慈湖项目概念性规划设计任务书.doc

马鞍山慈湖地块规划建议书 马鞍山慈湖地块规划设计马鞍山慈湖地块规划设计 建建 议议 书书 二零一二年六月十五日二零一二年六月十五日 马鞍山慈湖地块规划建议书 目目 录录 前言前言 .- - 3 3 - - 一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析 .- - 3 3 - - 1.马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划 .- 3 - 2.马鞍山市房地产概况 .- 4 - 3.在售楼盘和同质楼盘情况 .- 6 - 二、项目概况及定位分析二、项目概况及定位分析 .- - 9 9 - - 1.项目区位及基本情况 .- 9 - 2.本项目特点分析（SWOT 分析）.- 10 - 3.项目目标客户群分析 .- 12 - 4.项目定位 .- 13 - 三、三、 规划设计建议规划设计建议 .- - 1414 - - 1.技术经济指标 .- 14 - 2.总体规划基本原则 .- 14 - 3.总体规划重点 .- 14 - 4.项目总体布局建议 .- 15 - 5.户型配比及设计建议 .- 16 - 6.配套商业规划建议 .- 17 - 7.单体建筑设计建议 .- 18 - 8、配套设计建议 .- 20 - 马鞍山慈湖地块规划建议书 前言前言 马鞍山慈湖 119.5 亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部， 紧邻南京滨江开发区。为更好对项目进行整体定位，开发适销对路 的产品，在对区域市场进行充分调研的基础上，结合本项目所处区 位及特点，形成了本项目的产品定位和规划建议。 一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析 1. 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划 马鞍山位于安徽省东部、长江中下游东岸，地处北纬 31 4642311726与东经 11821381185244之间江苏 南京接壤，2011 年区划调整后辖 3 区 3 县，土地面积 4042 平方公里， 总人口 228 万人。属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分 明，气候温暖湿润，雨热同季。马鞍山年平均温度在 16左右，最 冷为 1 月，平均温度 3，最热为 7 月，平均温度在 28左右。 近年来马鞍山市综合经济实力不断增强，经济总量排名全省第 四，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要 经济指标总量位居全省前列。2011 年，全市实现生产总值（GDP） 1144.18 亿元，首度突破千亿大关。全市城市居民人均可支配收入 27329 元，全市农民人均纯收入为 9505 元，均居全省首位。 慈湖高新区位于马鞍山东北部，包含慈湖工业园、金家庄工业 园和马鞍山软件园三大经济板块，园区内工业门类齐全，现有法国 圣戈班、台湾中橡、广州立白、丰原生化、申能集团、首创水务、 大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国公司和国内上市公司以及金 星化工集团、方圆公司、巨龙公司等省内著名企业共 215 家入驻， 其中亿元以上的企业 36 家。2010 年马鞍山市明确提出“1255”城市 发展战略，即由一个主城区、2 个副城区、5 个中心镇和 5 个产业功 能区共同构成的城市空间布局体系。慈湖高新技术产业开发区作为 马鞍山慈湖地块规划建议书 5 个产业功能区之一，经安徽省政府批准目前正向国务院申报国家级 高新区。 园区发展目标园区发展目标：以“一新两高”（新材料、高端装备制造、 高端服务业）产业为重点，即做大做强新材料产业，做精做 深高端装备制造业，积极培育以现代物流为重点的高端服务 业。到 2015 年，园区工业总产值达到 1300 个亿，到 2020 年成为具有国际影响的高新技术产业基地，工业总产值达到 3000 亿。 园区战略定位园区战略定位：城市发展的新城区。高标准推进慈湖高新区 城市基础设施建设，完善城市配套功能，促进产业与城市的 融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环 境，进一步完善宜居宜业的环境，打造城市发展的新城区。 2.马鞍山市房地产概况马鞍山市房地产概况 2.1 2011 年马鞍山房地产概况 回首过去的 2011 年，“调控”似乎成了全国楼市的一个主旋律， 新国八条颁布、重点城市监测、剑指二三线城市的限购、3 次加息 7 次调动银行存款准备金率，密集的政策颁布压的楼市喘不过气来。 但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热 之中的楼市逐渐恢复了理性，正是这些变化，才让购房者又重新看 见房价下行的希望，才有了各路专家、学者精彩的言论和演说。 马鞍山楼市从去年 3 月份以来，成交量和价格都开始下滑， 2011 年，马鞍山市（不含和县、含山）新建商品房（不含安置房、 保障性住房）成交 6188 套，成交面积为 65 万平米，成交均价为 6075 元每平。2011 年与去年相比，在成交套数和成交面积上有了很 大程度的下滑。 2.2 马鞍山市消费者对住房偏好分析 （1）区域偏好。江东大道沿线、湖东南路沿线和其他老城区是 居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线和其他老成区是居民 选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线的占有购房意向人群的 马鞍山慈湖地块规划建议书 23.7%，选择湖东南路和湖西南路的分别占 8%和 7%，慈湖河路两侧 和湖南路两侧各占 5.19%，其他老城区占 29.63%，选择滨江新区、 秀山新区、博望新区、开发区周边以及当涂县和其他的偏少，总共 仅占 21.48%。 23.70% 5.19% 5.19% 8.15% 6.67% 29.63% 0.74% 8.15% 0.00% 3.70% 2.22% 6.67% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 江东大道 慈湖河路两侧 湖南东路两侧 湖东南路 湖西南路两侧 其他市区老城区 滨江新区 秀山新区 博望新区 开发区周边 当涂县 其他 系列1 （2）面积、户型和房屋类型偏好。80100 平米的需求占 48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占 11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大户型需求仅 占 2.96%。对马鞍山来说选择普通多层的占多数。 80平方以下, 11.85% 80-100平米, 48.15% 100-120平米, 28.29% 120-144平米, 8.15% 144平米以上, 2.96% 80平方以下 80-100平米 100-120平米 120-144平米 144平米以上 2.3 马鞍山房地产房地产发展机遇 （1）轻轨入马 炒热沿线楼盘（未来地铁站在项目附近） 4 月 26 日，南京、马鞍山两地市长签订了2011 年度宁马一体 化合作协议。在这份协议中，加快宁马城际轻轨前期工作被列为 马鞍山慈湖地块规划建议书 共建重点，南京轻轨 8 号线也有计划延伸到马鞍山主城区，它将从 市区通往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接。这项工程 落实后，两城之间的关系就将更为密切，两地的市民们也将更方便 的享受到便捷的交通服务，从而实现真正意义上的资源共享。轻轨 入马，不仅让沿线楼盘受到了购房者的关注，而且让人们对马鞍山 的房价多了一份遐想。 （2）和县、含山并入 马鞍山房地产格局骤变 8 月 22 日，安徽省正式宣布撤销地级巢湖市，并对原地级巢湖 市所辖的一区四县行政区划进行相应的调整，分别归合肥、芜湖、 马鞍山三市管辖。其中，含山县、和县(不含沈巷镇)划归马鞍山市 管辖。至此，马鞍山迎来了属于自己的大城时代。和县、含山并入 后随之提升的住房需求为我市房地产行业的迈进提供了动力，同时 也打开了房地产市场发展更为广阔的空间。 （3）马鞍山长江大桥的建设，助推马鞍山房地产业腾飞。 3.在售楼盘和同质楼盘情况在售楼盘和同质楼盘情况 马鞍山主要住宅项目价格市场调研汇总表马鞍山主要住宅项目价格市场调研汇总表 项 目面积范围单价范围主力总价楼层差价朝向差价 银河湾 90-1605700-68508050-100100-200 天泽水岸 91-115 目前剩两套 32-1106 93 平方 总价 65.8 万 6-204 91.3 平方 总价 52 万 单价 5700 汇成上东 87-1396415-760070-90150100-200 东方明珠 89-1205500-6800 6520-30100 朝辉首府 67-1205200-800080-9050-10050-100 绿州花园 82-1155700-6800605050-200 江南御花园 139-1445600-60008050-100100 翡翠森林花园 90-1216200-660065100-20050-100 金玉兰小区 75-140 均价 3900 元/平 怡和家苑 75-120 均价 3900 元/平 马鞍山慈湖地块规划建议书 类比同质楼盘情况：类比同质楼盘情况： 梧桐雅苑（老城区，品质比较差）梧桐雅苑（老城区，品质比较差） 项目位置项目位置幸福路与恒兴路交叉口 开发商开发商马鞍山市百成置业有限有限公司投资商投资商 规划占地规划占地14.7 万平建筑面积 20 万平方米 容积率 1.3 套数套数 2 栋数48 栋绿化率 35% 开发模式开发模式分四期开发开盘时间开盘时间2011 年 6 月入住时间入住时间2012 年 6 月 热销产品类型热销产品类型多层销售状况销售状况一般，一期销售基本售罄 销售价格销售价格均价均价3900 元/m2最低最低3700 元/ m2主力产品主力产品 90 m2 项目推广主题项目推广主题老城区、幸福住宅 主力卖点描述主力卖点描述景观、人文、学区 景观特点景观特点中心花园、北部邻河景观带、 建筑特点建筑特点 毛坯房、多层、现代风格毛坯房、多层、现代风格 区位区位老城区 马鞍山慈湖地块规划建议书 配套描述配套描述 幼儿园及小学（长江路小学、新工房小学、幸福路小学、中村小学）户主 可自行选择小学、指定中学为市第十一中。 恒泰恒泰达观天下（秀山新区，品质高，价格低）达观天下（秀山新区，品质高，价格低） 项目位置项目位置雨山东路霍里山大道交叉口南 200 米 开发商开发商马鞍山筑城房地产开发有限公司投资商投资商恒泰集团 规划占地规划占地18 万平 建筑面积60 万平方 米 容积率 2.5 开发模式开发模式分四期开发开盘时间开盘时间 2012 入住时间入住时间暂没定 热销产品类型热销产品类型高层、商铺销售状况销售状况未开盘 销售价格销售价格均价均价3900 元/m2 主力产品主力产品：复式楼，层高 5、2 米，共 130 平米， 第二层平面不计入面积，只算一层面积 销售策略销售策略层高 5 米 2，分割成 2 层销售，算一层面积，实际价格按产权面积达 5000 每平 主力卖点描述主力卖点描述景观、人文、学区 景观特点景观特点中心花园、北部邻河景观带、 建筑特点建筑特点高层复式、现代风格 马鞍山慈湖地块规划建议书 区位区位秀山新区、大学城 配套描述配套描述霍里山公园、大学城、商业内街 二、项目概况及定位分析二、项目概况及定位分析 1.项目区位项目区位及基本情况及基本情况 本项目位于慈湖高新技术产业开发区东北部(北环路与天门大道 西北侧)，根据慈湖高新区规划，天门大道、北环路、园水路形成的 区域范围内建设成为行政办公、公建、服务、配套的综合服务区， 建成后将形成整体环境优美，设施齐全的马鞍山北部工业园区综合 配套服务中心。 本项目本次规划分两地块，A 地块：西至园中路，南至北环路， 东至天门大道，北至园宁路；B 地块：西至湖泊溏，北至北环路，东 至园中路，北至园宁路。 项目地势呈东高西低，局部坑洼。在东地 块上现在部分企业厂房和民房未搬迁。 马鞍山慈湖地块规划建议书 本项目东、西两侧临交通干道，未来交通通达性较好。其中天 门大道为 205 国道马鞍山段一部分，北环路是城市级主干道已建 成，园中路是城市级次干道已建成，其它道路待建。 本项目距南京江宁的铜井镇仅 6 公里，项目西侧是一在建商业 项目，北侧是规划建设的立白公司研发中心和湖泊溏景观区，南侧 为高新区科创中心大楼及高新区社会服务中心。 2.本项目特点分析（本项目特点分析（SWOT 分析）分析） 项目优势（项目优势（S S）：）： 1） 项目位于慈湖高新区，距南京江宁的铜井镇几公里，驱车 约 8 分钟，项目有 125 路公交车，20 分钟直达火车站，交通还算便 捷。 2） 地块位于湖泊塘（拟建设成为开放式公园，由我公司代建） 周围，项目环境比较好，适合房地产开发建设。 3) 高新区为老工业区，区内没有房地开发项目，项目的开发 建设将起到改改善园区的居住环境，完善园区配套的功能。 4) 轻轨入马，南京轻轨 8 号线也有计划延伸到马鞍山主城区， 它将从市区通往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接，轻 轨将经过项目，势必带动项目开发。 5) 慈湖高新区正在申报国家级高新区，并极有可能获批，获 批后慈湖高新区将规划 5 万人口。 项目劣势（项目劣势（W W） 1) 周边尚未形成配套 2) 项目在工业区，污染比较严重 3) 周边没有人气，没有居住氛围。 项目机会（项目机会（0 0） 1) 北部开发水平低，市场潜力大 北部是马鞍山市规划的重工业区，除了原住地居民外有 4 个房 地产项目（金玉兰小区、怡和家苑、紫金城市花园、莲塘家苑）， 马鞍山慈湖地块规划建议书 这四个项目规模、档次、品质都很低，目前基本都已经销售完成， 目前北部没有新开发的地产项目。 2) 轻轨入马，带动项目开发 3) 与公司的 BT 项目联动，推动项目的开发 4) 慈湖国家级高新区正在申报中，并极有可能获批。 5) 土地价格不高，销售价格远低于市区价格，具有一定的竞 争力。 项目威胁（项目威胁（T T） 1) 目前国家对房地产市场进行调控，前景不是很明朗； 2) 项目所在的位置没有房地产项目，市场不成熟，有待培育； 3) 项目处于工业区，购房者抗性比较大。 项目项目 SWOTSWOT 分析概述分析概述 规模优势，正申报 国家级开发区 便捷的交通优势 205 国道 地块自身资源优势 （湖泊塘） 开发商实力较强 地价便宜 尚未形成生活配套 在工业区，污染严重 市场低水平发展 城市规划中不断完 善的生活配套和政 策 周边的竞争相对较 弱，开发前景看好 与 BT 的联动 市场威胁因素 市场不成熟 市场培育风险 大盘项目的开发风险 T TO O S SW W 马鞍山慈湖地块规划建议书 3.项目目标客户群分析项目目标客户群分析 3.1 由区域划分所引出的本案客户成分“31 的结构层次” 核心客户圈：园区工作 者 第二客户圈：马鞍山中 低收入 第三客户圈：投资、投 机客 本案 第四：进城第四：进城 客客 客户划分客户描述 预估 比重 核心客户圈： 园区工作人员 在慈湖高新区工作的工人、管理人员及在开 发区各部门工作的人员 50% 第二客户圈： 马鞍山市低收入者 主要为城区内中低收入客户群，特别是 金家庄和慈湖区客户，他们对于总价比较高 的住宅望尘莫及，但又迫切需要房子，这类 客户应该是本项目的购买主力。 25% 第三客户圈： 投资、投机客 因项目靠近南京，开发后价格也将比较 低，应该是升值潜力比较大，将吸引马鞍山 和周边的甚至南京的投资客前来投资、投机。 主要看中楼盘区域的前景和楼盘的升值潜力。 15% 马鞍山慈湖地块规划建议书 第四客户群： 进城客、拆迁 客 马鞍山所辖乡镇和县镇如当涂、博望、 新市等，他们有着强烈的进城愿望，他们希 望住进城就真正变成了城里人。通过拆迁， 他们可以获得一部分补贴，但是这些钱远远 不够购买商品房，他们都迫切需要解决住房 问题，一部分人希望是面积补偿，另一部分 希望改善居住环境和品质的人希望通过货币 补偿，然后加上自身的积蓄或者其它办法重 新置业。 10% 3.2 目标客户总论 对于本案来说，目标客户将有如下特征： 成分较为复杂成分较为复杂 除了一般城市商品房的客户以外，本案中拆迁户、回乡置业客 户和乡镇公务员等占了很大部分，特别要注意的是诸如县级、乡镇 级干部，据调查的结果，大部分希望为子女在临近的城市中置业， 并且希望自己退休后也居住在相对较大的城市中。 总价承受能力不高总价承受能力不高 因项目处于慈湖高新区，目前该区域为马鞍山的重工业区域， 基本没有房地产开发项目，周边也基本没有什么配套设施，这一系 列的特征决定了该项目的客户群体主要为城市中低收入者和认为该 区域有升值潜力的投资、投机客。 4.项目定位项目定位 项目总体定位 慈湖高新区的商住配套（把项目打造成为慈湖高新区的中心地 带） 慈湖经济开发区位于马鞍山市东北部，距离主城区较远，不能充分 享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套服务和功能， 而慈湖经济开发区内用地西部已经基本建设和出让，只有本项目所 在地可以建设成为其居住、行政、办公、配套的综合服务区。 项目形象定位 马鞍山慈湖地块规划建议书 高性价比 高端景观社区 高品质 低价格 马鞍山离南京最近的地铁物业 马鞍山市最具升值潜力的健康优质住宅 产品定位 大量小高层（占住宅总体量的 60%） 小量多层 （占住宅总体量的 30%） 部分单身公寓（住宅总体量的 5%左右） 少量 110-120 平米三房、四房 （控制住宅在总体量的 5% 以下） 部分商业 三、三、 规划设计规划设计建议建议 1.技术经济指标技术经济指标 规划建设用地面积规划建设用地面积：79959.53m2，（其中 A 地块 63773.72m2，B 地块 16184.81m2） 用地性质用地性质:商住 容积率容积率：1.52.0 建筑密度建筑密度：35% 绿化率绿化率：35 2.总体规划基本原则总体规划基本原则 前瞻性前瞻性：树立时间、空间上的前瞻性观念，做最有品位的社 区，做最富于创意的社区。 均好性均好性：寻求景观资源的均衡配置，充分考虑道路噪音、工 业区环境对居住区的影响，通过合理的规划布置方案避免或 减少上述不利因素对社区的影响 效益性效益性：寻找开发商的经济效益、社会效益和客户的使用效 益的最佳结合点，通过规划手段达到合谐共生的要求。 马鞍山慈湖地块规划建议书 规范性规范性：满足国家相关法规、规范要求及规划设计条件。 人性化人性化：在空间，尺度，景观，设施，物业管理服务等诸多 方面，充分考虑人性化原则，处处体现生活化的气息。 3.总体规划重点总体规划重点 3.13.1 整体规划，分期开发要求整体规划，分期开发要求 本次实施项目规划占地 119.5 亩，必须充分考虑项目的统一性， 处理好与未来 139 亩地块之间的衔接和产品分布，要保持与规划高 新区科创中心相协调。考虑分二期开发，首期以 B 地块作为启动区。 3.23.2 整体定位要求整体定位要求 考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相 应的物业类型。 充分挖掘湖泊溏的景观价值，最大限度提升住宅价值。 保证地块内部的私密性和科创中心地块之间的开放性，并能便 利享受科创中心和湖泊溏的资源。 3.33.3 将核心资源转化为核心竞争力将核心资源转化为核心竞争力 本项目最核心资源为湖泊溏，未来规划为公益性公园。要充分 利用规划手段，力求达到湖景与本案的完美结合，以达到促进项目 销售的目的。 3.43.4 规划空间的层次性要求规划空间的层次性要求 开放空间：公众可以到达，随意走动（湖泊溏、科创中心 ） 半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带 私密空间：组团内部空间 4.项目总体布局项目总体布局建议建议 建议户型朝向以正南为主，保证户型通透，增加采光面。 建议以 B 地块与科创中心界限为中轴从湖泊溏延伸至天门大道， 作为整个小区的景观主轴。 马鞍山慈湖地块规划建议书 尽量考虑到景观效果的最大化，结合地形地势通过巧妙处理楼 座的摆放，呈现出跃动的活力和韵律感。 区域 A 位于天门大道和北环路的交叉口，规划布局为一综合的 商业体，成为整个慈湖高新区的标志性建筑，采用底商，上面单身 公寓的开发形式。 区域 B 紧沿北环路、园中路，设计为商业，打造成为慈湖高 新区的休闲商业街。 区域 C 建设一个景观主轴，将湖泊塘景观与小区串联起来。 区域 D 小高层 区域 E 多层 5.户型配比及设计建议户型配比及设计建议 根据项目特点和所在的区域位置，建议项目的主力户型为小 三房，多层小三房的面积控制在 95-105 平米，小高层的 三房控制在 100-110 平米。 马鞍山慈湖地块规划建议书 2 房 1 厅 1 卫多层控制在 75-85 平，小高层 2 房控制在 85-90 平米。 为了满足极少数购房者要求居住舒服性等要求，同时扩大项 目客户群，建议开发少量的大户型，但总量控制在 5%以下。 因旁边项目开发了大量类似单身公寓的商务公寓，并且是高 层，这就决定了其得房率比较低，开发出来的单身商务公寓 面积一定比较大，为了更好的与该项目竞争，建议开发少量 的单身公寓，单身公寓的面积控制在 45 平米左右。 名称名称地块地块 产品面积产品面积 （平米）（平米） 户型功能户型功能 产品占产品占 比（比（% %） 建筑面积建筑面积 （平米）（平米） 容积率容积率 （概数）（概数） 建筑面积建筑面积 （万平米）（万平米） 总建面总建面 （万平米）（万平米） 小户型 80-90 两房一厅一卫 20 0.65 万 中户型B B 地块地块 90-105 三房两厅一卫（主 力） 65 2.1 万 大户型 110-115 三房两厅一卫 10 0.324 万 商业50 平左右一拖二 5 0.162 万 3.24 小户型 80-90 二房两厅一卫 20 2.48 万 中户型 A A 地块地块 90-105 两房两厅一卫、小 三房一厅一卫（主 力） 60 7.44 万 大户型 110-115 三房两厅一卫 7 0.89 万 单身公寓一室一厅 5 0.65 万 商业50 平左右一拖二 8 0.97 万 2.0 15.9 公建（幼 儿园、物 业 0.39 万 12.66 马鞍山慈湖地块规划建议书 6.配套商业规划建议配套商业规划建议 6.16.1 商业配套设计基本原则商业配套设计基本原则 商业主题：休闲的、开放的、时尚的 符合为完善本项目配套及高新区配套功能的总体定位。 通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力 以商业创造价值和制造亮点 6.26.2 商业配套规划设计建议商业配套规划设计建议 该项目的商业建议由一综合的商务会所和底商组成的商业街 模式构成。 底商经营业态以满足社区居民度假生活所需的快速消费 品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、便利店、邮政、特 色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等。 7.单体建筑设计建议单体建筑设计建议 7.17.1 产品风格建议产品风格建议 建筑风格整体设计可以考虑简洁欧式风格，通过外观色彩 和线条来传达项目高贵典雅特质，给消费者以直观的感受 建筑立面色彩暖色调、几何感、挺拔的立面，建议部分以 石料、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，以提高产品 整体的品质感。 建筑细节罗马柱、仿古路灯、石材质感廊柱、雕花铁艺栏 杆等，以建筑元素的合理动用体现楼盘高品质，但不宜堆砌， 应考虑建筑成本等因素。 利用不同材质之间在质感、色彩上的对比，丰富视觉效果，弱 化大体量建筑的厚重、沉闷。利用户型的纵深，形成立面的凹 凸有致，以立体感丰富整体立面，减少体量建筑立面的压抑感。 利用圆润富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感。结 合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑 个性的同时，规避因其大体量而带来的呆板、沉闷和压抑感。 马鞍山慈湖地块规划建议书 7.27.2 住宅单体建筑建议住宅单体建筑建议 结合地形地势，设计可采用低成本的半地下生态车库。 所有户型均应采用全明设计，南北通透，以保证室内的通风和 采光。 客厅应布置在向阳位置，90m2以内户型应保证一个卧室位于南 侧。 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率。组织 好公共空间与私密公间的关系，尽量避免相邻住户的干扰。 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创 新，如可设计部分入户花园，尽可能的采用各种方式与阳光、 户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、远景跳窗等。 在做立面设计时，应充分考虑细节，如室外空调机位、管线的 隐蔽等，以提升立面效果，提高产品档次。 马鞍山慈湖地块规划建议书 7.37.3 商业单体建筑建议商业单体建筑建议 在天门大道和北环路的交叉口，建议开发一综合商业体，一、 二、三楼可开发成面积不是大，又好分割销售的商业业态，上 面楼层可开发成商务公寓，既可用做单身公寓，又可作为商务 办公。（考虑到商业体量过大，项目销售周期将长，增加项目 风险） 沿园中路上的主要是二层沿街商业。 商业建筑形式必须要考虑地块特点和对住宅的影响，设计合理 的进深，要与项目总体建筑风格一致。 8、配套设计建议配套设计建议 8.18.1 园林风格园林风格建议建议 充分挖掘并利用湖泊溏的天然湖景，以湖景美宅作为为园林设 计主题，与湖景形成互动 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐 建立围绕湖景、休闲广场、公共绿地打造景观主轴 在设计时应注重节点的营造，休闲空间注重参与性，布置街灯、 椅子、小品等。 园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑 施工和日后的维护成本，应尽量的多设软铺，少设硬铺，避免 大水面，昂贵植物等。 8.28.2 道路交通设计建议道路交通设计建议 A 地块可考虑与景观主轴在天门大道和园中路各设置一个入口， 主入口设置在北环路。 主入口设计在充分考