临江花园花园旧城改造项目可行性研究报告.doc

临江花园旧城改造项目 可行性研究报告 日 期： 二零一一年十月目 录第一章 总论31.1项目概述31.2建设单位概况51.3项目研究的依据和范围61.4项目研究概要71.5结论8第二章 项目提出的背景和建设的必要性92.1项目提出的背景92.2项目建设的必要性10第三章 需求分析133.1武汉市房地产需求形势13第四章 市场分析214.1武汉经济开发区（沌口片区）市场分析214.2.武汉四新片区市场分析294.3 “8+1”城市圈发展既汉洪高速带来的市场商机52第五章 建设规模及主要建设内容565.1 建设规模565.2 主要建设内容56第六章 项目建设条件分析576.1 地址576.2 地形地貌、水文地质情况576.3 自然条件586.4 交通条件586.5 地块周边配套设施：596.6项目优势分析60第七章 建筑工程627.1工程概况627.2建筑设计62第八章 公用工程658.1给、排水658.2供电668.3通信系统678.4安防系统688.5供气管道688.6电梯688.7消防与防雷措施68第九章 节能环保措施709.1节电措施709.2节水措施719.3节材技术729.4墙体节能739.5其他节能技术73第十章 环境影响分析7410.1项目建设期的污染源分析及环保措施7410.2项目建成后的污染源分析及环保措施77第十一章 物业管理及服务7911.1 安全管理服务8011.2 治安管理实施措施8011.3 消防管理服务8111.4 车辆交通管理8111.5 环境卫生管理8111.6 信息服务管理8211.7 社区文化8211.8 业主投诉管理8211.9 网络服务管理83第十二章 建设管理、招标投标及实施进度8412.1项目建设管理8412.2工程招投标8412.3项目建设期86第十三章 投资估算及资金筹措8813.1建设投资估算的范围及依据8813.2资金筹措方案9013.3投资计划90第十四章 财务评价及其效益分析9214.1住宅和车位价格定位9214.2销售收入、销售税金及附加测算9314.3总成本费用测算9614.4投资回报及销售利润水平分析9614.5利润测算及利润分配9714.6借款偿还能力测算9714.7财务盈利能力分析9714.8盈亏平衡点分析9814.9平均售价的敏感性分析98第十五章 风险分析10015.1风险及对策分析100第十六章 结论与建议10216.1结论10216.2建议102第一章 总论1.1项目概述1.1.1项目来源说明2007年6月5日武汉市裕升房地产置业有限公司以挂牌的方式取得沌口街沌口渔场（沌口东风闸附近）中营寺旧城改造项目地块（地块编号为2007-14号）的拆迁权，并与蔡甸区国土资源管理局签订了旧城改造项目拆迁权成交确认书，成交土地面积53348.2平方米（80亩），成交价款6487万元（成交价款具体包括土地增值收益、挂牌交易成本和拆迁安置费用），详见成交确认书。目前该开发公司已与蔡甸区国土资源管理局签订了出让合同，土地证已办至武汉裕升房地产置业公司名下。该旧城改造项目建设面积171920.8平方米，由国际大型设计公司新加坡盛邦国际咨询公司进行前期概念设计，北京威斯顿设计公司进行施工图设计，建成后将成为武汉经济技术开发区住宅建设的一个新的亮点，“临江花园”为项目的推广名，亦称“临江花园旧城改造项目”。1.1.2项目四至临江花园旧城改造项目位于武汉市武汉新区的二大片区沌口片区和四新片区的东南交叉点上，南太子湖与长江联通处（原沌口渔场）。东临长江，西面南太子湖。南接沌阳大道，北通中环线。不仅在区位上占尽四新和沌口的地利，而且交通便利，风景独占长江和南太子湖秀丽美景。1.1.3开发概述整个项目分为三个地块（编号分别为01、02、03地块）包括还迁安置房和商品房开发建设，其中01、02两地块主要用途作为还迁地块，02地块一小部分用作商品房开发，整个03地块用作商品房开发。除02地块外，其他两地块均已完成拆迁，01地块于2009年已完成拆迁还建面积20561平方米，总计3栋180套，已全部竣工还迁；03地块已拆迁完毕即将进行建设，02地块拆迁及建设工作于03地块实施后再进行。截止5月31日，裕升开发公司已投入11023.32万元在项目的拆迁、还迁工程及配套设施上，本阶段将启动商品房开发建设。商品房建设项目占地55.029亩（36686平米），总建筑面积171920.8平方米，其中地上总建筑面积139705.8平方米，地下总建筑面积32215平方米,项目拟分两个组团开发，建筑密度18.39%。项目楼栋设计为由三栋点式楼和三栋三联排楼组成。共可提供房源1530套。项目的主要目标是在江水汇合处建成一坐地标建筑、建造一个生态环境幽雅的典型住宅小区。户型多为南北朝向、大开间式居家房。项目伴江边公园而立，更多一份秀丽风景。该区域其未来潜力与发展前景令人期待。项目定位为服务于工业园区职工住房。但是又不处于园区之中且远离的距离又比较适中，既可以使职工下班之后能快速回家，又能避开工业园区的各种污染。项目所在地处于工业园区东南面，在夏季的东南季风影响下空气不会从工业区吹过来，冬季的北风则经过太子湖，已经不具有影响性。该项目周边软硬环境基本已经完备，在政府的对开发区的大力支持下，该区域的基础设施已基本完备，包括供水、排水、排污、供电、路灯、供气、道路、通讯、广电、绿化等。区域内设立了财政、公安、工商、税务、银行、保险、土地、城管、学校、医院等各类服务性单位将更加完善。项目所在地位于白沙洲大桥下桥不足五公里处，汉洪高速路口近在咫尺，主要针对周边武印、武铁重工、武汉会展中心商家以及从武汉周边城市来武汉定居的人群等客户群，楼栋设计主要为高层住宅。1.2建设单位概况武汉市裕升房地产置业有限公司成立于二OO五年四月，是一家具有房地产开发三级资质的股份制企业。经营范围：房地产开发，商品房销售，可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，物业管理。注册资金1000万元，现有员工29人，大中专学历占90%，有职称人员占100%，其中高级工程师2人，工程师12人，技术员14人，公司管理人员以年青高学历人员为主，老中青相结合，结构合理。目前公司已有各项资产包括储备土地，在建项目等约8000万元。公司成立后，先后完成了蔡甸区汉乐新区30000平方米，崇阳裕园明珠20000平方米，蔡甸区阳光新城50000平方米，临江花园一期工程20000平方米住宅楼的开发建设。由于公司一贯视质量为生命，视业主为上帝，视信誉为根本，立足高品质，低价位受到用户及相关部门的一致好评，为创建两型社会，建设武汉新城作出了一定的贡献。目前公司有储备项目有百子山林趣园。百子山林趣园面积350亩，该项目已完成前期环山道路，全部完成后将成为集休闲、娱乐和景观为一体的休闲娱乐场所。2008年汶川发生强烈地震灾害，公司一次性捐款12万元，援建受灾严重的汉源中心小学。同时，每年向当地中、小学捐款，以此服务于社会，回报于社会。由于公司在激烈的建筑市场竞争中紧抓机遇，大胆改革，规范管理，收到了一定的效益。连续五年，被当地政府授于“先进单位”“纳税大户”等称号。公司以“自信、自强、自律、协作”的企业精神与各界合作，以“重合同、守信用，业主至上，质量第一”的经营宗旨，为城市现代化服务，为建筑市场再作贡献！1.3项目研究的依据和范围1.3.1项目研究的依据a.建设项目投资方法与参数（第三版）b.国务院办公厅文件国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；c.武汉市城市发展总体规划与武汉市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；d.武汉市规划局城市规划管理条例；e.开发建设单位提供的基础资料。1.3.2项目研究的范围a.项目提出的背景及必要性b.市场分析及建设规模的确定c.建设工程方案d.公用配套设施e.环境保护和节能f.投资估算和经济、社会效益分析1.4项目研究概要1.4.1建设目标本项目计划建设一个基础设施完备，体现城中园林，体验优雅生活的一个集住宅、娱乐、休闲为一体的多功能住宅小区。1.4.2拟建地点与建设经营期a.拟建地点武汉市汉阳区新经济开发区临江段，南太子湖与长江联通处。东临长江拦江堤路，西面太子湖。南接沌口路，北通中环线。b.项目建设经营期项目建设经营期总共为40个月。其中：项目建设期为前25个月；项目销售期从第10个月开始，总共为30个月。1.4.3建设规模与内容a.建设规模：该项目建筑用地面积36686 m2，地上总建筑面积约139705.8，地下总建筑面积32215,总建筑面积171920.8。b.建设内容：建点式楼栋3栋，每栋32层；联排楼栋三排，每排3栋，共9栋；每排楼栋依照小区规划分别建28层、30层、32层各一栋；建架空层、地下人防等公建设施；会所、商业及社会服务、幼儿园、道路及广场，配套建设区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。1.4.4项目投资估算和资金来源本项目建设投资估算为42272.59万元，由以下两部分组成：a. 项目资本金13220.17 万元；b信托融资：20000 万元c不足部分通过预售回款补足1.4.5主要经济效益指标:表1-1 主要技术经济指标汇总表总用地面积36686容积率3.808建筑占地面积6745.12建筑覆盖率18.386%地上总建筑面积139705.8绿化率35.8%其中：住宅137192.8住宅总户数1530户 幼儿园1935其中：90以下1404户 商业及物业578总停车位500个地下总建筑面积32215其中：地面停车位50个1.5结论1.5.1根据武汉市“十二五”规划和城市规划的要求，为配合整体推进武汉市城市化建设进程的重要战略举措，本项目的实施具有积极地意义，符合武汉市城市规划建设及地方经济发展的需要。1.5.2项目规划建设布局合理、功能完善，完全符合相关规范要求，建设方案切实可行。1.5.3本项目的实施经过科学规划，周密部署，节约大量用地，同时加强绿化建设，达到生态环境保护的要求，因此，项目对环境的影响是积极的。经分析，项目建设是可行的。第二章 项目提出的背景和建设的必要性2.1项目提出的背景房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，也是拉动经济增长的主力军，它能够带动二十来个相关行业的发展。积极引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求和居民年家庭财产结构的改善，有利于实现全面建设小康社会的目标。全球的金融风暴引发的世界范围内的经济衰退，迫切需要增加投资来拉动内需。本项目的开展刚好迎合了这一历史需要。首先，房地产业的发展促进了经济增长，经济每增长一个百分点，就可以拉动0.4%就业 我国暂无此方面的权威数据但肯定比此数据要高，本数据采用美国标准。；其次，从房地产企业自身的发展来看，经过09年一年的发展，我国经济形势持续回暖，房地产企业发展出现新的机遇和挑战，经过分析，此时推出开工项目，可在形势基本明了的情况下抢占市场的空缺份额，有利于企业的发展。最后，发展房地产业，可以为加速城市化进程和带动城市基础设施建设做出贡献，改善了居民居住条件和居住环境。本项目位于武汉新经济开发区工业园区周边，属于配套生产服务型项目，承担着实现区域复兴与价值提升，成为武汉城市新名片的重任。2.2项目建设的必要性项目位于武汉市沌口经济开发区临江段，南太子湖与长江联通处（原沌口渔场）。东临长江，西面太子湖。南接沌阳大道，北通中环线与汉洪高速连接。周围区域有武汉长印(集团)股份有限公司、中铁武桥重工等大型工业企业，神龙公司等大量沌口开发区企业，地理位置特殊，必将是城镇住宅用地和房地产投资的热点之一，具有广阔的发展前景。该项目的建设，对促进经济发展，带动区域经济繁荣，提高土地利用价值，增强企业的经济实力和竞争力，很有必要。2.2.1 是促进经济发展的必要房地产业是国民经济中具有重要地位的、带动性很强的产业。作为第三产业的核心产业之一，房地产业在本次金融危机过程中发展良好，武汉市经济保持着快速健康发展的态势。作为华中地区最大的工业基地和交通通信枢纽，武汉市近年来经济发展迅速，GDP连续多年保持在两位数以上的高速增长，其经济实力和城市竞争力在全国大中城市中名列前10名。该项目的建设可带动目前低谷时期的房地产行业向上行进。对促进武汉经济发展有着积极的作用。2.2.2 是城市发展的需要 武汉市是我国中部地区的特大中心城市，也是我国的重要老工业基地，城市布局调整的任务相当艰巨。武汉市最新的总体布局规划考虑到三镇江河分割、鼎足而立的实际情况，采用“多中心组团方式”的布局结构，由内向外形成核心区、中心片区和外围综合组团三个层次。从今年的楼市热点看，房地产市场L型底已基本出现，商品房销售情况大好，本项目的建成有利于城市空间布局的调整，有利于形成四新片区的地区集中连片、生态型居住小区的格局。 2.2.3 是区域发展的需要： 汉阳区近7年来 GDP年均递增22.8%，2008年达309亿元，人均可支配收入年均增长18.9%，2008年达16751元。目前汉阳区有68万人。预计到2015年将增加到100万人。沌口开发区以现代制造业为主，目前有7家整车企业，160多家海内外零部件企业纷纷进驻。2009年，武汉开发区规模以上工业企业累计实现工业总产值1101.93 亿元，同比增长16.47%；根据访谈，沌口工业区普通员工的工资水平是2500至3000元/月，普通管理人员工资是4000元/月，中层管理人员的年工资水平超过10万/年。如此大规模的经济增长速度和人口增长，必然要求开发区新增住房有一个快速的增长过程。本项目拟建地点在武汉新区四新片区和沌口片区的东南面，建成后必然成为该区域的中心地带，成为区域新地标，就区域发展来说，有利于区域的整体构造建设，是区域发展的需要。2.2.4是企业自身发展的需要：武汉市裕升房地产置业有限公司自成立以来，成功开发建设多项各式住宅小区，实现当年报建、当年完工、当年销售完毕的良好业绩。由于我公司一贯视质量为生命，视业主为上帝，视信誉为根本，立足高品质，低价位受到用户及相关部门的一致好评，为创建两型社会，建设武汉新城作出了一定的贡献。由于我公司在激烈的建筑市场竞争中紧抓机遇，大胆改革，规范管理，收到了一定的效益。连续五年，被当地政府授于“先进单位”“纳税大户”等称号。本项目的建设对于展示公司的实力，提高企业的市场竞争力，都将起到积极的作用。同时，适时推出该项目，在房地产市场快速调整中，快速的抢占市场份额，为企业的长期发展夯实基础。其次，在武汉经济开发区周边开展项目建设，通过该项目的优势来进一步促进公司的发展，对公司立足于沌口，发展于整个武汉的经济建设，具有重要的意义。第三章 需求分析我国权威统计部门认为：国内住房潜在需求巨大。展望未来，住宅产品供应量的增幅会由于土地供应规模增幅的下降而相应降低，而需求量受多种因素影响在一个相当长时期里会不断上升，本报告仅就武汉市及本项目需求做出具体分析。3.1武汉市房地产需求形势3.1.1城市资源状况及城市社会经济发展状况3.1.1.1 城市资源状况武汉市地处湖北省省会武汉，是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区，3个国家级开发区，总面积为8494.41平方公里，市区建成区面积为218.22平方公里，武汉市户籍人口总数为785.90万元。武汉的地理方位为北纬3033、东经11419，位于长江中游，属亚热带湿润气候，四季分明，平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心，东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京，距离均在1200公里左右，是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽，处于中国经济地理的核心位置。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型商场之列；武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发机构646个，国家级实验室10个，各类专业技术人员45万人，有35所高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备更加巨大的发展潜力。 3.1.1.2 城市社会经济发展状况2010年武汉市房地产开发投资1017.40亿元，比上年增长30.7%。其中，住宅开发投资595.33亿元，增长19.5%。房屋施工面积5068.42万平方米，增长12.9%。其中，住宅施工面积3811.68万平方米，增长6.4%。房屋新开工面积2626.27万平方米,增长59.1%。其中,住宅新开工面积1931.53万平方米,增长54.8%。房屋竣工面积919.40万平方米，下降2.7%。其中，住宅竣工面积733.48万平方米，下降11.0%。表7：2010年房地产开发主要指标完成情况 指 标 计量单位绝对数比上年增长（% ）房地产开发投资 亿元1017.4030.7住宅开发投资 亿元595.3319.5# 经济适用房亿元35.50-48.7房屋施工面积万平方米5068.4212.9住宅施工面积 万平方米3811.686.4#经济适用房万平方米330.71-30.8房屋竣工面积万平方米919.40-2.7住宅竣工面积万平方米733.48-11.0#经济适用房 万平方米36.7672.5房屋销售面积 万平方米1207.9711.1住宅销售面积 万平方米1091.494.8#经济适用房 万平方米56.73-44.9全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增长11.1%。其中，现房销售面积316.20万平方米，下降10.2%；期房销售面积891.78万平方米，增长21.4%。商品房销售额694.73亿元，增长19.9%。其中，现房167.60亿元，下降4.1%；期房527.13亿元，增长30.3%。在商品房销售中，住宅销售面积1091.49万平方米，增长4.8%；住宅销售额606.01亿元，增长11.9%。年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。其中，住宅待售面积213.62万平方米，增加55.8%。3.1.2城市规划与发展目标2010年，武汉市城市规划与发展目标如下：坚持公共交通优先理念，全面实施“疏堵保畅三年行动计划”，切实改善市内交通。强化规划的引导控制作用，调整优化城市空间布局，加快中心城区长途汽车站和物流市场外迁步伐，合理引导人流、物流。重视道路建设的基础性作用，加速推进城市环线、过江交通、快速路、主次干道、微循环支路建设。畅通一环，建设二环，贯通三环，启动四环，基本建成二环线汉口段，全面贯通三环线；加快推进二七长江大桥建设，开工建设鹦鹉洲长江大桥、江汉六桥，改造江汉二桥；加快武汉大道、白沙洲大道、中北路延长线、沙湖大桥建设步伐；推进解放大道延长线、建设大道延长线、八一路延长线、武昌临江大道四期、汉阳滨江大道、沙湖大道等34个项目建设；新建70条“微循环”支路，疏通城市“毛细血管”。完善公共交通系统，推进出行方式转变。全面提速轨道交通建设，建成轨道交通1号线，加快建设2号线、3号线、4号线，尽快形成轨道交通三镇环网；加快公交场站和停车场建设，开辟公交专用线路，优化公交线网，完善智能交通系统。完善综合交通体系，强化城市枢纽地位。全力支持武汉铁路集装箱中心站、石武客运专线、汉宜铁路武汉段等项目建设，完成汉口火车站改扩建、武汉火车站周边市政配套建设工程，巩固全国铁路枢纽地位。开工天河机场三期扩建工程，推进第二通道建设，建成启用天河机场国际航站楼。围绕建设长江中游航运中心，大力推进武汉新港建设，基本建成阳逻港集装箱二期、80万吨乙烯配套码头、中石油油码头和金口重件码头。加快重点功能区建设，打造城市新亮点。加快武汉新区、王家墩商务区、汉口沿江商务区、武昌滨江商务区、东湖商务中心、杨春湖城市副中心、花山生态新城等重点功能区建设步伐。大力推进武昌古城及首义文化区建设，加快建设辛亥革命博物馆、纪念碑，建成开放中山舰博物馆，打造辛亥百年庆典标志性景观区。把城市改造更新与产业转型升级相结合，与改善优化城市环境相结合，加快城中村和旧城改造步伐。基本完成二环线以内城中村的拆迁任务。加快推进黄浦大街片、精武路片、东汉正街片等11个旧城改造项目。3.1.3房地产制度与房地产市场状况房地产行业的平稳发展,有利于我国抵御海外金融危机的冲击,增强我国经济的“脱钩”能力。在通胀尚未上升到“严防死守”和经济尚未全面复苏之前,中央政府的政策主基调还是“保增长”,进而保房地产行业。在供应市场，由于销售任务的提前完成，众多项目采取平稳销售的方式，以获取最大利润；另一方面，去年对市场的预期不乐观，导致开发商土地储备不足，开发滞后，无新盘可推。今年土地供应的增加，加上国务院关于集约用地的通知的下发，会加大后续市场供应，也会一定程度抑制房价的快速上涨。在需求市场，经历了09年热销，部分刚性需求已经得以释放，而房价的高居不下，也抑制了后续需求的释放。此外，拉动市场的投资性需求，也在投资规律的驱动下渐渐向高价位的高端房源靠拢。在供需的相互博弈及政府的调控下，后续房价涨幅会有所放缓，但回调的可能性却不大，而成交量可能继续小幅回落。武汉市房地产市场方面，2009年其成交量位居全国第六，但是价格无论从增幅，还是绝对值，都处于中等水平。因此基于以下几点原因：一、市场依然供不应求。特别是中心城区、二环内，明年供应量不足，而需求旺盛；二、在中心城区房价显著上扬的背景下，二三环之间、三环外的供应虽有增加，但增加幅度不够。加上去年年底成交旺盛，二环外的房价也会随之稳步上升；三、像武汉天地、万科旗下的楼盘等标杆楼盘的价格上升，也将拉升区域乃至全市的价格。武汉房地产开发市场前景一片大好。投资必然富有成效。2009年，全市房地产开发累计完成投资778.59亿元，比上年增长38.9%。增幅比上年提高17个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为25.9%，比上年提高1个百分点。全年保障性住房投资增长较快，小户型住房开发力度加大，全市住宅开发投资498.04亿元，增长20%。其中经济适用房完成投资59.47亿元，增长20.7%。90平米以下住房完成投资195.21亿元，增长111.2%。全市房地产开发规模突破4千万方，全年房屋施工面积4487.38万平方米，比上年增长18.1%，其中住宅施工面积3580.99万平方米，增长11.1%。2009年全市商品房竣工945.05平方米，增长8.6%。住宅竣工824.58万平方米，增长7.3%。2009年全市销售商品房1086.99万平方米，增长48.5%，出现近年来最高增幅。销售商品住宅1041.39万平方米，同比增长52.4%。成交商品住宅103325套，同比增长50.6%。2009年，全市商品房成交额579.22亿元，增长65.5%，其中商品住宅成交541.37亿元，同比增长69.3%。2009年全市房地产开发到位资金较为充裕，本年房地产开发资金到位1197.72亿元，增长74.1%。其中房地产开发企业通过银行或非银行金融机构贷款到位313.29亿元，增长74%；企业自筹资金336.54亿元，增长33.5%；其他资金到位532.69亿元，增长117%。3.1.4武汉人均GDP突破3000美元决定房地产需求增大经济学者认为：人均GDP10004000美元阶段是房地产发展的黄金阶段。恰巧在过去的2005年，武汉人均GDP突破3000美元。从“宏观经济的发展阶段将从根本上决定房地产发展”的观点出发，武汉房地产行业在“十一五”期间的发展将会渐入佳境，未来美好前景欣然可期。 从行业发展来看，经过“十五”期间的历练，武汉房地产已经走过了艰难的起步阶段，也将开始进入相对稳健、持续发展的阶段。不仅如此，更为重要的是，在过去的几年里，武汉经济新一轮高速增长的基础已基本形成，随着 “十一五”的建设，武汉城市圈的逐步形成，整个武汉社会经济发展进入一个新的历史时期。在此期间，房地产所在的第三产业成为重点发展的先导性行业。同时，仅从住宅建设方面看，武汉市“十一五”规划的一个重要的目标就是到2010年“城市居民人均住宅建筑面积达到32”。回望过去几年的成就，武汉房地产期待着一个新的起点来承接更大的发展机遇。专家们认为：人均GDP达到3000美元，其标志消费品为住房、汽车等高档消费品。从实际情况来看，2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。说明武汉人对房价的承受能力增强了。根据武汉市“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元。从这个角度来看，除去非理性因素，“十一五”武汉房地产需求还将增大。2009年4月武汉楼市平均成交价格达5028.40元/，成交11696套，与2008年4月同比增长205%。平均每天销售390套；说明城市化进程的浪潮将带来巨大的市场有效需求。年轻人的“婚房”，也是未来5-10年市场有效需求的主力。以上二种需求足以让武汉市房地产市场繁荣向上发展。第四章 市场分析项目位于武汉市武汉新区的两大片区沌口片区和四新片区的东南交叉点上。武汉新区位于武汉三镇之一的汉阳，由长江、汉水和京珠高速公路围合的扇形区域，规划面积368平方公里，规划人口100万。涵盖汉阳区、武汉经济开发区、蔡甸区的一部分。武汉市第十一届人代会政府工作报告中明确提出“加大汉阳地区的开发建设力度，努力实现武汉三镇均衡发展”的战略部署。武汉新区将凭借便捷的对外交通优势和强大现代制造业基础，培育新型城市功能，发掘自然人文资源，成为展现武汉产业经济及滨江、滨湖自然山水特色的“窗口”。因项目所在地为沌口片区和四新片区的东南交叉点上，在区位上占尽四新和沌口的地利，而且在汉洪高速连接线上，所以分别从二个区的发展和8+1城市圈的影响方面来分析市场的需求。 4.1武汉经济开发区（沌口片区）市场分析 4.1.1第三产业发展现状分析 4.1.1.1 基本情况 开发区2007年第三产业实现增加值14.38亿元，占GDP的5.4%;2008年完成工业总产值947亿元，实现地区生产总值326.68亿元，比上年增长23.44%；第三产业增加值完成19.51亿元，可比增长35.64% ,占GDP的6%。2008年开发区财政收入76.45亿元，其中三产业上缴税金8.17亿元，占比10.7%。三产业中居主导地位的行业为房地产、金融及服务业。2008年开发区过千万的重点税源企业共41家，属于三产业的仅有家公司（其中金融4家，房地产2家），占比为15%。41家重点税源企业入库税收总额为631415万元，其中三产业为19766万元，占比仅为3.1%。全区从事三产业服务的企业约863家,其中金融36家,房地产57家,交运、仓储及邮政74家，商业服务业178家，批发零售314家，科技服务140家。居住已用地面积约760公顷，占总用地的17%左右；居住形式包括商品房小区、农民还建社区和农民房。商业、市场、酒店、金融等总用地约为60余万平方米，占总建设用地的1.4%。2007年开发区现有人口约26万人，其中常住人口约14万，暂住人口约3万，寄住人口约3万，流动人口约6万人。 4.1.1.2 特征分析 二、三产业结构失衡，二、三产业GDP增长极不协调，增速的剪刀差越来越大；第三产业增速缓慢，01年至08年开发区GDP增速均值为25%,而第三产业仅为16%，第三产业增速明显长久的大大低于GDP增速；第三产业占比逐年下降，随着第二产业的快速增长,第三产业占比却呈下降趋势,由11%降到5%-6%，发展严重滞后，对GDP增长的拉动作用很弱；第三产业对经济发展的贡献很低，开发区第三产业税收仅占财政收入的10.7%，对经济发展的贡献很低，骨干企业少；房地产及金融业仍是目前的主体，开发区三产业目前的主体是房地产及金融业；房地产及金融行业中企业纳税均值(万元/家)是其它行业企业的几倍到几十倍；空间聚集特征不明显，开发区商业业态比较单一，规模很小；缺乏连锁型超市、餐饮等；酒店业档次较低，服务功能不完善，空间聚集特征不明显。 从上述基本状况和特征分析可清晰看到，武汉开发区三产业发展存在的问题主要是：1、总量不足，比重极低，增速平缓，滞后严重。武汉开发区三产业总量及比重与发达开发区相比，差距很大；与总量相仿的开发区相比，三产业的占比也相差甚远；这种经济结构严重制约了开发区产业均衡发展,使开发区缺乏创新动力。2、内部结构不合理，现代服务业比重太小。 现代服务业与传统服务业相比，具有能耗低、污染小、效益高等特点，主要涉及信息、科技、金融、物流、商务、文教、旅游等方面。武汉开发区三产业内部结构不合理，仍主要局限在传统服务业，现代服务业尚属起步阶段，比重太小。3、认识不够，没有形成协同互动。制造业是服务业发展的前提和基础，服务业则是制造业的补充和促进；发展工业尤其是制造业的瓶颈问题不仅仅是交通、能源、土地等，也在于现代服务业发展的水平和层次。但开发区至今仍没有真正意识到，以至在现代制造业得到快速发展的同时，为制造业服务的现代服务业的发展严重滞后；协同发展能力较弱，互动优势没有形成。 4、制约因素较多，扶持不够。一是三产业的多数行业外向度都很低，辐射力、影响力低；二是市场机制不够健全，行政管理色彩较重，行业准入限制较多，如现代物流、高档酒店、商业及休闲等，人为地抑制了第三产业的发展；四是“重工业、轻服务，重生产、轻流通”等传统观念更新较慢；五是政策扶持不够，措施不多。 5、无主管部门,处于自生自灭状态。开发区三产业目前仍处于无主管部门,自生自灭的发展阶段。经发局、招商局、社发局及规土局等部门都分别涉及了三产业发展的某些方面，但都不是主管和责任部门，因而都只是站在各自的工作角度，在不同的局部范围对三产业的发展起了促进作用，而缺乏全局的合力、力度以及目标责任制。 4.1.1.3加快武汉开发区第三产业发展的对策和措施以商业零售、旅游休闲、中介服务、文教体卫、物业管理等传统服务业为基础，以汽车服务、研发服务、工程技术服务、业务流程外包服务、现代物流、总部经济、金融保险、专业市场等面向生产者的现代服务业为突破口，建设以第二产业为主导，以第三产业为支撑，现代制造业和现代服务业高度发达，开放型、辐射型、多元型的经济结构体系；使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”，把开发区建设成为我市现代服务业中心。首先要从产业的高度出发，制定合理的产业协调发展规划；在安排资金、项目、贷款等方面，把第三产业摆上合理的位置；其次要增强发展第三产业的紧迫感，在发展二产业的同时加大发展第三产业的力度，形成二、三产业比翼齐飞的协调发展格局；三是集中打造文化品牌， 改变现有的“各自为战”局面，对内整合资源，对外突出重点，在宣传、包装、扶持等方面形成合力；四是制定优惠扶持政策，对重点三产业项目，在资金、税收、用地等多方面予以支持。以四新片区、沌南洲区及东荆河沿岸等为主要区域，依托已有的地球村、高尔夫练习场及规划建设的碧桂园项目、大军山休闲度假区、官莲湖疗养度假区、20万人次汽车场地赛项目等，建设四大农业生态旅游基地。沌口街是开发区总体发展中的重要组成部分,是开发区经济社会协调发展的重要环节,且具有发展三产业的良好条件、基础和需求。沌口街近几年重点对新华社区、郭徐岭老街、沌口老街、薛丰村等实施“城中村”改造，加快社区服务网点建设，推进社区服务业向产业化、商品化、社会化方向发展，取得了一定成效；同时，其自筹资金大力发展服务业，如在江汉大学周边建成以服务江汉大学及周边企、事业单位的“潮海公寓”，在西北湖沿线建成以服务唯冠公司、出口加工区及周边企业的“洪山家园”等，促进了沌口街经济发展，为开发区二产业发展发挥了很好的补充作用。其次，要重视沌口街区域的发展。应以旧城改造为契机，以后官湖生态资源为依托，充分发挥开发区湖泊资源优势，以后官湖两个半岛(3000亩+500亩) 及周边绿化带沿岸共约7000亩的区域为主体，建设后官湖娱乐度假中心。该中心以构建高端商务度假、岛屿都市休闲、专业水上娱乐及主题公园群（包括后官湖公园、汤湖公园、万家湖公园、三角湖公园、太子湖公园及体育公园等）等功能为重点，完善大型农贸市场、连锁超市、邻里生活中心等商业生活设施；岛屿都市休闲侧重于酒吧、咖啡厅、五星酒店、游艇码头及俱乐部、游乐园等功能；主题公园群侧重于健身房、美容院、图书馆、小型影院、音乐厅、spa生活馆、公共文化广场、美食街等功能。以四新片区为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发区总部经济中心。集中建设为总部企业直接入住的多功能、规模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、工业便利中心、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。三是依托体育中心、东风总部、管委会行政中心、东合中心、湘隆时代广场、江汉大学、武汉市艺术学校等集群，构建集行政办公、会议培训、会展博览、大型购物、酒店餐饮、文化娱乐等业态组合丰富、功能相对完善的中央商务区；建设武汉开发区的CBD（商务走廊），建设范围以龙阳大道至京珠沪蓉高速公路（全力村）端点为轴线，沿道路两边实施体整规划开发。在开发区CBD范围内发展专业服务、信息服务、商务商贸和总部经济，着力打造汽车服务、研发服务、工程技术服务、业务流程外包服务和物流服务等生产性服务业集聚区，同时建设好体育中心、商业中心、会展文化中心、旅游休闲中心及教育中心等；开发区CBD建设有利于武汉城市圈推进，对建设以开放区为龙头，以仙桃、潜江、天门等为龙身的西南产业带极其有利；还可与武汉新区建设协同开发、区域融合。 四是以“红三角”地块为中心区域，依托武汉体育中心、中央商务区、总部经济中心、金融中心、后观湖娱乐度假中心及规划建设中的汽车4S店一条街、大宗商品交易中心、四新区域商业群等项目，建设开发区商业中心，形成大型商业零售业为主体，专业店为辅助业态，中高挡酒店密布、多功能商业服务设施完善的综合性商业集合体，即大型Shopping Mall，同时营造多个邻里生活中心。金融仍是目前开发区三产业中占比最大的行业之一。建议以银行、保险、东风财务公司等为依托，把公共管理区（包括管委会大楼及周边、神龙工厂临街部分区域、通达工厂临街部分区域等）建设成为金融机构聚集、金融市场完善、金融创新活跃、金融服务高效的区域金融中心。大力引进一批银行、证券公司、基金管理公司、保险公司、信托投资公司等以及直接隶属于金融机构总部单独设立的业务总部、营运总部、资金中心、后台服务中心、研发中心等。加大对金融类项目引进时的政策优惠。如对新设立或新迁入的金融机构给予一次性资金奖励;实现的营业收入形成开发区地方财力部分，三年内每年给予一定比例的扶持金资助；对符合条件的金融机构可同时享受开发区鼓励发展总部经济等多项政策优惠（按照从高不重复的原则执行）等。 4.1.1.4 政策支持借鉴其它开发区鼓励三产业发展的有关政策经验和做法，制定推进武汉开发区第三产业发展的各专项配套政策。包括发展金融、房地产、商业等政策以及鼓励发展总部经济政策、鼓励发展服务外包政策、鼓励发展现代物流政策、鼓励发展农业生态旅游政策等；在政策允许的范围内，对三产业发展提供税收和贷款等方面的优惠，并在用地方面给予扶持。 4.1.2武汉经济开发区房地产发展分析经济开发区房地产定位主要是服务于开发区第二产业，在构建开发区整体的经济发展上，通过汽车城的支撑和带动，使房地产发展形势更加明了，前景更加美好。首先，根据经开投资公司与东合置业公司09年一份联合问卷调查报告显示，每年在五星级酒店消费的开发区企业，主要业务范畴是公司高层领导商务差旅与往来（占比46%）及销售部门招待业务客户（占比26%），如东风本田，神龙，海尔等一些大型企业，其外国专家一般长期入住五星级酒店。可以看出开发区已经具备了较好的商业服务消费市场。开发区内目前酒店档次普遍以中、低档为主，酒店资源主要有：长江大酒店， 6000 m2，164间房，10层；三角湖渡假村，500个床位；九龙大酒店，28层，450间房，建筑面积53000 m2；东风电动培训中心，210间房，建筑面积18000 m2，16层；神龙纽宾凯酒店，为经济型酒店，182间房，11000 m2，9层；中恒公寓式酒店，建筑面积20000 m2；以及金凯、惠远、宏松、华坤、运七等。但目前的酒店资源尚不能满足开发区经济高速度发展的商务需求，特别是中高挡的商业服务设施。所以，应加快实施策划中的商业项目，启动预留用地；如体育中心以北三角地（230亩），拟建的中心商业区；后官湖小半岛（390亩），拟拿出150亩建园林式酒店；原水务局宏松酒店旁的用地（11亩）；市给排水设计院用地（23亩）；红升村临体育中心停车场用地（15亩）；新华村中环匝道旁用地（28亩）；东合中心五星级酒店，250间，建筑面积25000 m2，18层；全力服务区（30亩）等。其次，开发区内房地产投资多为2004至2007年间建造的职工住宅房屋，普遍为7层左右的小区，如三角湖小区，官湖郡等。开发项目较少且价格较低，不能满足开发区人口增加的需求。同时也有一些项目开工建设，但大部分在开发区工业区的范围内，本案所处位置能够体现开发区的特色，又能观赏江景，得天独厚的区位优势不言自明。 4.2.武汉四新片区市场分析 4.2.1 四新片区区域分析由长江、汉江和外环线（京珠高速公路）围合而成的武汉新区总面积368平方公里，规划人口100万，将建成为辐射武汉乃至整个华中地区的现代制造业基地、生产服务性中心、市级文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。 四新地区地势低，最低地面约海拔17米。高柏公司决定在四新大道中部，保留低地原貌，利用部分现存沟渠，形成运河系统，像荷兰一样用风车排水，即使长江水位高过低地，仍通过排水保持低地干燥。低地周边围合岛屿，运河系统连通“六湖”，清澈活水门前流过，未来的四新低地区域，将是武汉低凹地趋利避害做水景的典范。本案所在为六湖连通南太子湖与长江的连通所在，两条湖道绕案而过，清澈活水门前过，自在清风自在云。四新地区是武汉新区的重要组成部分，在武汉新区的建设中具有举足轻重的重要地位，将成为提升新区品质和形象的重要区域。四新大道及梅子路中段是联系四新各功能区的重要片区发展轴，建成后将成为集中展示武汉21世纪现代新城特色的景观轴线：中间绿带公园水中船只游弋、岸上游人漫步；两边道路车辆川流不息，交通组织有条不紊；外围人行道与大型公共建筑则形成行人购物、办公出行的繁华气氛。 本项目位于武汉规划的城市附中心之一，可以定位为舒缓汉口城市中心的居住压力，区域为全新的规划片区，具备高的发展潜力。如图4-1图4-3所示。四新片区 城市附中心图4-1 武汉规划分析四新片区是政府的重点规划发展方向，是生产服务中心，本案所在位置处于四新片区外围靠近长江段，不但可以作为四新片区生产企业的服务社区，而且有优秀的江景可供观赏。项目入市时区域交通还不够完善，但是未来交通非常便利，预期很好。图4-2 区域规划分析四新片区定位为生产性服务中心，汉阳新的休闲居住区形象代表；汉阳中心定位为文化旅游区：老武汉的缩影，汉阳造的悠久历史，钟家村商圈改造；沌口开发区定位为现代制造业基地：是武汉及新区的经济产业基础。本案图4-3：区域规划定性分析图从规划上看，本项目位于居住区规划方向上，在新区，是不可多得的临江花园项目，既有江景，又能交通便利。随着基础设施建设的不断完善，政府规划的引导，品牌开发商的进入，该区域将成为武汉最具竞争力的品质生活居住区域。且区域内高端项目缺乏，目前只有锦绣长江和华润两个大盘高档项目。本项目定位为高端住宅区，正迎合了该区域的发展态势，具备了打造该区域的标志性建筑的条件。根据项目规模/资源/档次/容积率/区域特性等因素，与项目竞争的区域有如表4-1所示。表4-1：武汉竞争区域一览表片区交通指标：到商圈中心景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标汉口中心区十分钟车程江景解放公园/滨江路/武广商圈医院、商业、金融、交通拥堵商贸中心地块渐少，价格偏高武昌中心区十