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大连理工大学 硕士学位论文 大连房地产市场的问题分析与发展研究 姓名：隋立军 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：李延喜 20081115 大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 随着商品经济的发展，社会主义市场经济的确立，房屋商品化改革深化，我国的 房地产业己形成一个独立的产业，并己经成为促进国民经济增长的主要力量之一。然而， 与发达国家相比，我国的房地产市场发展还很不完善，其区域性、结构性问题非常突出， 有关房地产业的制度、政策、法规等也还很不健全，国家的宏观调控力度尚有所欠缺。 正视房地产市场存在的问题，采取积极有效的对策，成为中国房地产业健康发展的迫切 要求。 在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资实现了逐年高速增 长。2 0 0 0 - - 2 0 0 7 年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达2 1 5 8 ，特别是近三年， 分别以年增长3 8 2 、2 7 1 和2 7 1 的高速度运行。 如何保证和实现国家的建设意图和投资效益，切实解决居民的住房问题，维护社会 的稳定，如何建立和健全大连市的房地产市场，使其积极而健康地成长以促进大连市的 经济发展，则是本论文关注并研究的主要问题。 本论文旨在根据当前全国的房地产市场现状，结合大连市房地产市场发展的相关统 计数据，对大连市房地产市场现状进行详细的分析和论述，指出目前房地产市场发展中 存在的问题，并建立层次分析模型对2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大连市各年的房地产市场运行状况 是否正常进行评价，同时，运用A B P 层次分析法对大连市房地产行业的竞争力和发展形 式进行分析，并结合建模分析结果提出了加强大连房地产市场建设的建议。 本文的研究成果反映了大连市房地产市场的真实状况，而本文所提出的有关措施与 建议则能为当地政府、投资者以及相关企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。 关键词：房地产市场；房地产业；房地产企业 大连房地产市场的问题分析与发展研究 A n a l y s i so f t h eR e a l E s t a t eM a r k e ti nD a l i a na n d S o m es u g g e s t i o n sf o ri t sD e v e l o P m e n t A b s t r a c t C u r r e n t l yr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a sb e c o m eas e p a r a t ei n d u s t r y ，a l s oh a sb e A c o m eo n e o ft h em a i np o w e r sf o rb o o s t i n gG D P ，u n d e rt h es i t u a t i o no ft h ed e v e l o p i n go nm e r c h a n d i s e e c o n o m y ，t h ee s t a b l i s h m e n to fm a r k e te c o n o m ya n dt h ei n n o v a t i o nd e e p n e s so nr e a le s t a t e e c o n o m y ，H o w e v e r , o u rr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ti ss t i l ln o tp e r f e c te n o u g hc o m p a r e d 、析t ht h a to ft h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s T h er e 西o n a la n dC Of i g u r a t ep r o b l e ma l ev e r y c o n s p i c u o u s T h er e g u l a t i o n ，p o l i c ya n dl a wr u l e s ，m a r c o e c o n o m i cr e g u l a t i o n sa n dc o n t r o l a r es t i l ln o t9 0 0 de n o u g h I ti sa ni m p e r a t i v er e q m r e m e n tt ok n o wc u r r e n tr e a le s t a t ep r o b l e m s a n dt a k ea c t i v ea n de f f e c t i v em e 舔u r e so nt h e m U n d e rd r i v i n go fd e v e l o p i n gn o r t h e a s to l di n d u s t r i a lb a s e ，D a L i a nE s t a t er e a li n v e s t m e n t h a s g o tp e r m a n e n ti n e r e a s i n ge v e r yy e a r T h ea v e r a g e r a t i or e a c h e st o2 1 5 8 p e ry e a r ， e s p e c i a l l yf o rt h e s et h r e ey e a r s ，i tW a s3 8 2 、2 7 1 a n d2 7 1 a c c o r d i n g l y T h em a i nt o p i cm e n t i o n e da n dr e s e a r c h e di nt h i st h e s i si sh o wt oe I l s u r ea n dr e a l i z eO u r c o u n t r y Sc o n s t r u c t i o ni n t e n t i o na n di n v e s tb e n e f i t ，t os o l v er e s i d e n t s h o u s i n gp r o b l e m ，t o s a f e g u a r ds o c i e t ys t a b i l i t y ，t oa c t i v e l ye s t a b l i s ha n dp e r f e c tR e a lE s t a t eM a r k e ti nD a l i a n 谢t l l h e a l t h yg r o w t h , i no r d e r t oa c c e l e r a t ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nD a l i a n T h i st h e s i si n t e n d st om a k ed e t a i l e da n a l y s i sa n ds t a t e m e n to nc u r r e n ts t a t u so fR e a l E s t a t eM a r k e ti nD a l i a na c c o r d i n gt oa c t u a ls t a t u sa b o u tt h ew h o l ec o u n t r y SR e a lE s t a t e M a r k e ta n dr e l a t e dS t a t d a t ao fR e a lE s t a t eM a r k e td e v e l o p m e n ti nD a l i a n , t op o i n to u t p r o b l e m se x i s t i n gi nc u r r e n tR e a lE s t a t eM a r k e td e v e l o p m e n ta n dm a k ea d m i n i s t r a t i v el e v e l a n a l y z i n gm o d e l o ne s t i m a t i o nf o rw h e t h e rR e a lE s t a t eM a r k e tr u n n o r m a l l yo r n o tf r o m2 0 0 3 t o2 0 0 7i nD a l i a n M e a n w h i l eh e r em a k e sa n a l y s i so nc o m p e t i t i o n & d e v e l o p i n gt r e n do f R e a lE s t a t eM a r k e ti n d u s t r yi nD a l i a nw i t hA H Pa d m i n i s t r a t i v el e v e la n a l y z i n gm e t h o d ，a n d m a k e ss u g g e s t i o n so nh o wt os t r e n g t h e nR e a lE s t a t ec o n s t r u c t i o nM a r k e ti nD a l i a n R e s e a r c hs u r v e yi nt h i st h e s i ss t a t e st h ea c t u a ls t a t u so fR e a lE s t a t eM a r k e ti nD a l i a n ， a n dr e l a t e dm e a s u r e s & s u g g e s t i o n $ h e r ec o u l dh e l pal o to ns o m ed e c i s i o n sm a d eb yl o c a l g o v e r n m e n t , i n v e s t o r sa n dr e l a t e dc o m p a n i e s K e yw o r d s ：R e a lE s t a t eM a r k e t ；R e a lE s t a t eI n d u s t r y ；R e a lE s t a t eC o m p a n y I I 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果r 也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 作者签名： 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 作者签名： 导师签名： 一 日期：趋! 五一年旦月二生日 日期：壹夔年j L 月包日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1绪论 1 1问题的提出 随着商品经济的发展，社会主义市场经济的确立，房屋商品化改革深化，房地产已 形成一个独立的产业( 包括房地产开发与经营业、房地产管理业、房地产经纪与代理业) 。 因为房地产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩 散效应，已经成为国民经济增长中不可或缺的一部分【。多年经济发展的实践也表明， 房地产市场的“冷与热 对国民经济发展有着十分重要的影响。房地产投资能够有效地 促进国民经济G D P 的增长，房地产业能够带动相关行业的发展，改善居民的居住条件， 还能够增加社会财富，其合理的繁荣能拉动国民经济增长，非正常的发展则会给国民经 济带来直接的冲击1 2 。中国的房地产市场从上世纪九十年代初开始启动，经过十几年的 发展，逐步从过去以单位集团购买、福利分房为主过渡到如今个人消费者成为市场需求 的主体，市场化程度太大提高。中国房地产行业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下 己经连续八年保持了远高于G D P 增长的增长态势，已经成为支持我国经济增长的重要 力量，为居民住房奔小康、促进国民经济发展、居民消费和投资、拉动内需做出了贡献。 同时，随着中国经济的持续发展，人民生活水平大幅度提高，改善居住条件的需求日益 迫切。 然而，与发达国家相比，我国的房地产市场发展还很不完善，其区域性、结构性问 题非常突出，如房价上涨过快、供求矛盾显著、市场供应结构不合理等。同时，有关房 地产业韵制度、政策、法规等还很不健全，国家的宏观调控力度尚有所欠缺。作为社会 主义市场体系的重要组成部分，培育房地产市场是发展社会主义市场经济的必然要求， 而这一培育过程应当是积极稳妥和有秩序的。正视房地产市场存在的问题，采取积极有 效的对策，成为中国房地产业健康发展的迫切要求。 因为房地产业对国民经济发展和社会发展影响重大，也与人民的生活息息相关，所 以如何把握房地产业的发展态势和政府宏观调控的力度，使房地产业持续健康发展至关 重要，大连作为东北亚的国际航运及金融中心，其房地产市场的发展状况具有一定的标 志性和代表性。在振兴东北老工业基地政策的推动下，如何建立和健全大连的房地产市 场，使其积极而健康地成长，从而促进东北亚的经济发展，无疑是一个值得关注的焦点。 那么，大连市近年来的房地产市场发展状况究竟如何2 其尚存在什么问题又该如何解 决? 本论文将对此进行分析和探讨，以给予明确的回答。 大连房地产市场的问题分析与发展研究 I 2 国内外房地产市场发展状况 1 2 1国外房地产市场发展状况 房地产业被认为是当今世界上最大的商业活动。在国外，房地产业是一个投资概念， 房地产企业被称作发展商，他们的经营活动是一种投资行为。根据测算，房地产的建造、 销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的1 5 左右【3 J 。 f 1 、美国【4 】【5 1 【6 】 美国的房地产业二十世纪8 0 年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典 范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经济近年 来的稳步增长，美国的住宅价格也迅速上涨，美国2 0 0 5 年房地产价格平均上涨幅度接 近1 5 ，而导致房价飞涨的主要原因是按揭利率低、投机性投资和人们对房价上涨的预 期。目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场避 免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增 长的水平同步。 ( 2 ) 加拿大伪 以能源工业和贸易立国的加拿大经济基础一直比较雄厚，房地产市场不存在太多的 、泡沫。上世纪9 0 年代初期以来，加拿大移民政策迎来了黄金时代，房地产也因此持续 增长，1 9 9 5 年至2 0 0 5 年，被称为加拿大房地产市场的“黄金十年 。2 0 0 5 年1 2 月的 数据表明，与2 0 0 4 年同期相比，房地产销售增长1 1 。稳定的移民政策为加拿大带来 了大量的移民，成为其源源不断的买房力量，从而繁荣了房地产市场。就业人数和移民 人数都为房地产市场的未来打下了很好的基础，加上即将开放的加拿大旅游市场，新老 移民们的购房预期还在增加。 ( 3 ) 澳大利亚嗍 澳大利亚的房地产已有近百年的历史，其市场已十分成熟。澳大利亚房地产兴旺， 居民购买力十分强劲，房产出租业非常发达，房地产投资年平均增长2 2 。良好稳定的 经济环境和澳大利亚政府的政策支持，以及澳大利亚独有的，如政府不征收遗产税、房 地产可以世代独有、没有使用年限等促使房地产升值的特点，使投资澳大利亚成为海外 人士置业的又一个新选择。澳大利亚权威商业研究机构B I S S H R A P N E L 在分析过澳大利 亚的住房市场之后预计：至2 0 0 8 年投资置业者对于房地产市场的仍然强劲，而且目前持 续的低利率政策也会支持住宅市场。 “) 英国 9 1 英国的房地产业和建筑业在国民经济中占有极其重要的地位。自1 9 9 3 年以来，英 国的房地产业一直平稳上升，已走上了可持续发展之路。英国的房地产市场有三个组成 部分，即租赁市场、投资市场、开发市场，其住宅市场以二手房交易为主，新开工及工 大连理工大学专业学位硕士学位论文 的住宅量不大，翻新和开展完善的服务是其住宅产业发展之源。英国的房地产业不是靠 大量的开发来维持，而是以出租、二手房交易、中介、金融、改建为主。英国的住宅一 般是供不应求，基本没有新住宅空置，另外住房贷款市场的活跃也令房地产市场持续兴 旺。 ( 5 ) 俄罗斯【1 0 】 俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经 济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由 于缺乏相关的法律约束和完善的市场秩序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为 混乱。俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高 于周边的欧亚国家，2 0 0 3 - - 2 0 0 5 年其房价的平均涨幅达到3 0 。国民经济的发展和人 们可支配收入的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致 了房价以非理性上升。 ( 6 ) H t t u 日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪 的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育己日趋理性和规范在2 0 世纪9 0 年代初最大的一次房地产泡沫爆发之后，经过l O 多年的调整，随着经济的复苏，日本 的地价和房价已基本上回落到合理水平，房租价格上涨迅速为了防止再次发生房地产 泡沫，日本中央银行决定对房地产行业加强检查监督和管理，如果发现有不妥之处，将 勒令金融机构采取缩小贷款规模和提高利率等措施来调节资金流向，防止房地产泡沫产 生，确保日本金融体系的稳定 新加坡1 1 2 1 新加坡是一个地少人多的城市国家，但是，新加坡政府经过多年科学的决策、理性 的规划和有序的发展己经很好的解决了有限的资源与持续发展之间的平衡问题，使得该 国在经济高速发展的同时，房地产业得以有序和同步的发展【1 3 】。虽然土地资源非常有限， 但新加坡通过推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡8 8 的土地都 属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每- - , J , 区内 都有详细土地规划。尽管高昂的土地成长带来了高额的房价，但其政府部门对低收入者 提供更多的补贴以合理解决普通收入者的居住问题。 1 2 2 我国房地产市场的发展状况 经过十几年的发展，我国的房地产市场需求旺盛，总体发展平稳、潜力巨大【1 4 1 ，但 目前有些地区已出现房地产过热的现象，房地产市场的投入过快，施工面积高居不下， 房价持续上涨。针对房地产市场发展中出现的问题，国家相应出台了一系歹l j 的政策措施 以调控房地产市场的健康发展，并且取得了初步成效，房地产的投资增幅有所回落，住 大连房地产市场的问题分析与发展研究 宅均价增幅趋稳，银行信贷增速放缓，投机性购房得到初步遏制【1 5 1 。然而，我国的房地 产市场仍存在很多突出问题和矛盾，国家的宏观调控政策需要继续贯彻与调整下去。 ( 1 ) 2 0 0 7 年我国房地产市场形势 宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快 根据国家统计局公布的数据，2 0 0 7 年前三季度G D P 达到1 6 6 万亿元人民币，同比 增长1 1 5 。2 0 0 7 年前三季，中国经济增长率分别为n 1 、1 1 9 及1 1 S 。从2 0 0 3 年开始，中国G D P 的增长速度都在1 0 以上。而在这个期间，世界经济平均增长率仅 有4 9 。城乡居民收入持续快速增长，截止上半年城镇居民人均可支配收入7 0 5 2 元， 扣除价格因素，实际增长1 4 2 ；城镇固定资产累计投资1 0 0 6 0 5 亿元，同比增长2 6 8 。 其中，完成房地产开发投资2 1 6 3 2 亿元，同比增长3 1 8 ，住宅完成投资1 5 4 4 0 亿元， 增长3 3 7 ，包括经济适用住房投资6 9 3 亿元，增长3 1 7 ：全国完成土地开发面积2 1 4 亿平方米，增长8 ；房屋施工面积2 1 6 6 亿平方米，增长2 3 ，住宅施工面积1 7 1 1 亿 平方米，增长2 4 2 ，办公楼施工面积7 9 3 0 万平方米，增长1 8 4 ，商业营业用房施工 面积2 3 9 亿平方米，增长1 2 4 。截止到1 1 月末，全国商品房空置面积为l1 7 9 7 万平 方米，同比下降4 5 。其中，空置商品住宅5 7 6 6 万平方米，下降1 4 2 。 人民币升值，物价上升 2 0 0 7 年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。从2 0 0 5 年7 月至2 0 0 7 年1 2 月， 人民币始终保持小幅上涨态势，人民币对美元汇率由开始的8 1 以上，升值到7 4 以下， 升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。 经历了从1 9 9 2 年到1 9 9 6 年连续5 年的明显通胀之后，我国居民消费价格在长达1 0 年的时间里，一直保持基本稳定，其中还有三年是负增长。自2 0 0 3 年以来，我国国民 经济呈现出高增长、低通胀的良好态势。但从2 0 0 7 年开始，这一态势出现重大变化，3 月份以来，C P I 涨幅连续9 个月超过3 的警戒线。8 月份以来，又连续4 个月超过6 ， 1 1 月，受食品价格持续上涨等因素影响，全国居民消费价格( C P I ) 同比上涨了6 9 ，这 一数据不仅是今年以来的最高值，也创下了1 1 年来的最高，通胀压力进一步加大。 国际资本充斥内地市场 国家商务部数据显示，2 0 0 7 年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用 外资总计的比重达到2 4 1 ，比2 0 0 6 年全年比重提高近n 个百分点。这一点各地区也 表现明显：上海统计局统计，前三季度上海房地产业实到金额1 3 9 8 亿美元，增长7 6 3 ， 占第三产业实到外资的3 3 5 ；而大连市上半年实际使用外商直接投资同比增长9 9 2 ， 对于房地产行业的冲击巨大。根据上海统计局消息，2 0 0 7 年前三季度上海外商直接投资 合同金额正逐季由小变大，增幅上升，显示了外商不断增强的投资信心。广东省社会科 学院产业经济研究所刚完成的境外热钱在国内非正常流动调查报告指出，大量境外 热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋 大连理工大学专业学位硕士学位论文 势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长 行业。这对于放大房市、股市泡沫起到了极其负面的效应 ( 2 ) 我国房地产市场存在的问题u 6 1 房地产业是我国的支柱产业，自2 0 0 2 年以来，随着中国房地产业的高速发展，房 地产市场出现了不少问题，这些问题必须引起我们的高度重视，如不及时采取应对措施 或者处理不当，不仅会影响房地产市场的健康发展，而且会影响国民经济的正常运行和 金融秩序的稳定。j 房地产投资规模过大，增速过猛 近年来房地产投资完成额呈逐年加速增加的趋势，房地产开发投资也以2 0 0 , 4 以上的 增速发展。房地产开发投资的增速大于施工面积的增速、施工面积的增速大于竣工面积 的增速，商儡房竣工面积与销售面积的差额增大，由此带来的必然结果是商品房供给过 剩现象严重，如何消化存量房产以缓解房地产开发商的资金压力将是今后几年必须解决 的一个紧迫问题。 商品房价格非正常偏高，导致居民有效需求不足 虽然我国房地产市场的供给严重大手需求，但是商品房价格没有下降却反而上涨， 高企的房价带来的直接后果就是越来越多的消费者买不起房。相关数据表明，2 0 0 0 年 以来，住房销售额增长普遍显著高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额 增长。这种情况目前的商品房热销的现象不过是投机需求和投资需求拉动的结果，而用 于自住的购房需求则明显不足。 房地产供应结构失衡现象严重，房地产消费需求扭曲 近年来我国新建住宅的的大量开发已经超出了正常住房需求的增长，住宅空置率与 新建住房开发增速同时居高不下。另外，我国房地产市场还存在着局部供给过剩和短缺 并存的严重结构性失衡问题，高价位的商品住房则供大于求，而以中低收入者为对象的 经济适用房以及普通商品住房开发过少，中低价位和中小户型住房供应不足，而商品住 宅整体价格偏高，导致了商品房供求结构的失衡，消费结构扭曲。 投资和投机性购房需求增长过快 第一，从投资需求来看，近几年由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏 保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛，相当一部分普通市民也把积 蓄用于购置房屋，以期保值增值第二，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加 上个别媒体不加甄别的大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行 短期炒作，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。 房地产金融风险加大 我国房地产2 0 0 6 年以来的再度升温与银行房地产信贷猛增之问的关系越来越明显， 由此给整个金融体系带来的系统性风险越来越大。近6 年来，我国的货币供应量迅速增 大连房地产市场的问题分析与发展研究 长，同时由于我国可供投资的渠道狭窄，所以长期的货币供应量的迅速增长直接引发了 住房价格的快速上涨。用于房地产开发的银行收贷大幅增长，房地产金融在我国金融总 量中所占的比例越来越大，导致我国金融风险增大。 其它阻碍我国房地产市场发展的限制性因素 2 1 除了上述五点以外，我国的房地产市场的进一步发展还面临着一些较为显性的限制 因素，如：市场体系尚不健全、市场秩序比较混乱；房地产三级市场尚处于起步阶段， 房屋租赁市场还很不完善；房地产的法制建设滞后于产业发展，执法力度不够；住宅产 业化水平低，劳动生产率不高；房地产企业素质较低，管理水平与服务水平较低；房地 产金融服务还跟不上房地产市场发展的需求等等。 ( 3 ) 我国房地产市场的宏观调控现状【1 7 1 党中央和国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，近几年，针对发展中 出现的突出矛盾和问题，及时采取一系列调控措施。2 0 0 4 年，针对房地产等固定资产投 资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地 产开发项目资本金比例，空置城市房屋拆迁规模等措旌。2 0 0 5 年，针对部分地区房地产 投资规模过大、商品住宅价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题， 国务院办公厅先后印发了关于切实稳定住房价格的通知，转发建设部等部门关于 做好稳定住房价格工作意见( 即两个“国八条 ) 。2 0 0 6 年5 月1 7 日，温家宝总理提 出要通过采取六项果断措施( 简称“国六条一) 来解决当前我国房地产领域存在的“国内 少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出和房地产市场秩序比较混乱 的三大问题，2 0 0 7 年8 月1 4 日，中国政府网公布了国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见等保障性住房管理办法，这些宏观调控力措的成效将逐渐凸显。 1 3 论文的研究目的和意义 1 3 1论文研究的目的 从全国房地产市场发展状况与业界动态可以看出，“泡沫与“过热一是国内外经 济学界与房地产业界争论最为激烈的焦点，而在房地产投资热度继续上升，房价节节攀 高，房地产市场需求持续旺盛的一片繁荣景象之下，是否真的潜在着巨大的泡沫成分， 中国的房地产市场是否已经到了崩盘的边缘【1 8 】? 这些问题不仅使投资者感到迷茫，也给 我国的房地产市场蒙上了一团浓雾。与此同时，人民币的升值和国际上热钱的涌入也催 生出了为数众多的市场投资者与投机客。在当前我国经济与金融环境之下，房地产市场 的健康发展与引导就显得尤其重要，而政府作出正确指引与调控的前提就是对于当前的 市场发展真实状况有一个客观全面的了解，这是前提，也是基础。 中国的房地产业之所以大起大落，其中一个重要原因就是政府、企业及消费者对于 房地产市场缺乏全面的认识，政府对管理房地产市场也缺乏足够的经验。另一方面，中 一6 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 国的房地产市场才刚刚起步所有对于房地产市场进行监管所必要的基础数据及统计指 标还不够充分和完善而企业尤其是一些其他行业的企业则完全是出于取得高额利润的 目的，用带有盲目的投机性的操作方式进入房地产行业，而不是依赖对市场的准确分析 和判断做出决策尽管能在短期获得很高的风险收益，但从长期来看，由于房地产完全 是资金密集型产业，投资规模大，期限长，如果缺乏长期的市场研究，其经营风险是非 常高的，稍有不慎便会给社会经济发展和企业带来巨大的危害因此无论是对于政府 还是企业，研究一个区域市场的住宅房地产业的发展现状及趋势是有着一定的指导意义 和借鉴作用，也是非常必要的。在经过2 0 0 3 _ 一2 0 0 7 年房地产市场的高速发展之后，我 们必须客观地对房地产市场的真实发展态势做出研究，并以此研究成果作为基础来引导 市场的发展方向，为房地产市场的持续稳健发展提供有效的措施与建议。 1 3 2 论文研究的意义 大连市位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广 阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚 地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。近几年来，国家加大了对东北老 工业基地的投资力度，大连市的城市基本建设高潮迭起房地产市场也处于如火如茶的 发展之中。如何保证和实现国家的建设意图和投资效益，切实解决居民的住房问题，维 护社会的稳定，房地产市场的健康持续发展无疑起着重要的作用。本论文着眼于大连市 房地产市场的现状，分析其发展是否正常、发展过程中存在哪些问题并找出相应的对策。 希望本论文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，在本论文中所提出的有关措施与 建议能为政府、投资者以及行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用 I 4 论文的研究内容与方法 1 4 1 论文研究的内容 本论文旨在根据当前全国的房地产市场现状，结合大连市房地产市场发展的相关统 计数据，从而对大连市房地产市场现状进行详细的分析和论述，指出目前大连房地产市 场存在的问题；并在建立层次分析模型对2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大连市各年的房地产市场状况 进行评价的同时，运用蛀D 层次分析法对房地产行业的竞争力进行分析。最后分析了 其发展形势并提出加强大连房地产市场建设的建议为了能达到重点突出和层次分明的 目的，论文的主要内容分为以下几个部分： ( 1 ) 大连市房地产市场分析与企业发展分析 通过2 0 0 3 - - - 2 0 0 7 年大连市房地产市场的相关统计数据，列表并绘图分析3 年以来 大连市房地产市场及房地产开发企业各项指标的变动幅度与走势，以此来从量的层面对 大连市房地产市场的发展有一全面的认识。 大连房地产市场的问题分析与发展研究 ( 2 ) 大连市房地产市场的管理状况与问题分析 大连市房地产产市场的管理水平虽然有了很大提高但仍存在不少问题，这些问题是 我们巫待解决的重点，也是大连市房地产市场健康有序发展的关键所在。 ( 3 ) 大连市房地产市场发展评价及房地产行业竞争力分析 通过层次分析模型对大连市房地产2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年的市场状况进行评价，分析其市 场发展正常与否，影响其正常状态的主要因素各有哪些。另外，选取2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年能 反映房地产市场竞争力的9 项数据，运用A H P 层次分析进一步分析大连市房地产市场 的发展走势。 ( 4 ) 大连市房地产市场发展形式分析及加强大连市房地产市场建设的建议 根据大连市房地产市场发展现状，结合国家的房地产市场态势及经济发展宏观走 向，指出大连市房地产市场的发展形势，并且针对上文的房地产市场问题提出相应的市 场建设建议。 1 4 2 论文研究的方法与技术路线 本论文主要对2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年大连市房地产市场的相关统计数据进行了详细的对比 分析，然后建立了层次分析模型对这几年大连市房地产的市场发展正常与否进行综合评 价。其次，本文运用了A H P 层次分析法，选取了大连市2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年9 项能反映房地 产市场竞争力情况的数据建立了层次分析模型，上机进行一致性分析并得出权重排序， 进而从更深入的角度了解了近几年大连市房地产市场的发展走势，也进一步检验了前文 的数据分析结果。另外，两个模型的研究结果也可以揭示部分影响大连市房地产市场健 康发展的因素，从而据此提出针对性的房地产市场建设建议。 论文研究的技术路线框架如图1 1 所示。 一8 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 图1 1 论文研究的技术路线框架 F i g 1 1A n a l y s i s 刚n K ：t l J 托a n dr o u t eo f t h i sr e s e a r c h 大连房地产市场的问题分析与发展研究 2 大连房地产市场现状与存在问题 2 1 大连市城市特征 2 1 1 大连市城市综合概况 大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东 半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤 海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗 邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中 起到了枢纽作用。1 8 9 9 年9 月大连港开工兴建，大连正式建市。1 9 8 4 年被国家批准为 计划单列市。1 9 8 5 年被批准为计划单列市，1 9 9 4 年5 月，国务院批准大连市为副省级 城市，全市总面积1 2 5 7 4 平方公里，海岸线长1 9 0 6 公里。 ( 1 ) 大连市城镇结构 大连市现辖3 个县级市( 瓦房店市、普兰店市、庄河市) 、1 个县( 长海县) 和6 个区( 中 山区、西岗区、沙河口区、甘井子逐、旅顺口区、金州区) 。另外，还有4 个国家级对 外开放先导区( 开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区) 。 ( 2 ) 大连市城市发展目标 远期目标：建设成为东北亚重要的国际航运中心，环渤海生态圈经济最优，人居最 佳的现代文化名城，东北地区的国际性滨海城市和综合性中心城市。 近期目标：建设成为东北地区航运中心和门户，电子信息产业和软件基地，石化基 地，北方造船基地和先进装备制造业基地，文化、信息、金融、服务中心城市、宜居城 市和生态城市，辽宁省双中心城市之一。 全国行政管辖区域统一构建以都市组团为核心，生态郊区为基底，空间要素分 工协作一体化发展的组团型单一城市，实现全域城市一体化。 现状大连市区、县级市区划分成为搿有机专业分工，紧密协作融合，高度通达 一体 的8 个都市城市，分别为中心市区组团、新市区组团、旅顺口组团、瓦房店组团、 普兰店组团、庄河组团、长兴岛组团和长海皮杨组团。 组团间通过市域快速交通网络，以中心城区为中心，分别形成0 5 小时、1 小时 和1 5 小时的交通圈，并随城市中心向新市区方向迁移，逐步形成以中心城区和新市区 为中心的1 小时的城市通勤圈。 ( 3 ) 大连市城镇规划 按照“西拓北进 的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星 组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星 即庄河市、瓦房 大连理工大学专业学位硕士学位论文 店市和普兰店市三个卫星城主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口 区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由 开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D 港一、大窑湾港区 组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。 主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区， 其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为 技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能 定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。 大连“西拓北进 战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快 速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。 2 1 2 大连市房地产市场宏观环境 ( 1 ) 大连市宏观经济环境 人均G D P 2 0 0 7 年区市县( 含先导区) G D P 初步核算数据合计为2 5 2 8 0 亿元，按可比价计算， 比上年同期增长2 2 0 9 6 。 据统计，从区域看：中心区生产总值合计3 0 l 。4 亿元，比同期增加5 5 3 亿元，增 长1 8 5 3 南三区生产总值合计6 7 9 3 亿元，同比增加1 4 8 7 亿元，增长2 2 7 ：北三 市及长海县生产总值合计8 2 8 0 亿元，同比增加1 6 3 3 亿元，增长1 9 3 ；先导区生产 总值合计7 1 9 3 亿元，同比增加1 6 4 8 亿元，增长2 6 编。城镇居民人均可支配收入1 5 1 0 8 元，农村居民入均纯收入8 3 6 9 元。 大连市G D P 连续7 年涨幅保持1 0 以上，经济正处于第二产业向第三产业加速转移 阶段，基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。随着“十一 五 大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲， 已经步入了成熟、快速的发展阶段。 支柱产业现状及走势 2 0 0 7 年我市各行业对整体经济增长贡献，从初步核算数据看，工业的贡献率最高， 为9 4 6 个百分点同比上升i 2 个百分点；工业的贡献份额也最高，为5 4 1 ，同比上 升3 9 个百分点，呈现。贡献双高 、“贡献双升一的特点。 各主要行业对经济增长1 7 5 的贡献率点分别为：工业9 4 6 点，其他服务业2 3 9 点，交通运输仓储邮政业2 2 8 点，房地产业1 0 8 点，农业o 8 9 点，批发零售贸易业 O 7 4 点，建筑业0 3 3 点，金融业0 1 8 点，住宿餐饮业O 王5 点i 贡献份额分别为工业 5 4 1 ，其他服务业1 3 6 ，交通运输仓储邮政业1 3 ，房地产业6 2 9 6 ，农业5 1 ，批 发零售贸易业4 2 ，建筑业1 9 ，金融业1 1 ，住宿餐饮业0 8 。 一1 l 一 大连房地产市场的问题分析与发展研究 第三产业现状及走势 初步核算数据显示，2 0 0 7 年，我市第三产业对经济增长1 7 5 的贡献率为6 8 3 个 百分点，贡献份额为3 8 9 ，与同期比，贡献率上升0 6 5 个百分点，贡献份额上升1 5 个百分点，呈现“贡献双升刀的特点。 2 0 0 7 年，我市第一产业贡献率为0 8 4 个百分点，贡献份额为5 1 ，分别比同期减 少O 0 4 个百分点和0 5 个百分点；第二产业的贡献率9 8 3 个百分点，贡献份额为5 6 o ， 贡献率同比上升O 4 1 个百分点，贡献份额减少1 个百分点。 ( 2 ) 大连市宏观政策 2 0 0 7 年，国家出台的政策主要从土地、规划、房地产交易、税收、利率等几个方面 进行调控，由于政策是全国统一执行的就不再深入的研究，下面重点对大连市相关的房 地产政策进行一下梳理。 大连提高了户口迁入的门槛，主城区8 0 万住宅方可落户，旅顺3 0 万落户；提高了 拆迁安置的费用额度；提高了住房公积金贷款的额度；按照国家要求，提高了土地使用 税；对建筑工程的管理提出了一些规范意见。从总体上说，以上政策颁布的目的是为了 是大连房地产市场更加健康有序，抑制投机，缓解房价上涨过快带来的社会影响。 2 0 0 7 年主要调控政策发布时间及内容如下： 2 0 0 7 年0 1 月1 9 日第1 0 次上调金融机构存款准备金利率 2 0 0 7 年0 5 年0 8 日廉租住房保障资金管理办法 2 0 0 7 年0 9 月2 7 日第6 次上调存贷款基准利率 2 0 0 7 年1 0 月0 1 日关于加强商业性信贷管理的补充通知 2 0 0 7 年1 1 月0 1 日中华人民共和国物权法 2 0 0 7 年1 1 月1 9 日招拍挂出让国有建设用地使用权的规定 2 0 0 7 年1 2 月0 1 日经济适用住房管理办法 2 0 0 7 年1 2 月0 5 日关于加强商业性信贷管理的通知 2 1 3 消费群体特殊性分析 ( 1 ) 消费群体构成的特殊性 截止2 0 0 7 年末，全市年末常住人口6 0 8 万人。年末户籍总人口为5 7 8 2 万人，比 上年末净增6 1 万人。其中，非农业人口3 3 6 8 万人，比重为5 8 3 ；农业人口2 4 1 4 万人，比重为4 1 7 。外省市迁入人口8 4 万人，本市迁出人口3 3 万人，机械增长占 主导因素嗍。 2 0 0 7 年内实现城镇就业与再就业1 6 ，l 万人，其中下岗失业人员就业1 1 6 万人，创 业就业1 9 万人，大龄困难人员就业9 5 9 1 人，有就业愿望的零就业家庭人员全部实现 就业。城镇登记失业率控制在2 4 6 。 一1 2 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 0 0 7 年，全市年内新注册登记各类企业1 2 3 6 3 户，注册资本( 金) 5 1 9 亿元。其中， 外商投资企业6 3 9 户，投资总额7 l 亿美元，注册资本4 1 2 亿美元，外方认缴出资额3 4 6 亿美元；内资企业1 1 0 3 户，注册资本( 金) 6 3 4 亿元；私营企业1