万科会计财务报表

Page1,万科地产2011年度财务报表分析,小组成员简单介绍,Page2,Page3,万科地产,珠江实业,荣安地产,宝安地产,保利地产,Page5,企业概况：,公司法定中文名称：万科企业股份有限公司,法定代表人：王石,所属行业：房地产开发与经营,上市时间：1991年1月29号,主营地区：珠江三角洲长江三角洲环渤海地域等经济发达人口众多的大中城市,近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。公司先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011年，中国房地产百强企业报告万科综合实力居首，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。,选择理由,Page6,目录,Page7,Page8,长期,企业偿债能力分析：,一、短期偿债能力,Page8,2009年-2011年短期偿债能力比较表,Page9,Page10,通过数据比较，我们可以看出，比率从2009年到2011年都有不同程度的下降，说明近三年来企业的短期偿债能力整体呈现了下降的趋势。,Page10,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,Page11,万科与其他行业比，排名都靠后，且整体低于行业的平均水平，说明万科的短期偿债能力处于中下水平。而现金流动负债比率排名靠前且高于行业平均水平，说明在同行业中，企业经营活动产生的现金净流量较高。,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,Page12,二、长期偿债能力,Page13,2009年-2011年长期偿债能力比较表,Page14,通过计算，不难看出这些指标在近三年都呈现上升趋势，说明该公司的长期偿债能力较前两年有所下降。但从已获利息倍数来看，企业的还息能力却是增强了。,2009年-2011年长期偿债能力比较表,Page15,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,Page16,通过计算我们不难看出，万科的资产负债率、产权比率、有形资产债务率都高于同行业的平均水平，说明企业长期偿债能力处于中下水平。而2011年万科的已获利息倍数明显排名靠后，且大大低于同行业的平均水平，说明企业的还息能力不及其他企业，处于中下水平。,Page17,小结：,综上分析，万科地产的整体偿债能力是呈下降的趋势。不能偿还到期债务的风险大，偿债能力不足。结合企业的实际情况，我们发现，由于销售回款速度下降，行业融资渠道收缩导致企业应收账款余额增加，居民贷款额度不足和信贷成本上升则导致企业存货大幅度增加，从而导致企业总体偿债能力下降。,企业资产利用效果分析：,万科房地产相关财务数据：,Page19,2009年-2011年资产利用效果比较表,Page20,2009年-2011年资产利用效果比较表,Page21,通过该公司历史数据比较观察，万科2011年末除了应收账款和固定资产周转率高于2010年外，其他指标如总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率等均低于2010年，万科存货占总资产的70%，存货的管理对万科房地产企业很重要，由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于销售增长的速度，因此存货周转率逐年下降。资产利用效果有下降的趋势。,资产利用效果历史比较小结：,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,Page23,与同行业相比，万科2011年末资产运用效率中处于同行中等水平，资产营运能力较强，但近年来土地储备和在建工程增多，国家政策调控下，在建工程后建速度放慢，存货管理效率下降，总而造成总资产管理效率能力降低，管理层应关注存货管理。,资产利用效果同业比较小结：,一、盈利的持续稳定性分析,Page25,企业盈利潜能的分析：,2009年-2011年盈利比重比较表,Page26,2009-2011年万科经营性利润比重情况,万科的经营性利润比重从总体上看,呈上升趋势,说明利润的持续稳定性增强。,Page27,与前两年相比，2011年万科的营业利润的比重有所上升，非经营损益比重下降，可见营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定性增强。,Page28,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,与同行业5家企业相比，企业营业利润的比重在行业平均值86.00%水平之上，排名第3位，非经常性损益比重较小，处于中上水平，说明2011年万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。,年度利润结构百分比报表,2011年与2009年相比利润总额占营业收入的比重上升了，营业利润占营业收入的比重上升了,（1）营业成本占营业收入的比重2011年比2009年下降了，使得营业利润占营业收入的比重上升了10.39%，说明该企业生产成本方面控制得比较好。,（2）资产减值损失占营业收入的比重2011年比2009年上升了，使得营业利润占营业收入的比重下降了1.16%。2010年资产减值损失为负数的原因是以前会计年度重大会计差错，多计提了大额的资产减值损失，本期予以追溯造成的。,（3）三大期间费用占营业收入的比重2011年比2009年销售费用和管理费用上升了0.46%、0.64%，财务费用下降了0.46%，使得营业利润占营业收入的比重下降了0.64%，可见期间费用的控制应进一步加强。,（4）投资收益占营业收入的比重2011年比2009年分别下降了0.92%。,（5）营业外支出占营业收入的比重2011年比2009年分别下降了，使得营业利润占营业收入的比重上升了0.13%。,Page30,二、盈利的含金量分析,万科房地产相关财务数据：,2011年与2010年相比，万科的营业收入现金比率、全部资产现金回收率、收益现金比率均有较小的提高。但与2009年相比，各指标都有较大程度的下降，说明盈利的含金量总体上是降低了。,2009年-2011年盈利比重比较表,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,但同行业5家企业相比，企业营业收入现金比率排名第1位，高于行业平均值-19.02%，说明虽然三年比较中，万科自身盈利含金量是降低的，但2011年万科的收账能力与其他4家企业相比却是较强的；全部资产现金回收率为1.32%，高于行业平均值-3.36%，说明企业收益质量还不算太差；而收益现金比率为29.22%，小于1，说明营业利润虽伴随着一定的现金流入，但保证程度较低，营业利润质量较差。(矛盾的原因是房地产行业性质）所以，从总体上看，万科盈利的含金量不是很高，万科应关注其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。,？,Page33,万科房地产相关财务数据：,2009-2011年万科的盈利能力数据,Page34,2009-2011年万科的营业毛利率、营业利润率、净资产收益率呈现稳定增长趋势，但增幅不大，总体而言，企业未来利润增长看好。总资产报酬率和净利润增长率呈下降趋势，但下降不多，从总体上看，增长情况还是比较好的。,Page35,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,Page36,2011年度万科净资产收益率和总资产报酬率指标与同行业对比图,Page37,2011年万科的盈利能力指标均有一定程度的上升，但同行业5家企业相比，除了每股收益以外，净资产收益率和总资产报酬率低于行业平均值，说明2011年万科的盈利能力处于行业中下游，应关注公司是否有新的利润增长点。,Page38,（1）2011年万科的盈利能力指标有一定程度的上升，但与同行业5家企业相比，盈利能力处于行业中游，应关注公司是否有新的利润增长点。（2）营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定性增强。与同行业5家企业相比，营业利润的比重高于行业平均值，处于中上游，万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。（3）万科的收入中现金流量的成分较低，收益质量不高，应关注其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。应特别关注应收帐款的信用政策和应收帐款的回收情况。,盈利能力分析总结：,Page38,（1）营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定性增强。同行业5家企业相比，营业利润的比重高于行业平均值，处于中上游，万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。（2）万科的收入中现金流量的成分较低，盈利含金量不是很高，应关注其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。应特别关注应收帐款的信用政策和应收帐款的回收情况。（3）2011年万科的盈利的成长性指标有一定程度的上升，但同行业5家企业相比，盈利能力处于行业中游，应关注公司是否有新的利润增长点。,一、销售增长能力分析,Page39,企业发展能力的分析：,万科房地产相关财务数据：,Page40,2009-2011年销售增长能力分析,Page41,2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）,从较长时期来看，万科房地产的营业收入呈增长趋势，三年营业收入的平均增长率为20.53%，但万科的营业利润和净利润都在小幅度的下降。营业收入每年都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大，可能是因为三项费用、营业税的增加等因素造成的。从图中可看到2010年后半年和2011年营业收入增长势头较好。但万科的营业利润和净利润都在小幅度的下降。与同行业的其他房地产公司相比，万科的营业收入是平稳增长的，不会大起大落，在房地产行业中还是有优势的，但与珠江实业的增长还是有一定的差距。与同行业其他公司的对比可以看出，万科的营业利润虽然下降了，但幅度不大且与其他公司相比是比较稳定的，不会跌宕起伏，相比较而言，万科的发展还是比较有优势的。,我们得出的结论：,Page42,二、资产增长能力分析,万科房地产相关财务数据：,Page43,Page44,2009-2011年资产增长能力分析,万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是2010和2011年。从三年平均水平看是有增长的，而固定资产的成新率在逐年下降，说明固定资产逐渐陈旧，应考虑进行适度更新，以保持持续发展能力。但固定资产的成新率并未低于50%，所以折旧不算很明显，与其他四家企业相比处于中间位置。,Page45,201