名流地产豪庭二号楼销售推进方案.doc

2010年12月销售推进方案世创集团营销部2010年12月竞争加剧临近岁末，永安楼市各大开发商为抓住10年最后一波销售机会以及出于回笼资金的需求，势必加大促销力度和营销推广力度，市场竞争较为激烈。项目营销的背景及存在的难点房地产E网 /需求疲软楼市开始进入传统的相对淡季，市场需求较为疲软，部分意向消费群体呈观望状态。蓄客不足名流豪庭2号楼至推出VIP认筹开始已10余天，VIP仅仅销售一张，市场反应情况不容乐观。名流财富中心经过金九银十的销售小高峰后，再加上各大商户的消极抵触，目前销售情况和VIP预订情况也不甚理想，公司二大主力项目销售遭遇瓶颈。元旦计划开盘！倍讯易 /在短短20天内，如何达到2号楼VIP认筹数量达到开盘条件(认筹数量在40张以上)？在短短20天内，如何达到家居城VIP认筹数量达到开盘条件（认筹数量30张以上）？难点20天卖70张卡/如何实现？名流豪庭2号楼产品分析优势 处于小区中庭，能欣赏到小区中庭湖泊/飞燕广场等核心景观，社区美景尽收眼底，西侧户型还可直面燕江，坐享极佳的景观资源。 一层4户拥有4部电梯，上下楼方便快捷。同时拥有南北两个阳台，其中一个阳台可完美享受社区中心的核心景观。 126中大户型，适合大户人家购买，身份体现 3米层高，南背通透，楼距达80米，舒适生态型户型 3.6米架空泛会所/游泳池/25%超低密度和30%超高绿化造就4万社区中欧皇家景观和滨江公园-名流外滩 连接龟山公园景观桥已建设完成，永安唯此一处相连龟山公园的房产，带来的健康和休闲价值无法用金钱衡量，在国外和大城市，公园地产更是保值增值和抵御通货膨胀的最佳物业 户型面积大，总价格高，购买门槛会造成一些刚需客户无法购买 户型单一，C和C1户型无本质区别，造成消费群体单一，目标消费群狭窄 望江部分单元单价总价高 较靠近马路，噪音和灰尘相对较多2号楼劣势中庭（社区核心位置）景观（核心景观）楼王（稀缺中大户型）押轴（一期收官巨作）2#中庭景观楼王即将登场一期最后保留房源，城市新贵升级之选！少数人可享的颠峰荣耀现已开启，贵宾客户即日起全城盛惠募集，名额有限，逐日递减但是，新的问题出现了？2号楼推广包装所面临的难点问题1项目一贯坚持的广告形象已经成为定式，在市场上缺乏新鲜冲击。特别是最近几次开盘，皆用景观楼王的名义进行推广，客户受众对此已产生疲劳。同时在后续推广中如果进行较大修改，会使消费者对项目产生误解；而不进行明显的调整则仍然会被误以为依然在延续原有的产品宣传。问题2名流豪庭已经在市场上推广了一段时间，市场的新鲜度在下降，相关客群对项目的关注度也在下降。随着时间越久，未达成购买意向的客户群的兴趣就越小。问题3原先为节省所采取的打补丁形式，由于广告画面和颜色几乎雷同，如果此次再采取原先的画面，容易给观众造成误解，且无法吸引受众注意。2号楼价值梳理皇家私藏颠峰院落名流豪庭1期最后压轴力作景观位处社区最核心，中心湖泊、核心景观一览无遗，坐享极佳景观资源面子/独有的景观资源楼距80米超宽楼距，坐山观水天地宽面子/宽阔的视野和境界休闲3.6米架空泛会所、园林风情游泳池，贵族般的度假生活方式面子/贵族般的生活方式户型3米层高/126奢侈空间，成就奢华生活尺；度双梯双户双阳台，以别墅的尺度造房面子/别墅的待遇密度25%超低密度/4万社区超大皇家景观及名流外滩面子/皇家园林里的庭院生活环境龟山公园/燕江环绕，天生王者风范面子/天生贵胄王候领地2号楼推广包装策略在不改变项目整体宣传调性的前提下，急需对2号楼进行一次颠覆的包装推出一期珍藏压轴巨作即将推出传达出名流豪庭最好的产品也是客户最后机会来了名流豪庭一期最后压轴巨作2号中庭景观楼王【御园】/【王座】即将盛大公开“做名流贵宾客户，每日稳进500元”计划即将启动，限量募集，名额递减.2号楼为名流豪庭顶级物业的特点，推广须全面传达产品升级，社区升级、价值升级的信息，加强项目的价值感与高档感，支持大户型高总价的特点传播要点1必须使2楼显得比较特别和醒目，配合广告设计让消费者在看到广告时产生一定的新鲜感，感受到项目有新的产品推出。传播要点2为2号中庭楼王起一个独立的名称，以示与前期推出的物业有较大的品质、价格、地位和价值上的区别，为产品的高总价提供支撑传播要点3彰显尊贵独立命名。1、5.2万磅礴规模傲视闽中，直接辐射三明、南平、龙岩、江西等区域，席卷500万消费客流！2、近百家全国品牌商家强势入驻，出租率超95%，即买即收租金！3、扼守永安北交通门户，高速、国道、火车站、汽车站近在咫尺，流转四海货物，汇聚八方人流！4、同步世界的一站式规划理念，国内领先的商业运营模式，助推投资价值直线暴涨！5、多部手扶梯、货梯、观光电梯和互通天桥，近500个停车位，人流源源不断！6、众多知名品牌汇聚，强势助推财富升级！7、依托40万城市综合体名流中心商圈超强磁吸力，扼守城市新核心，驾御财富颠峰！8、社会通货膨胀较明显，货币贬值快，而商业地产则能抵抗通货膨胀，让您的资产稳获保值增值！9、先前推行的低价入市吸引了一定的观众眼球。1、市场正处于培育期，人气和商家销售情况不甚理想2、项目规模宏大，在永安市场一定程度上呈现出供大于求的状态，同时永安人尚未对一站式购物理念形成深刻的认知3、项目目前蓄客量少，意向客户少，去量存在困难4、项目销售渠道较单一，基本以大众广告传播为主，广撒网的同时，尚无法评估能否真正到达目标消费群。5、客户对名流财富中心产品价值认识不深，对项目的前景亦信心不足6、此前名流财富中心推广皆以“名流财富中心限量旺铺”和“名流旺铺”推出，长时间的此形式广告推广无法对市场形成新的新鲜感，且缺乏新意。名流财富中心产品分析优势劣势名流财富中心鉴于前面的优劣势分析，不难看出，目前名流财富中心营销推广的难点再于广告传播形式上的创新、产品价值的传播以及销售渠道的拓宽，因此在广告推广上，建议将本次推出的产品包装成为【铂金钻铺】，以给受众名流推全新产品的印象。在销售通路上，建议增加对大田/沙县/明溪等外地的广告投放和推广力度，同时积极联系各地中介代理机构，扩大销售网络名流财富中心推广包装名流财富中心岁末巨献5000元起商业旺铺限量发售【铂金钻铺】即将开盘“做名流贵宾客户，每日稳进1000元”计划即将启动，限量募集，名额递减.卖点一：住宅价格，旺铺价值5000元起买商业旺铺，普通住宅的价格，商业旺铺的高额回报，赚取三代财富卖点二：创意空间，一层变两层6米层高，创意空间，一层变成两层用，双倍的使用，双倍的回报利用6米层高坐成的二楼空间普通商业旺铺仅此一层实用项目营销的策略及要点名流财富中心一层实用空间普通商业旺铺仅此一层实用利用楼梯，一层可变两层使用或出租普通商业旺铺仅此一层实用2号楼的营销推广策略加大名流豪庭2号楼优势及卖点的挖掘与包装，以新组团名称命名，形成新鲜感吸引眼球增加对已来电及已登记意向客户的沟通及灌输，积极引导其对2号楼的新认识加大对名流豪庭2号楼的宣传推广力度，增加2号楼在永安市场及周边县市的曝光度加大对2号楼的促销力度，以“办卡享优惠”的形式吸引更多的认筹客户和制造营销噱头利用贺岁三大电影知名度，嫁接2号楼即将销售信息，形成市场关注焦点针对售楼现场，进行二号楼中庭景观楼王视野享受的图片展示包装，吸引进场客户关注。 家居城营销推广策略以“低价入市”策略形成市场关注。从近期的营销推广中， 6500元/起价的特价策略起到作用，来电客户多询问该项内容，可推出更加低价位的店面，以低价风暴形成宣传效力。利用推出的低价位店面（三楼），吸引已入驻商户购买用于自营或者当作仓库使用。加大加居城的促销力度，以“办卡享优惠”的形式吸引更多的人筹客户和制造宣传噱头加大对外地（大田/沙县/明溪等地）的宣传推广力度，寻找更多销售通路。进一步深入挖掘家居城的卖点与包装，让客户进一步看到实在的购买价值。项目营销的推广及营销方式二项目认筹促进方案推广形式：2010年12月10日起户外/电视/公交候车亭/广告全面上线，停止打补丁的形式，以全新的版面吸引受众眼球传达信息：即将盛大开盘+贵宾客户全城募集+日进斗金计划全线发布推广形式：置业顾问电话通知已登记的意向客户/置业顾问短信通知已购买的客户可享受老带新优惠传达信息：即将盛大开盘+贵宾客户全城募集+日进斗金计划全线发布/老带新客户每成交一套可享受1000现金奖励推广形式：拟推出 “名流魅影岁末电影周”活动，包下华夏大剧院周末场，让在活动期间报名的客户免费欣赏电影，还可参与抽奖，在活动期间穿插项目广告及销售信息。传达信息：即将盛大开盘+贵宾客户全城募集+日进斗金计划全线发布+项目信息大众推广人际传播活动推广小众推广圈层营销利益促进推广形式：车行、高级美容会所、银行、证券理财行里我司项目资料摆放/各大企业负责人资料直邮或电话沟通传达信息：即将盛大开盘+贵宾客户全城募集+日进斗金计划全线发布/推广形式：短信群发/DM夹报/DM派街传达信息：即将盛大开盘+贵宾客户全城募集+日进斗金计划全线发布第一波蓄客促进：客户凡在2010年12月21日前成为名流贵宾客户，即可享受由名流地产公司提供的圣诞珍贵礼品一份，同时还可获得从2010年12月21日-12月31日推出的“日进斗金”计划，每日VIP卡自动增值500元。第二波冲刺蓄客促进：客户凡在2010年12月21日至12月31日期间成为名流贵宾客户，即可享受名流“日进斗金”计划，VIP卡自购买之日起每日自动增值500元A2座产品分析线上广告全线发布第一周名流电影周第二周名流电影周日进斗金计划实施第