贵阳写字楼及商业调查报告.ppt

贵阳市场调研,2,关键字：发展格局市场状况发展机会,简介：分析了贵阳商业市场及重点项目格局及现状,3,研究内容,3,2,写字楼市场专题,3,商业市场专题,1,投资环境分析,4,本项目招商业态及租金,4,7个方面对贵州适度“政策松绑”（在新一轮西部大开发中，国家将从财税、投资、产业、土地、人才、对口支援等方面给予贵州突破性支持政策，实行适度“政策松绑”）。,全国重要基地和西南重要陆路交通枢纽及示范区、创新区等，努力把贵州建设成为世界知名、国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。,4,2012年国家出台“国2号”文件首次从国家层面系统支持贵州省发展，将促进贵阳产业的快速发展，对于金阳这一贵阳未来发展最重点区域的写字楼市场将有极大利好,“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”，充分发挥黔中经济区辐射带动作用，加快建设黔北经济协作区，积极推动毕水兴(毕节、六盘水、兴义)能源资源富集区可持续发展，大力支持“三州”(黔东南州、黔南州、黔西南州)等民族地区跨越发展，构建区域协调发展新格局,国家首次对贵州进行战略定位,国家强势支持政策,贵州省空间规划,交通规划建设,铁路建设：加强贯通东西、连接南北的铁路大通道建设，提高运输能力，扩大路网覆盖面。加快干线铁路建设，打通与外部区域的快速通道，尽快开工建设成贵、渝黔铁路，与贵广、长昆铁路共同构成通往省外的快速大能力通道，加快实施南昆、黔桂、渝怀铁路扩能改造等工程，提高既有铁路通行能力。,政策背景,5,贵阳第三产业呈快速发展趋势，其产值占据主导地位，表明办公市场正进入发展期，未来需求空间较大,贵阳是典型的资源型城市，支柱产业有磷煤化工产业、铝及铝加工业、烟草及特色食品产业、装备制造业、物流业、现代药业；2013年贵阳市实现生产总值2085.42亿元，比上年增长16.0%。分产业看，第一产业增加值81.52亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值848.64亿元，比上年增长18.6%；第三产业增加值1155.26亿元，比上年增长14.6%。三次产业结构为3.940.755.4。,产业结构调整，三产比例上升,2013年，贵阳第三产业产值1155.26亿元，占到GDP的55%,产业结构,6,研究内容,6,1,投资环境分析,7,从办公物业价值实现判断，目前贵阳正处于投资价值迸发的高速发展期，随着城市经济的进一步提升，商务办公市场需求将逐渐旺盛,起步期,高速发展期,持续发展期,办公物业与居住物业售价倒挂，商务物业价值未能得到充分显现。办公物业只售不租。,办公物业投资价值迸发，售价处于快速拉升阶段；开始出现甲A级写字楼，更加注重写字楼的外关形象与软硬件设施。办公物业以租售并重，开始出现部分只租不售物业。,市场办公物业只租不售；市场开始出现主题概念性办公物业，如生态办公、科技智能办公等。,办公物业价值,居住物业价值,贵阳商务写字楼所处阶段,写字楼物业发展阶段,宏观写字楼市场,8,两城区写字楼形成“两纵、四横”分布格局，多为早期产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期,贵阳市的繁华商业街区在市中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区，主要沿中华路分布，其分布可概括为“两纵、四横”两纵：（瑞金路、中华路）四横：（北京路、延安路、中山路、都司路）,整体布局,9,两城区多为乙级写字楼和商住项目，较少新建的甲级写字楼项目，而金阳新区新建的写字楼基本为甲级写字楼,物业档次,10,两城区供应产品面积主要为60200，金阳新区供应面积主要为150以下，以中小型企业客户或投资客户为主，部分大客户一次性购买整层或多层产品,面积结构,11,两城区写字楼开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端,11,过道昏暗,候梯厅普通,商务空间不纯粹,产品水平,12,两城区传统写字楼租金约60-80元/月，新建甲级写字楼租金集中在100-120元/月，出租率维持在90-100的较高水平,写字楼租金普遍上涨，普通写字楼涨幅在2-3%，高档写字楼涨幅在4-5，有些30%左右两城区写字楼出租率维持在90-100的较高水平，写字楼供不应求，出现“挑客户”现象；,这边很少有房子放出来的，上个月有个一放出来就租出去了，中华路一带的办公差不多都是100%出租率二手房中介,租金水平,13,亨特国际写字楼：靠近城市核心的甲级写字楼，拥有大型购物中心和五星级酒店配套,贵阳最高端、品质最好的超高层甲级写字楼,两城区典型写字楼,14,银海元隆广场：靠近城市核心的高品质产品，以事业单位客户为购买主力,市区豪宅片区的办公物业，档次中高端,两城区典型写字楼,15,保利国际广场：知名品牌发展商开发的资源型商住混合产品，拥有大型商业配套,客户情况：整层购买为大企业或投资客，金融担保公司较多，另外5成为散客买来投资,紧靠南明河，地段区位和景观资源优越,两城区典型写字楼,16,百灵时尚天地：城市核心地段的投资型产品,商住混合，依靠市区最核心地段主打投资价值,两城区典型写字楼,17,两城区写字楼市场现状小结：,1、两城区形成“两纵、四横”的分布格局，主要沿中华路分布，多为早期开发的产品形象不高，处于传统办公向标准办公过渡期2、两城区传统产品开发时间早，存在商务空间不纯粹、停车位不足、通风采光差等诸多弊端，商务形象差3、两城区新入市写字楼售价突破两万，20112012年有多个项目高调入市，得到了快速销售，仍难解写字楼市场供应匮乏僵局4、两城区办公租赁市场火爆，呈供不应求态势，两城区传统写字楼租金约70-80元/平米月，新建甲级写字楼租金集中在100-120元/平米月，其中高端甲级写字楼出租率在90-100的较高水平，写字楼市场高端需求快速增加；,两城区小结,18,目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块，南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道往行政中心发展,随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼异军突起，形成一大一小“双核格局”：行政办公中心：围绕市政府周边布置的会展城商务板块和新世界商务板块金阳南商务中心：世纪城国际商务中心,区域格局,19,金阳区写字楼售价突破9000元/，达到两城区一半，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到4080元/平米月，接近两城区中心传统写字楼的租金水平,绿地铂金大厦（金阳新区）,中天会展城A区写字楼（金阳新区）,大唐东原财富广场（金阳新区）,售价水平,20,绿地铂金大厦：金阳新区高品质写字楼,客户情况：目前90%为投资客户,片区价格最高的项目，定位金阳高端办公,金阳区典型项目,21,中天会展城写字楼：依托大型配套打造国际金融中心,拥有会展城大型综合体配套，未来将打造商务集群,金阳区典型项目,22,大唐东原财富广场：主打花园式办公的高品质写字楼,紧邻会展城商务中心，主要进驻大唐等大型企业,金阳区典型项目,23,中渝第一城写字楼：打造5A级甲级写字楼，但整体交通、配套仍不完善,金阳CBD区域内，但所处位置配套仍不完善,金阳区典型项目,24,世纪金源财富中心：金阳新区目前唯一成熟的纯写字楼，售价和租金均得到快速增长,销售情况：09年均价4000元/平米，现二手房均价8000元/平米，租金在40-80元/平米/月；11年推出的5栋写字楼，共8万平米，两个月销售完毕,客户情况：70%为中小企业办公自用，30%为投资客户；80%为贵州省客户，其余为省外客户，靠近市政府,金阳唯一成熟写字楼，形象高端硬件配套一般,金阳区典型项目,25,金阳新区写字楼市场现状小结：,1、金阳新区目前形成双核格局，围绕市政府这一行政办公中心形成大型商务集群，包含会展城板块和新世界板块，南部与两城区衔接处形成世纪城商务中心，并沿金阳大道往行政中心发展。2、金阳新区写字楼售价突破10000元/平米，达到两城区一半售价的水平，且新区租金快速上涨，如世纪金源已达到70-100元/平米月，接近两城区中心传统写字楼的租金水平；3、金阳新区写字楼市场销售率较高，很多能达到80%销售率以上，办公市场需求步入旺盛期。,金阳区小结,26,金阳新区与老城区规划布局主要省、市级商业设施，建成西南重要区域商贸中心，将提升金阳新区的金融、商贸、信息等综合服务功能，对新区写字楼市场发展有极大利好,贵阳市城市总体规划（20092020年）,（1）提升城市的金融、商贸、信息等综合服务功能。老城区与金阳新区布局主要省、市级商业设施，建成西南重要的现代化区域商贸中心。以省、市级商业中心为支撑，区级商业中心、社区商业中心和特色商业街区为骨干，建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应的现代城市商业空间格局和网点体系。（2）加快和促进现代物流业发展。充分发挥贵阳作为西南地区重要交通枢纽的区位和交通优势，把物流产业作为新兴支柱产业进行培育。加快建设二戈寨、金阳、扎佐、清镇等四个物流园区和三桥、竹林、白云、息烽、开阳等若干物流中心。,第三产业发展与布局,区域机会,27,27,金阳新区与老城区、共同构成城市核心；,金阳新区是高起点规划并倾贵州全省之力打造的政务新区，政府扶持力度大，是城市的未来；,金阳新区与老城区规划布局主要省、市级商业设施，建成西南重要的现代化区域商贸中心。,拥有政策、规划、区域等多重利好，贵阳市的未来发展还得看金阳，能够支持目前金阳大体量的写字楼项目开发,多家企业总部“扎堆”金阳逐步形成总部产业集聚效应；,区域发展机会小结,区域机会,28,凯宾斯基：高端品质甲级写字楼,不足：大堂空间较小，智能化设施等硬件配套有所欠缺，与一线城市甲级写字楼的硬件配套存在一定差距；空间设计方面还没有考虑到生态与办公结合。,贵阳顶级典型项目,29,富中国际：高端品质甲级写字楼,不足：智能化设施等硬件配套有所欠缺，部分区域特别是洗手间等区域的内部装修档次还不够高，与一线城市甲级写字楼的硬件配套存在一定差距；物业管理服务水平不够高。,贵阳顶级典型项目,30,30,贵阳顶级高端写字楼项目的硬件配套、物业管理水平、装修档次、空间设计等方面均存在不同程度的不足；,未来金阳的写字楼项目存在超越目前两城区高端写字楼物业水平的发展机会，可以向一线城市甚至国外借鉴领先经验。,产品发展机会小结,产品机会,31,贵阳为资源型城市且城市首位度高，客户结构呈“哑铃状”，大型实业企业及中小企业为市场主流，需求旺盛,贵阳市内及周边地州市内的大型合资企业、本地龙头企业（能源、烟草、制造业等）总部或分支构成；对办公形象关注度高，首选配套完善的城市中心中；企业经济实力强，支付能力高，办公需求面积偏大，甚至是整层或几层同时购买,成长中小企业或大型实业单位的上下游单位，创业型企业等；多选择租金便宜、形象较好且交通与配套方便的片区；实力弱，成本为主要考虑因素，以中小面积需求为主,大客户,中小客户,客户分析,智同呈大厦,贵阳饭店商务大厦,客户机会,32,两城区土地稀缺导致新增写字楼供应少，两城区将产生大量的外溢客户，金阳新区将存在很大承接机会,未来金阳新区写字楼市场主要有以下几类客户：,客户机会,33,金阳新区写字楼市场机会小结：,1、区域机会：得益于政府的大力推进金阳新区建设，产业规划有很大利好，金阳新区处在飞速发展阶段；2、产品机会：目前有大量的总部企业已经进驻或即将进驻金阳新区，将带动大量的上下游产业相关企业进驻，极大地促进新区加速发展；3、客户机会：近年来金阳新区的写字楼市场快速发展，新建项目基本以甲级写字楼为主，租金水平快速提升，可以达到70-100元/月，具有很大的发展潜力；4、竞争情况：未来贵阳写字楼市场还有大体量供应，主要集中在金阳新区，未来金阳新区的供应将十分激烈，发展机遇与挑战并存。,市场机会,34,研究内容,34,2,写字楼市场专题,3,商业市场专题,贵阳市业态发展分析,贵阳市整体商圈格局,贵阳市商业发展现状,贵阳市典型商圈分析,客户分析,金阳区商业典型项目,1,投资环境分析,35,商业网点规划：商圈分为核心层、边缘层、扩散层三个层次，金阳处于扩散层次上,35,扩散层,承接主城区,新城核心,核心层中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）围合的地区及周边附近地区。这一圈层是贵阳市商业服务网点的核心区域，是市级商业功能区集中的圈层，以传统商业街为载体，集中了影响面大的大型百货店、购物中心、综合超市和专业店、专卖店，融汇了现代商业的多种新型业态和营销方式，成为传统商业与现代商业有机结合的大商圈。边缘层指中心环线以外的城市建设用地地区，包含宅吉、大营坡、茶店、杨柳湾、蟠桃宫（化机厂）、油榨街、富源路北段、沙冲路北段、军区、中曹甘荫塘、头桥二桥、太慈桥、彭家湾等地带。由于市中心人口逐步外迁和商业网点向外拓展，这一圈层内新建、改建了许多新的居民小区，以及较多的商品交易市场，是社区级商业功能区和物流市场发展的主要区域。扩散层相对于中心区的两个圈层存在。指存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区和小河片区）的层次。这一圈层是营造片区级商业功能区和商业中心的地带，以现代商业为主导，结合各自片区的不同情况，打造具有各自特色的商业网点。,贵阳市整体商圈格局,36,贵阳商业繁华程度相对较高，商业中心仍然高度集中在主城区范围内，金阳、小河等新兴商圈随着城市发展，逐步体现商业价值,36,主城区商业板块集中且业态丰富，吸附能力极强金阳新区板块依托政府规划，将成为新的市级商业中心，但目前受到人气影响，消费力不足小河大转盘目前仅有分散的商业，尚未有成型的商圈,传统商圈喷水池商圈、大十字商圈、大南门商圈、大西门商圈新兴商圈金阳金源世纪城商圈、小河大转盘,贵阳市整体商圈格局,37,贵阳市场整体处于发展阶段，其中购物类发展相对成熟，餐饮、休闲和娱乐等三类消费尚有较大发展空间,37,萌芽阶段,起步阶段,发展阶段,成熟阶段,贵阳商业处于百货为主的阶段，一体化、主题式、特色化的大型ShoppingMall缺乏，商业综合体发展存在较大空间,贵阳市商业发展现状,38,贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业物业、都市MALL将成为商业发展的主流,集市&沿街商业,大型综合超市&专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货商店&批发市场,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000以上,生存需求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均GDP,出现业态,贵阳市商业发展现状,39,核心商圈喷水池商圈：贵阳最成熟、业态最丰富的市级商圈,39,国贸广场,国美电器,贵阳饭店,苏宁电器,南国花锦,中华北路,延安北路,延安中路,中华中路,贵阳市典型商圈分析,40,核心商圈喷水池商圈：大型百货环绕喷水池商圈，以中高端为主，人流量最为集中,40,南国花锦：走时尚、年轻化路线，针对相对年轻的中端消费群体,国贸广场：定位为“时尚、品位、精致、奢华”，针对中高端消费人群,贵阳市典型商圈分析,41,核心商圈喷水池商圈租金所在地，租金水平从300-1800元/月，中心位置商家以品牌形象旗舰店为主,41,喷水池商圈租金整体达到贵阳最高水平，尤其中华北路，门店非常稀缺，中心位置商家并不以营利为主要目的，而是以品牌形象为主,贵阳市典型商圈分析,42,核心商圈大十字：以商业裙楼为主，地处市中心，人气旺,42,贵阳市典型商圈分析,43,核心商圈大南门：地理位置绝佳，商业档次高，品牌聚集地，且拥有南明河、甲秀楼广场等景观资源，为贵阳一大城市名片,43,甲秀广场,富水南路,新华路,文昌南路,中华南路,荔星名品,喜来登酒店,荔星名品,荔星名店,贵阳市典型商圈分析,44,核心商圈大南门：以荔星名店代表贵阳最高端品牌的集合地，成为贵阳独一无二的商业形象、时尚新地标,44,荔星名店,荔星名品：喜来登酒店内,贵阳市典型商圈分析,45,金阳区域商圈世纪金源商圈：金阳目前核心商圈，世纪金源商城以32万方超大规模，打造一站式购物，为目前金阳商业单核,45,基本信息：建筑面积：32万方停车场：提供3000多个免费停车场层数：3+1层主力店：苏宁电器、永辉超市、居然之家定位：集吃、喝、玩、乐、购、休闲商务等多位一体的现代化消费中心,贵阳市典型商圈分析,46,金阳区域商圈世纪金源商圈：世纪城街铺为社区服务型街区，仅满足基本社区商业需要，整体档次不高,46,业态：为社区型服务商业街，处于中低端档次水平，北京西路主要业态为服装、医药、便利店、烟酒等，福州街以餐饮为主；设计（层高）：普遍层高在3.5-4.5m，以建筑底商形式，整体设计档次不高，仅满足基本商业需要；商业氛围：基于世纪金源的人流，以及世纪城庞大的住宅居民，尤其街区餐饮带动，形成较好的商业氛围。,贵阳市典型商圈分析,47,贵阳百货类商业市场繁荣，近年出现主题性百货以及高端奢侈品，荔星名品等高端品牌店凸显了高端消费者对服务、品牌的追求,47,贵阳市业态发展分析,48,国内外诸多零售业巨头加快在贵阳布点的步伐，表明贵阳发展潜力巨大,48,贵阳市业态发展分析,49,区域商业发展状况：目前金阳商业以世纪金源为商业单核，未来2-3年将形成新世界CBD核心商圈、会展次级商圈,49,金阳北路,世纪金源,中天会展城,金阳新世界,未来金阳北部核心商业中心规模：90万方商业综合体，金阳乃至贵阳/西南区域最大规模的商业一极区域：靠近市政府CBD中心区域，且处于金阳与白云交汇处，具备辐射两个区域的基础,未来金阳中部次级商业中心规模：26万方商业综合体，依托会展城的大型配套区域：政府重点打造的国际金融中心，且未来拥有会展城3万居住人口,未来金阳南部次级商业中心规模：32万方商业综合体，依托世纪金源大型商业配套区域：是金阳连接两城区最近的区域，拥有世纪城3万多的居住人口，构成金阳商业南部一极,中渝第一城,美的林城时代,金阳区商业典型项目,50,区域商业发展状况：在售商业项目汇聚在金阳CBD一带，以20万方中等规模、街区式为主，未来新世界商业发展潜力巨大,50,未来商业项目多为20万方左右中等规模，主要以街铺形式为主，配置部分小型商业mall，新世界项目尤其以超大规模商业体量，加上K11特色shopping-mall形式，具有较大发展潜力；未来商业往市政府CBD一带汇聚，以新世界为核心，以点带面，将成为新商业一极；未来金阳商业体量超过230万方，未来将形成大型百货集群，供应量较大，竞争激烈。,金阳区商业典型项目,51,世纪金源购物广场：一站式的购物商城，但目前人气不足、品牌不具有独特性，对市区消费人群无牵引作用,51,定位：集吃、喝、玩、乐、购、休闲商务等多位一体的一站式现代化购物中心。优势：依托目前世纪城居住人口，是金阳最大的商业mall，具有金阳吸附力，尤其餐饮配置较多，3000个免费停车位，停车位优势明显充足。劣势：目前受到人气限制，其品牌皆为市中心拥有，对市区拉动作用很低。,B栋百货+永辉超市+苏宁电器+综合餐饮,D栋居然之家,C栋百货+新天地KTV+珠宝城,C栋国贸大厦,金阳区商业典型项目,52,中渝第一城：街铺为主，以“天街式”创新设计，提升各层的商业价值，户型面积以80-90为主,52,商业组合：总共20多万方，其中含小型商业mall，以社区街铺为主在售销售分析：推售方式：推售7万方，其中2方为持有物业，引进餐饮作为主力店销售方式：6月份开始认筹至今约40多个筹，主要针对老业主，认筹金2万，均价预计1万元/（具体价格未定），开盘优惠92折,在售产品分析：设计形式：以“天街”式创新设计，增加了二层以上的独立通达性，提升二层以上商业价值层高：共4层，1层挑高6m，2-4F标准层3.3-3.6m，4F局部调控部分达到9m户型面积：少量30-50，以60-90为主开间/进深：开间4.2-4.5m，进深9.5-12m,金阳区商业典型项目,53,绿地联盛国际：三个组团式的设计布局，皆为商业mall式的设计方式，划小铺进行销售,53,在售销售分析：商业组合：总共8万方，其中持有2万方引进主力店（沃尔玛1.3万方、电影院、健身房），写字楼裙楼2万方销售方式：采用返租形式，返租10年按6%投资回报率返还租金销售价格：1层4.5万/，2层2万/，3-4层1万/主力店作用：沃尔玛带动作用非常大，9月即将开业,写字楼裙楼商业,外街商业mall,内街独立商业街区,在售产品设计分析：规划设计：以三大小组团进行规划，包括写字楼裙楼商业、外街商业mall、内街独立街区，内部设计均采用类商业mall设计方式层高：5.1-6m客户构成：20-30最好卖，客户约占60%，其次为30-50占20-30%，100以上消化率较低，总价在100万以内是走量的价格,金阳区商业典型项目,54,贵阳市场消费特征：贵阳是典型的消费型城市，收入低但消费高，零售业、餐饮业、汽车业等消费强劲,54,城市居民消费意识强，人均消费支出强度大人均可支配收入不高，人均收支比居西南城市前列,贵阳社会消费品零售总额增长迅速，零售业、住宿与餐饮业支出占社会消费品总额的九成,2009年贵阳私人汽车拥有量已达30辆/百人，在整个西南地区省会城市中居于前列,贵阳市场三大