戴德梁行-新余凯光国际项目项目财务分析报告-45PPT-1.9M

,07研-83号,泛城顾问,凯光国际,CityIntegratedResidential,谨呈：新余凯光房地产开发有限公司,项目财务分析报告,前期策划阶段泛城的任务,07.04.0107.04.10,07.04.1107.04.30,07.05.0107.05.20,07.05.2107.06.10,根据双方合同，泛城应于07年6月10日前向凯光地产提交第三阶段项目财务分析报告。,报告逻辑地图,财务分析背景研究,项目实施进度计划安排,项目投资估算和资金筹措计划,项目推售计划及销售收入预测,建设项目财务分析,建设项目不确定性分析,产权酒店财务分析,项目财务分析背景:仙来开发区要求项目必须于07年6月前动工，意味着项目在7月份已经进入正式的施工阶段，各项支出开始持续发生。本财务分析是建立在新余房地产市场调查、预测与项目策划基础上，根据项目投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行全面分析，据此判断和评价投资项目在财务上的可行性。本项目财务分析是基于5月30日设计院所提供设计稿上确定的规划方案和各物业指标拟制，其后规划数据只做微调，结果较具参考意义。,财务分析背景研究,目前规划方案以下这个布局是在第一次雏形的基础上进行深化而来，在物业类型、户型均好性、景观营造等方面具备较好的平衡性，属多种客观条件限制下的较优选择。,财务分析背景研究,项目地块狭小，容积率高，覆盖率低，而新余高层产品的出现才刚刚开始，这些因素给总体规划布局带来不小的难度。由于项目所在片区为未开发生地，市政、生活配套不足，可资项目借力的社会资源不多，因此倚重于产品品质的打造成为项目必然的选择。这意味着项目在规划布局上不能仅满足于符合建筑基本规范和宗地技术指标，而应更注重住户的居住舒适性和文化感受，使项目拥有区别于城北高端物业的独特气质和比较优势。项目布局充分考虑园林对社区景观营造的重要作用，为园林预留尽可能多的施展空间，产品溶入更多的创新元素。,相对狭小的地块以及稿容积率下的设计规划产品线较为丰富，集商业、酒店、花园洋房、小高层、高层为一体的城市综合体，打造资源共享、功能互补的新型社区。,财务分析背景研究,花园洋房：退台式创新5层花园洋房。小高层：11层，一栋一梯三户，其余一梯四户。高层：18层，创新两梯三户，户户朝南。酒店：21层，新余南门口地标建筑。,高层设于地块北侧，利于使尽可能多的住房享有最优生态景观与小区内部园林景观，利用产品的打造弱化市场对高层的抗性，引导市场的置业新理念；小高层分布于项目中、南部，广泛的分布能最大限度利用内部园林景观的变化，打造产品和环境的多样化，避免同质化现象；情景洋房设置于地块最东端，拥有较强的私密性，同时可利用地块自然间隔营造半开放的组团内部小环境；酒店设置于项目西北角，使其可充分利用地块在片区中的门户地位，借助主干道良好的通达性体现其作为地标性建筑的强大昭示效应；产品线上高层面积比例较高，未来入市将会存在一些消化风险，而市场上酒店则存在着售价的低廉与较高造价之间的矛盾；,酒店式公寓调研,项目实施进度计划安排,项目开发计划拟定原则,项目开发计划拟定原则：项目开发计划需与宏观市场保持一致，以市场为导向安排自身项目的开发进度和实施计划，实现经济效益、社会效益、环境效益三者的共赢；从项目自身而言，开发计划的拟定需参照项目自身投入安排、营销推广策略、项目销售策略以及后续经营模式的选择等多方面因素综合考虑；项目开发计划拟定需在合理性的基础上实现最小投入，最大产出的价值工程量原则；,项目开发进度计划以仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计。,项目开发进度安排,项目发展时间主要仙来区政府要求动工的2007年7月份为正式全面开工的时间节点，参考新余同类建筑工程开发时间进行开发时间的预计，主要为经济测算用，不包含任何具体及特殊情况。在不考虑施工建设期其它技术、资金等因素不可预见风险的前提下，本项目整个建筑工程期约为2年时间。,项目总占地40亩，容积率3.0，总建筑面积80031.9平方米,规模较小,采取一次性全部开发策略,便于建安成本以及各项费用的控制,实现项目开发的成本最优管理;时间上采取环环相扣的开发进度安排,对资金要求较高,同时亦对项目营销推广和销售回款提出更高要求.项目建设周期大概为2年时间,考虑后续酒店销售的压力,项目总体开发周期预计为2.75年时间.,酒店式公寓调研,项目投资估算和资金筹措计划安排,各物业建安成本估算,项目总开发成本估算,项目销售收入预测,项目总投资估算,项目投资计划,花园洋房总建筑面积为3793.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为677.446元/平方米。,各物业建安成本估算,花园洋房采用退台式五层结构，一、二、三层各为一户，四五层为复式，一层赠送半地下地下阳光室，初步预计为每户60平方米，共360平方米，建安成本单价预估为500元/平方米，地下室总造价为18万元。,11层小高层总建筑面积为22465.71平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目小高层的建安成本单价估算为915元/平方米。,小高层建筑采用首层架空，1栋为一梯三户，4栋为一梯四户，小高层部分无设置地下室结构，造价较低。,各物业建安成本估算,18层高层总建筑面积为29150.588平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为1194.08元/平方米。,高层建筑采用首层架空，全部为创新性两梯三户，户户超南，小区地下车库面积12000平方米，高层部分分摊6000平方米，单位造价700元/平方米，地下车库总成本估算为420万元。,各物业建安成本估算,商业总建筑面积为9121.8平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目花园洋房的建安成本单价估算为580元/平方米。,沿渝州大道主商业街设置三层商业，辅商业街和滨江风情街都为一层。主商业街进深为20米，辅商业街和滨江风情街都为15米进深，部分商铺受到塔楼结构影响，呈现不规则形状，在结构上会增加部分造价。,各物业建安成本估算,21层酒店总建筑面积为15500平方米，参考新余市场多层建筑的造价，本项目高层的建安成本单价估算为2235.97元/平方米。,酒店采用四星装修标准，初步以1000元的装修单价进行测算，总装修成本在1550万元，致使酒店总体建安成本单价较高。,各物业建安成本估算,项目总开发成本总建筑面积为80031.9平方米，计算项目地价成本、前期费用、建安成本和不可预见费，项目总开发成本为11854.6万元，开发平均单价为1481元/平方米。,项目总开发成本估算,销售推盘策略项目销售从2008年第二季度开始分三批先后推出市场，每次推出市场主产品线不同，实行从小高层高层洋房商业酒店的推盘策略。,第一批推盘：采取稳健的推盘策略，先期推出市场主流产品小高层物业，先行抢占市场，打造市场知名度，同时高层和创新性产品花园洋房各推出一栋，进行市场的试探和刺激。第二批推盘：在第一批房源消化即将完成之际，本项目在市场上拥有一定的知名度后，通过前期的引导，市场对高层抗性减少以及花园洋房的创新引力，第二批先行推出剩余高层和花园洋房，并借住宅热卖之势推出商业，实现商业和住宅的相互拉动和攀升。第三批推盘：考虑酒店投资较大，市场总体价格不高的条件下，酒店建议最后一批推出，在社区较为成熟，配套完善的时间下进行销售，可以保障酒店销售后可以迅速的进行经营，确保资金流量的持续运行。,项目销售收入预测,第一批推盘,第二批推盘,第二批推盘,第三批推盘,价格定位回顾价格定位决定因素,更高的价位,市场需求承受能力客户心里价位关口,竞争对手价格水平,项目成本,更低的价位,在此价格以上没有可能的需求,项目价格的上限,项目定价的出发点和依据,项目价格的下线,在此价格以下没有可能的利润,价格定位决定因素市场需求目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；项目品质含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；市场价格本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间。如右图所示：,项目销售收入预测,价格定位回顾定价依据及价格预估,价格预估：结合前述市场状况及本项目实际情况，预计本项目目前市场价位在18002100元/之间为合理售价。,新余整体市场价格不高，在1700元/平米上下。典型楼盘均价在2000元/平米上下。,项目销售收入预测,销售收入预测依据市场定位下的价格，预测本项目的总体销售收入为19544.152万元。,项目销售收入预测,销售价格预测：综合市场状况及本项目实际情况，预计本项目市场价位定在小高层：2000元/平方米，高层：21002200元/平方米酒店：3000元/平方米洋房：23002500元/平方米商业：20005000元/平方米销售速度预测说明：总体销售分三次进行推盘，第一批在2008年第二季度开始，经过前期蓄势，开盘预计销售率在30左右，之后以正常销售速度销售，参考新余一般楼盘1.5天/套的速度，第二批房源在2008年第四季度进行入市，最后的酒店在2009年第一季度入市，考虑酒店销售较长的周期，项目全部销售完毕应在2009年年底。,项目总投资估算投资主体为获取预期收益,在选定的项目上所需投入的全部资金，本项目总投资包含土地成本、前期工程费、开发建设成本和开发费用，估算为13827万元。,项目总投资估算,项目投资计划项目总投资13827.3万元，其中自有资金4839.55万元，银行贷款2596.55万元，经营收入再支出6391.03万元。,项目投资计划,项目发展时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，主要为经济测算用。项目采取搭接式的施工方法，在不考虑施工建设期其它技术、资金等因素不可预见风险的前提下，本项目从开工到竣工使用预计建设期约2年时间，初步预计为2008年4月公开对外发售，2009年年底销售完毕。项目开发投资总计需13827.3万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入自有资金4858.38万元作为资本金，其中2007年第2季度投入约1636.45万元，第3季度投入约874.6万元，第4季度投入约1690.76万元，2008年第1季度投入约637.75万元；从银行贷款2596.72万元，于2008的第1季度投入；不足款项根据实际情况通过项目销售收入解决，经营收入再投入累计6391.03万元。,酒店式公寓调研,建设项目财务分析,资金来源与运用表计算出项目开发期间各年的赢余资金的累积值中是否出现负值，以判断引用数据的计算是否有错漏或项目资金安排是否合理，以确定项目本身的可行性。,资金来源与运用表,项目资金来源包含销售收入、自有资金以及银行借贷资金三项共26980.42万元，项目资金运用包含银行借款偿还、银行借款财务费用、开发建设投资、销售费用、销售税费以及企业所得税等项，共17697.86万元。累计项目最后盈余资金为1846.29万元，项目开发可行。,损益表反映企业经营资金运动的动态表现，反映了企业的经营业绩和获利水平，据此分析企业利润或亏损的成因，评估企业的经营效益。,项目损益表,投资利润率45.07%投资利润率是指项目的利润总额与总投资的比率，计算公式为资利润率=利润总额/总投资*100%。资本金利润率=91.81资本金利润率是项目利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映项目开发的财务状况的好坏。从投资利润率和资本金利润率看，本项目投资的获利水平较高。,现金流量指的是投资项目在一定生命周期内全部现金流入和流出的数量，以计算全部投资和自有资金的经济效益和财务效益。,项目现金流量表,一个投资项目从第一笔资金投入开始算起，直到使用期结束、财产清理、收回残值的整个过程中，存在着逐年的资金流出（投入），如投资，更新资金，修理费用，流动资金追加等等；还存在逐年的资金流入（产出），如经营利润，折旧提存，残值回收等等。项目的可行性研究，首先必须对资金的流出、流入进行正确的预测，然后才能据以对项目的盈利能力作出分析。,折现率，是用以将技术资产的未来收益还原(或转换)为现在价值的比率。,项目赢利能力分析,项目赢利能力分析,净现值（ENPV）是按设定的基准利率（8）将项目有效受益期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，净现值大于或是等于0的项目可以接受。经过测算，本项目的净现值人民币3305万元。,投资回收期是指项目以净收益低偿全部投资所需要的时间，同时是反映开发项目投资回收期能力的重要指标。投资回收期包含开发建设期，从项目前期工作开始计算，计算中已考虑回收期内所有税收。经过测算，扣除所得税后，项目动态回收期1.63年。,财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目实际收益率的一个动态指标，当FIRR大于基准收益率的时候，则认为其盈利能力已满足最低要求。经测算，项目的财务内部收益率49.66。,净现值,投资回收期,财务内部收益率（FIRR）,酒店式公寓调研,建设项目不确定性分析,项目盈亏平衡分析,项目盈亏平衡分析,盈亏平衡分析是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。在房地产投资项目评价中，这种方法的作用是找出投资项目的盈亏临界，以下将通过对销售率盈亏临界点的计算，了解项目承担风险的能力。项目盈亏平衡点，是指项目项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。,注：以上为单变量因素对全部资金税后财务净现值的测算结果。,项目敏感性分析对本项目而言，土地成本和销售收入是影响项目评价指标的最主要两个因素，在此对两个因素进行敏感性的分析测算。,项目敏感性分析,敏感性分析，就是在确定性分析的基础上，通过进一步分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如财务内部收益率、财务净现值等)的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。,从上表看出，项目销售收入和建安成本两个因素对项目效益产生较大的影响，项目在销售收入和和建安成本不利的情况下，项目财务指标反映仍然很好，项目抗风险性能力较强。,风险分析与风险防范,政治风险市场风险财务风险金融风险经营风险,风险分析与风险防范,政治风险风险来源：政治风险是指国家政策变化所带来的风险。对本项目而言，周边用地规划、政策变动等都对本项目影响较大。风险回避：注意开发区片区的整体规划和政策变动，根据整体发展走向调整投资计划。,市场风险风险来源：主要是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险。风险回避：密切关注当地经济的发展状况及市场环境变化，细心使用投资分析的结果避免某些市场风险。尤其在当前新余住宅和酒店物业供应量大、竞争大的市场环境下，注意细分市场的分析与项目创新等方式，抢占市场份额。,风险分析与风险防范,政治风险市场风险财务风险金融风险经营风险,风险分析与风险防范,财务风险风险来源：主要是项目融资、资金运用等财务管理方面带来的风险。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务而失去抵押物。风险回避：合理评价项目资金投入和公司内部资金运用，保证资金周转灵活。,金融风险风险来源：主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三个方面。风险回避：长期以来，房地产投资所面临的利率风险并不显著，但仍要注意贷款对融资成本的影响。另外对银行而言，注意项目的可行性、可操作性和企业还款能力，避免项目烂尾、销售积压等因素造成的损失。,风险分析与风险防范,政治风险市场风险财务风险金融风险经营风险,风险分析与风险防范,经营风险风险来源：是指房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险。例如承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择、营销策略的制定、价格定位等经营决策上与管理决策上存在的风险。风险回避：做好前期可行性研究工作，减少投资方案决策风险；控制好开发建设期间各道工序，达到对工期、成本、质量的控制；经营阶段做好市场定位、营销策略制定等工作，降低市场营销风险。,酒店式公寓调研,附：产权式酒店财务分析,目前所知产权式酒店的营销模式大同小异，区别多在于让利幅度，其中不乏发展商为求速销的虚假承诺。,为方便计算，产品均价暂按3000元/进行估算。理论上说，当产权式酒店入住率为70%时，酒店可为每个业主提供的免费入住天数为9天/月，因此当单人购买数达到4套时，酒店即可送出其中1套全年的免费入住权。为体现优惠级差，当客户购买量仅为1套时，赠予的免费入住权应小于9天。考虑到当前新余大众地产投资意识尚极为薄弱，为增加项目酒店产品的投资吸引力，可考虑在产权式酒店运营的常规模式框架外增加一些额外的优惠。可选模式实为发展商对投资者的进一步让利，在增加产品吸引力的同时，也相当考验发展商的承受能力，因此应仔细衡量，根据自身实际情况谨慎选择使用。,营销模式基本模式：首付4.5万，零月供，每月赠送6天免费入住权；20年后拥有一套50三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%的50年持续收益。首付13.5万，零月供，每月赠送24天免费入住权；20年后拥有三套50三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%的50年持续收益。首付18万，零月供，赠送一套住房常年免费入住权；20年后拥有四套50三星级酒店住房完全产权，可收取年回报率高达6%的50年持续收益。可选模式：预付收益：购房即预付3年收益，投资者自供按揭3年，其余同上；额外分红：投资者除可获取每年6%固定回报外，还可参予酒店经营利润总额30%的分红；亦可选择15年返首付的固定分红形式；兑现入住权：如投资者放弃每月6天的免费入住权，则每年可多得一个点，即7%的年收益回报；多种租约保障：客户可自由选择返租年限（5、15、20年三种，若投资者同时选择了3年预付收益，则返租年限为8、18、23三种）；多种经营保障：商业配套经营收入可弥补酒店经营最初几年回报不足。,基本定位产权式商务酒店,酒店运营模式定位回顾,项目酒店开发的赢利水平取决于其价格水平的市场接受程度。初步建议销售基价在25003000元/之间。,本报告投资收益分析仅为初步粗估，以做模式合理性判断的依据，而非最终建议。酒店总建筑面积取值见产品定位部分估算。酒店建筑建议采用高层框剪结构；建安成本单方造价参考06年新余市工程造价信息统计。国内各地产权式酒店与普通住宅售价之间的比值相距甚远，大致为1.53倍不等，若以新余中档住宅1700元/的价格水平取下限1.5倍计算，项目酒店均价为2550元/。,项目盈利能力分析,酒店成本粗估,由于新余无可供参照标本，其他城市的同类项目不具备充分可比性，故此处收益概算采用成本倒推法进行粗估。成本部分未计入财务费用、管理费用和不可预见开支等。,酒店运营模式定位回顾,对酒店式公寓而言，引入酒店管理公司的质素直接影响到物业的销售与经营，对于产权式酒店也不例外。,项目应争取与政府形成广泛的合作关系，利用一切机会引入各种会议的承办权，为酒店的日常运营广开客源，这一点是许多三线城市的酒店所乐于采用的。在各种配套经营业态中，特色餐饮对地段的依赖性最弱。22层的景观餐厅建成后将是目前新余市离地面最高、景观最好的餐厅，经营良好的餐饮可进一步带动酒店的住房需求和娱乐需求。,酒店运营模式定位,后续经营模式,酒店管理公司的引入引入标准为三四星级酒店管理团队，采用酒店管理公司整体租赁模式。,酒店日常盈利能力分析,酒店经营收入预测,产权式酒店财务分析,其他经营收入预测：根据对新余星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为37万元。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入为15万元左右，以及4000平方米商业经营年盈利80万元左右。,酒店经营收入预测,酒店年经营成本测算,产权式酒店财务分析,1）营业成本主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本10元，那么按照各年出租率计算，本酒店客房年材料消耗有所不同；早餐按照成本每份20元、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用也有所不同。,营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。,产权式酒店财务分析,2）营业费用物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费1元计算，那么本项目酒店年物业管理费约为18.6万元，另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约100万元。基层员工工资：参考一般酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为40人。按照目前新余星级酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水600元、含四金），本酒店基层员工年工资总额约28.8万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。,管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。,3）管理费用管理层工资：根据下文所示的裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为10人。按照目前新余星级酒店管理层员工工资的一般