、非住宅房屋所有权（不动产权证）办证补助费：300 元/证； （八）住宅、非住宅房屋土地所有权办证补助费：400 元/证； （九）住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次 20 元进行补 偿；（按两次支付） （十）非住宅房屋的搬迁补助费（按土地级别计算）。 非住宅或其他设备搬迁费按每平方米每次 20 元进行补偿，或 以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准 给予补偿。 （11（住宅房屋临时安置补助费 25 元/平方米月（按土地级别、 应补偿建筑面积计算）。 住宅房屋征收实行货币补偿的，一次性按住宅房屋临时安置 补助费的标准支付 12 个月的补助费。被征收住宅房屋的补助费按 应补偿面积计算。应补偿建筑面积不足 60 平方米的，按 60 平方 米计算。 住宅房屋实行产权调换的，按被征收房屋折算补偿比例后应 得建筑面积支付临时安置补助费。支付临时安置补助费的期限按 房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收补偿协议约定的过渡期 计算。 住宅房屋临时安置补助费支付给被征收人。 （十二）非住宅房屋停产停业费标准（按土地级别计算）。 - 11 - 铺面房屋（不含营业配套用房）：选择货币补偿方式的，一次性 支付 9 个月的停产停业补助费，160 元/平方米月。 办公房屋：选择货币补偿方式的，一次性支付 12 个月的停产 停业补助费，30 元/平方米月。 工业用房征收实行货币补偿的，一次性支付 12 个月的停产停 业补助费，17 元/平方米月。 其他用房征收实行货币补偿的，一次性支付 9 个月的停产停 业补助费，14 元/平方米月。 十四、十四、产权调换过产权调换过渡期限及超期渡期限及超期临时临时安置安置补补助助费费的支付的支付 实行产权调换需要过渡的，过渡期限为 42 个月。过渡期限从 被征收人签订补偿协议并移交房屋之日起计算，到产权调换房屋 交付次月止。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，按下列标 准发放临时安置补助费： 征收住宅房屋的，对自行安排住处的被征收人，从逾期之日 起至 6 个月内（含 6 个月）的，按规定标准的 1.5 倍支付临时安置 补助费；逾期 6 个月以上 12 个月以内（含 12 个月）的，按规定标准 的 2 倍支付；逾期 12 个月以上（不含 12 个月）的，按规定标准的 3 倍支付。对选择房屋征收部门提供的周转用房过渡的，从逾期之 月起按规定标准支付临时安置补助费；逾期 12 个月（不含 12 个月） 以上的，按规定标准的 2 倍支付。 征收非住宅房屋的，从逾期之日起至 12 个月（含 12 个月）内 的，仍按补偿协议约定标准支付；逾期 12 个月（不含 12 个月）以上 的，按规定标准的 1.5 倍支付临时安置补助费。 十五、房屋征收十五、房屋征收奖奖励励办办法法 - 12 - （一）被征收私有房屋产权人积极配合征收，按下列规定给予搬 迁奖励： 1、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内 签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励 30000 元。 2、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第 31 日 至 60 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的， 奖励 20000 元。 3、房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第 61 日 至 90 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的， 奖励 10000 元。 未办理房屋产权证或不动产权证的房屋，符合本意见第八点 第（二）、（三）、（四）项规定情形的，可以给予搬迁奖励。 （2（公房承租户搬迁奖励。被征收人和房屋承租人对搬迁奖励 的归属有约定的，从其约定。单位自管公房在通知签订房屋征收 补偿协议之日起 60 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬 迁交付房屋的，单位自管公房产权人和房屋承租人各得 5000 元搬 迁奖励，对自管公房单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过 200000 元。房屋承租人须经被征收人认定，并由征收实施单位组 织现场公示 7 日无异议后，才能给予相应奖励。 （3（整体搬迁奖励。在通知签订房屋征收补偿协议之日起 90 日内，签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的单元、楼 栋和项目给予下列奖励： - 13 - 1、整单元被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交 付房屋的，每户（不含私人自建房）给予 20000 元的楼栋整体搬迁 奖励。 2、整栋被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付 房屋的，每户（含私人自建房）给予 10000 元的楼栋整体搬迁奖励。 3、整项目被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交 付房屋的，每户（含私人自建房）再给予 5000 元的项目整体搬迁奖 励。 （四）选择货币补偿的奖励。征收私有住宅房屋（含自管公房、直 管公房）时，被征收人在政府作出房屋征收补偿决定前签订货币补 偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，可由房屋征收部门按房 屋分户估价报告确定的估价价值的 30%给予奖励。 （五）房屋征收部门组织调查登记时，被征收人配合调查登记， 并在政府作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议，按协议约定期 限交付房屋的，房屋征收实施单位按户给予 500 元配合奖励。 （六）奖励以户为单位，已办理私有房屋所有权证的按房屋所有 权证计户，房屋共有权证合并计为一户；单位自管公房承租户按租 赁凭证计户。 （七）上述奖励费用的支付问题在征收补偿协议条款中予以明 确。 十六、十六、被征收人的子女就读小学和初中，因房屋被征收需要转 学的，在签订补偿协议之日起 3 年内，由城区（开发区）房屋征收 补偿和征地拆迁办公室核实被征收人（包括子女）的户籍信息和被 - 14 - 征收人的家庭实际住址并出具相关证明，教育部门根据房屋被征 收后的实际住址，按就近入学原则安排就读，学校不得拒绝接收 入学。 十七十七、实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋， 不需缴纳房屋产权调换差价或者购房成交价格不超过货币补偿款 的，被征收人免缴房屋契税。 十八、房屋征收十八、房屋征收补偿费补偿费用的支付方式用的支付方式 征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收补偿费。被 征收人为个人的，由其本人提供身份证在指定的银行开户，将征