房地产市场调研报告

1 / 22 房地产市场调研报告 【篇一：房地产市场调研报告范文】 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%；如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状 ，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年 1-6月，我区房地产业实现税收 5亿元，同比增长 85%；房地产开发投资完成 37、 3 亿元，其中住宅投资完成 23 亿2 / 22 元；商品房施工面积 489、 9 万平方米，销售 100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产 开发仍延续了去年以来的较快增长势头， 1-6 月，房地产开发平均增速为 42、 2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的 62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高， 2-6月累计增速分别为： 2、 6%、 15、 2%、 84、 5%、 79、 1%、 1、9 倍；办公楼开发投资也保持了 10 倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势， 2-6 月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。 1-6 月全区预售3940 套，总面积 50、 6 万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 15、 5%和 15、 4%。出于对宏观政策的3 / 22 观望心态， 3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降， 4月份仅售出 474 套，总面积 6、 5 万平方米，与 3 月份相比均下降了 44、 3%。 5 月、 6 月继续维持了较低的预售水平，每月预售 385 套，总面积 5 万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“ 跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨 20、 5%、 30%和 42%。目前，我区新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%；存量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中4 / 22 央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 中央： 土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。 房贷利率调整。 3 月 16 日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%，并实行 住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5、 31%提高到 6、 12%。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定 XX 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在 XX 年 6 月 15 / 22 日以后购买非普通住房的，按 3%全额征收契税。 房地产发展目标调整。 XX 年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手 房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。 XX 年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场6 / 22 中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： 合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。 缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地 产业的供求矛盾。 适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期7 / 22 又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调 整 -巩固 -提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析 内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业8 / 22 根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。 3、有计划有步骤的规划房地产开发 结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。 4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这 部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和9 / 22 中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。 【篇二：房地产市场调研报告范文】 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。 XX 年南京房地产开发累计投资额 445、 97 亿元，同比增长 27%， XX 年 1-2 月房地产开发完成投资额 77、 2 亿元，同比增长 41%。 07 年以来平均销竣比为 2、 64， 07 年全年呈现供不应求的局面，但是 08 年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。 08 年 1-2 月份商品房销售均价为 5331 元，同比 07 年 2 月份增长 10、 1%，相比 07 年全年销售均价增长 0、 5%，但是比较 07 年末的销售均价略有下降。 07 年 12 月份南京市商品房成交量显著放大， 08 年前两个月成交量较少，相比 07 年1-2 月份同比减少 60%多。 08 年前 4 个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较 0710 / 22 年同比有所减少。 08 年 3 月份累计成交面积约 40 万平方 米，同比减少 17%左右， 4 月份截至到 4 月 22 日累计成交 40、 2万平方米，有望超过 3 月份的成交量，但同比 07 年 4 月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“ 90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多， 08 年土地供应相比 07 年减少 135 万平方米左右，但是 09 年将在 08 年的基础上增加 200 万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 一 、 07 年以来南京商品房销售情况， XX 年，南京市商品房全年销售额为 603、 51 亿元，销售面积 1137、 88 万平方米，销售均价为 5303、 8 元 /平方米，其中住宅全年销售额533、 42 亿元，销售面积为 1064、 52 万平方米，销售均价为5011 元 /平方米，现房全年销售额为 77、 58 亿元，销售面积为 190、 27 万平方米，销售均价为 4077 元 /平方米，期房全年销售额为 455、 84 亿元，销售面积为 874、 24 万平方米，销售均价为 5214 元 /平方米。 11 / 22 08 年 1-2 月份南京市商品房销售额为 24、 74 亿元，销售面积 46、 41 万平方米，销售均价为 5331 元，售价同比 07年 2 月份增长 10、 1%，相比 07 年全年销售均价增长 0、 5%。其中住宅销售额为 20、 61 亿元，销售面积 42、 63 万平方米，销售均价为 4835 元 /平方米，同比增长 16、 23%，现房销售额为 2、 05 亿元，销售面积为 4、 37 万平方米，销售均价为4691 元 /平方米，同比下降 22、 2%，期房销售额为 18、 56亿元，销售面积 38、 26 万平方米，销售均价为 4851 元 /平方米，同比增长 27、 83%。 从各月商品房销售均价的走势来看， 07 年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势 ，但是 07 年末到 08 年初房价有略微的下降。 从图表 6 的每月销售量来看， XX 年 12 月份南京市商品房成交量显著放大， 08 年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比 07 年 1-2 月份同比减少 60%多。 08 年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到 08 年 4 月 22日，江宁板块累计成交近 5000 套，约 38、 9 万平方米，浦口板块累计成交近 3400 套，约 32、 9 万平方米。江宁板块 312 / 22 月份成交约 11、 5 万平方米，浦口板块成交约 12、 44 万平方米，分别占全市总成交额的 29%和 31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体， 08 年该板块成交量位居全市，城南板块 4 月份成交量有显著放大，截至到 4 月 22 日，城南板块 4 月份成交近 8、 7 万平方米，占全市总成交量的 14、8%。 二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在 9000元 /平方米 25000 元 /平方米之间，白下区普遍在 9000 元 /平方米 15000 元 /平方米左右，鼓楼的房价普遍在 10000 元 /平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在 7000 元 /平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在 10000 元 /平方米以上。 新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的13 / 22 外地大学生，目前普通 住宅售价大概在 6000 元 /平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁 2 号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三、南京未来两年住房建设计划，根据南京市住房建设计划， 08 年南京各类住房上市量将达 1120 万平方米，其中普通住房上市总量约 850 万平方米，经适房（含廉租房）约 240万平方米，比 07 年 120 万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约 30 万平方米。 08 年南京廉租房建设计划投入资金 3、 6 亿，筹 建廉租住房 1000 套，约 5 万平米。 08 年各类住房建设用地计划供应量为 850 万平方米，其中住房建设用地 700万平方米，保障性住房建设用地约 150万平方米，相比 07 年土地实际供应量 985 万平方米减少约135 万平方米。 09 年南京普通住房上市量约 800 万平方米，相比 08 年的850 万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约 560 万平方米，将逐步落实“ 90/70”政策；经济适用住房约 225 万平方米，与 08 的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为 60 万平方米，14 / 22 比 08 年 30 万平方 米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金 3、 4 亿元，筹建廉租住房 1000 套，约 5 万平方米。 09 年各类住房建设用地计划供应 1050 万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地 850 万平方米，保障性住房建设用地 200 万平方米，相比 08 年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。 09 年南京市住房建设计划总量与08 年大致持平。 总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“ 90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多， 08 年土地供应相比 07 年减少 135 万平方米左右，但是 09 年将在 08 年的基础上增加 200 万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 【篇三： XX 市房地产市场调研报告】 一、 XX 市房地产发展状况 在 XX 新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都15 / 22 有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义 。为此，我司进行了“ XX 市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从 XX 市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 XX 市政府关于常平（ 20012020）经济发展战略预测： XX年、 2016 年和 2020 年常平镇国内生产总值分别为 82、 16 亿元、 165、 25 亿元、 428、 61 亿元； XX 年、 2016 年和 2020年城镇化水平分别为 70%、 75%和 80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 16 / 22 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、 XX 市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇 XX 年、 2016 年和 2020 年的城镇总人口分别为 47、 5 万人、 52 万人、 60 万人左右； XX 年、2016 年和 2020 年基础设施配套人口分别按 31 万人、 36 万人和 45 万人计算。规划 XX 年、 2016 年和 2020 年城镇建设用地规模分别为 31 平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中 2020 年常平镇建成区绿化覆盖率不小于 50%，人均公共绿地面积达到 12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中， 城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 17 / 22 1、常平各个区域分析： 1）常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套 设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2）西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占 80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、18 / 22 配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好 。 3）常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者 98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄 XX 年购房 80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。 4）常平东门区域， 常平房地产的发展 趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城， 04 年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开19 / 22 的，成为常平打造文化新城的有力依托。 5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。 位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划 新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以 XX 四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地 5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质