房产已由产业时代进入资本时代

这个数据什么概念呢，如果上海一整月的成交数值都是25万平的话，那么一个月的成交就是750万平米房，而上海历年来平均每年的成交量也只在1000万平左右。从中完全可以感受到这个数据的恐怖，不禁让人觉得这个市场已经疯了，特别是上海这几天出现的排队离婚拿买房指标的情景，不禁让人觉得荒诞与讽刺。（注：近期，上海出现“准备于9月推出进一步收紧房贷政策”的传闻，部分售楼处出现火爆现象，甚至有市民为规避“政策”而离婚。针对这一现象，29日，上海市住建委正式辟谣。）同时，随着2016年一二线城市“地王”频出，让人深觉房产市场还是会蒸蒸日上地发展，民众对于房价回落的梦也许是碎了一地。纷纷“慷慨解囊”，欲赶上房产狂欢的最后一趟末班车。那么在这么疯狂的房产交易数据背后的逻辑和真相，你应该有哪些了解呢？Part One :资本是永恒的逻辑一、房产已由产业时代进入资本时代房产如今已经告别人本主义，民本主义的产业时代，自我发展到资本统治的时代，也是房产作为产业的最高形态。诚然，房产从一开始就和金融资本脱不了干系，甚至是国家对于经济的调控手段，但是那是形而上学的宏观经济层面的分析。笔者由于对宏观经济没有太多的发言权，只从企业层面观察的事实去阐述房价攀高，房产交易疯狂的逻辑。如今的房产开发商眼中，房子不只是房子，土地不只是土地，而是新的金融和资本的运作工具以房地产作为优质基础资产（土地、房屋、房地产公司股权），以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以其他产业的萎缩作为跳板，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中期，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。而后期是将高估资产证券化打包为CDS，CDO出售给民众，将风险分散给群众，让社会为其买单。现阶段，房产企业大规模使用的金融工具大致有如下几种：发行公开公司债和私募债，发行购房应收账款的ABS（资产支持证券），入股农村商业银行，与股份制银行战略合作，成立合资保险公司等。模式也不外乎是竞拍一二线城市的土地，由于土地估值在地方政府的限制性放出之后日益攀高，拍下之后的增值间接增加了公司的净资产，降低了已有的负债率，从而提高了债权评级，继而可以发更多成本更低的债。而由于经济下行压力较大，其他行业都呈现出颓废的趋势，只有地产相关的资产呈现繁荣的景象，所以银行和保险资金都抢着向地产公司放贷。资料来源wind上图可以瞥见近两年来，地产公司的发债规模不断攀升。房地产企业资金压力持续下降，实在太有钱了。笔者微信中的资管群中曾就下图进行过一些有趣的讨论。虽然银行和信托的同事们自己也是深陷囹圄，苦于房价的高企，但是纷纷表示其他的同行都在做，自己要是不做这些业务，不说买房，连买水果的钱都赚不到。虽然是句玩笑话，但是从中可以看出，金融机构的资金是有投资压力的，现阶段由于投向其他产业的资金坏账都很高，唯有房产是大家一致性看好的产业，所以资金都往地产涌入。又进一步推升新的“地王”。二、那么地产企业通过什么赚钱呢？现阶段地产本身通过销售还是有利润回笼的，但是未来的盈利方向肯定会是金融，而且已经在往这个方向进化了。届时房地产好像一个资金流进流出的管道，最重要的功夫不是像制造业的产品经理那样做产品，而是看谁能整合更多金融资源，高杠杆撬动大规模的资金，然后通过房地产项目实现规模化的盈利回报。为什么这么说呢？A股主要地产公司毛利率和净利率折线图：据中金公司最新的房产研究报告显示，A股主要地产公司2016年2季度累计毛利率有所下降，从更长的时间周期看来趋势是不断下降的，已降至了历史低点，而且在同一阶段还伴随着中国式量化宽松的政策以及后期的息准双降的背景。所以可以预见，随着地王游戏的不断升华，中国地产商的利润率会不断的压缩，而且这将是悬崖式下跌的过程。毕竟房价可以通过政府调控而抑制增幅，但如果没有新的地王出现，就没有新的接盘者，那么那些拍的地王的巨型房企们就身陷囹圄了。而且上图中中金覆盖的上市的地产公司中比较优质的标的，更小的一些地产公司的情况更加不容乐观。而且这个行业正面临着一场洗牌，资金实力跟不上的开发商会玩不起一二线城市的拿地游戏，进而被淘汰出局。所以你可以看到越来越多的房地产企业在建立自己的金融平台，全力争取金融牌照。只要手里有资金了，就会在下个风口有更多的选择权。可以去做各类地产项目的配套，智慧建筑等，也可以向恒大一样涉足更多的其他领域。Part Two:真相永远是残酷的一、居民的财产状况如何？我们经常从国内的经济学家和市场很多人士口中听到中国人爱存钱，中国的储蓄率很高，国民还是很富的。但实际情况是这样吗？世界银行和国际货币基金组织使用的是GDP口径计算国民储蓄率，但GDP是增加值概念，也就是说一年下来，全国的所有经营主体创造的税前利润之和。大家都知道中国的GDP很高，照此算下来中国的国民储蓄率有56%，高居全球前三。但“国民”不等于“居民”，还应从中剔除政府、企业的新增存款，以及净出口等数据，所以居民收入口径更能够表明实际情况。计算的结果是让人非常心寒的，和我们常说的56%的储蓄率更是相差甚远。从08年往后，储蓄率在不断地降低。当然也可以认为房价的高企，以及消费观念的升级，使得居民的储蓄率不断地压缩。考虑到中国的各项社会医疗福利水平不及西方，而且医疗成本很高，如此低的储蓄率真的能够覆盖未来的医疗和养老吗？是否能负担得起儿女的教育？如果未来房价继续攀升，还有人能够为此接盘吗？如果储蓄率的数据不够直观，还有下面的部分城市房价收入比情况。看了是否能够更加觉得生活不易呢？也就是说在北上深，普通人需要用将近半年的全部收入才能买一平米房，而且还不考虑位置因素。假如不考虑升职加薪、下岗以及房价进一步上涨等因素，我们将收入的一半存下来买房，那么一年能买一平米，如果想买100平的房子，需要100年。另外，据巴曙松研究，中国房贷收入比近年来快速增长，15年底房贷收入比已经达到0.46，超过日本的泡沫时期的水平。如果看交易杠杆率(新发放房贷规模/房屋销售规模)，2015年中国为43.12%，而美国是在接近50%的时候发生了次贷危机。所以真相是很残酷的，中国人并没有想象中那么有钱，至少是大部分中国人是没钱的。即使有钱，那么大部分钱以及未来一半的收入（房贷收入比0.46）也都压在楼市里。难以想象，如果房价继续攀升，居民在其他领域的消费进一步锐减，其他产业如何完成消费升级？这已经陷入了恶性循环之中，其他产业萎缩导致资金退守一二线城市房地产，导致房价上涨，居民买房贷款，未来收入大部分用于还房贷，消费减少，其他行业发展更加受阻，经济更加颓废，地产更受亲眯。颇有一番百业废而唯地产兴的态势。非房产企业主和员工之间的预期悖论面临宏观经济形势的下行，企业主们的业绩压力巨大，很多企业在生死边缘挣扎。我们本身做投资，对很多企业状况比较了解，在营业收入无法增长的情况下减少各项费用开支已经成为经济下行过程中企业面临的巨大问题。尤其是创业企业，裁员和降薪更是相当普遍。而所有的员工却在持续期待着升职加薪。企业如今融资难，业务开展困难，杠杆比率持续下降，而买房的员工却在加杠杆，两者之间出现了错配，使得风险继续加大。别的数据不找了，仅看这组数据就很能说明问题了。“据财新网报道，工农中建四大行员工均出现大量减少，共逾2.5万人。这是2016年银行半年报披露的信息。截至6月30日，中国银行员工总数较去年末减少6881人，农业银行减少4023人，工商银行减少7635人，建设银行减少6721人，招商银行减少7768人。同时，多家银行的职工薪酬及福利也大幅减少。上半年，农业银行职工薪酬及福利521.26亿元，较上年同期减少15.53 亿元，降幅2.9%；工商银行职工费用493.23亿元，较上年同期减少7.8亿元，降幅1.6%。”若实体经济无法在短期内出现新的活力，那么对于正身处房贷压力之中的员工的打击是致命的。买房人群无法按时归还房贷而违约，将可能成为压垮房地产行业的导火索。二、高净值人群的资产配置高净值人群是银行理财资金和机构资金的最终来源，他们的资产配置无不影响着各行业的发展趋势。由于现阶段的资产荒，在很多非房产行业中的资金承担着更多风险，许多高净值人群将其资金退守到一二线城市的房产中，也有一部分人群已经开展了境外资产配置，主要流向为海外房产、美金保险以及海外基金等主流投资渠道。已经有27%的高净值客户拥有境外投资，其中48%的高净值客户在2015年增加了境外配置。而在目前尚未进行境外投资的高净值人士中，56%的人表示未来三年内将考虑进行境外投资。近期高净值用户的资产配置中，海外资产配置比重上升很快，从中可以瞥见高净值人群已经嗅到房产的危险，通过其他手段进行资产保值。波士顿咨询公司的研究结果显示近一成高净值人群主要财富来源就是房地产投资，而这群最了解房地产，从房地产中受益最多的人群，已经在抛售手中的境内房产了。至少我们可以说，房产作为投资手段的意义已然不复存在了。从我们作为投资方的角度观察也是如此，由于我们不涉及房地产行业的投资，最近也发现很难从市场募集人民币基金投向国内企业，客户会希望我们布局更多的海外资产配置业务。这里要打个广告，我们一般成立基金的前提是已经找好了合适的标的，在确定性比较高的时候才募集资金进行投资，避免了基金成立之后找不到合适的投资项目而承受资金压力，进而做出不全面的投资决策的囧境。三、政府的考量？在这里，我想强调一下我一贯的态度，政府高层领导的智慧和决断能力远远高于我们一般人。其分析问题会更加全面，考虑的角度会更加多，毕竟作为一个国家机器，需要平衡各行各业的利益，以及社会与经济的稳定。在此我不加妄议，只有期待政府有更合适的政策能在牺牲更少的利益的情况下解决大部分的问题。目前多数的观点认为，政府主导了地产狂热的盛况。实体经济下滑，房地产成为唯一的救命稻草，于是货币宽松，杠杆遍地，限制土地供给，人为制造地王，来带旺整个楼市。但我认为这些认识都太片面，因为楼市破灭的所有风险到最后都是政府兜底，自下而上可能会有追逐短期利益的动