城市新区发展专题研究.ppt

1,政务新区发展规律研究,2,作为新城模式的政务新区的发展规律总结,作为起步阶段的取地需要依托哪些规律？,3,揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起步区的运营模式,案例借鉴,合肥政务新区郑州郑东新区贵阳政务新区长沙政务新区,案例研究的目的案例选取标准：选取二线省会城市政务新区；结合国内政务新区发展的一般规律，研究项目与新区发展的联动关系，指导本案的取地方向和开发思路，从而实现资本综合运作的利益最大化；作为政务新区起步区的发展，都有哪些模式，这些模式之间适用条件又是什么样的？房地产在这其中所依托的价值点是什么？,4,合肥政务文化新区依托老城区延伸，凭借高品质项目起爆，逐渐形成合肥新的一极,国际花都,国际花都坐镇新区核心，正对1000亩天鹅湖，左临市政大楼，与规划中的商务中心接壤，近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。,大剧院,市政大厦,综合艺术馆,合肥政务新区的发展历程：在起步阶段，依托绿地国际花都中高品质项目入市，借助与老城区的关系进行延伸式发展；在发展阶段，当市政大楼、大剧院等进驻后，直接带动了天鹅湖北侧的、市府周边的房地产项目开发；在此基础上政务新区向纵深延伸，逐渐开发天鹅湖南侧地块；同时政务新区的写字楼商务办公需求开始出现；未来政务新区的开发重点仍在商务和商业需求上面。,目前政府的发展重点在滨湖新区，政府的喜新厌旧使得政务新区由原先的宠儿陷入了了尴尬境地。,5,郑东新区的发展受到政府强势推动，高起点规划，完善配套投入，郑州未来城市新中心区域,政府强势推动规划：郑东新区发展是政府强势推动下进行的，规划面积约150平方公里，人口260万，在2030年建完；由六大功能组团组成，CBD和副中心充当了商务和高档居住的价值；规划起点高，政府实施强势，未来郑东新区将会取代老城区成为城市价值最高的区域。郑东新区起步区仍然是依托与老城区最近的区域撬动；郑东新区是依托高质量大盘低密度群来启动：开发水平高；价格提升快；产品形式多样。,3,4,1,2,郑东规划,龙湖CBD副中心,龙子湖高校区,郑东CBD,6,贵阳政务新区受到地理条件的限制，距离老城区较远，其发展采用低价聚人气策略,金阳新区建设使贵阳城市建设跳出了“山间坝子”的局限，跳出了“摊饼式”的传统城市发展思维；基础建设：基础道路等市政基本完成；今后5年内，将投资400亿元，重点实施“三大工程”、建设“八大城市功能板块”；政府文教机构：市级行政中心已投入使用，贵阳一中已经入驻，将投资24个亿建大学城；房地产开发：已推出总建面将近250万平米的经济适用房，目前正在建设商业中心，未来将有大面积土地出让。,贵阳政务新区的发展现状：政策引导下，片区大面积开发经济适用房，希望通过片区开发带动区域人气；生活配套不全，销售好但入住率低；未来有大量土地供应，物业档次及品质将全面升级；土地出让价格逐年攀升区域前景看好。,7,长沙政务新区呈现双子星态势，市府板块为老城扩充模式，发展重点为省府板块的新城模式,长沙市规划“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构；“东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移，但城市发展大方向保持向南（城南板块）长株潭一体化；长沙规划了两个政务新区，但是其各自特定不同：河西板块腹地较小，且之前已经为建成区，目前依托市府带动其价值升值，但仍然为老城区扩充的部分；省府板块借势长株潭一体化，且有较广阔腹地，从房地产开发和市政配套设施建设来看均为南区的发展为新城模式。,开福区,岳麓区,芙蓉区,雨花区,天心区,省政府,市政府,长沙经济开发区,长沙县,城市规划发展方向,传统中心区,河西板块,南城板块,土地供应向南，城市发展向南，河西土地逐渐减少；中心区土地稀缺，可供基本为旧改，且地价奇高，此情况加速了城市核心南移。,8,作为起步区地块应该采用哪种开发模式？我们首先需要明确不同地块的市场认同度演变曲线,9,在全面的新城打造基础上，起步地块的核心价值更多体现在与老城区的关联和带动上,从政务新区的发展规律看到，起步阶段的新区良好规划和基建，甚至政府等大型机构的启动都不是起步地块的核心依托,起步阶段依托的核心价值依然是老城区的影响力；,发展阶段新区逐步在配套和影响力上不断增长，新区地块价值的依托逐渐转到