招商钻石山销售手册.doc

招商钻石山 销售手册 招商钻石山 销售部2008年3月目 录第一部分 开发商简介一、 招商局简介二、 招商地产简介三、 天津招商地产简介第二部分 区域环境概况一、 天津概况二、 天津五大高端住宅板块三、 水上奥体板块概况四、 功能配套第三部分 项目竞争环境分析第四部分 项目综述一、宗地位置二 、交通线路第五部分 项目规划设计说明一、 设计公司简介二、 规划设计指标三、 总规设计说明四、 城市设计原则五、 规划布局第六部分 园林景观设计说明一、 景观设计单位简介二、 景观设计第七部分 产品描述一、 建筑构成二、 分期及楼栋分布图三、 户型解析四、 建筑技术五、 建筑技术指标六、 交工标准第八部分 物业管理简介一、 物业公司简介二、 服务理念三、 特色服务四、 增值服务五、 客户服务中心六、 物业服务第一部分 开发商简介一、 招商局简介：百年招商，敢为天下先百年招商局中国民族工商企业先驱招商局创立于1872年晚清洋务运动时期，136年来，开拓了许多中国近代民族企业的新领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。招商局是国家驻港大型企业集团，总部设在香港，业务主要集中于交通运输及相关基础设施建设、经营与服务（港口、公路、能源运输及物流）、金融投资与管理、房地产开发与经营等核心产业，列中国大型国有企业500强的第26位，同时被列为香港四大中资企业之一。截止2006年12月底，招商局拥有总资产人民币973.2亿元，管理总资产超过1万亿元；净资产344.8亿元，集团净资产市值约1283亿元。 招商局的发展历史上有着无数的辉煌和创举。130余年来，曾组建了 中国近代第一支商船队 开办了中国第一家银行 第一家保险公司 第一家电报局 修建了中国第一条铁路等，开创了中国近代民族航运业并在其它许多近代经济领域处于领先地位。1979年，招商局独资开发了蛇口工业区10平方公里的土地，将一片滩涂建成了现在“山海间的国际化绿色家园”，一个中国改革开放代名词，在海内外均产生了广泛影响，为中国改革开放事业探索提供了有益的经验。 中国第一个对外开放的工业区蛇口工业区， 并相继创办了中国第一家商业股份制银行招商银行， 中国第一家企业股份制保险公司平安保险公司等，二、 招商地产简介：招商地产中国国际化社区建筑专家招商地产 于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三个重点区域同步发展的“3+X”战略，并通过多个优秀合作伙伴携手实现业内的强强联合态势，更被业界誉为“中国国际化社区建筑专家”。截止2006年末，招商地产总股本达6.19亿股，总资产超过142亿元。作为最成功的城市运营商，招商地产率先倡导“绿色地产”的开发理念，以实现项目规划与城市发展协调统一为前提，产业、居住互动为核心的社区综合开发模式，形成了社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统。完善城市功能、改善居住环境、保护自然生态，最终成为中国顶尖级的社区开发专家、高端顶级物业开发专家、成片模块开发城市运营商。招商地产已经连续5年成为中国房地产上市公司综合实力前10强，已成为中国地产业实力最强、影响力最大、开发物业形态最丰富的几大巨头之一。三、 天津招商简介天津招商天津国际化建设战略伙伴百年招商，自诞生之始，就与天津结下不解之缘。目前招商与天津的合作领域涉及港口、物流、金融、房地产开发等多个层面。如今，随着环渤海经济圈成为中国经济增长“第三极”，作为环渤海地理中心的天津，将成为今后招商地产进行全国化战略的投资重点。天津招商地产成立于2006年，是招商局地产控股股份有限公司旗下负责天津项目开发经营的控股子公司，目前负责开发招商钻石山和西康路36号项目。第二部分 区域环境概况一、 天津概况天津简称津，意为天子渡过的地方，从明朝永乐二年，公元1404年到2004年，天津建城已有600周历史。地理位置：天津地处太平洋西岸环渤海经济圈的中心，背靠华北、西北、东北地区，面向东北亚，是中国北方十几个省市区对外交往的重要通道，也是中国北方最大的港口城市。天津距北京120公里，其独特的区位优势奠定了快速发展的势头。行政区划：天津是中国四大直辖市之一，行政区域总面积11760平方公里。人口统计：2005年末天津市常住人口为1043万人，同年北京为1538万人，上海为1778万人。支柱产业：天津已形成汽车机械装备、微电子和通信设备、海洋化工和石油化工、优质钢管和优质钢材为重点的四大支柱产业。城市规划：2006年3月22日国务院审议并原则通过了天津市城市总体规划（20052020年），为加强区域协调，统筹城乡发展，保护生态环境，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。一轴“武清新城中心城区滨海新区核心区”城市发展主轴：该轴西连北京，东至天津港，中间以天津中心城区为核心，城镇密布，是未来京津国际化大都市连绵带核心发展轴的重要组成部分。两带 东部滨海发展带：沿渤海湾西岸展开的宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城，构成以国际化港口、商贸、旅游、石油化工等为主的海洋经济发展带，辐射整个环渤海湾地区。西部城镇发展带：沿蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城方向的西部城镇发展带，以津蓟、津沪等高速公路为轴， 串联天津西部新城和中心镇，成为区县经济腾飞的发动机，支撑起城镇经济发展的空间构架。三区 北部蓟县山地生态环境建设保护区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设保护区、南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设保护区。天津是中国北方最大的沿海开放城市，是中国环渤海区域的重要经济中心，在区域经济和全国经济发展中具有重要的地位和作用。随着京津冀都市圈和环渤海区域的逐步崛起，天津的中心城市地位将进一步凸显。二、 天津五大高端住宅板块1、 老城厢板块600年人文历史的传统文化长期以来，天津市区建设的重心向南倾斜，北部地区的城市建设则相对落后。随着南开、红桥交接区域的建设，在东起海河；南至南马路；西到大丰路、西马路；北至子牙河的区域内将建成一批以中、高档项目为主，住宅、商业相结合、新式的大盘项目，这些项目的建成将使天津北部发展相对缓慢的情况从根本上得到改变。 目前这一区域正在建设或规划建设的项目主要有老城厢地块、泰达城项目、小伙巷地块、富力城项目及柏龙威项目等。均价都在12000元以上；楼体类型上，主要将以高层公寓为主，也包含部分别墅类产品。2、 五大道板块老城厢板块五大道板块海河沿岸板块水上奥体板块大梅江板块五大道是天津市中心的中心，前人留下了丰厚的文化遗产，这种文脉成为居住者受益的最大资源。在这里，生活成本低，节约时间，城市配套成熟。因为和平区是传统的商业区，医院、学校、餐饮、商业都非常发达，是新建居住区在短时间内难以达成的，无法比拟的。3、 大梅江板块梅江板块自1999年开始运作，时至今日区域已经处于相对比较成熟的状态。区域整体规划两期开发，一期四至范围：东起友谊路，南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道，一期工程5个住宅区（61.50万平米）和1个公建区（8.62万平米）目前已经开发完毕，珠江道以南二期梅江生态居住区目前也有一大部分基本实现入住，周边生活氛围逐步走入成熟。梅江居住区是我市继华苑、丽苑之后的第三片由市政府统一组织建设的大型安居居住区，已列为市政府今年改善城乡人民生活二十件实事。位于天津市南部，在河西区、津南区、西青区交汇处，行政隶属于河西区。它东临陈塘庄工业区，西靠卫南洼风景区，南至潭江道，北临南围堤河，与黑牛城道接壤，距离市中心公里，地理位置优越，处于我市上风口，空气清新。4、 海河沿岸板块随着海河综合开发的深入，沿岸地段身价迅速提升。特别是在上游区域，堤岸改造已初现雏形；各节点的商业地产正在紧张建设中，配套日趋完善。海河沿岸正在成为办公、休闲、旅游、商业、高档居住集中的黄金带。5、 水上奥体板块三、 水上奥体板块概况该区域板块处于奥运运动场地区，位于南开区西南板块，水上公园周边。现在已经被人成为“奥体中心”区。作为2008年奥运会的协办城市，该区域的各方面条件均在改善之中，可以说是目前潜力较大的区域。目前，该区域集中了时代奥城、凯摩国际公寓、山海天、阳光100、俊城浅水湾（荷兰墅）、水乡花园、欧翔奥锋等十余各项目。该区域位于河西区与南开区的交接之处，共享两个区域的教育资源。该区域东部的教育机构有天津理工大学、天津体育学院、天津城建学院高职学院、华夏未来，它们共同作用烘托着该地段的教育氛围。另外，随着第三高校区的不断完善，师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校。该区域西部快速形成的新型教育区，将为该地区提供更充足的教育支持。为了使该区域内形成了立交桥、快速路和未来地铁六号线构成的市内特有的“高速公路”区，该地区交通建设始终在大力度的建设之中。滨水西道立交桥在建的同时，另一座立交桥的建设也即将开始。随着两座立交桥的建成，会在很大程度的拉近该区域与第三高校区的距离，服务于第三高校区。另外，体育中心至丽苑小区和淮海道两条公交线路的开设，缓解了体育中心交通拥挤的现况。四、 功能配套1、 公建配套 水上公园水上公园始建于1950年，地处市区南部，面积165.68公顷，其中湖面面积89.3公顷，陆地面积76.38公顷。50余年来，在各级政府的关怀下，经过几代园林建设者辛勤耕耘，1991年，水上公园被评为“津门十景”之一“龙潭浮翠”。2004年又被国家旅游总局评为4A级景区。 水上公园由三湖九岛构成（东湖、西湖、南湖和19岛）。环湖绿树成荫，湖面荷花吐艳。玉带碧水之间竹长廊和眺远亭遥相辉映，更有中外建筑风格的盆景园、碧波庄、神户园等精品园林。“水景长堤”优11组形态各异的水景组成，游客步移景异。“水晶广场”由5组大型水景组成，万盏灯火汇成奇光异彩，双面水幕电影、喷火喷泉表演，金曲音响组合。眺远亭“龙潭飞瀑”龙头喷珠溅玉，形成九级叠水，九折而入东湖。水生植物园木栈桥将其分为四个区域，栽种多种水生植物。公园游乐区有津门最高的观览车，仿古龙舟驰于湖面；水上巴士、高速快艇穿梭其间，300余各式游船让游客尽享水上美景；国内首台大型游艺机“摇摆锤”刺激惊险。公园四季有花：春有郁金香展，夏有荷花节，秋有菊花展，冬有腊梅节，各种主题游园活动已成为天津品牌之旅。水上公园以独特的文化底蕴吸引八方游客。建国初，谢觉哉老人曾两次乘船夜游湖面；上世纪60年代，柬埔寨西哈努克亲王来津在水上公园下榻；李鹏总理与朱镕基总理曾来公园游园赏菊。今日之水上公园已成为白天赏心悦目，夜晚五彩缤纷，让人流连忘返的津门最大的综合性公园。 天塔旋云天津广播电视塔，简称天塔,建于1991年，总高度为415.2米，此高度在世界钢筋混凝土电视塔中列加拿大、多伦多塔、俄罗斯的莫斯科塔、中国上海的“东方之珠”塔之后，为世界第四、亚洲第二高塔。她坐落于市区西南部河西区八里台聂公桥以南、紫金山路与津盐公路汇合处的三角地带，西靠风景秀丽的水上公园，北邻壮观的八里台立交桥，周围是旅游区。广播电视塔占地300亩，坐落在波光粼粼的天塔湖中央，犹如一剑穿天，直插云霄。塔区70%是水域。这里地势开阔，环境优美，四周是绿化带。鲜花簇拥，草木葳蕤，湖光塔影，相映生辉，是这一带景观的特色。围塔的湖面上，三层跌水相接，水帘喷珠，势如流瀑。湖内有音乐喷泉，喷涌的泉水与美妙的音乐相映成趣。天塔塔身呈抛物线状，塔楼为飞碟型，从整体上看线条极为简洁、流畅、挺拔。在塔身248-278米处，设有望厅和旋转餐厅，旋转餐厅可同时容纳200余人就餐。游人可以通过望远镜俯瞰津门，旋云荡胸，仿佛御风游天，顿生悠悠情思。在美妙愉悦的感受中，人的心灵也会在无限宽广的天地间得到净化。这种感觉，用“天塔旋云”来形容，再恰当不过了。 天津体育中心天津体育中心位于天津市水上公园南侧，与天津电视塔毗邻。是为1995年举办第四十三届世乒赛而建。占地11万平方米，有良好的外部交通环境，地势开阔，环境优美。主要设施有体育馆、体育场、游泳馆、自行车赛场、棒垒球场、运动员村等。此外，还有占地40万平方米供群众游乐、健身的体育公园。体育馆由主馆、副馆、练习馆组成。可举行近30项体育比赛，是一个多功能、综合型比赛场地。馆内设有符合国际规定的照明、空调、供暖、电子计时记分设备和大屏幕彩色显示牌及相应完善的会议、运动员、记者、国际官员、贵宾、工作人员等需要的配套用房。副馆占地5100平方米，与主馆有通道相连，可隔断分开，以做不同的训练和比赛场地。除此之外，体育中心还有专用舞台，供大型活动、音乐、歌舞、杂技等演出使用，所有舞台和设备都可以自由升降、移动，根据需要进行调试和修理 奥林匹克中心 水滴作为2008年北京奥运会基础设施建设项目之一的天津奥林匹克中心体育场于2003年底动工，总投资近15亿元人民币，可同时容纳6万名观众。由于该体育场外观设计酷似一滴水，又称“水滴”。 区域内定位高端、丰富齐全的各种公建及生活服务配套，必将为区内住户提供高品质完善的居住生活体验；而高端人群的入住也必然带动区域经济发展。2、 购物场所类别名称地址距离步行车程类别名称地址距离步行车程商圈/广场滨江道商业圈滨江道6.2-13超市华润万家天环7.8-16南京路商业圈南京路6-12华润万家紫金山路2.9-6佟楼商圈佟楼4-8华润万家友谊路4-8科贸街鞍山西道 5.5-11易买得奥城110-奥城商业奥城15-家乐福海光寺5.3-11商场伊势丹南京路6-12体北市场体北110-津汇南京路6-12大润发黑牛城道2.2-5友谊商场友谊路4-8华距白货佟楼4-8新文化八里台2.9-63、 教育配套名称地址距离步行车程名称地址距离步行车程天津大学卫津路3.6-8医科大学气象台路4.2-9南开大学卫津路3.2-8中医大学鞍山西道5.2-11师范大学八里台2.7-6华夏未来环湖中路2.4-5理工大学红旗南路4.4-9水上小学凌庄子街1.2-3外语学院马场道6.2-13滨湖小学环湖中路2.4-5财经学院马场道6-12实验中学平山道3.2-74、 医疗机构名称地址距离步行车程名称地址距离步行车程肿瘤医院宾水西道0.75-宾水医院黑牛城道1.2-3一中心医院王顶堤6-12464医院中石油桥110-环湖医院环湖中路2-4医大总医院鞍山道5-10儿童医院佟楼5.5-11中医一附属鞍山西道6-12天和医院马场道5.8-125、 银行/证券/电信名称地址距离步行车程项目名称地址距离步行车程中国银行奥城商业112-兴业银行奥城商业112-农业银行卫津南路0.24-华夏银行宾水道2.6-6工商银行奥城商业112-浦发银行宾水道2.6-6建设银行奥城商业112-信用社卫津南路112-招商银行平山道3.6-8证券渤海证券宾水道3.5-7民生银行围堤道 6.5-13中信证券 友谊路3.5-7渤海银行奥城商业112北方证券西康路 5-10中信银行红旗路4.7-10电信中国移动体北112-光大银行紫金山路2.5-5中国联通体北112-中国网通体北112-第三部分 项目竞争环境分析一、 竞争项目的产品类型分析：二、 竞争项目的主力面积分析：三、 竞争项目的单价分析：四、 竞争项目的主力总价分析：五、 竞争个案的规模分析：六、 竞争个案的销化情况分析：第四部分 项目综述一、宗地位置本项目是招商地产开发的高端住宅项目, 隶属南开区奥体板块，地处南开与河西区的交界处，原天津电影制片厂（58年历史）地块旁。位于天津市南部，靠近新建的奥林匹克体育中心和天津水上公园。项目位置理想，地处南开区，同时与河西区交界。基地面积145,243m2，与奥林匹克体育场和体育公园紧密联系，并拥有望向体育场和公园的一流视野。基地南邻城市快速路，东邻60米宽的卫津南路; 南面为现状住宅区。本项目的开发内容包括低层和高层住宅、办公楼、商业空间、酒店式公寓以及地下停车设施。二 、交通线路名 称距 离车程公交线路始发站终点站天津站8.5km 15分钟878华贸联装饰城金谷园天津滨海国际机场22 km22分钟870赵沽里司法警官学校京沪高速9 km 10分钟951天津站雅士道地铁6号线 地铁6号线东北起大毕庄，南至梨园头。计划于2009年开工，2012年底建成试通车，总工期4年。计划走向为：规划遥环路、凌宾路、宾水西道、红旗南路、红旗路、西青道、北营门西马路、八马路、北站、中山北路、金钟河大街。12宿纬路凌庄子832天津站大寺161西站大港705西关西东张庄1渤海大楼奥体中心8天津站奥体中心 第五部分 项目规划设计说明七、 设计公司简介 嘉柏建筑师事务所有限公司公司成立于2003年，集合了一批丰富经验和独特创意设计的专业人才，以崭新的理念、敬业的精神，务求确立卓越的建筑典范并对社会付出应有的专业责任。至今已参与多项不同类型的规划及建筑设计项目，并获得国内多家知名发展商对其实力的认可。项目包括万科房地产有限公司于深圳、佛山、东莞、成都、武汉、天津、大连等城市的项目；其它如重庆中安房地产开发有限公司的翡翠湖、深圳市富春东方有限公司的天琴湾三期、杭州坤和建设集团的亲亲家园商业步行街、厦门建发集团的建发国际大厦和爱琴海、武汉金地房地产有限公司的格林小城等。主设计师简介余啸峰 - 嘉柏建筑师事务所设计总监教育背景：毕业于美国纽约PRATT INSTITUTE建筑学院。设计作品：1. 中国天津万科水晶城天玻项目 - 中心会所2. 中国天津万科水晶城三期、四、五期及北入口公建3. 中国天津万科西青假日风景4. 中国重庆中安翡翠湖一期B及二期等5. 中国成都万科魅力之城6.中国深圳市富春东方三期天琴湾7.中国杭州坤和亲亲家园商业步行街8.中国厦门夏新电子城研发总部9.中国厦门建发爱琴海A1 及A2地块等美国SBA建筑设计有限公司公司成立于1932年，是一个由国际知名专家组成的多样化的设计公司，专业范围广，可提供建筑设计、城市设计、室内设计、建筑照明和医疗保健战略规划等多专业服务的设计机构。其设计和规划项目体现卓越的功能性和审美性，同时结合环保和可持续发展的设计理念。SBA在波士顿、伦敦与中国设有办事处，其项目遍及美国和亚欧各地，经验丰富，可满足各类业主的不同需求。其中，在天津地区主要设计项目包括：天津津门酒店、天津津门音乐厅、天津食品中心、天津柳林规划天津海河绿化环境设计。主设计师简介邓东博士 - 美国SBA建筑设计有限公司董事经理教育背景：毕业于清华大学及美国宾州大学。设计作品：1.广州少年宫2.广州汽车大厦3.深圳蛇口海上世界规划方案等八、 规划设计指标 （后期如有调整以政府批准为准）主 要 经 济 指 标合计一期二期/三期总用地面积：（m2）145243.37525769986.3总建筑面积：（m2）390000118127271873计容积率建筑面积：（m2）31000085862224138其中可售建筑面积：（m2）30494081002223938其中住宅建筑面积：（m2）23494081002153938商业建筑面积：（m2）70000070000配套建筑面积：（m2）50604860200其中会所、文化娱乐中心：（m2）287528750幼儿园：（m2）000居委会：（m2）2002000垃圾收集站回收点：（m2）1500150净菜市场：（m2）000物业管理用房：（m2）7007000其他辅助用房：（m2）1135108550核增建筑面积（架空层）：（m2）000不计容积率建筑面积：（m2）800003226547735其中地下室/半地下室：（m2）767153072245993地下室/半地下室设备用房：（m2）328515301755容积率：2.13覆盖率：（）29%绿化率：（）40%住宅户数：（户）1644户4451199停车位：2191辆7091482其中地下室/半地下室1945辆4791466地面停车场246辆143（+87）103（+76）其他辅助用房包括：社区健康服务中心、服务站、邮政所、公厕、社区警务室、学校、消防控制室、人防信号室等建筑面积。九、 总规设计说明总体规划理念是通过建筑朝向的布局，最大限度利用周边的景观、采光和绿地，并能与西面的奥林匹克体育场所独有的设施、运动场、高尔夫球场和各类开敞空间；而这些元素将以象征和实际的方式延伸到社区的所有开敞空间和庭院里。充满绿意、空气清新的开敞空间、以及运动生活方式的种种健康面貌，与人们常见的过度拥挤的城市居住状况形成鲜明对比。孩子可在邻近的休闲空间内安全地骑车、奔跑、玩高尔夫、游泳，尽享紧邻休闲设施的种种地利之便。此外，住户们还拥有能与天津一流的体育娱乐活动并肩比邻的幽雅居所。1、 整个建筑项目的布局反映了与奥林匹克体育中心的结合，形成一个完美结合的整体；同时，仍清晰地保留了住宅、运动、零售、商业和开放式公园/休闲区各自的独特性；2、 建筑高度从东到西逐渐实现从高到低的演变，强化了奥体中心配套设施的重要性，也就是将显著的建筑布置在“篮子”中央。 住宅建筑的这种体量分布还突出了水滴的理念， 并在西侧创造出大型开放式的线性庭院和景观走廊；3、 绿化开放空间和住宅庭院成为拟建高尔夫球场和运动场地的一种延伸。 此外，线性的庭院和步行小道将连排别墅与高层住宅建筑联系起来。 与此类似的是， 通过类似村镇布局的尺度渐变，将东面的连排别墅与中层建筑联系起来。4、 主要的商业门户由南面的酒店式公寓和北面的办公建筑构成。 在该门户的基部、以及从卫津南路引出的规划路两侧为2 2.5层的零售购物配套，为访客、游人和本地居民提供支持服务。5、 大部分住宅单元的主要朝向设计为南向，以利用西向朝向奥林匹克体育场的景观。大部分住宅单元或可望到运动场地和高尔夫球场、或可望到庭院景观。 同时，那些直通的单元也拥有相反方向的景观，从而获得采光和通风方面的优势，并可看到附近较小的公园和开放空间。6、 为了将运动场地的感觉和氛围延伸到住宅项目内，小区将采用较为高级的铺地材料，并种植类似的植物；而围墙和大门设计元素、路灯和花园座椅等将与住宅庭院设计相结合。庭院堪称城市中的绿洲，是远离喧嚣和周边交通的宁静之地。邻里边界各具特色，并通过步行广场、零售区和商业建筑而加以限定。7、 大部分交通和停车位安排在地下部分。通往地下通道的出入口将予以美化，且不会出现在人们漫步的视野中。地上街道结合景观设计，精心排列街道，呈现出精美的建筑和景观。总体规划的一个关键环节是入口的序列、以及穿过和围绕小区的路线。行人和车辆都将体验到强烈的围合感、以及穿过建筑各部分的庭院式布局之后的空间释放感。建筑元素的组织开合有秩，使人们在小区内走动时，可从小区看到公园景观，也可从公园处回望小区。并且车行和步行路线做到完全分离。十、 城市设计原则经过对项目现有条件的仔细考察、以及对世界范围内优秀低层和高层建筑项目的多方参考，我们制定了一套推城市设计原则和方法，其主要内容总结如下： 将住宅设计在一个公园般的环境中； 创造出一个独具特色的个性化社区； 为体现其价值、特性和可持续发展，建议认识并利用现有资源； 通往健康生活圆的主要出入通道与服务奥林匹克综合设施的现有/规划交通系统紧密结合； 奥林匹克体育中心作为一种重要的环境资源而得到尊重，并与住宅区的几何布局相结合； 每一分区都采用共同的公共领域设计元素，并用多种步行联系和景观进行相互衬托； 沿街边、以及在住宅区内部建立一个安全适意的步行小道系统； 在重要的地段设立无干扰、成本经济的小车车位，向公众开放；私家车位将设于住宅楼及其庭院的地下最低层； 在庭院和周边空间采用代表个性的景观元素和统一的整体景观配置； 建筑物朝向的布局要有利于节能设计， 并将对环境的负面影响降到最小。十一、 规划布局地块南北约680米，东西430米呈不规则南北走向，规划的时候充分利用周边的景观，创造良好的居住环境，同时为卫津路增加一道亮丽的景观。方案的设计反映了建筑和景观的关系，这种关系所表现的大自然是体验理解、放松身心和健康启迪的源泉。设计将建筑与景观柔和相接，但建筑却牢牢扎根于公园般的背景中。小区主要由8栋超高层住宅，别墅及相关配套建筑组成，大致分为南北两住宅组团，东侧临卫津南路地块位商业办公建筑。本项目通过将不同种类型不同高度的建筑的精心组合，形成小区高低错落、变化多样的空间形态。1. 规划结构小区主要由低层住宅、高层住宅、商务办公、配套商业、会所以及核心绿地组成。其中包括30栋低层住宅，8栋42-45层高层住宅，1栋32层酒店式公寓，1栋24层写字楼。2.道路交通规划地块内部设环行路网，人行出入口分别设置在中部规划路、增辉道及比邻道上；机动车停车采用地上及地下两层停车；在中部规划路、增辉道及比邻道小区出入口附近设置机动车出入口，形成交通组织便捷的路网系统。3. 规划布局由于地块中部有一条30米宽的规划路，直通奥林匹克体育场，地块自然被分成南北两个地块。北面的地块面积较小，布置了三栋高层住宅以及小区会所；南面的地块面积较大，西面靠近奥林匹克体育场的地方布置了低层住宅和集中商业，中部是五栋高层住宅和配套公建；靠近卫津南路的地段布置了高层写字楼以及酒店式公寓。依据工程配套相关规定，本次规划设置的市政设施有燃气调压站一座、换热站两座、土建变电站九座、电信设备间两座、垃圾装运点一座。电信设备间与商业建筑合建、土建变电站和换热站结合建筑设置在地下一层，既节约了用地，又保证了空间环境的完整，同时避免了对居民的干扰。4景观利用本项目除西面的低层住宅以外，其余地块以超高层为主，建筑高度东高西低，强化了主要景观体育场与游泳馆的重要性，也就是将显著的建筑布置在“篮子”中央。住宅建筑的这种体量分布还和建筑立面相一致，突出了水滴的概念。用地内的中心景观位于高层住宅和低层住宅之间大型开放式的景观走廊，北侧的低层会所将以其雕塑般的外形成为小区的一个景观点。中心绿化的平面布局从多个视点创造出富有趣味和动感的空间形式，同时也形成一种强烈的围合感，使整个建筑群体与体育中心紧密结合。5.开敞空间的理念空间概念可以在建筑和建筑景观两方面发挥作用。在建筑和建筑群的内外，我们着眼于创造富有吸引力的室外空间，使人们乐于逗留。要达到此效果，就要精心考虑建筑各部分的大小、尺度和布局、建筑转承结合和材料使用的方法、以及采光和景观的数量与质量等。即使只是设计一栋建筑，一个好的设计师也总是非常注意空间创造（如廊街、广场或座椅等）、以及注意这些空间是不是能吸引人们的令人愉悦的空间等。对于本项目的建筑群，我们的目标是通过建筑布局使建筑相互关联、并创造出有益而舒适的庭院、广场、公园和街道等。最为成功的公共空间都具有围合的特征，虽然这种特征可能会表现得颇为微妙。第六部分 园林景观设计说明三、 景观设计单位简介北京创羿高峰园林工程咨询有限责任公司成立于2000年，由专业景观设计师、建筑师组成，现有成员约40人。公司成立以来，与众多大型房地产公司形成良好的服务协作关系，如排名中国房地产前列的CRIAND（华润置地）、VANKE（万科）等，完成的景观设计项目约30项，积累了丰富的景观工程设计经验。曾与北京城市规划设计研究院合作，参与北京奥林匹克公园规划国际竞赛，获得第二名，参与北京永定门广场国际竞赛，获得第一名；已成为北京景观设计行业中的业绩排名前列的专业化公司。做过的中国项目：1、北京青山艺墅 2、北京翡翠城 3、北京华润置地翡翠城福提岛 4、北京市清华园科技园规划设计 5、北京华中国项目景观设计四、 景观设计 1、 景观概念本项目位于天津市卫津南路西侧,毗邻天津市奥体中心水滴、区位优越，空间宏阔。用地分为两幅，之间为体育中心东部道路穿越。总体建筑规划以超高层玻璃棱塔住宅勾勒用地东部天际线，与体育中心场馆高低俯仰、遥相呼应；二者之间布局低层联排别墅及会所进行过渡。2、 景观概念源起景观概念设计之前，我们给设计单位的很重要的一个建议就是希望我们社区的景观设计应该突出钻石山的钻石主题，我们的区位这么优越，应与水滴形成的景观应该对我们社区的景观有很大帮助，呼应和联系。毗邻社区西侧的天津体育中心建筑以天空中落下的水滴为造型意向，以大面积的水景为烘托；社区内东部的超高层住宅可以理解为另一种水的形态-挺拔耸立的晶莹冰凌与之呼应。景观概念由此源起：抽象提炼水的不同表象形态-固态的冰体、融化的冰块、飘渺的水雾、潺潺的水溪、优雅扩散的水纹水的主题线索由东部高层区向西部别墅区蔓延，自然过渡到体育中心的湖面、宛若水滴的场馆建筑，形成社区景观与城市景观的整合与互动。两个板块虽然功能不同，但共同描述着同一个主题故事，也暗示城市的高端公共空间与高端居住空间的共同诉求-构建城市的地标性空间品质，从而赋予钻石山项目超越常见社区的内涵与表达。3、 景观主题定义根据项目的规划布局，项目两幅用地大小各异，而贯穿南北用地的景观主轴线以北部的会所为焦点，与南部地块的景观带遥相呼应，从而界定出高层空间与低层空间的关系，形成高低分明、大疏大密的空间结构。景观的主题定义在由冰到水的概念统一下，结合此结构产生：高层区域景观南部用地东部的高层区域景观，定义为以自然林木群落与疏林草坪为主要元素的北欧景观形态，纯净、葱郁、舒展，并结合少量以冰凌为造型意向的构形元素，形成高层区建筑与景观共同表达的纯净简洁的空间品质形象。同时，在北欧形态的纯净的绿色群落的掩映下，高层建筑更显晶莹剔透；而人们漫步林下，阴翳的绿色又消除了高层建筑对视觉感受的压迫。景观轴主题南部用地中部的景观轴主题为融冰水景。起伏的坡地结合带状溪水，并以大地景观的塑造手法意向性表达融冰为水的意向，半岛形的双拼大宅漂浮于水面一侧，并结合大宅西侧的林荫景观路，形成中部景观轴主题鲜明而层次丰富的主景观轴空间效果。同时，起伏的带状地形临高层区域一侧设置了休闲性功能景观带，为高层区的业主提供了风景中的活动空间。低层住宅区南部用地西部的低层住宅区域为环行林荫景观路径整合联络，结合错落丰富的现代建筑形态，结合融冰为水的结构线索，此区域景观主题定位于以水为主题意向，尺度近人、温馨自然的南亚洲现代景观风格。抽象的水景元素、葱郁饱满的绿色植被、精致的户外景观设施共同构成温暖自然静谧的低层住区邻里环境感受。同时，利用住宅前庭、后院、南北向公共带状庭院等空间形态的塑造，营造出更具层次与生活趣味性的景观效果。北部用地北部用地以会所为中心，在相对紧凑的空间中布局有三栋冰凌状高层住宅。针对此格局，景观主题以高端渡假酒店庭院为意向，结合会所空间室内外空间的渗透，结合屋顶花园与下沉花园的景观错落，并适当延续南部景观融冰为水的概念线索，形成向心围合、曲折丰富的庭院空间效果。同时，因借西侧的高尔夫练习场景观，预留景观视廊，在葱郁庭院中眺望舒展的外部环境，地有限，而景无尽。4、 植物种类第七部分 产品描述一、 建筑构成1、 超高层住宅 本项目一期为两栋建筑层数为42层，建筑高140米的超高层住宅塔楼，项目自编号为16号楼17号楼。住宅平面为短板式，标准层4户住宅，竖向交通通过三部电梯组织，其中一部为消防电梯，疏散楼梯为剪刀楼梯形式，各自设置独立消防前室以达到防火疏散要求。疏散楼梯直通地面。为了与“水滴”造型的体育馆取得形式上的统一，本项目立面造型摈弃了传统住宅凹凸多面显得零碎的造型，我们通过控制建筑平面外型的进退，设计了大面积具有现代质感的竖向连续凸窗，使其犹如冰棱从空中倾泻而下，形成了独特的“冰凌”造型暨与体育中心“水滴”意向相呼应的卓尔不群的建筑形象。塔楼上部使用和奥体中心色彩协调的竖向连续凸窗和铝板塑造出通透精致的冰凌造型，建筑底部和入口门廊处采用高品位的石材进行强调；以稳重坚实的石材完善了整个建筑形象。本项目以灵动，精致的气质，标示了与奥体中心密切相关的高档次的现代化住宅的品质。建筑形式将使住户产生强烈的入口感、围合感、以及身处天津中心城区所特有的场所感。；这种设计风格源于当代的高尚住宅建筑， 但在这里却得以重新诠释，体现了新天津的当代建筑形象。这样，建筑赋予邻近地区一种新的环境特征，即：仅为少数精英人士所享有的奢华之地。造型设计1. 超高设计高处视野、空气好；2. 设计豪华大堂、电梯走道尽显尊贵；3. 三梯四户使您上下便利；4. 户型舒适感极强，（客厅开间3.8-5.2米/主卧开间3.5-6米/每户主卧带更衣室套房）设计；5. 附带赠送的飘窗设计；6. 每户有不同面积阳、露台的赠送，更有180-240的户型赠送空中花园（约11平）；7. 中央空调附送；2、 低层住宅较低尺度的别墅体现了独特的建筑组织，而同时仍保持了与超高层建筑的呼应。浅色石材及水平木板条的使用统一了建筑材料的整体构成；暖色的材质突出了项目整个主题的中心：健康生活理念。 此外，项目还采用了大玻璃窗，以尽量利用自然采光；金属扣板的建筑表皮系统突出了当代先进的节能技术； 而入口附近的石材运用强调了整个社区的高雅韵味。为了获得自然采光以及通往室外的最大出入通道， 各家或是设有室内庭院以通往前后花园、或是设有倾斜露台、天窗和屋顶平台。联排别墅之一 花园别墅1. 凉爽的新鲜空气进入2. 空气在室内被加热、混合和消耗3. 使用过的热空气被排出室外4. 空气在空间内被加热、混合和消耗5. 热通道将使用过的热空气抽到室外6. 建筑的后退使步行区能获得自然采光7. 从室内走廊所望到的园景造型设计1. 三院加中庭的独特设计既充分接触自然又带来采光、通风优势；2. 赠送下沉庭院（合计40平）配合半地下室（80-100平）的设计，既规避地下室采光、通风的缺憾又带来奇趣的院落空间享受；3. 客厅大开间、局部挑空及首层带卧室、室内错层设计，增加首层层高同时使空间错落有致居家倍感舒适；4. 主次卧全南向、套房设计尽显豪华、舒适感；5. 多露台赠送提高产品附加值;(3-4露台合计60-80平赠送）；6. 双车位人性化设计提成产品高端品质；7. 双拼邻水景观资源好；带电梯的独特设计更提升附加值，定位高端；8. 叠拼均赠送独立地下室，下层餐厅挑空设计，空间开敞二、 分期及楼栋分布图 三、 户型解析（一） 超高层1) 华北首例139米的超高住宅设计，超大楼间距充分享受绝佳的景观和视野，俯瞰城市地标资源，造就高端的居住品质；2) 豪华精装、3.15米层高、分户式中央空调、新风系统、层层赠送露台，享受更高的附加值；3) 简约、挺拔的楼体，配以高档的铝扣板、玻璃幕墙，突显质感与高贵；4) 五星级酒店式大堂，电梯直达地下两层车库，配以三梯四户设计，彰显业主的身份尊贵。一室一厅一卫 90平米1、 精英一居，五星套房设计，时尚与浪漫的生活容器； 2、 户型布局方正，功能齐全，动线合理；3、 全阳朝向，配以较大面宽，使您充分享受到阳光的沐浴；4、 主卧带有独立衣帽间，尽显主人尊贵；5、 厨房设有生活阳台，与卫生间置于同一动线，保证室内干湿分离。两室两厅两卫130平米1、 温馨两居，户户朝阳，孕育合家融融的美好生活；2、 户型方正，格局合理，确保最大使用率；3、 主卧设有独立衣帽间、卫生间，确保主人的私密；4、 客厅4.2米、卧室3.9米的超大开间；5、 起居室带阳台，可在此指点秀色，演绎浪漫。三室两厅两卫180平米1、 舒适三居，演绎成熟之家的温馨与快乐；2、 金角位置，全明设计，享受270度的三面采光与景观； 3、 入户玄关带储藏室，独立洗衣机位，细节显现品质；4、 16平米的超大厨房与独立餐厅紧密相连，合理分区提高生活品质；主卧南向、明卫生间设计，确保主人的私密与尊贵。三室两厅三卫240平米1、 尊贵三居，户型布局大气，圆梦新贵阶层的大宅梦想；2、 明室明厅，明厨明卫，四阳台，270度立体采光取景，拥有绝佳的景观资源；3、 入户玄关，动静分离，绝对私密居家；4、 双主卧南向设计，兼顾家人的舒适与健康；主卧设独立衣帽间、卫生间，“总统套房”式设计尽显主人的无上尊贵。四、 建筑技术空气质量1. 先进的中央空气过滤系统2. 建筑内设24小时空气监控系统3. 蒸汽阻隔层和空气阻隔层最大限度减少空气的随意渗入4. 每间厨房和卫生间的排气装置一周7天、一天24小时进行排气5. 采用低气体散发或无气体散发的建筑材料和油漆6. 停车场设24小时一氧化碳监测水质1. 所有建筑采用中央滤水系统2. 冰箱可供应双重过滤的引用水和冰能源1. 能源保护的设计比类似项目的普通设计具有更高的能效，从而减少高峰小时的电力需求；2. 被动式太阳能系统供应热水3. 光电板将阳光转化为电能4. 采用电脑化的建筑管理系统，实施环保的建筑运营和维护方法；其它特色1. 各单元之间加设隔音和防火隔离层2. 供住户使用的、无杀虫剂的屋顶花园为建筑提供天然的隔热措施3. 雨水储存系统为屋顶花园提供灌溉用水4. 建筑内设的污水处理系统供应洗手间用水和中央空调的补给用水；5. 采用天然气的采暖和冷却系统，避免了消耗臭氧的制冷剂6. 建筑内设自行车存放区五、 建筑技术指标1、 低层技术篇一主体部分的技术选用1.结构： 结构选型指标控制钢筋含量(公斤/平米)混凝土含量(立方米/平米)地上部分异型柱框架结构55-60（待定）0.45-0.5地下部分异型柱框架结构120-125（待定）1.2-1.32.楼、地面： 楼板降板尺寸(cm)做法厚度(cm)说明客厅、卧室、厨房等房间楼面100地面120楼面100地面120隔热层（20或40）、细石混凝土层50、预留面层30卫生间350楼面100地面120比其他地面完成面低2cm露台120或400找坡最低点150小降板考虑门口处做门槛，大降板室内外留100高差阳台12070与室内地面完成面留高差50楼梯间平台正常层高处楼面100地面120楼面100地面120同相邻室内地面，每层第一步及最后一步高度应考虑面层做法