房地产行业分析报告

1 / 23 房地产行业分析报告 【篇一：房地产行业分析报告】 1月 5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，向社会公开 2016 年石家庄房地产市场运行分析。官方数据显示， 2016 年石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势，商品房上市成交大幅增长，商品住房供求平衡量增价稳，商业办公用房库存继续增大，二手房成交降幅逐步收窄。预计2016 年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。 去年商品房成交面积同比增 41% 石市住房局官方统计数据显示， 2016 年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证 152 个，涉 及市区 77 个项目，上市面积 806 万平方米，同比增长 36%。 去年市区全年商品房成交面积为 672 万平方米，同比增长41%；成交金额达到了 482 亿元，同比增长 51%。 从房价统计数据看， 2016 年石家庄市区商品房成交均价为7173 元 /平方米，同比增长 7%。 2 / 23 在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示，截至 2016 年底市区商品房累计可售面积为 1041 万平方米，其中商品住房为522 万平方米，商业办公类用房为 472 万平方米。 新建商品住房供求基本平衡 2016 年石家庄市区新建商品住房上市面积 566 万平方米，同比增长 58%；成交量为 552 万平方米，同比增长 52%；市区新建商品住房成交均价为 6410 元 /平方米，同比增长 1%。 从新建商品住房供求比数据 1、 03： 1 来看，省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分， 90-144 平方米的房产成交量占到总成交量的 63%；按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量 87%。 “ 2016 年市区新建商品住房成交量先抑后扬”，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。同 时，受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。 3 / 23 “石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在 6000 元至 8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在 90-130 平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近 53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达 1、 5 万元左右的高端项目，销售形势不乐观。 典型楼盘成交均价达 8500 元 /平方米 昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交 均价数据。根据住房局在石家庄城区选定的 120 个典型楼盘数据分析显示，自 2016 年 5 月以来，现实成交均价一直保持平稳。去年 12月份市区商品住宅现实成交均价达到 8500元 /平方米，二手住房均价达到 8600 元 /平方米。 商业办公类用房供大于求 按照住房局官方数据显示， 2016 年石市商业办公类用房上市量为 177 万平方米，同比下降 1%；成交量 87 万平方米，同比增长 13%；成交均价为 1、 298 万元 /平方米，同比增长34%；供求比为 2、 02： 1，供大于求。 4 / 23 数据显示，截至 2016 年底市区商业办公类用房累 计可售472万平方米，按照 2016年月均成交 7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要 67 个月，已经超过正常库存消化周期。 二手学区房成交价格不断走高 2016 年市区二手房共成交 173 万平方米，同比下降 14%；成交金额 92 亿元，同比下降 15%，成交均价 5338 元 /平方米，同比下降 1%。 从二手房成交结构看，成交集中在两室户型为主，面积多集中在 90 平方米以下。此类户型成交总面积达到 77 万平方米，占到二手房总成交量的 45%，主要购房人群仍以首次置业为主；从成交价格看，学区房、周边交通配套成 熟、小区成规模且在 2000 年左右建成的小区，成交量与价格不断走高。 今年省会楼市供给增长价格基本稳定 石市住房局相关人士预测， 2016 年石家庄房地产市场仍将5 / 23 继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。2016 年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长；伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。 随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩 大，将会有效激发楼市整体活力；居住“房改房”和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。 在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计 2016 年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。 由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。 随 着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求6 / 23 越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。 2016 年石家庄市区 商品房上市面积 806 万平方米，同比增 36% 成交面积 672 万平方米，同比增 41% 成交金额 482 亿元，同比增 51% 成交均价 7173 元 /平方米，同比增 7% 新建商品住房 上市面积 566 万平方米，同比增 58% 成交面积 552 万平方米，同比增 52% 成交均价 6410 元 /平方米， 同比增 1% 商业办公类用房 7 / 23 上市面积为 177 万平方米，同比降 1% 成交面积 87 万平方米，同比增 13% 成交均价 1、 298 万元 /平方米，同比增 34% 二手房 成交面积 173 万平方米，同比降 14% 成交金额 92 亿元，同比降 15% 成交均价 5338 元 /平方米，同比降 1% 【篇二：太原市房地产市场分析报告】 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在 XX 年和 XX 上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究， 初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在 XX 年下半年和 XX 年太原市房地产市场没有引起房价8 / 23 暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002 年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” XX 年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” XX 年“政策年，稳中有升。” XX 年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 （一） XX 年山西房地产市场基本情况 XX 年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价9 / 23 格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二） XX 上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有 395 家，房地产中介企业有 141 家。今年上半年，全市房地产开发投资完成 16 5亿元，同比增长 46 9，占全市固定资产投资总额的 14 。新建商品房房屋竣工面积 12 7 万平方米，同比增长 49。其中，住宅 10 7 万平方米，同比增长 114；商业营业用房 2 万平方米，同比增长 66 7。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅 面积为 70 平方米，而市场主力房型为 100 至 120 平方10 / 23 米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为 72 1 万平方米，同比增长 57 5，商品房销售总额为 35 11 亿元。其中，销售住宅 52 26 万平方米，同比增长 67 79，占总面积的 72 51；办公楼销售 4 32 万平方米；商业营业用房销售 15 5 万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占 18、本地农村人口购房占 17、本地居民占 65。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形 成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积 15 47 万平方米，空置一年以上（含一年）面积为 7 46 万平方米，其中住宅空置 3 61万平方米，办公楼空置 3700 平方米，商业营业用房空置 3 33万平方米，其它用房空置 1500 平方米。 3、房价分析 11 / 23 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据 7 月 29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺 的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到 6 月底，我省商品房平均销售价格为 1797 元 /平方米，同比增长 27、 6，比同期全国高 16 个百分点，增幅位居全国第 3 位，绝对额位居全国第 20 位，居中西部地区第 9 位。从 11 个市看，商品房售价最高的是太原市，为 3244 元 /平方米，低于每平方米 1000元的是阳泉市与忻州市，分别为 966元 /平方米与 924元 /平方米。 上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米 4872 元，同比增长 8 62，其中住宅均价每平方米 2948 元，同比增长 4 6，每套商品住宅销售均价为 40 万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为 4620 元，同比增长 13 3，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过 GDP 增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现？长态势。 12 / 23 然而，调查中发现，太原市 80的购房者承受价位为每平方米 1800 元以下，而商品住房供应中每平方米 2500 元以上的占 85以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构 成中，土地价格占 21 4；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。 4、存量分析 上半年，太原市存量房交易价格为每平方米 2016 元，同比增长 27 07。其中住宅交易均价为每平方米 1738 元，同比增长 22 27，每套存量住宅交易均价为 21 万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。从交易情况 来看，上半年存量房交易总额为 3 9 亿元，其中住宅 7460 万元；存量房交易量为 454 套，交易面积 19 万平方米，同比降低 7 64；住宅交易 348 套，交易面积 4 69 万平方米，同比降低243 18，其中房改房、经济适用房交易 186 套，同比降低 157 88。存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问13 / 23 题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量。 5、拆迁分析 上半年，全市城区共批准拆迁项目 17个，核准拆迁面积 4 5万平方米，同比下降 82 7，拆迁居民 1399 户，拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项目启动乏力。微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价 ，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。 6、消费者分析 在太原市 7 月份举办的“住在龙城”房展会上，主办单位14 / 23 进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分 10大类 46 个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷 5164 份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。 根据调查结果分析，目前太原市 80的购房者年龄在 40岁以下； 高达 75的购房者家庭年收入在 3 万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的 65； 79的家庭能够承受的商品房价位在每平方米 1800 元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的 41，短期内购房意愿强烈。 此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市房地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。 从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，主要体 现在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明，上半15 / 23 年太原市的住宅平均价格已达到 2900 多元，远高于调查显示的 1800 元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在 80 平方米左右的中小户型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。 因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房 地产开发企业的长远发展是很有利的。 【篇三：上半年南京房地产市场分析报告】 今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院 18 号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，房价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。 16 / 23 一、近阶段市场调控工作的进展情况 1、进一步改善供应状况，优化市场供应结 构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积 440、 83 万平方米，同比增长了 83、 48，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制拆迁规模，并实行拆迁补偿市场化。上半年全市共完成新老拆迁项目 28 个，拆迁居民 4149 户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成 120 万平方米经济适用房竣工任务的基础上，南京市政府决定再追加 30 万平方米，年底确保 150 万平方米经适房竣工、交付。 2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于 4 月 1 日正式实施加强商品房预售管理实施细则。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这 3条内容被认作是直指期房投机者的三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。 17 / 23 3、建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备 1000 套廉租住房，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共 6157亩，可建住宅 41300套，计划到今年年底将竣工经济适用住房 150 万平方米。针对中低收入家庭以及被拆迁的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划 XX 年竣工 90 万平方米。 二、 XX 年上半年南京房地产市场运行特点 总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下： 1、商品房供基本平衡、供略大于销：今年上半年全市商品房上市面积 440、 83 万 ，同比增长 83、 48，预售面积381、 8 万 ，同比增长 0、 7，供销比为 1、 15；其中商品住宅上市面积 390、 56 万 ，预售面积 345、 76 万 ，与去年年均水平相比增长 4、 46，交易量仍保持稳中有升，供销比为 1、 13、房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。 18 / 23 2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加：区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米 4000 以下的占 24、 23（包括 经济适用房），4000 5000 元的占 32、 26， 5000 6000 元的占 25、 34，6000 元以上的占 18、 17。商品房供应结构基本合理，但与 5000 元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。 3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展：上半年全市存量房交易 212、 05 万 ，交易 2、 73 万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易 157、76 万 ，交易 2、 24 万套。二手房在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。 4、商品房预售价格增幅得到平抑：据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为1、 21， -4、 0， 4、 36， 5、 61， 7、 49， -1、 99，累计上涨 11、 48。月均上涨不足 2，与全国 35 个大中城市房价平均涨幅基本持平。 19 / 23 5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自 4 月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计 61、 3 亿元，同比增长 49、 2，比四月份增幅下降了18、 06 个百分点。个人住房 贷款仍保持稳定增长，个人住房贷款占个人消费贷款的 7 成，上半年新增贷款 48 亿元，增长 21，其中公积金贷款余额达到 13、 3 亿元，同比增长69、 85。个人住房贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。 三、 XX 年下半年南京房地产市场走势的基本判断 随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为： 1、房地产投资稳定增长 今年上半年南京市房地产投资增幅为 34、 07，去年全年投资增幅为 34、 0。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家 宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入20 / 23 增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金 40 亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南京房地产市场的长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持 30左右的增幅。 2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现 供略大于求态势 供应将稳步增加：今年上半年全市商品住宅上市量为 390、56 万 ，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于 XX 年上半年的房地产投资增幅达到 34、 07，出让的 614 公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了 739、 28 ，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到 800 900万 。 需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续 增长， 1 6月我市居民可支配收入增长 13、 7，随着经济收入的增长21 / 23 居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被