吴家山房地产市场研究.ppt

吴家山区域房地产市场研究报告,商业现状,区域分析,楼市现状,发展规划,区域概况,目录,商业现状,区域分析,楼市现状,发展规划,区域概况,区域概况,汉口中心区,吴家山位于湖北省武汉市西部，为东西湖片区老城区，距市中心12公里，距汉口火车站7公里，区内拥有8大通道，构成以物流为中心的“蜘蛛式”立体交通网。轨道交通一号线通抵吴家山区域，交通便利。,区域概况,2008年末，全区有户籍人口261867人，比上年增长0.2%。其中，男性人口133096人，占50.8%；女性人口128771人，占49.2%。全区常住人口达到37.6万人。以户籍人口计，人口密度为529人/平方公里。境内居民结构逐渐向多民族结构发展，少数民族及其人口比重不断增加，逐步形成多民族散居格局。,区域概况,2010年经济发展状况：GDP：230.3亿元全口径财政收入：87.15亿元全社会固定资产投资：237.25亿元社会消费品零售总额：69.48亿元产业结构比例：4.9：61：34.1规模以上工业增加值：101.45亿元第三产业增加值：78.6亿元农业增加值：11.3亿元食品饮料行业产值：168.2亿元机电电子产业产值：73.6亿元现代物流总收入：110亿元,区域概况,区域概况,2008年全区共有幼儿园55所，在园幼儿6348人；小学32所，在校学生20058人；初中15所，在校学生11689人；普通高中4所，在校学生6030人；中等职业学校2所，在校学生7778人。全区城镇适龄幼儿入园率、农村学年前幼儿入班率、学龄儿童入学率、小学毕业生升学率均为100%；应届初中毕业生升学率88.6%以上；小学在校生年度辍学率为零；初中在校生年度辍学率0.8%；全年高考录取人数2363人，升学率为61.6%；成人教育培训学员达22000人次。,房地产政策研究,自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市七个中心城区和两个开发区新购一套商品住房;不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市七个中心城区和两个开发区购买新建商品住房;对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。,自2011年2月22日起，本地户籍居民限购2套；可提供一年武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套；无法提供上述证明的非当地户籍居民家庭停售。,限购令,房地产政策研究,限贷令,首套房首付三成；二套房首付不低于六成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；第三套及以上贷款停发；对不能提供相应证明的外地人停贷。,房地产政策研究,限价令,武汉市3月29日公布2011年度新建住房价格控制目标：新房价格增幅低于全市年度生产总值(GDP)和居民人均可支配收入的增长水平。根据武汉市的政府工作报告，今年经济社会发展的主要预期目标，生产总值增长12%以上，城乡居民收入增长与经济发展保持同步。这意味着，21011年武汉房价增幅或控制在12%以下。,根据5月1日施行的商品房销售明码标价规定，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。,2010年10月19日，央行决定上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,2010年12月25日，央行决定上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,2011年2月8日，央行决定上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,2011年4月5日，央行决定上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,央行自去年十月份至今，连续五次上调存贷款基准利率，致使一年期存款利率达到3.5%，一年期贷款利率达到6.56%，实属史上罕见，可见国家调控政策之坚决。,2011年7月7日，央行决定上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。,房地产政策研究,加息,自2010年国家连续六次上调存款准备金率以来，2011年国家调控政策进一步加大，已实现每月一调。,2011年1月20日起，存款准备金率上调0.5个百分点,2011年3月25日起，存款准备金率上调0.5个百分点,2011年2月24日起，存款准备金率上调0.5个百分点,2011年6月20日起，存款准备金率上调0.5个百分点,2011年5月4日起，存款准备金率上调0.5个百分点,2011年4月21日起，存款准备金率上调0.5个百分点,存款准备金率经过去年来12次上调后已达到21.5%。国家对银行放贷调控不断紧缩。导致银行放贷条件更加苛刻。,上调存款准备金,房地产政策研究,2010年1月10日,“国十一条”,严格控制二套放贷，首付不得低于40%，加大对金融机构放贷的监管力度。,发布,主要内容,首付款比例调整到30%以上；二套首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；停止三套放贷。,2010年9月29日,“新五条”,发布,主要内容,2011年1月26日,“新国八条”,二套放贷不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍；本地人限购两套，外地人限购一套。,发布,主要内容,楼市政策频出，由限贷到限购，不难看出国家打压房价、投资投机性购房的决心不曾动摇，导致住房的刚性需求已经超过投资、投机性需求成为市场的主力。,房地产政策研究,政策一览,房地产政策研究,总结,随着国家政策的不断实施，对房地产市场也产生了一定的影响：1.由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难。2.由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对企业造成一定的资金压力。3.房地产消费势头受抑制，高档住房受到严格限制。4.市场发展的信心受压制。5.新房贷政策的实施过程中,海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额,市场竞争将更趋激烈。,1,2,3,4,台商产业新城,吴家山新城,泛金银湖生态新城,新农村,东西湖区发展规划,三城一新,东西湖区发展规划,规划范围：台商产业新城是“三城一新”版块的主要组成部分。东起吴家山九通路，南至汉江，西至荷沙路，区域总面积95.0平方公里。发展定位：与东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉钢铁化工城、武汉台商产业新城构成武汉市的四大产业版块。位于汉襄（武汉襄阳）产业带的起点位置。建设华中最大台资密集区，打造全国台商产业第五极的主导区域。,路网格局：四横三纵构经纬,京港澳高速公路,沪汉蓉快速铁路,台商产业新城,东西湖区发展规划,吴家山新城,规划范围：吴家山新城是总规确定的西部新城组群的核心城镇，规划范围是东起张柏公路、西至九通路和吴新干线、南起汉江、北至东流港。发展定位：武汉西部具有区域辐射力的城市副中心；区域技术创新和产业升级的中枢引擎；以先进制造业和现代物流为支柱的现代综合新城。功能分区：结合区域功能分析：总体形成“一心四区”的功能布局。一心：在五环路和金山大道交汇处形成城市服务中心区。四区：北部居住新区和南部旧城居住区，形成径河高技术产业区和东南商贸物流区。,规划范围：东西湖区金银湖片和金银潭片，以及中环线以南部分地区的规划范围，总用地面积77.7平方公里。发展定位：是主城以北、都市发展区范围内的重要城市发展区。集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体的具有国内领先水平的赛马运动基地。中部地区具有特色生态的旅游目的地。我市优越的滨水居住区和高新创业基地。,景观规划理念：以自然水体为景观核心，以各功能组团特色为景观形象，串联景观主轴和景观轮廓，形成网络化的团状景观结构。,东西湖区发展规划,泛金银湖生态新城,东西湖区发展规划,新农村,规划目的：空间布局整体化产业经济规模化生态环境优质化居民就业公平化土地利用集约化规划建设管理一体化基础设施、公共服务设施一体化,规划布局：农民新村“54+27+18”模式；城（集）镇社区54个、中心村、基层村各27个、18个。城（集）镇社区位于城（集）建成区范围内的居住社区。中心村一定范围内具备一定规模、配套齐全的基础设施和公共服务设施，并且对周围村庄的经济和社会发展具有辐射带动功能的村庄，是本村的公共活动和管理服务的中心。基层村根据当前实际情况，作为过渡时期暂时保留的自然村，条件成熟后将逐步迁并。,东西湖楼市发展现状,武汉市成交状况,1-7月，从数据来看，武汉主城区房价是保持着稳中上升的趋势；成交量方面，自限购令出台后，2月份的成交量大幅度下跌，但同比去年呈上升趋势。3月以来，武汉的成交量逐渐保持一定的幅度上升。,东西湖区成交状况,东西湖楼市发展现状,从上图可以看出，今年1月以来东西湖区的房价较稳定，基本维持在5200左右，但是限购令的实施，对该区的成交量产生了很大影响，2月成交量下跌63.19%，同比去年呈上升趋势。4月份，由于明码标价即将实施，楼市的提前消费使成交数量上升。,东西湖楼市发展现状,用地计划,2011年东西湖区国有建设用地供应计划表（单位：公顷）,东西湖楼市发展现状,土地成交状况,2011年上半年，东西湖区共成交9宗地块，其中商业用地3宗、商住用地5宗、旅游度假用地1宗。且都集中在年初，3-6月东西湖区基本上已经无地可卖！预计在下半年将会陆续有地块出让！,东西湖区版块分析,金银湖版块,常青版块,吴家山板块,东西湖区版块划分,东西湖区版块划分,东西湖区版块分析,金银湖板块开发项目较集中区域，大盘林立，各项目卖点突出，但在交通出行以及各类生活配套上明显略差于其他板块。吴家山板块东西湖老中心城区，各类商业、旅游、教育、医疗配套资源齐全，随着轻轨1号线2期建设运行，区域价值进一步提升。常青版块衔接汉口中心地区，享用汉口地区繁华配套设施，但是自身基础配套设施较差！需要完善！,东西湖区版块分析,吴家山版块在售项目,金银湖版块,东西湖区版块分析,常青版块,东西湖区版块分析,目前东西湖区在售楼盘主要以115左右三房为主，其次是85左右二房。且项目多围绕金银湖开发，由于生态环境较好基本几个在售项目前期所推房源目前已基本售罄，说明客户对三房产品接受度较高。吴家山版块主要以企业厂房为主，属于工业区。在售项目大多分布在城市边缘，由于项目多是分布在工业区内，周边配套设施并不是很完善，只有通过完善自身的配套来弥补不足。金银湖版块由于生态环境较好，较多高档楼盘选择在此处开发！形成了现在东西湖区开发较集中，且档次较高的片区。常青版块靠近市区，是东西湖区与汉口的交界地方，由于接近市区，其房价较东西湖区其他同类型房地产较高。,东西湖区版块分析,总结,购买群体分析,购买东西湖区房地产大致分四类：1、成功人士，远离闹市区，选择环境较好的地方居住，金银湖的高端住宅是其首选。2、东西湖区本地人，熟悉自己的区域，吴家山老城中心区是其首选。3、在本区域内工作，为方便工作，在区域内置业。4、在汉口市中心工作，受汉口中心高房价的挤压，选择距离较近，交通较方便，且配套设施较完善，房价相对较低区域。轻轨直达的东西湖区是其首选。,大部分购买东西湖的客户群主要是受住宅高价挤压的客户,购买群体分析,区域房价上涨原因分析,近年来，武汉经济的迅速发展，导致武汉房价一路飙升，武汉市房价的上涨，也就带动了各区的房价，从而使东西湖区的房价上涨。,区域房价上涨原因分析,东西湖地处武汉市西边，属于武汉市的西大门，随着“1+8”城市圈的发展，是连接武汉周边孝感，荆门等卫星城市的必经之路。为其区域发展创造了有理因素，也是房价上涨的一个重要原因。,区域房价上涨原因分析,随着武汉轻轨一号线的通车，使得东西湖区与市中