抚顺融信·新天地项目初步策划

区域分析,抚顺宏观经济,北京万联行房地产服务机构,2012.march,城市概况,抚顺是一座因历史而影响中国，以资源而闻名世界的现代工业城市；它位于辽宁省东部山区，呈东南高，西北低之势。市区位于抚顺西部浑诃河谷冲积平原上，呈东西走向，南北为山地；美丽的浑河由东至西将市区分割成南北两部分市区的南北宽约6-8公里，东西长约30公里。浑河宛如一条彩带横贯市区，是一座美丽的带状城市；抚顺市下辖四区三县和两个省级经济开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县为抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个省级经济开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区；,图1.1：抚顺在中国的地理位置,东北地区,图1.2：抚顺的行政区划,河西新区,人口情况,到2011年底，抚顺户籍总人口达到223.2万人，其中，市区人口139.6万人，占总人口的62%；进入2005年以后，抚顺人口自然增长率基本为负增长，只有2007年的增长率为正的，而常住人口仍在持续增长，说明抚顺人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了抚顺的经济发展产生了较强的吸引力；从右图1.4可以看出，抚顺人口目前在辽宁省的五个主要城市中是最少的；但根据抚顺市人才发展报告规划预测，抚顺2015年人口将超过230万人；未来抚顺人口的增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。,图1.3：抚顺市户籍人口增长,图1.4：抚顺市人口与辽宁省其他城市对比,资料来源：各城市统计局,GDP情况,抚顺GDP持续快速增长，2009年增长率为16%，实现GDP662.4亿元；与沈阳的增长速度基本一致；虽然目前抚顺GDP水平远远落后与沈阳2005年的水平，但其将持续强劲的增长势头，到2011年，其GDP接近沈阳2005年GDP水平的三分之一；从右图1.6可以看出，抚顺GDP在辽宁省几个主要城市中是最低的；GDP增长率虽然到达了16%，但在几个主要城市中也是最低的；,图1.5：抚顺与沈阳GDP增长对比及预测,图1.6：抚顺GDP与辽宁省其他城市对比,区域整体概况及未来规划,城市规划辽宁中部城市圈2005年4月7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭7城市市长共同签署辽宁中部城市群（沈阳经济区）合作协议；“辽宁中部城市圈”以沈阳为中心，在半径150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；抚顺正好位于这个经济圈内；随着七城市合作协议的签署，抚顺的发展将得到周边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来抚顺购物或寻求发展，从而为抚顺的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量,图1.15：沈阳在中部城市圈的区位,区域整体概况及未来规划,抚顺城市规划描述,围绕“三至五年再造一个抚顺”目标，抚顺坚持工业强市，加快产业结构和布局调整；按照“人居向浑河两岸集聚、工业向外围园区集中”的发展战略，全力打造“两区两带”发展格局；依托沈抚同城化和“千万吨炼油、百万吨乙烯”工程，建设石油炼化、精细化工、新材料产业基地，打造国家级新材料产业基地；西部产业区（沈抚同城新区）发展以特色装备制造业、冶金新材料为主体的高新技术产业；东部产业区（国家精细化工产业区）发展石化产品深加工和精细化工等产业；南环循环经济产业带（南环路沿线两侧）发展冶材、塑料和油母页岩综合利用等产业，建设国家级油母页岩综合利用示范基地；浑河生态商住景观带。建设浑河北岸滨河路和浑河中部段滨河公园。沿浑河两岸发展商贸、房地产等服务业；未来抚顺主要以工业发展为主，预计抚顺居民的生活水平仍将进一步得到提升；,区域整体概况及未来规划,其他影响因素“振兴东北”政策在“振兴东北”的宏观政策背景下，辽宁省将推动以大连为中心的辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展，形成沿海与内陆互动的对外开放格局，抚顺正好位于辽宁中部城市群；抚顺市所在的辽宁中部城市群经济区将重点发展先进装备制造业基地、高加工度原材料基地、高技术产业和农产品加工示范区；可以预见“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，抚顺作为辽宁重要的城市有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好；,小结,通过对抚顺宏观经济和城市整体规划的了解，我们可以看出：辽宁中部城市圈经济的发展为抚顺带来丰富机遇，也为抚顺的房地产市场提供了良好的支持条件；通过国内生产总值、固定资产投资、外商直接投资等各项经济指标可以看出抚顺的经济正处于快速发展阶段，反映出“振兴东北”政策的实际效果，同时也推动了房地产的快速发展；虽然与辽宁省其他主要城市相比抚顺在经济发展上仍有较大的差距，但其加速发展的趋势意味着抚顺的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间；,区域分析,项目地块研究,北京万联行房地产服务机构,2012.march,项目基本指标,项目位置：万达广场西侧占地面积：92480平方米建筑面积：727982平方米容积率：7.7地块形状：规矩方正地块规划用途：居住、商业出让年限：居住70年、商业40年住宅：住宅部分以回迁为主，少量进行市场销售商业：商业部分以销售为主，少量进行回迁,项目基本指标,核心商圈,抚顺火车站,本案位于抚顺市核心商圈的“龙眼”位置，紧邻火车站，具有明显的地标性，是未来城市形象极为重要的标志性建筑。,位于抚顺核心商圈、主要交通干线新抚区商圈、裕民路以及中央大街沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，中央大街将成为抚顺的“第五大道”。,小结,交通路况较好，火车站、汽车站聚集，是抚顺到周边城市和东西交通的主要交通枢纽。距离沈阳市20多分钟车程。,交通条件,区位认知,新抚区域是抚顺市传统的商业和居住聚集区，有着极高的区域认知度；随着城市建设的东迁，居住区逐渐东移，但商业区仍然保留，随着该商业区发展，大商、金汇、中兴、万达项目的落成，促成了该区域更加活跃的商业氛围；,市场分析,商业市场调研及分析,北京万联行房地产服务机构,2012.march,由于市调时间较短，多数数据以网络收集为主，可能与现状出现稍微偏差，所以以下数据仅作为初步定位参考，不作为最终市调数据,商业市场概况,抚顺商业数量相对较少，因此在报告中世邦魏理仕将本项目的整体和区域商业市场一起进行描述；由于抚顺的商业项目主要集中在市区范围内，因此本报告将主要对抚顺市区范围内的新抚区、顺城区、望花区、东洲区的商业进行研究；按商业聚集程度来看：目前抚顺的商业主要集中在中央大街，中央大街商圈也是抚顺目前唯一一个市级商业区。另外还有新华、望花、东洲3个商业聚集区；（住：东洲区只有一个大商百货店，后面不独立研究）目前抚顺市区范围内现有的优质商业供应量为182,200平方米（优质商业主指百货公司和购物中心）；本项目与抚顺各商业聚集区的位置关系如下图所示：,商业市场概况,从上表我们可以看出：抚顺各个商业区，主要以百货商场、专业店和商品市场为主；目前抚顺各个商业区中还没有购物中心供应出现；,抚顺市各商业区现有主要商业业态汇总分析,从上表我们可以看出：抚顺各个商业区业态比例中，服装服饰和超市传统业态占较大比例；而休闲娱乐在业态中所占比例相对较低，相对缺乏；,抚顺市各商业区现有商业类型汇总分析,商业市场概况,从上表我们可以看出：抚顺各主要百货商场没有国际一线服装品牌进驻；由于抚顺是个三线城市，因此绝大部分国际知名的时尚品牌暂时不会考虑进驻抚顺商业市场；从品牌组合的雷同程度来看：最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一，因而不得不面临着雷同的品牌和楼层组合；,抚顺市各优质项目代表品牌,商业市场概况,中央大街商圈商业项目位置示意图,商业市场概况,中央大街现有商业类型供应面积比例,中央大街现有商业业态构成分析,3.6中央大街商圈概括,中央大街商圈现有商业主要以百货商场、专业店和商品市场几种商业类型为主。目前商圈没有购物中心；除了以上几种商业类型，区域内还有比较多的街铺。多为小吃、服装等生活配套服务商业，规模小且档次低；从商业业态来看，主要以服装服饰和餐饮为主，较缺乏娱乐业态；作为抚顺唯一的市级商业区，中央大街商圈吸引全市的消费者前来消费。商圈覆盖了各种消费档次；随着步行街的不断改造和升级，会提升整个中央大街商圈的档次和氛围；未来几个大型商业项目的相续开业，会加剧整个商圈的竞争，当然也为消费者提供更多的选择；,小结,抚顺目前只有中央大街一个主要商圈。整个商业环境较凌乱，商业档次普遍偏低；部分国际国内知名的超市大卖场、家居卖场和电器卖场都开始陆续进驻抚顺市场，这几种业态市场竞争激烈，不过会满足消费者对这几种业态的需求；抚顺现有的品牌以中档为主，国际一二线品牌几乎没有；需求上看，中档年轻时尚品牌受众广，市场接受度高，而中高端的时尚品牌目前尚未被普遍认知；从商业主题上看，现有商业普遍缺乏鲜明主题，特点不鲜明，同质竞争现象突出；业态上，主要以零售为主，购物和餐饮、休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差；硬件上，现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境较差，越来越难以满足消费者对休闲购物消费的需求；从未来供应看，中央大街商圈未来商业供应量还是较大的，竞争会更加激烈。不过一些优质商业项目的开业，会提升整个商圈的商业档次和环境。另外购物中心类型的商业项目会在明年进入抚顺市场，丰富整个抚顺市场的商业类型，TESCO的强势进驻有可能会打破大商垄断的商业格局；本项目临近中央大街商圈，商业位置较好。项目应突出产品设计、商业主题、业态规划方面的特色，和潜在竞争项目有所差异。项目应该突出餐饮、娱乐和儿童类业态，和现有的商业产生错位经营；,项目定位,抚顺宏观经济,北京万联行房地产服务机构,2012.march,项目整体定位,分物业定位,市场定位,产品定位,客户定位,消费者定位,业态定位,产品定位,市场定位,产品定位,客户定位,客户定位,项目定位,城市高度企业高度项目高度,项目整体定位,面临挑战原有抚顺商业地产：聚集性、中小规模、业态陈旧新型抚顺商业地产：由核心商区向东西两侧分散、大规模、大品牌开发商凝聚，新的商业形态和运作模式已经逼近抚顺。一场没有硝烟的商业操盘大战即将打响。,浙商国际商贸城、财富广场、西一路项目、万达项目,城市高度1、大型商业项目、品牌开发商的介入，抚顺商业市场已不再年轻；2、大型商业项目正担负推进城市建设、促进物流发展的先锋队角色，对沈抚同城、经济一体化起到重大推进作用，热化副城经济；3、面对沈抚同城，集中脏乱的城市商业与沈阳大城市商业环境正逐步对位，新抚区贵为重量级商圈，大片的旧商业环境急需改造。需要一个建筑，标志沈抚同城的大商业格局已经展开,目前城市印象1、以煤炭为主的东北老工业基地；2、烟尘多、城市形象差；3、城市基础设施建设差；肩负改变城市形象决心的使命,项目高度1、卧藏抚顺大商圈之龙眼宝席，更肩负城市地标之使命2、我是地标、我是榜样、我要改变抚顺城市印象、我要做抚顺大商业形象的代言人，我要给抚顺的商业天空一抹绿色3、软性上放大镜树立诚信标杆，硬性上规划商业生态空间，规划屋顶、露台、地面生态公园系统。不仅仅是商业项目，也具有城市发展的政治意义,未来城市印象预判新抚区商圈，成为沈抚同城后新副城的物流集散地，商圈形象被几个大项目进一步刷新。万达现代感十足的购物广场浙商财富味浓厚的物流中心那时，这个商圈还需要什么？比肩他们，我们如何站位？从未来反推，我们用心思考现在,项目整体定位沈抚城市综合体一座城市的决心和力量从这里开始,项目整体定位,分物业定位,市场定位,产品定位,客户定位,项目定位,规划区域,此区域高层部分,选择考虑：由于此区域较为独立，并紧邻城市河道，拥有一定的自然景观优势；此区域交通较为便利，但车流量较少，适于作为高端住宅项目进行规划,住宅物业市场定位,以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅面向中高端、二次置业客户的升级产品,城市核心商圈住宅顶级大配套,住宅物业客户定位,III,II,I,IV,III边缘客户：年轻白领首次置业者，但由于家庭背景较好，收入稳定，能够承受较高的单价,IV偶得客户：外地购房客户以投资、转移资产为主要目的，认可本区域在当地市场的知名度,I核心客户：新抚、顺城区的地缘性中高端客户职业特征：大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等年龄特征：35-45岁之间置业目的：改善居住,II重要客户：抚顺市其它区域的中高端客户其职业、年龄特征与地缘客户相似置业目的：改善居住和投资兼顾,住宅产品目标客户置业驱动因素分析及其与项目价值点的切合,项目目标客户定位于以改善型需求为主的地缘型中高端收入群体：年龄35-45岁之间；职业为大中型企事业单位管理层、私营企业主及高级公务员等；一般受教育程度较高。,目标客户群体,项目价值点,产品,资源,景观,氛围,驱动因素,自然景观最易打动，对园林景观有相当的欣赏能力，能够感知到好的园林景观价值点。,追求舒适的居住环境，关注产品细节，对可以标定身份的建筑物有要求。,占有城市资源的欲望，要求完善便利的配套资源。,高尚的，能够彰显身份社区环境，追求一流的生活质量及物业服务。,地块平整方正，可以营造出集中的中央园林景观。,舒适型产品设计，超值产品亮点，气势非凡的建筑物体量。,绝佳的黄金地段，先进城市要素集合，综合体提供的完善配套。未来无限升值潜力。,高档居住区域，尊贵业主生活体验。,本项目的户型配比建议：,住宅物业产品定位,产品定位的出发点本项目的目标客户：本项目的目标客户主要为二次置业者，因此对户型尺度的需求较大，偏爱舒适的户型；区域内的主流户型：顺城区、城东新区内的住宅产品多为高端产品，因此主流户型就是100-110平米的两居和130-140平米的三居。,住宅物业发展建议原则,住宅物业产品定位,住宅物业产品策略,住宅物业发展建议原则,立足于主流市场，增强产品竞争力，实现快速变现,以市场平台要素集合为基本保障,适当创新增强产品竞争力。以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。,在达到市场平台水平的基础上，以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅,住宅物业发展建议原则：,以市场平台要素集合为基本保障,适当创新增强产品竞争力。以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。,规划设计合理的规划设计，体验现代城市生活意向户型设计亮点突出的市场主流产品品质园林景观富有特色的观赏型园林景观设计公共空间及配套设施打造具有竞争优势的项目增值点,原则细化,项目整体定位,分物业定位,消费者定位,业态定位,产品定位,客户定位,项目定位,商业的目标消费者定位,III,II,I,IV,III边缘客户：浑河北岸区域的住宅客户由于浑河北岸一带开发的比较早，许多中高端客户居住于此，而与浑河南岸的距离又比较近，因此存在大量本项目的潜在消费者。,IV偶得客户：沈阳市其它城市的中高端消费者,I核心客户：综合体内部消费者一些商家和与政府有密切往来的客户；SOHO及写字楼中的商务客户及其业务往来；住宅客户的日常消费。,II重要客户：新抚区域内的中高端消费者酒店的常住客户或往来客户；在周边写字楼中工作的白领；周边高档社区如浙江商厦中的业主。,商业业态定位,目标消费者的主要消费需求：目标消费者的消费需求为本项目提供了发展以下业态的机会：项目周边缺少大型娱乐以及餐饮业态,餐饮(满足各类人群特别是商务消费需要，同时带动人气)日常购物(大型超市有利于吸引外来消费者)休闲娱乐(满足各类人群特别是商务消费需要)商务服务(满足商务人群消费需要)集中市场（满足周边客群以及购物客群）,建议将餐饮、娱乐、时尚零售作为重点发展的业态。,业态分布平面图,底商部分为沿街商铺,SOHOVILLA,小型集中市场,集中市场业态规划：由于本区域处于商业核心区，为项目价值产出最大话，最终规划为集中体市场；集中体建议规划总面积为30000平米以内，单层6000-7000平米；地下一层为超市卖场；1、2层为时尚市场（定位时冠以主题：如韩国城、女人街等）；3层为儿童乐园；此部分商业除地下一层以及三层外，全部对外进行分割销售。,沿街商铺,SOHOVILLA,主力商业物业发展建议,街铺物业发展建议原则,街铺物业业态定位,街铺物业的产品策略,街铺物业发展建议原则,从目标消费者出发，满足该群体消费需求的主流业态,临主要交通干道排布，营造商业氛围，单体符合业态需求,产品面积分割、专业配置及建筑形式上满足定位业态需求。营造特色商业氛围,建筑形式以2层街铺为主，局部3层，单层最小分割单位为150平米左右,餐饮业可以上二层，因此建筑形式建议为二层街铺，局部可做3层，做足面积。柱距为8米时商业划铺最经济。面宽进深比为1：2左右时，商铺感觉宽敞而不局促。餐饮对此要求较高。,建议单层最小分割单位为150平米左右，可以兼顾餐饮、娱乐和其他中小型商业业态的需求。建议尺度：柱距8米，面宽8米，进深18米层高：首层4.5m、2层3.8m建筑设计时需考虑某些业态的特殊需求（如餐饮的烟道、风道等），使每个商铺的经营业态保持灵活性，提高其价值。,根据对餐饮业态的研究，面积需求以100-300平米的居多，300-600平米的和600-1000平米的次之。,空间组合方式以144平米为基本的组合单位，可大可小，保持灵活性,采用比较灵活的结构形式，使各销售单位之间可以实现自由组合，以满足不同面积需求的客户或租户的要求。按照此种空间组合方式，可以实现的面积组合为：144m2、288m2、432m2、576m2，720m2,第一种下小上大的方式，主要指仅需要在一层实现导入功能的中等规模店铺，如餐饮、便民超市。第二种一层小单位的方式，主要指必须在一层实现商品交易的小型店铺，如音像制品店、书报、便利店等小规模店铺。第三种上下相同的方式，主要指可以直接考虑租用或购买上下两层的店铺。如茶艺馆、酒吧、餐厅、美容美发等。,商业氛围营造远距离建立形象地标，近距离增强识别便利,通过色彩和建筑形式设计，建立醒目统一的外檐形象，远距离建立地标感；首层应根据商业经营的需要设计足够的面宽，保证店铺的进入性和橱窗展示功能；,商业氛围营造霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排,商业氛围营造临城市交通次干道，其对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面。,使用用大面积落地玻璃窗及更具活力的外立面设计；通过外部灯光及绿化设计，增加商铺前区域与道路的区隔感；给每商铺设计较大面积的户外空间，由其自主充分利用，营造丰富个性空间；南侧街铺不建议设计外廊，通过各店铺阳伞营造活力和人气。,商业建筑,人行通道,室外场地,商业物业发展建议,沿街商铺,SOHOVILLA,SOHOVILLA物业发展建议原则,SOHOVILLA产品定位,SOHOVILLA产品策略,SOHOVILLA发展建议原则,保持功能弹性，突出产品价值,控制单体面积，保持功能弹性，可做商业或办公。通过包装、主题广场等方式着力商业氛围的营造，同时以主题广场等特色空间维系与其他物业的关联。,小型独栋建筑，可商、可办公,SOHOVILLA商业案例研究中国红街,中国红街位于工体东侧，工体东路与三里屯路之间，集休闲、购物、娱乐、观光为一体。占地面积9111.25平方米，总建筑面积70061平方米，六个独立楼体构成，包括商业和甲级写字楼建成后的中国红街将形成一条全长米，由50余家国际顶级商铺组成的立体式商业长廊。定位国际顶级精品商业街,商业裙楼,写字楼,商业街铺面宽8米，自由组合式户型格局，形成通透、开阔的空间，适应多元态店铺功能。,裙楼由多个独立单元体构成，二层以连廊连通；商业共三层,一层,二层,2号、4号、5号楼为二层独立商业；1号、3号、6号楼，1-3层为商业及4-14层为甲级写字楼一层相互独立，二层平台连通。单体分割式排布增加南北向的临街面，更便捷的交通组织,东,西,SOHOVILLA商业案例研究建外SOHO,位置：朝阳区东三环中路总规模：占地16.9万平方米；建筑面积70万平方米物业类型多样，包含14栋公寓，4栋soho办公，2栋写字楼，4栋别墅商业体,二期综合体,建外SOHO商业分割为多个独立的商业裙，灵活处理，方便出售,商铺面积100-600平方米，独立进出口。四栋独立的商业别墅楼，九个独立的商业裙楼。多个独立体分割，增加邻街面，处理更灵活。3层连廊将各处商业连通，成为步行商业街商业裙楼共三层,商业裙楼,独立商业楼,SOHOVILLA商业特征,相互独立，自成体系，便于分别打造商业形象独立建筑体系，相互干扰小独立的竖向交通使得建筑形式可以到达3层或者4层建筑形式上的独立以及使用的灵活性，使得大单购买成为可能,SOHOVILLA商业氛围营造,SOHOVILLA商业氛围营造方法：尽可能多的玻璃面大面积的招牌和广告空间连廊和桥趣味性路标转角处弧形设计,玻璃外廊与大面积的招牌和广告空间,玻璃外廊为业主提供了大面积的广告空间。,采用大幅玻璃外立面，提供尽可能大的形象展示面,为未来的商家或者办公企业提供足够的形象展示面，同时也与项目整体的城市化意向相符合。,转角处设计为弧形，有利于提升商业价值和增强对街的进入性,710m,SOHOVILLA,部分顶层可通过连廊和桥连接，增强2层和3层的进入性，提升商业价值,连廊可以增加2层3层商业的进入性，有利于提升其商业价值。考虑到功能的弹性，连廊可拆卸，使得villa完全独立私密。,尽可能多的玻璃面与趣味路牌提示,趣味性的路牌提示，增加商业情趣。,商业物业产品定位,建议街铺的最小可分割面积为150平方米左右,建议小独栋商业单体面积为15002000平方米左右,餐饮一般需求的面积至少在200300平米左右，快餐和休闲餐饮可以在100200平米左右；日常购物和商务服务等业态对面积需求一般不高，在100200平米之间即可；结合各种业态的需求，建议最小可分割面积为150平米，可自由组合成为300，450，600平米等等；由于街铺3、4层的价值锐减，因此建议沿街商铺只做2层，局部3层。,大型餐饮、洗浴、健身等业态的需求面积一般在2000平米左右；大型独立商业对楼层的要求不高，一般可以上到3层；由于存在办公的可能性，楼层可以提高，因次建议小独栋商业的层数为3层。,商业物业客户定位,自购经营者,投资客,街铺商业以餐饮做为重点发展业态，面积较大。客户以自购并用于经营为主。商业独栋的设置，将吸引需要独立营业空间的品牌经营户。区域即将聚集的旺盛人气，吸引众多经营户来此置业开店。,较小面积商铺的设置，方便了看好本项目的投资者购买。部分实力经营者，出于未来发展考虑基对项目区域价值潜力的认可，也会购买，并暂时出租。,项目整体定位,分物业定位,市场定位,产品定位,客户定位,项目定位,SOHO物业市场定位,以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所,城市