毕业设计（论文）-南京市房地产可持续发展分析.doc

南京市房地产可持续发展分析某某【摘要】近年来随着南京城市化进程加快，导致了房源的需求旺盛。然而在土地资源利用不合理，城市规划不科学以及限购令等房改政策影响下，南京的房地产业呈现开发商投资减缓，销售市场低迷的态势。本文分析了影响南京市房地产发展的众多因素，如政策因素，媒体关系，购房者心理，土地价格等。并提出相关措施，包括完善法律法规，调节税收杠杆，改良借贷体制等，从而保证房地产市场投资结构和供求结构的平衡，实现可持续发展。【关键词】房地产；可持续发展；南京TheAnalysisofTheSustainableDevelopmentofNanjingsReal EstateIndustryAbstract: In recent years, with improvement of the infrastructure and increasing opportunities of employment, Nanjing is speeding up its urbanization process. The urbanization leads to strong housing demands. But under the unreasonable use of land resources, unscientific city planning and housing reform policies like the Restrictions on home purchases, the real estate industry developers of Nanjing invests less and the sales market volume decreases. This paper analyzes the factors, such as policy factors, media relations, home-buyers psychology and land price, that impact the development of Nanjing real estate. It puts forward some measures, including improving on laws and regulations, adjusting the taxation lever, reforming lending and borrowing system, etc. These measures ensure the balance between investment structure and supply and demand structure of the real estate market, in order to develop the real estate industry sustainably .Key words: real estate industry sustainable development Nanjing 目 录摘 要iAbstract ii引 言 1一、南京房地产业现状及相关指标 1（一）经济指标 1（二）房地产开发商投资情况 21房地产开发投资呈平缓运行走势 22保障房项目推进加快，拉动作用明显 23住宅投资回落，商住两用型办公楼投资发力 24实体投资为主体，土地购置费投入呈负增长 35施工规模不断扩大 3（三）商品房销售情况 41商品房销售市场低迷，月均销售低位运行 42刚性需求成为销售市场的生力军，高档房滞销 43竣工面积增量扩大，待售面积达历史最高位 4二、房地产可持续发展含义 5（一）房地产投资结构的平衡 5（二）房地产供求结构的平衡 5三、南京房地产的主要影响因素 6（一）政策因素 61进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件 62执行差别化信贷税收政策 63增加土地有效供应，严格住房用地管理 7（二）政府服务有待改善 7（三）媒体环境不佳 7（四）土地成本高导致房价刚性很强 7（五）购房者心理因素 8四、房地产市场可持续发展的对策 8（一）加强对土地的规划开发管理 8（二）加强税收杠杆调控 9（三）开发商合理利用资源，保护环境 9（四）增加经济适用房的开发 9（五）完善相关法律法规 9（六）提高房地产商准入门槛 10（七）完善借贷体制 10（八）建立房地产预警预报体系 10五、结语10参考文献10致 谢1212引言从1998年至2010年，我国的房地产市场发展十分迅猛，南京的房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年增长。随着房地产市场的迅速发展，房地产泡沫也逐渐增大。房地产市场发展过程中的问题也渐渐展现出来，普通百姓难以承受的高房价，房地产市场结构的失衡，土地规划不合理等都是阻碍房地产市场可持续发展的问题。国家意识到了相关问题，监控房地产发展的各项数据，并相继出台了多项政策来对我国的房地产市场进行宏观调控，以此保障我国房地产市场的稳定发展，防止房地产泡沫的迅速破裂，保证房地产市场发展进入可持续发展的良性循环。而近来随着这些保障房地产市场稳定发展的政策出台，南京的房价得到了一定程度的回落，民众不知政策是否继续执行以及执行力度如何，无法准确预测房价走势，因此较多持观望态度。在这样的情况下，一些中小型开发商资金链断裂，无法继续项目开发，2011年起，房地产被列为政府融资平台项目，银行对房地产业加大了限制，减少了额度。房地产开发商很难向银行取得借款，因而走上民间高利率借贷之路。有的开发商因无法承受高额负债，丢弃项目落跑，严重损害了业主及合作者的利益。南京房地产业面临市场的重新洗牌，面对错综复杂的形式如何站稳脚跟，如何提高开发商的竞争力，如何使南京房地产业走上可持续发展的良性循环是当前需要解决的问题。一、南京房地产业现状及相关指标（一）经济指标南京2011年全年地区生产总值达到6140亿元，增长12%。完成财政总收入1298.8亿元，增长20.8%，其中地方一般预算收入635亿元，增长22.4%。地区生产总值、一般预算收入分别净增1000亿元和100亿元以上。完成全社会固定资产投资4000亿元，增长21%。实现社会消费品零售总额2670亿元，增长17.6%。规模以上工业总产值首次突破1万亿元，工业利税超过1000亿元。外贸进出口总额首次超过500亿美元，其中出口超过300亿美元，增长22.1%。实际利用外资35亿美元，增长24%。全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到3.1%左右。民营经济增加值达到2440亿元。居民消费价格指数涨幅原定控制在4%左右，但由于各种因素的影响，达到了5.4%。城市居民人均可支配收入达3.22万元，增长13.7%，农民人均纯收入达1.28万元，增长15%。 季建业.2012南京市人民政府工作报告C/OL.:中国南京网，2012-1-20:2011年南京市全年主要经济指标见表1.1。表1.1 南京市2011年全年主要经济指标指标单位累计数值同比增长地区生产总值亿元614012%财政收入亿元1298.820.80%全社会固定资产投资亿元400021%规模以上工业总产值亿元1035224.30%城市居民人均可支配收入万元3.2213.70%农民人均纯收入万元1.2815%居民消费价格指数涨幅%5.40%（二）房地产开发商投资情况1房地产开发投资呈平缓运行走势2011年，全市房地产开发投资增速基本在20%左右运行，各月增速较为平稳，未出现较大波动，投资处于平缓运行态势。全年完成开发投资896.73亿元，同比增长18.8%，增速较上年下降了7.9个百分点，占全部固定资产投资的比重为22.4%，同比较上年下降了0.4个百分点。 南京市统计局.2011年南京市房地产开发综述EB/OL.:中国南京网，2012-2-16: 2011年南京市房地产各月完成投资情况见图1.1。图1.1 2011年南京市房地产完成投资各月走势图2保障房项目推进加快，拉动作用明显2011年是“十二五”开局之年，也是南京大规模启动保障房的建设之年，全年保障房完成投资171.30亿元，比上年增长182.1%，占房地产开发投资额的19.1%，拉动房地产开发投资增长14.6%，成为房地产开发投资增长的主要拉动力。3住宅投资回落，商住两用型办公楼投资发力2011年，南京市房地产开发投资结构处于调整期，住宅完成投资647.92亿元，比上年增长15.1%，增幅较上年回落了14.8个百分点，占房地产投资比重为72.3%，较上年回落了2.3个百分点；住宅投资中，经济适用房成为本年住宅投资增长的支撑力，全年完成投资70.72亿元，比上年增长51.0%，较上年提高了42.2个百分点。作为商住两用型的办公楼投资却在本年开始发力，全年完成投资47.31亿元，增长54.0%，比上年提高了45.6个百分点，占房地产投资比重4.9%，占比较上年提高了0.8个百分点。4实体投资为主体，土地购置费投入呈负增长2011年，代表实际工程进度的建安工程投资增势强劲。2011年，房地产开发投资中建安工程投资为523.24亿元，比上年增长32.4%，占房地产开发投资比重为58.3%，比上年提高5.9个百分点；而费用投资中，土地购置费232.21亿元，比上年下降4.7%，占房地产开发投资比重为25.9%，较上年下降6.4个百分点。5施工规模不断扩大在全市四大保障房片区快速推进的影响下，2011年商品房施工规模不断扩大，施工面积保持稳步增长，施工面积总量达历史最高位。全年，商品房施工面积5664.23万平方米，比上年增长23.9%，保障房施工面积1117.48万平方米，比上年增长116.4%，占全市施工面积的比重达19.8%，较上年提高了8.5个百分点。全市住宅施工4048.44万平方米，比上年增长26.2%；办公楼264.52万平方米，比上年增长36.0%；商业营业用房569.47万平方米，比上年增长3.2%；其它房屋781.80万平方米，比上年增长26.9%。2011年各月南京市房屋施工面积、新开工房屋面积情况见图1.2。图1.2 2011年南京市房屋施工面积、新开工面积走势图2011年，商品房新开工面积增长迅猛。全年，商品房新开工面积达2101.85万平方米，比上年增长20.8%，其中住宅新开工面积1543.03万平方米，比上年增长22.1%。（三）商品房销售情况1商品房销售市场低迷，月均销售低位运行2011年，南京市商品房销售面积767.70万平方米（含政策性住房），比上年下降6.7%，销售总量仅略高于近几年销售量最低迷的2008年（703.55万平方米），其中商品住宅680.89万平方米，比上年下降9.8%。全年商品住宅销售月均面积56.74万平方米，与以往年度相比处在低位运行阶段。2005年-2011年南京市住宅月均销售面积见图1.3。图1.3 2005年-2011年南京市商品住宅月销售面积情况2刚性需求成为销售市场的生力军，高档房滞销2011年，限购、限贷的宏观调控政策执行后，南京市商品销售市场一直以刚性需求为主导，全年90平方米以下住房销售338.08万平方米，比上年增长21.1%，较上年提高了14.7个百分点；140平方米以上住宅销售81.41万平方米，比上年下降43.8%，较上年回落了75.4个百分点。3竣工面积增量扩大，待售面积达历史最高位南京市商品房竣工面积1169.09万平方米，比上年增长12.5%。由于商品房市场销售低迷，以致全市的待售面积达到历史最高位237.98万平方米，比上年增长80.4%，其中：住宅157.16万平方米，办公楼12.99万平方米，商业营业用房45.92万平方米，其他房屋21.90万平方米。二、房地产可持续发展含义房地产可持续发展包括了两个方面的含义：一是指房地产市场的发展要能满足当代人对房地产各种产品的需求，并且能够满足后代对于房地产产品的需求。其中包括土地资源的合理开发和科学规划、住宅资源的供求平衡、居住环境的改善、绿色能源的运用、房地产市场的完善等；二是房地产行业不仅要保证自身的健康稳定发展，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，包括资源开发利用的可持续性，例如土地资源、空间资源、环境资源、建材资源利用的可持续性；社会公平性；各产业发展的协调性等。房地产业关联度高，带动性强，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。促进房地产业持续健康地发展，对于扩大内需，拉动投资增长，促进消费，提高居民住宅水平，改善居住环境，满足人民群众日益增长的物质文化生活的需要，保持国民经济持续健康发展，构建和谐社会十分重要。（一）房地产投资结构的平衡一般情况下，房地产投资增长率应与房地产销售增长率相适应，力求供求关系平衡。在经济迅速增长的发展中国家中，各个产业都处于迅猛发展阶段，对住房的需求增长率也会越来越高，房地产投资增长率稍稍高于消费增长率，形成供大于求的局面，可以大大促进房地产业的发展，满足居民对于房地产产品的需求，并可以刺激经济的增长。但当房地产投资远高于消费增长率时，将导致商品房严重滞销，造成房地产商还贷困难，资金链断裂，连带引起经济危机，从而导致泡沫经济破灭。现在我国，非住宅投资增幅高于商品住宅投资增幅，非住宅投资与住宅投资比例严重偏离投资结构合理比所要求的3: 7。许多地方政府在政绩工程的驱动下，占地百亩建广场，投资亿元建办公楼，这种人为的“造城”、“造市”运动全国屡见不鲜。由此引发的投资热和结构失衡, 对房地产业贻害长远。（二）房地产供求结构的平衡我国房地产投资持续增长，但市场供求结构性矛盾十分突出。大中城市的中低价位、中小户型普通商品房住宅比例偏低，经济适用房投资增长率远远低于商品住宅投资增幅率，经济适用房供应不足。致使供求结构矛盾成为推动房价上涨的因素之一。所以房地产供求结构的平衡要符合我国的国情、民情，一要保证投资结构的合理性；二要保证住宅结构比例的合理性，特别是经济适用住宅结构比例的合理性。我国是一个发展中国家，中低收入、低收入的人群占大多数。房地产业住宅供求结构的定位应以中低价位、中小户型和经济适用房为主，既能较好地满足广大人民群众生活的需要，又不奢侈浪费，更节约土地资源。欧阳林.土地资源利用与房地产可持续发展J.湖北经济学院学报,2007,6,第四卷第六期:71-72因此, 实现房地产业持续发展是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提。房地产业能否健康持续发展, 关系到国计民生、百姓安居乐业的大事。房地产业可持续发展既要能满足当代人的生活用房的需要, 又要不危及子孙后代生产生活对土地、房屋的需求，乃至保护整个人类生态的平衡。三、南京房地产的主要影响因素（一）政策因素1进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件南京政府全面启动实施南京市“十二五”住房保障规划（20112015年）。加强保障性住房建设前期准备工作，确保建设规模和工程进度，完善基础设施配套。2011年新开工建设经济适用住房600万平方米、竣工300万平方米；储备廉租住房1800套；建设中低价商品房40万平方米；建设公共租赁住房（含人才公寓）50万平方米。积极做危旧房与工矿棚户区改造、老旧小区整治出新工作，完成80万平方米危旧房与工矿棚户区改造，整治房屋800幢、出新小区70个。统筹协调推进保障房建设。加快实施1000万平方米安居工程，重点推进迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房项目建设。结合南京市“十二五”住房保障规划和各城市功能板块建设需要，启动新一轮1000万平方米保障房规划建设工作。进一步完善住房保障政策体系。加快廉租住房建设步伐，加大公共租赁住房建设力度，继续建设经济适用住房、中低价商品房、拆迁安置房，加快形成完善的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。2执行差别化信贷税收政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。3增加土地有效供应，严格住房用地管理 政府出台政策规定，保障性住房（含公共租赁房、拆迁安置房）、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，努力做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。增加土地有效供应。积极完善待出让土地的基础设施，形成有效土地供应，促进住房开发建设。充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。 加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。（二）政府服务有待改善房地产行业审批环节较多，每个调控政策在实际操作时都相当于增加了一道房地产业的审批程序，办事效率降低，程序冗余，成本增加。房地产行业的管理部门依然存在不正之风，房地产企业的政府服务环境亟需改善。（三）媒体环境不佳南京市媒体较多，大众媒体分布广泛。以报纸媒体为例，南京报纸媒体数量众多，有扬子晚报、金陵晚报、现代快报、晨报等，这些报纸都有房产相关栏目，对房地产各式广告需求较大。一些报纸为了获取不菲的广告费用，没有对市场进行客观公正的报道，导致房地产市场的媒体环境不佳。（四）土地成本高导致房价刚性很强土地作为最基本的生产要素，其出让收入、房地产税收已经成为区域经济发展的最主要的资金来源。一轮又一轮的“圈地运动”，一个又一个“地王”的产生，无不催升着房价。重税主义在房地产市场很严重，税收成本越来越高，这些税收很多都是重复的，而且打着平抑房价的幌子，却成为推高房价的因素。我国现行房屋价格中，土地出让金约占16%，拆迁补偿费约占25%，税收约占9%，三项合计约占房价的50%。此外建安成本仅占房价的35%，贷款利息占房价的8%，利润约占7%；而在西方国家，地价及税费三项合计仅占房价的20%，建安成本占73%，利润占7%。张琪,房地产可持续发展研究J.企业技术开发,2009,5：109-110从以上数据对比可以看出，我国市场的高房价并不仅是因为开发商为了获取高利润所致，而是与房价中税费比重过高直接相关。这些都迫使开发商不得不定高价，如果土地成本和税负成本不下降，很难要求房价有很大的回落。（五）购房者心理因素南京近年来城镇化水平逐渐提高，每年有大量农村人口涌入城镇，对房地产业产生了相当大的需求。同时，我国家庭小型化趋势明显、婚龄人口持续增加等因素都刺激了房地产需求的增加。房地产需求量很大，但是房价与收入相比相差很大，导致了很多人的需求得不到满足，尤其是低收入的人口。当房价因为种种因素稍有降低的时候，购房者，一方面期望房价继续下降，一方面由于对未来的不确定，中国人传统观念对住房的依赖以及自身买房的迫切需要，刚需房市场供小于求，房价不会降得过低。四、房地产市场可持续发展的对策（一）加强对土地的规划开发管理供求的结构均衡调节要从存量上入手，这就要求招标之后还原闲置土地的有效性。政府可以出台相关法律，通过收回、收购、兼并、拍卖等方式实现政府对土地的垄断，让土地回到真正有实力、真的需要土地并干实事的开发商手中。南京主城区土地目前较为紧张，几乎没有闲置、待开发的土地资源。开发商多从城郊地带如江宁、浦口、溧水等地段获取土地。而市中心一些老城区也存在着危房，基础设施跟不上的情况，因此，政府部门应该加强土地资源的规划开发管理工作，将城市建设视为整体性工作。合理将土地定价拍卖，降低开发商获得土地的成本，从而降低房价成本。城市规划应当从长远发展的角度实施, 克服城市发展盲目追求眼前利润、浪费土地资源、乱占耕地、求大求洋的现象。我国土地资源稀缺, 因此需要控制用地规模，合理布局, 实现土地供应总量的有效控制, 保持耕地的动态平衡。要使规划科学，需要对土地实施用途管制，加大力度保护耕地，制止农用地非法向非农用地转化。要提高土地利用率，土地利用方式从粗放型转向集约型。（二）加强税收杠杆调控不平衡征税使得房地产开发商税收负担过重、成本过高，导致市场的高房价。高房价将抑制消费需求，必然会影响房地产的可持续发展，不利于国民经济的健康发展。开发商的成本降低，房价才有下调的空间。税收政策需要各部门之间密切有效的配合，纳税人必须要在办理房产证之前交纳各种税，把按规定缴税作为办理房产证的前置条件，只有这样才能把现行的税收政策落到实处。税收是一个较为有效的杠杆，但是从以往的经验来看, 税费改革往往会改变初衷，这些政策不但对房价的影响甚小，而且有可能转嫁到业主身上。税收调控是把双刃剑，所以政府出台得较为谨慎，温和。税收调控的关键是税种强度和执行力度，比如专家呼吁再出台物业税等。调控的效果已经让开发商和投机者退烧不少，而且通过强制税收的监管，房价上涨速度得到一定程度的下降。（三）开发商合理利用资源，保护环境开发商应加强科研投入，研究科学创新型节能项目，增加环保和节能技术的运用，相同条件下优先利用太阳能、风能等绿色能源，减少不可再生资源的消耗，增加节能项目的应用，提升住宅产品的技术含量，增加居民生活的便捷性，舒适度，降低居住成本，提高居住环境质量。建设良好的城市环境和社区环境。在房地产项目开发的同时做好生态环境的保护，在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议，以人为本，科学规划，再进一步完善房地产物质功能。（四）增加经济适用房的开发南京的发展处于腾飞的状态，城市化进城越来越快，进城人口也逐渐增多，然而只有价格适当的经济适用房才能够满足绝大多数居民的需求，因此只有增加经济适用房才能在一定程度上改善房地产投资的失衡的情况，才能解决大部分百姓的需求。（五）完善相关法律法规加强立法，规范房地产的投资及投机行为，杜绝房地产炒作行为。目前南京房地产市场在政策的调控下，房价有些许回落，但长远来看房价走势依然扑朔迷离，炒房行为依然存在，因此需要完善相关法律法规，保障市场稳定，对付不法行为要“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。（六）提高房地产商准入门槛目前我国房地产企业数量多，负债率高，银行信贷比例过大，很多不合格，因而应提高市场准入门槛，以防止资质不够的房地产商在项目进行一半时由于资金链断裂而落跑，最终受害者还是百姓。（七）完善借贷体制随着限贷令的出台，越来越多的开发商无法在银行借到资金，转而投向民间借贷市场，然而民间借贷利率过高，一些资金紧缺的开发商根本无法承受却只能冒险尝试，导致了开发商项目未完成就落跑的情况接连发生。因此，政府部门应该建立完善借贷体制。先成立一个专门的调查小组，在各阶层进行一个广泛的调查，调查出体制漏洞所在，针对这些漏洞请有关专家开一个专题研讨会，研究出有针对性的科学的解决方案。在专题研讨会的同时可以请媒体和群众进行监督，吸取媒体和群众的意见和建议，形成有效的运营机制。（八）建立房地产预警预报体系建立房地产预警预报